Арбитражный суд Волгоградской области 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Волгоград 

«30» марта 2021 года                                                                             Дело № А12-9724/2020

Резолютивная часть решения оглашена 23 марта 2021 года, полный текст решения изготовлен 30 марта 2021 года. 

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Муравьев А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаменковой В.В. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Сити-Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании совершить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 82,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по рыночной цене.

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 01.06.2018,

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности №61 от 23.09.2020, после перерыва – ФИО3, представитель по доверенности №62 от 23.09.2020, 

Общество с ограниченной ответственностью «Сити-Инвест» (далее ООО «Сити-Инвест») обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее ответчик) об обязании совершить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 82,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по рыночной цене.

Истец, после проведенных судебных экспертиз, в представленных письменных дополнений к иску, поддерживает заявленные требования в полном объеме. 

Ответчик, после проведенных судебных экспертиз, в представленном отзыве и дополнений к нему, ходатайствует об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В ходе судебного заседания 18 марта 2021 года объявлен перерыв до 23 марта 2021 года до 12 часов 00 минут.

Суд, выслушав стороны, рассмотрев материалы дела, 

УСТАНОВИЛ:

Согласно материалам дела между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и ООО «Сити-Инвест» 22 ноября 2017 года, по результатам ранее проведенного аукциона, был заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества - нежилого помещения (подвала) общей площадью 82,6 кв.м., с кадастровым номером 34:34:040027:1050, расположенного по адресу: 

<

...>, на срок 5 лет - до 21 ноября 2022 года.

19 марта 2020 года ООО «Сити-Инвест» от Департамента муниципального имущества администрации Волгограда было получено сопроводительное письмо с предложением воспользоваться преимущественным правом приобретения вышеуказанного арендуемого объекта на утвержденных условиях, с приложением проекта договора купли-продажи.

Согласно п. 1.3 проекта договора купли-продажи, цена продажи объекта, предлагаемая Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, составляет 1.549.000 руб.

Для расчета стоимости встроенного нежилого помещения (подвала), общей площадью 82,6 кв.м., с кадастровым номером 34:34:040027:1050, Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда использовал отчет об оценке № 004/1-20 от 31 января 2020г.

По мнению истца, предложенная Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда в п. 1.3 проекта договора купли-продажи цена приобретения указанного недвижимого муниципального имущества в размере 1.549.000 руб., значительно превышает его рыночную стоимость, что не соответствует положениям ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ, а вышеуказанный отчет об оценке не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, а потому определенная им стоимость объекта оценки, с учетом недостатков отчета, не может быть признана достоверной.

ООО «Сити-Инвест», с целью определения обоснованности отчета об оценке № 004/1-20 от 31 января 2020г., обратился к  оценщику ФИО4. 

Из справки оценщика ФИО4 от 14 апреля 2020 года следует, что рыночная стоимость нежилого помещения (подвала) общей площадью 82,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> составляет 1.100.000 руб. 

Таким образом, в материалах дела имеется два отчета об оценке рыночной стоимости строенного нежилого помещения (подвала) общей площадью 82,6 кв.м., с кадастровым номером 34:34:040027:1050, противоречащих друг другу.

Истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, и предлагается поставить перед экспертом следующие вопросы: 

1. Какова рыночная стоимость встроенного нежилого помещения общей площадью 82,6 кв.м, (подвал), с кадастровым номером 34:34:040027:1050, расположенного по адресу: 

<

...>?».

Истец, так же представил сведения о кандидатуре экспертного учреждения, о сроках и стоимости проведения экспертизы, вопросы для эксперта. 

Ответчик возражал против проведения судебной экспертизы, при выборе экспертной организации и постановки вопроса полагается на усмотрение суда, так же представил сведения о кандидатуре экспертного учреждения, о сроках и стоимости проведения экспертизы, и предлагается поставить перед экспертом следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 82,6 кв.м, с кадастровым номером 34:34:040027:1050, расположенного по адресу: 

<

...>, составленный ООО «Оценка Бизнес Консалтинг» Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки»?

2. В случае несоответствия отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ООО «Оценка Бизнес Консалтинг» Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, определить какова стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 82,6 кв.м, с кадастровым номером 34:34:040027:1050, расположенного по адресу: 

<

...>?

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Истцом внесена на депозитный счет суда денежная сумма, подлежащая выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-9724/2020 в размере 10.000 руб. (платежное поручение №24911 от 21.06.2020).

Стороны, возражения в порядке ст. 81 АПК РФ в письменном виде против экспертных учреждений, суду, не представили.

Суд считает, поскольку для выяснения обоснованности заявленных требований необходимы специальные познания.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.07.2020 производство по делу приостановлено, в связи с назначением по делу судебной экспертизы до 28 августа 2020 года, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Атон», эксперту ФИО5.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. Соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 82,6 кв.м, с кадастровым номером 34:34:040027:1050, расположенного по адресу: 

<

...>, составленный ООО «Оценка Бизнес Консалтинг» Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки»?

2. В случае несоответствия отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ООО «Оценка Бизнес Консалтинг» Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, определить какова стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 82,6 кв.м., с кадастровым номером 34:34:040027:1050, расположенного по адресу: 

<

...>.»

31.08.2020 от ООО «Атон» поступило ходатайство о продлении срока проведения судебной экспертизы, организации экспертного осмотра.

Так же экспертное учреждение ООО «Атон» сообщило, что экспертный осмотр объекта исследования, расположенного по адресу: 

<

...>, назначен на 04.09.2020 в 10 час. 00 мин. (время местное МСК+1). 

31.08.2020 от ООО «СитиИнвест» поступило ходатайство замене эксперта, поставил под сомнение в добросовестности и компетентности назначенных экспертной организации и конкретного эксперта, счел что может привести к нарушению разумных сроков рассмотрения настоящего дела, а также причиняет убытки истцу, которому в результате затягивания рассмотрения дела продолжает начисляться арендная плата за объект недвижимости, который мог бы им быть уже приобретен по договору купли-продажи. Истцом представлена кандидатура эксперта - ООО «Центр экспертизы и профессиональной оценки» ФИО6.

Возражений против продления срока проведения судебной экспертизы в письменном виде не заявлено.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.09.2020 ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Атон», удовлетворено, продлен срок проведения экспертизы до 30.09.2020.

В удовлетворении ходатайства ООО «Сити-Инвест» о замене эксперта, отказано.

23.09.2020 в Арбитражный суд Волгоградской области поступили материала дела с заключением эксперта от 12.09.2020 №Э-013/20.

По итогам проведения экспертизы, экспертом сделаны следующие выводы, на поставленные вопросы.

Ответ на первый вопрос: Отчет не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки»:

В разделе отчета 6.2 «Описание объекта оценки и жилого дома, в котором он расположен» (л .д. 43-14) оценщик ссылается только на визуальное обследование во время осмотра. Перечень использованных документов приводится только в разделе отчета 11 «Список нормативных документов, научно-методической литературы и информации, используемой при подготовке отчета».

При этом оценщиком приводятся технические характеристики объекта оценки и многоквартирного жилого дома, в котором он расположен, архитектурно-планировочные решения и конструктивные параметры, информацию о правообладателе и правоудостоверяющих документах, которые невозможно установить простым визуальным осмотром (в том числе, площадь объекта, высота помещений, системы инженерного обеспечения). Нарушены ст. 11 135-ФЗ, п. 8 «ж» ФСО №3.

В графе «Собственник объекта оценки» указано «Муниципальная собственность городского округа город-герой Волгоград», реквизиты не указаны. Нарушены ст. 11 135-ФЗ, п. 8 «ж» ФСО№3.

В отчете не указана балансовая стоимость объекта оценки (в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу). Нарушены ст. 11 135-ФЗ, п. 8 «ж» ФСО №3.

В отчете отсутствует анализ влияния общей политической, экономической и социальной обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Нарушен п. 11 ФСО №7.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, отсутствует. Нарушен п. 11 ФСО №7.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение сопоставимых объектов недвижимости, в отчете отсутствует. Нарушен п. 11 ФСО №7.

В отчете отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. Нарушен п. 11 ФСО №7.

В отчете не описано обоснование выбора методов оценки в рамках сравнительного подхода. Нарушен п. 8 «и» ФСО №3.

Выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям ФСО № 7. Нарушен п. 22 ФСО № 7.

Документы, предоставленные заказчиком, не подписаны уполномоченным на то лицом и не заверены в установленном порядке. Нарушен п. 12 ФСО №3.

Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена. Нарушен п. 5 ФСО №3

Отчет вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), не допускает неоднозначное толкование (см. комментарии). Нарушены ст. 11 135-ФЗ, п. 5 ФСО №3.

В отчете выявлены технические ошибки (описки, опечатки, грамматические ошибки) которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, и приводят к неоднозначному толкованию выводов и итогового результата.

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, настоящей экспертизой отчета об оценке не подтверждается.

Ответ на второй вопрос: При постановке судом вопроса, разрешение которого имеет значение при рассмотрении дела, дата определения рыночной стоимости нежилого помещения площадью 82,6 кв.м., с кадастровым номером 34:34:040027:1050, расположенного по адресу: 

<

...> не установлена.

Исходя из этого, эксперт принимает дату, по состоянию на которую определяет стоимость объекта экспертизы, в соответствии с датой поступления материалов дела эксперту - 20 июля 2020.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 82,6 кв.м., с кадастровым номером 34:34:040027:1050, расположенного по адресу: 

<

...>, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на 20 июля 2020 г. округленно составляет:2.180.000 руб.

В судебное заседание 29.10.2020 был вызван эксперт ФИО5. Экспертом были даны устные пояснения на вопросы истца по проведенной экспертизе.

Истцом заявлены ходатайства о наложении штрафа на эксперта, о назначении ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, и предлагается поставить перед экспертом те же вопросы, с определением какова рыночная стоимости нежилого помещения по состоянию на 19.12.2019. 

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.11.2020, в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Сити-Инвест» о замене эксперта, о наложении судебного штрафа на эксперта, о назначении повторной судебной экспертизы отказано.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.11.2020 назначена дополнительная судебная экспертиза по делу № А12-9724/2020, производство экспертизы поручить обществу с ограниченной ответственностью «Атон», эксперту ФИО5, производству по делу приостановить до 04.12.2020.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Определить какова стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 82,6 кв.м, с кадастровым номером 34:34:040027:1050, расположенного по адресу: 

<

...>, по стоянию на 19 декабря 2019 года?».

13.11.2020 через канцелярию суда от общества с ограниченной ответственностью «Атон» поступило ходатайство о предоставлении экспертам необходимых документов в рамках дела № А12-9724/2020, а именно: сведений о качественных характеристиках объекта экспертизы (всех помещений) на дату определения стоимости, установленную судом при постановке вопроса - 19 декабря 2019 года.

13.11.2020 в Арбитражный суд Волгоградской области поступила апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Сити-Инвест» на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.11.2020 о приостановлении производства и назначении экспертизы по делу №А12-9724/2020.

Материалы дела №А12-9724/2020 были возвращены в суд экспертной организацией - обществом с ограниченной ответственностью «Атон».

Определением от 10.12.2020 удовлетворено ходатайство ООО «Атон» о предоставлении дополнительных документов, продлен срок проведения экспертизы. 

Постановлением Арбитражный суд Поволжского округа от 28.01.2020, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2020 и определение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.11.2020 о назначении дополнительной судебной экспертизы по делу № А12-9724/2020 оставлено без изменения.

12.02.2021г. в Арбитражный суд Волгоградской области поступили материалы арбитражного дела и заключение эксперта ФИО5 № Э-028/20 от 11.02.2021. 

В ответе на вопросы дополнительной экспертизы экспертом сообщено, что итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 82,6 кв.м., с кадастровым номером 34:34:040027:1050, расположенного по адресу: 

<

...>, полученная сравнительным подходом, с учетом НДС, с учетом состояния отделки, требующего проведения косметического ремонта, по состоянию на 19.12.2019, составляет: 2.170.000 руб.

01.03.2021 от истца поступило ходатайство об отводе эксперта ООО «Атон» ФИО5 и назначении повторной судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии со статьей 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Оснований сомневаться в квалифицированности специалиста, проводившего экспертизу, у суда не имеется. Противоречий заключение не содержит, доказательств необоснованности заключения не представлено, каким нормативно-правовым актам противоречит проведенная экспертиза, с какими нарушениями закона она была проведена, возражения истца связаны по сути с несогласием с выводами эксперта.

В рассматриваемом случае, судом принято во внимание то, что истец не опроверг выводы, содержащиеся в перечисленных документах и экспертных заключений, удовлетворен ответами эксперта на поставленные вопросы, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для назначения дополнительной экспертизы и по указанным основаниям истцу отказано в удовлетворении ходатайства о ее проведении (протокол судебного заседания 18-23 марта 2021 года, определение от 30 марта 2021).

Доказательств, опровергающих выводы независимого оценщика, изложенные в заключении судебной экспертизы, истцом и ответчиком, суду не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона (часть 3 статьи 64 АПК РФ). 

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является всего лишь одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. 

Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

Истцом в материалы дела представлены документы и заключение «Агентства независимой экспертизы «АВТОРИТЕТ» эксперта ФИО4 №2601-1/21 от 26.01.2021, с выводами, что рыночная стоимость объекта оценки – встроенного нежилого помещения площадью 82,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 19.12.2019, с учетом округления составляет: 749.500руб; консультация специалиста оценщика ООО «Агентство независимой экспертизы «Авторитет» ФИО7 B.от 15.03.2021 №1503-1/21.

Суд, рассмотрев заявление, считает изложенные в нем требования законными и обоснованными, в связи с чем подлежащими удовлетворению в виду следующего.

В силу статьи 2 АПК РФ арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Следовательно, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов и может избрать только тот способ защиты права, который приведет к восстановлению нарушенных прав и охраняемых законом интересов.

Согласно статье 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» указано, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как следует из пункта 2 статьи 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. 

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 3 статья 445 ГК РФ). 

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Положениями абзаца первого статьи 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Цель Закона N 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 N 214-О-О, от 29.09.2011 N 1042-О-О).

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ, согласно которой, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В силу части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение срока, указанного в части 4 статьи Закона № 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (части 4.1 статьи Закона № 159-ФЗ). 

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и ответчиком не оспаривается. 

Вместе с тем, в нарушение части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ Департамент договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества не заключил, решение об условиях приватизации арендуемого имущества не принял, проект договора купли-продажи арендуемого имущества предпринимателю не направил. 

В силу положений статьи 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Согласно статье 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ). 

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Статьей 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). 

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. 

Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Как следует из материалов дела, Департаментом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. 

Заключение судебной экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется. 

Частью 1 статьи 86 АПК РФ установлено, что на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. В распоряжение эксперта были предоставлены материалы настоящего арбитражного дела. В рассматриваемом случае представленное в материалы дела заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого рода документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование. Выводы эксперта являются полными, ясными, обоснованными, не имеют противоречий. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по настоящему делу.

Данное заключение ООО «Атон» № Э-013/20 от 22.09.2020 в части ответа на первый вопрос и заключение ООО «Атон» № Э-028/20 от 11.02.2021, судом принимается в качестве доказательства, поскольку оно соответствует Правилам организации и проведения независимой судебной экспертизы. 

Наличия в заключениях эксперта признаков недопустимого доказательства истец не представил.

Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств входит в круг вопросов, рассмотрение которых не относится к компетенции суда, рассматривающего дело.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, несет бремя доказывания обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение (пункт 3 статьи 8, статья 9 АПК РФ).

Статьей 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 10 ГК РФ в случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ), статья 65 АПК.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. 

Расходы экспертного учреждения по проведению экспертизы в размере 15.000 руб. (счет № 78 от 22.09.2020) и в размере 12.000 руб. (счет № 6 от 11.02.2021), истец перечислил в размере 10.000 руб. (платежное поручение № 24911 от 21.06.2020), в размере 7.000 руб. (платежное поручение № 46488 от 19.10.2020), в размере 7.000 руб. (платежное поручение № 91 от 09.03.2021) на депозитный счет Арбитражного суда Волгоградской области. 

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 49, 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать Департамента муниципального имущества администрации Волгограда заключить с общества с ограниченной ответственностью «Сити-Инвест» договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 82,6 кв. м, с кадастровым номером 34:34:040027:1050, расположенного по адресу: 

<

...>, по цене 2.170.000 руб.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сити-Инвест» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6.000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 24.000 руб.

Взыскать Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Атон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 3.000 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья                                                                                                                     А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : 

<

***> (доб. 5349), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/