Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-11936/2019

18 марта 2020 года

город Якутск

Резолютивная часть решения объявлена 11.03.2020

Решение изготовлено в полном объеме 18.03.2020

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Терских В. С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ефремовым В.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Поселок Сангар» Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН 1413261817, ОГРН 1061413000010) от 29.10.2019 № б/н к обществу с ограниченной ответственностью «Северагростроймонтаж» (ИНН 1427008797, ОГРН 1051401225413) об обязании безвозмездно устранить недостатки строительства жилого дома,

без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Поселок Сангар» Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обратилась в суд с иском от 29.10.2019 № б/н к обществу с ограниченной ответственностью «Северагростроймонтаж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании безвозмездно устранить недостатки строительства жилого дома по адресу: Кобяйский улус, 

<

...>, путем совершения за свой счет действий и выполнения работ в течение 6 месяцев с момента вступления решения в законную силу:

-осуществить покраску фасада местами, штукатурку верхней и нижней торцевых частей пенополистирольного утепления наружных стен;

- осуществить выравнивание (штукатурка и покраска) лоджий, балконов;

- произвести укрепительные работы порога балконной двери;

-осуществить завершение устройства отмостки под зданием и устройство отмостки под входные лестницы;

- осуществить частичную замену цокольного перекрытия профлистами;

- утеплить температурный шов под зданием;

- осуществить покраску карниза крыши;

- исправить отопительную систему по проекту.

03.03.2020 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что выявленные недостатки обязан устранить субподрядчик – ООО «Техстройремонт». 

05.03.2020 от истца поступили ходатайство о приобщении документов к материалам дела от 05.03.2020 без номера, уточнение избранного способа правовой защиты по устранению выявленных нарушений по дому, находящегося по адресу: Республика Саха (Якутия), Кобяйский улус, пгт. Сангар, ул. Л.Г. Горбунова, д. 16 от 05.03.2020 без номера. В своем уточнении истец просит:

- осуществить покраску фасада, штукатурку верхней и нижней торцевых частей пенополистирольного утепления наружных стен: по оси здания № 1 – 1,2 кв.м, по оси здания Ж – 35 кв.м, по оси здания И – 10,5 кв.м, по оси здания Б – 1,5 кв.м, по оси здания А – 1кв.м;

- осуществить выравнивание (штукатурка и покраска) лоджий и балконов жилого дома (квартиры № 1-23);

- произвести укрепительные работы порога балконной двери (квартиры № 1-23, техническое помещение);

- завершить устройство отмостки под зданием и устройство отмостки под входными лестницами подъездов № 1и № 2;

- произвести частичную замену цокольного перекрытия профлистами – по оси здания № 7 от А до Д;

- утеплить температурный шов под зданием – по оси здания № 3 и по оси здания №5;

- осуществить покраску карниза крыши;

- исправить отопительную систему по проекту;

- произвести регулировку оконных блоков и балконных дверей с заменой утеплителя;

- осуществить шпаклевку, покраску стен и потолков в квартирах и в коридоре.

11.03.2020 от истца поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя истца от 10.03.2020 без номера.

Представленные документы приобщены судом к материалам дела в порядке статей 66, 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом принято уточнение в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Судом установлены обстоятельства дела.

По условиям договора от 07.12.2015 №011630002741500033 ответчик как продавец обязался передать истцу как покупателю в собственность 10 жилых помещений (квартиры), которые будут расположены в строящемся многоквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), 

<

...>, общей площадью 638,26 кв. м., покупатель обязался принять квартиры и оплатить за них цены в соответствии с договором.

В соответствии с пунктом 2.1. Договора цена квартир определена в сумме 41 059 265 руб., из расчета стоимости 1 кв.м. площади квартиры в размере 64 330 руб. по Приказу Министерства архитектуры и строительного комплекса Республики Саха (Якутия) от 18.03.2015 №28.

Пунктом 4.1. Договора гарантийный срок на квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Квартиры, составляет 5 лет со дня  передачи Квартиры Покупателю по передаточному акту.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемой Покупателю Квартиры, составляет 3 года.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания передаточного акта на Квартиру. Покупатель вправе предъявить Продавцу требования в связи с ненадлежащим качеством квартиры при условии, если такое  качество выявлено в течение гарантийного срока.

К договору подписаны дополнительные соглашения от 11.12.2015 №1, от 20.04.2016 №2, от 08.06.2016 №3, от 22.12.2016 №4, от 23.10.2017 №5.

Истец перечислил ответчику в соответствии с условиями договора №0116300027415000033 от 07.12.2015 денежные средства в сумме 41 059 265,80 рублей, что подтверждаются платежными поручениями: №1257 от 22.12.2015; №1360 от 29.12.2015; №1361 от 29.12.2015; №475 от 06.05.2016; №601 от 16.06.2016; №910 от 16.08.2016; №354 от 04.04.2017; №405 от 19.04.2017; №998 от 28.08.2017; №999 от 28.08.2017.

По условиям договора от 22.06.2016 №0116300027416000013 ответчик как продавец обязался передать истцу как покупателю в собственность 13 жилых помещений (квартиры), которые будут расположены в строящемся многоквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), 

<

...>, общей площадью 685,66 кв. м., покупатель обязался принять квартиры и оплатить за них цены в соответствии с договором.

В соответствии с пунктом 2.1. Договора цена квартир определена в сумме 45 556 621,72 руб., из расчета стоимости 1 кв.м. площади квартиры в размере 66 442 руб. по Приказу Министерства архитектуры и строительного комплекса Республики Саха (Якутия) от 12.11.2015 №215.

Пунктом 4.1. Договора гарантийный срок на квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Квартиры, составляет 5 лет со дня  передачи Квартиры Покупателю по передаточному акту.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемой Покупателю Квартиры, составляет 3 года.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания передаточного акта на Квартиру. Покупатель вправе предъявить Продавцу требования в связи с ненадлежащим качеством квартиры при условии, если такое  качество выявлено в течение гарантийного срока.

Истец перечислил ответчику в соответствии с условиями договора №0116300027416000013 от 22.06.2016 денежные средства в сумме 45 556 621,72 рублей, что подтверждаются платежными поручениями: №917 от 18.08.2016; №918 от 18.08.2016; №1331 от 28.11.2016; №1332 от 28.11.2016; №406 от 19.04.2017; №536 от 16.05.2017; №1001 от 28.08.2017; №1002 от 28.08.2017.

Строительство завершено, жилые помещения, расположенные по адресу: PC (Я), 

<

...>, введены в эксплуатацию, что подтверждаются разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.03.2017 и актами приемки жилых помещений во вновь построенных домах в рамках реализации республиканских адресных программ переселения граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2013-2017 годы от 27.03.2017.

В ходе эксплуатации в период течения гарантийного срока истцом обнаружены недостатки работ.

Согласно плану графику устранения выявленных нарушений, утвержденного Главой МО «Поселок Сангар» от 05.12.2018, ООО «Северагростроймонтаж» обязалось устранить выявленные нарушения по дому, находящегося по адресу: 

<

...>:

№

Вид нарушения

Планируемая дата устранения нарушения

1

Покраска  фасада  местами,  штукатурка  верхней  и нижней    торцевых    частей    пенополистирольного утепления наружных стен

До 08.07.2019

2

Выравнивание   (штукатурка   и   покраска)   лоджий, балконов

До 01.09.2019

3

Произвести укрепительные работы порога балконной двери

До 08.07.2019

4

Завершение   устройства   отмостки   под  зданием   и устройство отмостки под входные лестницы

До 15.07.2019

5

Частичная замена цокольного перекрытия профлистами

До 29.07.2019

6

Утеплить температурный шов под зданием

До 15.07.2019

7

Покраска карниза крыши

До 01.09.2019

8

Отопление исправить по проекту

До 01.09.2019

Между тем, ответчиком выявленные нарушения (недостатки) не устранены.

30.08.2019 истцом в адрес ответчика №01-1006 направлено требование (претензия) об устранении недостатков результата работ по договору в течение гарантийного срока.

В связи с отсутствием доказательств устранения недостатков, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иных правовых актов, а также действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей в статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации названы договоры и иные сделки. 

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) такой способ защиты гражданских прав, как присуждение к исполнению обязанности в натуре, подразумевает возможность восстановления прав обратившегося за судебной защитой лица путем обязания исполнить обязательство, возлагаемое на сторону в силу закона или договорного обязательства.

В качестве нормативного обоснования истец указывает нормы статей 722, 723, 754 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся договора подряда.

Вместе с тем, суд, проанализировав условия договоров, учитывая разъяснения пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", пришел к выводу о том, что между сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, к которому применяются положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве, а также общие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже.

Согласно пункту 2 статьи 471 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (часть 7 статьи 7 Закона о долевом участии в строительстве).

В силу части 2 статьи 7 Закона о долевом участии в строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частями 5 - 7 статьи 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Из смысла приведенных правоположений следует, что застройщик, заключивший с дольщиком договор долевого участия в строительстве и передавший дольщику согласно договору помещения в построенном доме, несет перед дольщиком ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.

Пунктом 4.1. Договоров предусмотрено, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемой Покупателю Квартиры, составляет 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания передаточного акта на Квартиру. Покупатель вправе предъявить Продавцу требования в связи с ненадлежащим качеством квартиры при условии, если такое  качество выявлено в течение гарантийного срока.

Актами приемки жилых помещений во вновь построенных домах от 27.03.2017 комиссия, созданная распоряжением главы МО «Поселок Сангар», произвела приемку жилых помещений (квартир), расположенных по адресу: Республика Саха (Якутия), 

<

...>.

Таким образом, истец обратился с требованием в пределах гарантийного срока.

Факт наличия дефектов в квартирах 1-23 дома №16 по ул. Горбунова п. Сангар Кобяйского улуса установлен на основании имеющихся в материалах дела доказательств, которые суд оценивает в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, актом осмотра №08-10-11-18 от 24.01.2018 Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) подтверждается отсутствие работы по благоустройству территории. 

Вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не подтвердил наличие в настоящем случае обстоятельств, являющихся основанием для освобождения его от ответственности (пункт 2 статьи 471, часть 7 статьи 7 Закона о долевом участии в строительстве).

Вместе с тем, в части требования истца об обязании ООО «Северагростроймонтаж» произвести регулировку оконных блоков и балконных дверей с заменой утеплителя в квартирах 1-23, а также шпаклевке, покраске стен и потолков в квартирах и в коридоре, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 125, частью 7 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если претензионный порядок урегулирования спора предусмотрен законом или договором, истец должен при подаче искового заявления указать в нем сведения о соблюдении им претензионного порядка урегулирования спора и приложить к иску документ, подтверждающий соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по данному конкретному обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

Обязанность доказывания соблюдения досудебного претензионного порядка лежит на истце (ст. 65, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из плана-графика устранения выявленных недостатков, подписанного ответчиком, а также из претензии от 30.08.2019 №01-1006 следует, что требование истца в части обязания ответчика произвести регулировку оконных блоков и балконных дверей с заменой утеплителя в квартирах 1-23, а также шпаклевке, покраске стен и потолков в квартирах и в коридоре ранее истцом не заявлялось.

Таким образом, суд приходит к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в указанной части.

Требование в части обязания ответчика произвести регулировку оконных блоков и балконных дверей с заменой утеплителя в квартирах 1-23, а также шпаклевке, покраске стен и потолков в квартирах и в коридоре ранее истцом не заявлялось, в связи с чем подлежит оставлению без рассмотрения.

В остальной части, поскольку ответчик не устранил обнаруженные в пределах гарантийного срока недостатки (дефекты), исковые требования подлежат удовлетворению.

Ссылка ответчика на то, что выявленные недостатки должным быть устранены субподрядчиками, судом отклоняется, поскольку покупатель предъявляет требования об устранении недостатков работ не к субподрядчику, а продавцу, который является обязанным перед покупателем. 

При совокупности изложенных обстоятельств, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом результатов рассмотрения дела расходы по уплаты государственной пошлины возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить в части.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Северагростроймонтаж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течение шести месяцев с момента вступления решения в законную силу безвозмездно устранить недостатки строительства жилого дома по адресу: Кобяйский улус, 

<

...>:

- осуществить покраску фасада, штукатурку верхней и нижней торцевых частей пенополистирольного утепления наружных стен: по оси здания № 1 – 1,2 кв.м, по оси здания Ж – 35 кв.м, по оси здания И – 10,5 кв.м, по оси здания Б – 1,5 кв.м, по оси здания А – 1кв.м;

- осуществить выравнивание (штукатурка и покраска) лоджий и балконов жилого дома (квартиры № 1-23);

- произвести укрепительные работы порога балконной двери (квартиры № 1-23, техническое помещение);

- завершить устройство отмостки под зданием и устройство отмостки под входными лестницами подъездов № 1и № 2;

- произвести частичную замену цокольного перекрытия профлистами – по оси здания № 7 от А до Д;

- утеплить температурный шов под зданием – по оси здания № 3 и по оси здания №5;

- осуществить покраску карниза крыши;

- исправить отопительную систему по проекту.

В остальной части оставить иск без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северагростроймонтаж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно –  телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

Судья

                                В.С.Терских