﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                           Дело № А02-1/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена  03 июня 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 июня 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Сириной В.В.

судей                                                    Тихомирова В.В.

                                                             Щанкиной А.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ченчаевой Зинаиды Алексеевны на решение от 15.08.2019 Арбитражного суда Республики Алтай (судья Кириченко Е.Ф.) и постановление от 29.11.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Сластина Е.С., Фертиков М.А.) по делу № А02-1/2019 по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ченчаевой Зинаиды Алексеевны (ОГРНИП 313041110800061, ИНН 040501167207) к сельской администрации муниципального образования Верх-Апшуяхтинское сельское поселение (649227, Республика Алтай, Шебалинский р-н, с. Верх-Апшуяхта, ул. Центральная, д. 37, ОГРН 1030400664580, ИНН 0405003610), индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Беликову Владимиру Георгиевичу (ОГРНИП 305040807500066, ИНН 040500220539) о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок.

Другие лица, участвующие в деле: администрация муниципального образования «Шебалинский район».

Суд установил:

индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства Ченчаева Зинаида Алексеевна (далее – ИП Ченчаева З.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к Сельской администрации муниципального образования Верх-Апшуяхтинское сельское поселение (далее – администрация поселения, ответчик) и индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства Беликову Владимиру Георгиевичу (далее – ИП Беликов В.Г., ответчик) о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03.05.2018 № 1 и от 25.01.2019 № 2, и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 04:04:060301:180 (с учетом принятого судом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Исковые требования обоснованы ссылками на положения статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 39.6, 39.8, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 9, 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования «Шебалинский район».

Решением от 15.08.2019 Арбитражного суда Республики Алтай, оставленным без изменения постановлением от 29.11.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

ИП Ченчаева З.А. обратилась с кассационной жалобой, в которой просит указанные решение и постановление отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы ссылается на следующее: договоры с ответчиком были заключены в отношении земельных участков, которые невозможно идентифицировать; спорный земельный участок не имеет отношения к указанным договорам; арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды участка, который не является объектом истекшего договора; не проведена процедура, предусмотренная статьей 34 ЗК РФ, статьей 10 Закона № 101-ФЗ; отсутствие государственного кадастрового учета привело к спору об идентичности спорного участка с ранее предоставленными в аренду, предшествующие договоры следует считать незаключенными; судами неправомерно применен подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ; в деле отсутствуют доказательства надлежащего исполнения Беликовым В.Г. обязательства по арендной плате; договор от 01.08.2011 не содержит условий о продлении на следующий период в случае, если ни одна из сторон не заявит о расторжении; суды не учли, что по делу № А02-145/2019 ИП Ченчаевой З.А. было отказано в иске по основанию избрания ненадлежащего способа защиты; судом не дана оценка доводу о невозможности предоставления земельного участка ввиду предоставления его на праве бессрочного пользования другому лицу; суды самостоятельно изменили основание предоставления земельного участка по оспариваемым договорам.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Беликов В.Г. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства 16.03.2005, что подтверждается выпиской из ЕГРИП от 28.12.2018.

На основании заявления Беликова В.Г. о предоставлении земельного участка между муниципальным образованием Верх-Апшуяхтинское сельское поселение в лице его главы (арендодателем) и ИП Беликовым В.Г. (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03.05.2018 № 1, согласно пунктам 1.1, 1.2 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категория земли – из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, общей площадью 2 386 945 кв. м с кадастровым номером 04:04:060301:180, расположенный по адресу: Республика Алтай, Шебалинский район, с. Верх-Апшуяхта, урочище «Агалык». Разрешенное пользование – для ведения сельскохозяйственного производства, договор заключен сроком на 11 месяцев с 03.05.2018 по 03.04.2019.

В соответствии с пунктом 1.3 договора он одновременно имеет силу акта приема-передачи.

В дальнейшем между муниципальным образованием Верх-Апшуяхтинское сельское поселение (арендодатель) и ИП Беликовым В.Г. был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 25.01.2019 № 2 с аналогичным предметом договора.

Пунктом 1.3 договора от 25.01.2019 № 2 срок его действия установлен с 25.01.2019 по 25.07.2024 (5 лет).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается записью в ЕГРН № 04:04:060301:180-04/020/2019-2 от 08.04.2019.

Истец, ссылаясь на то, что указанные выше договоры аренды земельного участка совершены ответчиками с нарушением требования законодательства Российской Федерации – без проведения торгов в отсутствие информационного извещения о предоставлении земельного участка, обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что ИП Беликов В.Г., ранее арендовавший земельный участок сельскохозяйственного назначения, и осуществляющий на нем свою деятельность по ведению сельского хозяйства, имеет преимущественное право аренды данного земельного участка, в связи с чем предоставление ему земельного участка без проведения торгов является правомерным, права истца не нарушены.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Выводы судов соответствуют подлежащим применению нормам права и установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно статье 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Последствием признания сделки недействительной в силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ является обязанность каждой из сторон сделки возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 04:04:060301:180 от 22.11.2016, на дату выдачи справки в реестре содержались две записи: 1) о нахождении земельного участка в постоянном (бессрочном) пользовании у правообладателя сельская администрация муниципального образования Верх-Апшуяхтинское сельское поселение; 2) о праве собственности муниципальным образованием Верх-Апшуяхтинское сельское поселение.

Впоследствии запись о постоянном (бессрочном) пользовании участком с кадастровым номером 04:04:060301:180 была погашена по заявлению Сельской администрация муниципального образования «Верх-Апшуяхтинское сельское поселение», как ошибочная, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 01.04.2019.

Как следует из сведений ЕГРН, актуальной по состоянию на 01.04.2019 является запись о праве собственности на земельный участок муниципального образования Верх-Апшуяхтинское сельское поселение.

Согласно статье 1 Закона № 101-ФЗ он регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Пунктом 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ закреплено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей после 15.07.2016 (то есть применимой к оспариваемым договорам аренды), установлено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Таким образом, условиями предоставления земельного участка без проведения торгов является наличие ранее заключенного договора аренды этого земельного участка, отсутствие у арендатора выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушений законодательства Российской Федерации, использование земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства, и обращение арендатора с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду до дня истечения срока действия ранее заключенного договора.

Рассмотрение заявления о предоставлении земельного участка на указанных выше условиях (без проведения торгов) осуществляется в соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ – в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.

Суды первой и апелляционной инстанций, рассматривая спор по существу, дали правильную квалификацию правоотношениям сторон и основаниям предоставления земельного участка ИП Беликову В.Г. без проведения торгов.

Из материалов дела следует, что ИП Беликов В.Г., начиная с 2006 года, использовал спорный земельный участок по договорам аренды, заключаемым ежегодно для ведения деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, за свой счет проводил в отношении участка межевые работы.

В материалы дела были представлены следующие договоры аренды: от 21.06.2006 № 28, от 05.06.2007 № 188, от 06.06.2007 № 56, от 06.09.2010, от 01.08.2011 № 2, от 03.05.2018 № 1, от 25.01.2019 № 2.

Указанными договорами предусмотрено, что в аренду предоставляется земельный участок, расположенный в Республике Алтай, Шебалинский район, с. Верх Апшуяхта, урочище «Агалык».

Оценивая доводы истца о различной площади арендованных ответчиком земельных участков, суды обоснованно исходили из того, что их идентификация производилась по наименованию урочища, и согласно справке администрации муниципального образования «Шебалинский район» от 06.11.2019 КФХ «Агалык» с 2005 года зарегистрировано на территории Верх-Апшуяхтинского сельского поселения в урочище «Агалык». Кроме того, сторонами подтвержден факт передачи по заключенным договорам Беликову В.Г. спорного земельного участка, межевые работы в отношении которого были проведены лишь в 2016 году.

Судебная коллегия отмечает, что между сторонами отсутствовал спор о предмете договоров, предшествующие договоры исполнялись и не могут считаться незаключенными. Кроме того, истец не доказал, что спорный земельный участок не входил в границы ранее арендованного по последнему договору от 01.08.2011 № 2 земельного участка (заключение кадастрового инженера не представлено).

Довод истца об использовании ею земельного участка в урочище «Агалык» был судами обоснованно отклонен как недоказанный, поскольку из представленных доказательств не следует, что Ченчаева З.А. также арендовала земельный участок в урочище «Агалык».

Судами первой и апелляционной инстанций правильно установлено, что земельный участок, предоставленный по оспариваемым договорам аренды, соответствует земельному участку, ранее предоставленному ответчику.

В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ заявление о заключении нового договора аренды земельного участка должно быть подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

С заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 04:04:060301:180 ИП Беликов В.Г. обратился 17.01.2018. Предшествующий данному обращению договор аренды был заключен с ним 01.08.2011. 

Суды первой и апелляционной инстанций, оценивая обстоятельства, связанные с соблюдением требования о порядке и сроках подачи заявления о заключении нового договора аренды, обоснованно исходили из следующего.

Договор с ответчиком от 01.08.2011, как и все предыдущие, был заключен на срок, продолжительность которого не соответствовала установленной подпунктом 11 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ, а также пункту 3 статьи 9 Закона № 101-ФЗ, которыми предусмотрено, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом; для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Как следует из договоров аренды, в том числе последнего – от 01.08.2011, земельный участок предоставлялся для ведения КФХ, следовательно, предоставление участка на срок 11 месяцев является незаконным. Ежегодное перезаключение договора на новый срок, который составлял 11 месяцев, не соответствовало разумным ожиданиям арендатора, и не может быть квалифицировано как препятствие для реализации добросовестным арендатором законного права на заключение нового договора аренды.

В соответствии с пунктом 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019) добросовестный арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными в подпункте 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка не требуется.

Также вышеуказанное нарушение срока предоставления земельного участка в аренду ответчику стало предметом проверки Горно-Алтайской межрайонной природоохранной прокуратуры и основанием для внесения Горно-Алтайской межрайонной природоохранной прокуратурой представления о нарушении законодательства. Исполняя представление прокурора, муниципальное образование «Верх-Апшуяхтинское сельское поселение» заключило с Беликовым В.Г. договор от 25.01.2019 № 2 сроком на пять лет.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что права ИП Беликова В.Г. как главы крестьянского (фермерского) хозяйства в области земельных отношений были нарушены установлением срока действия договора аренды менее трех лет.

Кроме того, по истечении срока действия договора аренды от 01.08.2011 № 2 (предшествовавшего заключению договора аренды № 1 от 03.05.2018), заключенного на срок 11 месяцев, арендатор продолжил пользование земельным участком, арендодателем не было заявлено возражений относительно продолжения арендных отношений и требования о возврате земельного участка, соответственно, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая изложенное, поскольку материалы дела не содержат доказательств совершения Беликовым В.Г. каких-либо правонарушений при использовании земельного участка и привлечения его в связи с этим к ответственности, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что земельный участок с кадастровым номером 04:04:060301:180 подлежал предоставлению ИП Беликову В.Г. в аренду без проведения торгов, и оснований для признания ничтожным договора аренды от 03.05.2018 № 1 не имеется, является правомерным.

По аналогичным основаниям суды признали не подлежащим признанию ничтожным договор аренды от 25.01.2019 № 2, поскольку его заключение было обусловлено приведением в соответствие с законом ранее заключенного договора аренды от 03.05.2018 № 1 в части срока предоставления в аренду земельного участка, поскольку договор аренды от 03.05.2018 № 1 устанавливал не предусмотренный законом срок – 11 месяцев, что было исправлено в договоре аренды от 25.01.2019 № 2 – предусмотрен срок аренды 5 лет.

Основания для вывода о наличии в действиях ответчиков признаков недобросовестного поведения, установленных статьей 10 ГК РФ, судами не установлено.

Доводу кассатора о том, что судами сделаны неверные выводы в отношении преюдициально установленных в деле № А02-145/2019 фактов, была дана надлежащая правовая оценка судом апелляционной инстанции. Оснований для иных выводов судебной коллегией не установлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Изложенное свидетельствует об отсутствии оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Материалы дела исследованы судами первой и апелляционной инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы судов  соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 15.08.2019 Арбитражного суда Республики Алтай и постановление от 29.11.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А02-1/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Сирина

 

Судьи                                                                  В.В. Тихомиров

 

                                                                            А.В. Щанкина