АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ 

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001  

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru  

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16  

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  

РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ Р Е Ш Е Н И Я 

город Смоленск  

09.10.2017 Дело № А62-2187/2017  

Резолютивная часть решения оглашена 02 октября 2017 года  

Полный текст решения изготовлен 09 октября 2017 года 

 Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Печориной В.А.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению  

Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Региондомстрой» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>) (конкурсный управляющий ФИО2)  

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно  предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью  «Капиталстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о взыскании задолженности по арендной плате, пени по договору, при участии: от истца: ФИО3 – представитель (доверенность от 27.09.2017); от ответчика: ФИО4 – представитель (доверенность от 03.04.2017) 

от третьего лица: не явились, извещены надлежаще,  

установил:

Администрация города Смоленска (далее по тексту – Администрация,  истец) обратилась в арбитражный суд к Обществу с ограниченной  ответственностью «Региондомстрой» (далее по тексту – Общество, ответчик)  о взыскании задолженности по арендной плате за период с 03.03.2015 по  31.12.2016 в размере 923334,87 рубля, неустойки за нарушение сроков  внесения арендной платы за 1-4 кварталы 2015 года, 1-4 кварталы 2016 года  за период с 30.03.2017 по 01.02.2017 в размере 899208,10 рубля.  

Определением Арбитражного суда Смоленской области к участию в  деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора привлечено Общество с ограниченной  ответственностью «Капиталстрой».  

Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием  город «Смоленск», с одной стороны, и Обществом ограниченной  ответственностью «Смоленскпромсельстрой» был заключен договор аренды   № 5709 от 30.11.2005 земельного участка площадью 2496 кв.м. с  кадастровым № 67:27:0030351:0010, категория земель: земли  

населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием для  строительства многоэтажного дома.  

27.02.2012 между Обществом с ограниченной ответственностью  «Смоленскпромсельстрой» и Обществом с ограниченной ответственностью  «РегионДомСтрой» заключен договор уступки прав аренды на земельный  участок площадью 2496 кв.м. с кадастровым № 67:27:0030351:0010,  категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу:  

<

...>.  

04.06.2013 между ООО «РегионДомСтрой» и ООО «КапиталСтрой» в  свою очередь заключен договор уступки прав аренды на указанный  земельный участок, однако вступившим в законную силу 

решение

м  Арбитражного суда Смоленской области от 09.01.2014 по делу № А62- 3756/2013 указанный договор признан недействительным и применены  последствия недействительности в виде обязания ООО «КапиталСтрой»  вернуть ООО «РегионДомСтрой» права аренды земельного участка  площадью 2496 кв.м. с кадастровым № 67:27:0030351:0010, категория  земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...>.  

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.01.2014 по  делу № А62-3756/2013 оставлено в силе Постановлением Двадцатого  арбитражного апелляционного суда от 26.05.2014.  

На основании изложенного, с 26.05.2014 арендатором земельного  участка является ООО «РегионДомСтрой».  

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды арендная плата  исчисляется, начиная с 1-го числа месяца, следующего за датой издания  постановления Главы города Смоленска о предоставлении участка в аренду,  независимо от даты регистрации договора или его подписания.  

Согласно пункту 2.1 арендная плата устанавливается в соответствии с  действующим законодательством на каждый календарный год (01.01. -  31.12.) без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих  изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения Арендатора  путем опубликования в прессе.  

За период с 03.03.2015 по 31.12.2016 задолженность ответчика по  арендной плате составляет 923334,87 рубля.  

Согласно пункту 6.2 договора аренды за нарушение срока внесения  арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из  расчета 0.3% от размера невнесенной арендной платы за каждый  календарный день просрочки.  

В связи с нарушением сроков внесения арендной платы за период с  

30.03.2015 по 01.02.2017 начислена неустойка в размере 899208,10 рубля.  

Претензия истца о погашении задолженности и уплате неустойки  оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в  арбитражный суд с настоящим заявлением.  

Ответчик предъявленные требования не признал, указав на то  обстоятельство, что решение Арбитражного суда Смоленской области  09.01.2014 ООО «КапиталСтрой» не исполнено, право аренды до настоящего  времени зарегистрировано за указанным лицом. Кроме того, ответчиком  заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333  Гражданского кодекса РФ.  

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса РФ все имеющиеся в материалах дела документы,  заслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд полагает, что предъявленные  требования подлежат частичному удовлетворению, исходя из следующего.  

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2015 ООО  «Региондомстрой» в рамках деда № А62-427/2015 признано несостоятельным  (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство,  заявление о признании должника банкротом подано 02.03.2015, в связи с чем  предъявленные истцом в настоящем в деле требования являются текущими.  

В соответствии с частью 7 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса  Российской Федерации использование земли в Российской Федерации  является платным. Формами платы за использование земли являются  земельный налог и арендная плата.  

 В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской  Федерации, по договору аренды(имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной  платы определяются договором аренды.  

 На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при  отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями  делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.  Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья  310 Гражданского кодекса РФ).  

 В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ в силу  обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица  (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить  работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного  действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения  обязательств.  

 В силу статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора  оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В  предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки,  ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то  государственными органами и (или) органами местного самоуправления.  

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах  практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации  о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит  применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в  размере, установленном на соответствующий период регулирующим  органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не  требуется.  

Арендная плата по спорному договору аренды является регулируемой.  

Согласно пункту 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в  соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу,  к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого  земельного участка, устанавливается:  

- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости  земельного участка в случае, если объекты недвижимости на  предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по  истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;  - в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного  участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном  земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты  заключения договора аренды земельного участка.  

Как следует из договора аренды, земельный участок предоставлен в  целях жилищного строительства без торгов, то есть на основании пункта 15  статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ.  

Возможность заключить договор для жилищного строительства без  торгов в период, когда договор заключался с ответчиком, была  предусмотрена только пункта 15 статьи 3 указанного Закона, при этом  указанной нормой установлен минимальный уровень ставок арендной платы  за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой  стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по  истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора  аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65  Земельного кодекса Российской Федерации.  

Поскольку приведенная норма Закона, по существу, направлена на  стимулирование строительства жилья ускоренными темпами, по истечении  двух лет, в течение третьего года строительства, размер арендной платы не  может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости  земельного участка, по истечении третьего года строительства размер  арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой  

стоимости земельного участка.  

Такая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N  15837/11.  

 На основании изложенного, истцом в расчете арендной платы  обоснованно применен размер ставки арендной платы в размере 5%, в связи с  истечением льготного периода строительства.  

Довод ответчика о том, что до настоящего времени надлежащим  арендатором является ООО «КапиталСтрой» в связи с заключенным  договором уступки права аренды от 04.06.2013 является  несостоятоятельным, так как вступившим в законную силу решением  Арбитражного суда Смоленской области от 09.01.2014 по делу № А62- 3756/2013 указанный договор признан недействительным и применены  последствия недействительности в виде обязания ООО «КапиталСтрой»  вернуть ООО «РегионДомСтрой» права аренды земельного участка.  

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении  споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое  имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым  являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в  резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии  права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во  владение его собственника, о применении последствий недействительности  сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то  такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.  

Таким образом, вне зависимости от факта регистрации обременения в  виде аренды за ООО «КапиталСтрой» на основании решения суда от  09.01.2014 надлежащим арендатором является ООО «РегионДомСтрой».  

Предъявленные истцом требования о взыскании арендной платы  подтверждены материалами дела, в соответствии с положениями статей 606,  614, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации признаются судом  обоснованными и подлежащими удовлетворению.  

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской  Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом  или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить  кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  

Согласно пункту 6.2 договора при нарушении арендатором срока  перечисления арендной платы последний уплачивает неустойку в размере  0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.  

Согласно статье 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая  уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства,  суд вправе уменьшить неустойку.  

Наличие оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса  РФ определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя  из установленных по делу обстоятельств.  

Общество заявило о явной несоразмерности неустойки, исчисленной в  связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы последствиям  нарушения обязательства, и просило о снижении неустойки судом на  основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, ссылаясь на то  обстоятельство, что примененная в договоре ставка неустойки значительно  превышает размещенные в общем доступе в сети Интернет ставки банков по  краткосрочным кредитам.  

При разрешении ходатайства ответчика об уменьшении размера пени  суд исходит из следующего.  

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах  применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при  рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению  ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ судам следует  исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение  должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно  пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе  извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого  пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия  пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота  правомерно (например, по кредитным договорам).  

В обоснование заявления о несоразмерности неустойки ответчиком  сделана ссылка на явное несоответствие примененного истцом размера  неустойки (108 % годовых) действующим в период нарушения обязательства  банковским процентным ставкам по кредитам, а также на то обстоятельство,  что Общество находится в состоянии банкротства, кредиторами которого в  большинстве случаев являются физические лица.  

Суд признает заявление ответчика о явной несоразмерности  предложенной ко взысканию неустойки обоснованным и считает возможным  в данном случае применить положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ.  

В соответствии с разъяснениями пункта 2 Постановления Пленума  ВАС РФ от 22.12.2001 № 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки  последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя  величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут  исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России,  существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования  иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения  обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что  средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных  средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам  предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период  

нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка  России, существовавшей в тот же период.  

Таким образом, двукратная ставка рефинансирования ЦБ РФ не  является единственно возможной при удовлетворении ходатайства о  снижении неустойки.  

Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом  размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная  денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на  сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.  

При этом в указанной части суд учитывает то обстоятельство, что при  определении соразмерности неустойки судом принимается во внимание не  только чрезмерно высокий процент неустойки, но и иные обстоятельства, в  частности, длительность нарушения обязательства, отсутствие объективных  причин, затрудняющих своевременное исполнение обязательства.  

Указанные выше обстоятельства дают основания суду, применив  положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, уменьшить размер  подлежащей взысканию неустойки, определив ее размер, исходя из 0,1% за  каждый день просрочки, учитывая, что указанный размер является обычно  принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким  (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.04.2012 № ВАС- 3875/12 по делу А40-26319/11-11-227).  

Примененный истцом размер неустойки (0,3% в день) в три раза  превышает признанный судом обоснованным размер неустойки (0,1% в день  – 36% годовых), в связи с чем взысканию с ответчика подлежит неустойка в  размере 299736,03 рубля (899208,10 рубля : 3).  

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской  Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, целью  применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской  Федерации является установление баланса интересов сторон, при котором  взыскиваемая неустойка, имеющая компенсационный характер, будет  являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.  

По мнению суда, указанный размер неустойки в данном случае будет  являться адекватной мерой ответственности за нарушение ответчиком  договорных обязательств.  

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного  процессуального кодекса РФ, пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от  22.12.2011 № 81 с ответчика в доход федерального бюджета подлежит  взысканию государственная пошлина пропорционально размеру  удовлетворенных исковых требований.  

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью  «Региондомстрой» (ОГРН 1116732009690, ИНН 6732023085) в пользу  Администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070)  задолженность по арендной плате за период с 03.03.2015 по 31.12.2016 в  размере 923334,87 рубля, неустойку за нарушение сроков внесения арендной  платы за 1-4 кварталы 2015 года, 1-4 кварталы 2016 года за период с  30.03.2017 по 01.02.2017 в размере 299736,03 рубля.  

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью  «Региондомстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход  федерального бюджета государственную пошлину в размере 25231 рубль.  

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда  в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию –  Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух  месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную  инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при  условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда  апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в  восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд  Смоленской области.  

Судья В.А. Печорина