АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-7894/2021

г. Краснодар«22» декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 декабря 2021 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 22 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-7894/2021

по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 317237500433827)

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 310233316800011), обществу с ограниченной ответственностью «Глория» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

о переводе прав арендатора земельного участка, обязании заключить соглашение об уступке прав арендатора на основании предварительного договора,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - администрации муниципального образования Калининский район, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании истца ФИО1 (лично), представителя истца – ФИО3 (по доверенности от 01.04.2021), представителя ответчиков ФИО2, ООО «Глория» – ФИО4 (по доверенностям от 30.05.2021, от 02.08.2021), представителя ООО «Глория» - ФИО5 (по доверенности от 08.06.2021),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – ФИО1, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ФИО2) со следующими требованиями:

- обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 04.02.2021 №1000007069, на условиях, предусмотренных предварительным договором об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 18.06.2018, по цене 1 500 000 рублей 00 копеек;

- признать решение суда основанием для осуществления государственной регистрации договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 04.02.2021 31000007069 в пользу ФИО1 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Определением от 31.05.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены администрация муниципального образования Калининский район, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

ФИО1 обратилась с ходатайством об уточнении исковых требований, в котором просила следующее:

- признать недействительным договор уступки права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0307004:16 площадью 250001 кв. м, заключенный 19.05.2021 между ФИО2 и ООО «Глория», дата государственной регистрации договора 27.05.2021, номер государственной регистрации 23:10:0307004:16-23/360/2021-6;

- считать решение арбитражного суда по настоящему делу основанием для исключения записи государственной регистрации от 27.05.2021 №23:10:0307004:16-23/360/2021-6 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межмуниципальный отдел по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам;

- обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 04.02.2021 №1000007069, на условиях, предусмотренных предварительным договором об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 18.06.2018, по цене 1 500 000 рублей 00 копеек;

- признать решение суда основанием для осуществления государственной регистрации договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 04.02.2021 №1000007069 в пользу ФИО1 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Определением от 20.07.2021 к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО «Глория».

Тем же определением удовлетворено ходатайство от 20.07.2021 об уточнении исковых требований.

В новом ходатайстве об уточнении исковых требований от 28.07.2021 ФИО1 просила следующее:

- перевести права нового арендатора с ООО «Глория» на ФИО1 по договору уступки права аренды земельного участка от 19.05.2021 по договору аренды земельного участка от 04.02.2021 №1000007069 земельного участка с кадастровым номером 23:10:0307004:16, на условиях, предусмотренных предварительным договором об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 18.06.2018, заключенного между ФИО1 и ФИО2;

- обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 04.02.2021 №1000007069 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:10:0307004:16, площадью 250 001 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Калининский район, СПК (Колхоз) «Заветы Ильича», на условиях, предусмотренных предварительным договором об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 18.06.2018, заключенного между ФИО1 и ФИО2;

- признать решение суда основанием для осуществления государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 04.02.2021 №1000007069 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:10:0307004:16, площадью 250 001 кв. м, в пользу ФИО1;

- погасить регистрационную запись от 27.05.2021 №23:10:0307004:16-23/360/2021-6 о праве аренды ООО «Глория» на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0307004:16, на основании договора уступки прав и обязанностей от 19.05.2021 по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 04.02.2021 №1000007069.

Определением от 06.09.2021 ходатайство от 28.07.2021 об уточнении исковых требований удовлетворено. 

Определением от 06.09.2021 также было отклонено ходатайство о выделении требований в отдельное производство.

В судебном заседании, состоявшемся 15.12.2021, истец и её представитель просили заявленные требования удовлетворить в полном объёме. Представители ответчиков возражали против исковых требований, просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Администрация муниципального образования Калининский район в судебные заседания не явилась, в отзыве от 25.06.2021 просила рассмотреть настоящее дело в отсутствие администрации.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю в судебные заседания по настоящему делу не явилось, в отзыве от 18.06.2021 пояснило, что аренда в отношении спорного земельного участка в настоящее время зарегистрирована в пользу ООО «Глория».

Изучив материалы дела, арбитражный суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, заявленные исковые требования основаны на наличии предварительного договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 18.06.2018, заключенного ФИО2 и ФИО1, в силу которого ФИО2 обязался уступить ФИО1 права  и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 22.08.2011 №1000001589, сроком действия до 16.03.2021, посредством заключения договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Договор уступки прав и обязанностей арендатора стороны предварительного договора обязались заключить в срок до 15.02.2021. Стороны также отметили в предварительном договоре, что уступаемые права и обязанности действительным в пределах срока договора аренды (до 16.03.2021).

Из представленной в материалы дела копии договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 22.08.2011 №1000001589 следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:10:0307004:16 из земель сельскохозяйственного назначения был предоставлен управлением правовых и имущественных отношений администрации муниципального образования Калининский район в аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО2 

Из отзыва администрации муниципального образования Калининский район от 25.06.2021 также следует, что на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0307004:16 был заключен договор аренды от 22.08.2011 №1000001589 с ИП главой КФХ ФИО2, сроком до 16.03.2021. Данный договор аренды был зарегистрирован в Росреестре в порядке, действовавшем на момент заключения договора аренды.

В претензии от 28.10.2020 ФИО1 потребовала от ФИО2 заключения договора уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка в соответствии с предварительном договором от 18.06.2018.

Между тем, вместо заключения договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 22.08.2011 №1000001589, ФИО2 заключил в отношении того же земельного участка с кадастровым номером 23:10:0307004:16 новый договор аренды от 04.02.2021 №1000007069 с администрацией муниципального образования Калининский район, сроком на 49 лет.

В дальнейшем ФИО2 заключил с ООО «Глория» договор от 19.05.2021 уступки права по договору аренды земельного участка, по которому передал ООО «Глория» права и обязанности арендатора из договора аренды земельного участка от 04.02.2021 №1000007069, с последующей регистрацией данной сделки в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.08.2021 №КУВИ-002/2021-110873806, земельный участок с кадастровым номером 23:10:0307004:16 находится в аренде, зарегистрированной в пользу ООО «Глория» на основании договора аренды от 04.02.2021 №1000007069 и договора уступки прав от 19.05.2021.

Истец требует, таким образом, перевести на неё права арендатора с ООО «Глория» по договору уступки от 19.05.2021 на условиях предварительного договора от 18.06.2018, обязать заключить договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 04.02.2021 №1000007069 на условиях предварительного договора от 18.06.2018, зарегистрировать договор уступки прав арендатора и погасить регистрационную запись о праве аренды ООО «Глория».

Между тем, объём прав, которыми обладает сторона предварительного договора, определён в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следующим образом:

«1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.».

Таким образом, по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса, суть предварительного договора состоит в заключении в будущем основного договора, и способом защиты права стороны предварительного договора является требование о понуждении к заключению основного договора, а при невозможности заключения основного договора – требование о возмещении убытков.

Разъяснения относительно применения положений статьи 429 Гражданского кодекса содержатся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»:

«23. В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

24. В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

25. Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

26. Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

27. Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

28. Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

29. По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).».

Из содержания данных разъяснений не следует право стороны предварительного договора требовать перевода на неё прав из договора, заключенного в нарушение обязательств по предварительному договору и направленного на отчуждение имущества иному лицу. 

В обоснование возможности такого перевода прав из договора, заключенного другой стороной предварительного договора в нарушение обязательств заключить основной договор, истец сослался на положения пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» содержит следующее разъяснение:

«5. По общему правилу, требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, например договора продажи имущественного права (пункт 2 статьи 389.1 ГК РФ). Однако законом или таким договором может быть установлен более поздний момент перехода требования. Стороны вправе установить, что переход требования произойдет по истечении определенного срока или при наступлении согласованного сторонами отлагательного условия. Например, стороны договора продажи имущественного права вправе установить, что право переходит к покупателю после его полной оплаты без необходимости иных соглашений об этом (пункт 4 статьи 454, статья 491 ГК РФ).

В договоре, на основании которого производится уступка, может быть также предусмотрено, что требование перейдет в момент совершения отдельного соглашения, непосредственно оформляющего уступку (отдельного двустороннего документа о переходе требования). Если цедент уклоняется от подписания такого документа, исполнивший свои обязанности цессионарий вправе требовать перевода права на себя (статья 12 ГК РФ).».

Между тем, к рассматриваемому спору данные разъяснения не относятся, поскольку касаются перехода уступленного права от цедента к цессионарию в рамках заключенного ими соглашения об уступке права и предусматривают право цессионария требовать перевода на себя права цедента в том случае, если цедент уклоняется от совершения отдельного соглашения, оформляющего уступку: если цедент уклоняется от подписания такого оформляющего уступку документа, цессионарий вправе требовать перевода уступленного права на себя.

Из смысла данных разъяснений не следует право стороны предварительного договора требовать перевода на себя прав из соглашения, заключенного другой стороной предварительного договора в нарушение своих обязательств из предварительного договора и направленного на передачу имущества, в том числе обязательственных прав, лицу, которое стороной предварительного договора не является.

Таким образом, в требовании о переводе на истца прав арендатора с ООО «Глория», которому ФИО2 осуществил уступку прав арендатора из договора аренды от 04.02.2021 №1000007069 по соглашению об уступке от 19.05.2021, надлежит отказать.

Обязать ФИО2 заключить с истцом договор уступки прав арендатора по договору аренды от 04.02.2021 №1000007069 на условиях предварительного договора от 18.06.2018, заключенного истцом и ФИО2, также не представляется возможным, поскольку права арендатора земельного участка у ФИО2 отсутствуют ввиду отчуждения этих прав обществу с ограниченной ответственностью «Глория» по соглашению от 19.05.2021, правами арендатора ФИО2 не обладает с даты регистрации соглашения от 19.05.2021 об уступке права аренды (27.05.2021).

Кроме того, предварительный договор от 18.06.2018 был заключён в отношении уступки прав арендатора по договору аренды от 22.08.2011 №1000001589. 

В предварительном договоре отсутствуют условия о заключении в качестве основного договора соглашения об уступке прав арендатора из договора аренды, который может быть заключен в будущем вместо договора аренды от 22.08.2011 №1000001589 или будет заключен в будущем вместо договора аренды от 22.08.2011 №1000001589. Стороны предварительного договора ограничили его предмет заключением основного договора уступки прав арендатора по договору аренды от 22.08.2011 31000001589.

Прекращение договора аренды от 22.08.2011 №1000001589, о передаче прав арендатора по которому стороны договорились в предварительном договоре, и уступка прав арендатора по договору аренды от 04.02.2021 №1000007069 ФИО2 обществу с ограниченной ответственностью «Глория» по соглашению от 19.05.2021, влекут невозможность исполнения предварительного договора в части заключения основного договора уступки прав арендатора земельного участка.

Основанием для оспаривания соглашения от 19.05.2021 об уступке права аренды по договору аренды от 04.02.2021 №1000007069 предварительный договор не является, поскольку статьёй 429 Гражданского кодекса для стороны предварительного договора предусмотрено только одна правовая возможность – право требовать заключения (понуждения к заключению) основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Права на оспаривание сделки, заключенной другой стороной предварительного договора и направленной на отчуждение имущества, в том числе имущественного права, другому лицу, не участвующему в предварительном договоре, статья 429 Гражданского кодекса не предоставляет. В таком случае наступает невозможность исполнения предварительного договора и ответственность стороны предварительного договора, по чьей вине такая невозможность наступила. 

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных в настоящем деле требований в полном объёме.

Заключив предварительный договор о совершении в будущем соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, истец, как потенциальный приобретатель права аренды, принял риск наступления невозможности уступки прав арендатора, в связи с такими обстоятельствами как прекращение договора аренды, в том числе за истечением его срока, расторжением, заключением нового договора аренды, уступкой стороной предварительного договора права аренды другому лицу, что, однако, не лишает истца права требовать от стороны предварительного договора как возврата фактически произведенных платежей за уступаемое право, так и возмещения убытков, причиненных неисполнением предварительного договора.

В связи с отказом в удовлетворении иска, обеспечительные меры, принятые определением от 29.07.2021 по настоящему делу, подлежат отмене с даты вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Обеспечительные меры, принятые определением от 29.07.2021 по делу №А32-7894/2021, отменить с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков