АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-49745/2022

г. Краснодар

20 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 ноября 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Захарова В.В. в отсутствие в судебном заседании представителей истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304231709700177), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 306231703300023), ответчика – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2023 по делу № А32-49745/2022, установил следующее.

Индивидуальные предприниматели ФИО1,  ФИО2 (далее – предприниматели) обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) о понуждении к внесению изменений в пункт 3.2 договора от 14.09.2012 № 4900008051 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:487 площадью 311 кв. м, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под зданием магазина, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. К.Маркса, 23 (далее ? договор аренды, земельный участок) и приложение к договору о расчете с 01.09.2018 до изменения нормативно-правового регулирования, кадастровой стоимости земельного участка или ставки земельного налога годовой арендной платы как произведения кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога, об установлении годовой арендной платы с 01.01.2022 в размере 71 578 рублей 39 копеек (8 420 987 рублей 43 копейки кадастровой стоимости Х 0,85% ставки земельного налога), в том числе для каждого из предпринимателей 38 652 рубля 33 копейки и 32 926 рублей 06 копеек, с 01.01.2023 ? 83 085 рублей 31 копейка (9 774 742 рублей 44 копейки Х 0,85%), в том числе для каждого из предпринимателей 44 866 рублей 07 копеек и 38 219 рублей 24 копейки с учетом соотношения абсолютных величин площадей принадлежащих им нежилых помещений ? 167,94 кв. м : 143,06 кв. м и относительных ? 54:46.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2023, оставленным без изменения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2023, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок ограничен в обороте в связи с его вхождением в одну из зон округа горно-санитарной охраны курорта. Размер арендной платы не может превышать размер земельного налога. Внесением в договор аренды соответствующих изменений устраняется правовая неопределенность в отношениях сторон.

Администрации, департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привели следующие основания проверки законности судебных актов. Заключая договор аренды, предприниматели согласились с его существенными условиями. Ежегодная арендная плата в размере 270 314 рублей рассчитана на основании отчета независимого оценщика. Основания для внесения в договор аренды изменений отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматели указывают на необоснованность ее доводов, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок находится в муниципальной собственности. Государственная регистрация права муниципальной собственности осуществлена 30.07.2009 (запись с номером регистрации № 23-23-22/011/2009-433).

Департамент (арендодатель) и предприниматели заключили 14.09.2012 договор аренды земельного участка для обеспечения эксплуатации здания магазина с множественностью лиц на стороне арендатора (пункты 1.1, 1.3). Годовая арендная плата установлена на основании отчета от 17.08.2012 № 1/16/ОЗ-2012 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы и составила 270 314 рублей (пункт 3.2). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 21.11.2012 (запись с номером регистрации № 23-23-22/368/2012-496). Предприниматели подписали соглашение от 15.07.2010 о порядке пользования земельным участком с учетом площадей его частей, необходимых для эксплуатации принадлежащих каждому из них нежилых помещений соответственно площадью 167,94 кв. м и 143,06 кв. м в здании магазина.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.01.2022 по делу № А32-42463/2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.08.2022, с администрации в пользу предпринимателей взыскано неосновательное обогащение в виде излишне внесенной арендной платы. Судебными актами преюдициально установлено, что на земельном участке расположено здание магазина с помещениями, принадлежащими на праве собственности предпринимателям. По сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности земельный участок расположен в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи. Суды сделали вывод о том, что рыночная величина годовой арендной платы противоречит нормативно утвержденным принципам ее определения. С 12.08.2017 арендная плата за земельный участок не может превышать величину земельного налога.

На предложение предпринимателей о заключении дополнительного соглашения к договору аренды об установлении арендной платы в размере земельного налога департамент в ответном письме от 16.09.2022 № 002.01-31/5864 указал на отсутствие в этом необходимости.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателей в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) определен принцип свободы договора (статьи 1, 2). Условия договора устанавливаются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон нормативным правилам (статьи 421, 422).

По общему правилу изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса). По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в предусмотренных законом или договором случаях (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее ? Земельный кодекс) к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (статья 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (часть 1 статьи 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22). Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления, а сам размер определяется в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации принципами (статья 39.7). Размеры обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого собственникам расположенного на этом участке здания или помещений в нем, должны быть соразмерны их долям в праве на объекты недвижимости. Отступление от этого правила возможно либо с согласия всех правообладателей здания или помещений в нем, либо по решению суда (пункт 10 статьи 39.20).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено применение к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, порядка определения размера арендной платы, установленного уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

По смыслу приведенного в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснения рассмотрение заявления собственника объекта недвижимости о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для уполномоченных органов является обязательным. Если орган уклоняется от направления проекта соответствующего соглашения заявителю, последний вправе заявить иск о понуждении к заключению такого соглашения в предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса порядке.

Стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,в числе которых с 12.08.2017 значится принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником. В этом случае при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названного принципа в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для эксплуатации этих объектов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399).

Пунктами 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса, пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и пунктом 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» признаются ограниченными в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий и запрещается их предоставление в частную собственность.

Особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в силу его части 3 статьи 10 сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в порядке, установленном до дня вступления в силу этого закона (30.12.2013).

В силу принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что земельный участок ограничен в обороте ввиду его расположения в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, границы которого нормативно определены до 30.12.2013. Расположением на ограниченном в обороте земельном участке здания магазина, нежилые помещения в котором принадлежат предпринимателям на праве собственности, детерминировано установление годовой арендной платы в размере земельного налога. Рассмотрение заявления предпринимателей о внесении изменений в договор аренды земельного участка было  обязательным для администрации и департамента. Их уклонение от направления проекта соответствующего соглашения предпринимателям повлекло право последних на подачу иска о понуждении к заключению такого соглашения. В целях установления правовой определенности предприниматели обоснованно потребовали от представителя публичного собственника земельного участка внесения в договор аренды изменений, предусматривающих формулу расчета годовой арендной платы как произведение ставки земельного налога и величины кадастровой стоимости земельного участка.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных посравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел варбитражномсуде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2023 по делу № А32-49745/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     В.В. Захаров