АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-13057/2019

г. Новосибирск

12 ноября 2019 года

05 ноября 2019 года объявлена резолютивная часть решения                                               

12 ноября 2019 года изготовлено решение в полном объеме                                               

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, 

<

...>, зал судебного заседания № 535, дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МЕГА" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью ТОРГОВЫЙ ДОМ "СИБИРСКИЙ ПОДШИПНИК" (ОГРН 

<

***>), г. Вологда, о взыскании 417 600 руб., при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  общества с ограниченной ответственностью «СтройКом», общества с ограниченной ответственностью «Торговая Компания «СПК», ФИО2,  при участии в судебном заседании представителей: истца: ФИО3,  доверенность №4 от 09.01.2018,  ответчика: ФИО4, доверенность от 10.07.2019, удостоверение адвоката; третьего лица ООО ТК «СПК»: ФИО5, доверенность от 28.03.2019,

У С Т А Н О В И Л:

Иск предъявлен на основании статьи 616 ГК РФ и договора аренды нежилого помещения №10 от 12.10.2015 о взыскании 417 600 руб. компенсации расходов на ремонт арендованного имущества.

В обоснование требований истец указал следующее. Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения № 10 от 12.10.2015, который был расторгнут соглашением сторон от 01.02.2019. Нежилые помещения были переданы в аренду по акту приема-передачи 25.11.2015. Возврат арендованных помещений произведен по акту приема-передачи от 23.02.2019, в котором сторонами были отражены повреждения помещений. Претензия от 05.03.2019 и повторная претензия от 14.03.2019 с требованием устранить повреждения арендованного имущества оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения. Согласно составленных по заказу истца ведомости объема работ от 01.03.2019 и локального сметного расчета от 04.03.2019 стоимость предстоящего ремонта составляет сумму 417 600 руб.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец уменьшил размер исковых требований до  367 125 руб. 29 коп.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «СтройКом»,  общество с ограниченной ответственностью «Торговая Компания «СПК», ФИО2.

В судебном заседании истец поддержал иск.

Третье лицо ООО ТД «СПК»  поддержало доводы истца,  заявило о наличии оснований для удовлетворения исковых требований и пояснило, что при заключении с истцом договора аренды от 04.02.2019 и передаче в аренду спорных нежилых помещений были выявлены повреждения арендованных помещений, которые зафиксированы в акте приема-передачи от 04.02.2019.

Ответчик письменным отзывом с дополнениями и в ходе судебного разбирательства отклонил иск как необоснованный, его возражения сводятся к следующему:

- акт приема-передачи от 23.02.2019 не содержит указаний на вину ответчика в возникновении повреждений, возникновение повреждений в период договора аренды, а подписавшая акт приема-передачи со стороны ответчика заместитель директора ФИО2 не имела компетенций по определению причин возникновения и характера повреждений;

- из ведомости объема работ от 01.03.2019 и локального сметного расчета от 04.03.2019 не усматривается, что они составлены на ремонт именно арендованных ответчиком помещений, поскольку номера помещений в этих документах не указаны, и лишь указан адрес принадлежащего истцу здания, а между тем ответчик арендовал только часть помещений в этом здании;

- виды и объемы предполагаемых ремонтных работ не соответствуют выявленным повреждениям помещений, и необходимость выполнения заявленного объема ремонтных работ для устранения этих повреждений истцом не обоснована и не доказана;

-выявленные повреждения помещений являются следствием нормального износа помещений, предназначенных и используемых для торговли подшипниковой продукцией и размещения соответствующего торгового оборудования (прикручиваемых к полу стеллажей), что подтверждается экспертным заключением ИП ФИО6 № 06/07/19 от 26.07.2019, и на момент возвращения ответчиком арендованных помещений их техническое состояние соответствовало требованиям по их эксплуатации, что подтверждается экспертным заключением ИП ФИО6 № 08/10/2019 от 14.10.2019;

- договором аренды не предусмотрены сроки выполнения плановых текущего и капитального ремонтов, и необходимость проведения ответчиком текущего или капитального ремонта в период действия договора аренды или при прекращении договора аренды истец никаким образом не обосновал и не доказал;

- на период договора аренды ответчик заключил с истцом договор на обслуживание и ремонт от 01.12.2015, в соответствии с которым истец обязан был выполнять текущий и капитальный ремонт арендованных помещений, однако в период действия договоров истец не заявлял о необходимости проведения текущего или капитального ремонта арендованных помещений или об их ненадлежащем состоянии;

- после расторжения договора с ответчиком истец сразу же по акту приема-передачи от 04.02.2019 передал все помещения, ранее занимавшиеся ответчиком, в аренду ООО «Торговая Компания «СПК» на основании договора аренды нежилого помещения № 12 от 04.02.2019 под аналогичный магазин подшипниковой продукции;

- ответчик в одностороннем порядке 04.07.2019 произвел осмотр спорных помещения с составлением акта фотографирования, в ходе которого выявил, что новый арендатор ООО «Торговая Компания «СПК» использует арендованные помещения и установил прикручиваемые к полу стеллажи для подшипниковой продукции на том же месте, где ранее устанавливал свои стеллажи ответчик.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся  третьих лиц ООО «Торговая Компания «СПК», ФИО2

Третье лицо – ФИО2 письменным отзывом пояснила, что она не является специалистом в области строительства, поэтому в акте приема-передачи сделала оговорку «повреждения визуально зафиксированы».

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица ТД «СПК», арбитражный суд установил, что иск подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверка доводов лиц, участвующих в деле, оценка представленных доказательств, приводит к следующему.

Как следует из материалов дела, между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 10 от 12.10.2015 сроком действия с 01.11.2015 по 30.09.2016. Дополнительным соглашением № 1 от 25.11.2015 стороны установили срок действия договора с 25.11.2015 по 25.10.2016, а дополнительным соглашением № 2 от 26.10.2016 стороны установили, что договор заключен на неопределенный срок. В соответствии с договором аренды по акту приема-передачи от 25.11.2015 истец передал в аренду ответчику нежилые помещения №№ 1 - 3, 10 – 14, 20 общей площадью 111,5 кв.м., расположенные на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, - для использования под магазин по продаже подшипниковой продукции, резинотехнических изделий и металлоизделий. В акте приема-передачи также указано, что техническое состояние передаваемого помещения соответствует требованиям по его эксплуатации.

Согласно соглашению сторон от 01.02.2019, договор аренды был расторгнут с 01.02.2019, при этом ответчик обязался освободить занимаемые помещения в срок до 25.02.2019 с оплатой коммунальных услуг.

Возврат арендованных помещений произведен по акту приема-передачи от 23.02.2019, в котором сторонами были визуально зафиксированы следующие повреждения помещений:

- расколотые кафельные плитки в санузле и торговом зале 2шт.;

- затертые кафельные плиты в торговом зале 20 шт.;

- повреждения на стенах (механические);

- сколы на порогах металлических дверей (2 порога);

- множественные отверстия в кафельной плитке в торговом зале от крепления стеллажей;

- отверстия от крепления стеллажей в линолеуме.

Таким же образом, описаны повреждения в акте приема-передачи от 04.02.2019, подписанном истцом и третьим лицом - ООО «Торговая Компания «СПК», новым арендатором спорных помещений.

В представленных истцом ведомости объема работ от 01.03.2019 и локальном сметном расчете от 04.03.2019 описание повреждений спорных помещений отсутствует.

Согласно статье 622 ГК РФ, арендатор при прекращении договора аренды обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договором аренды (пункт 2.2.3) установлена обязанность ответчика производить за свой счет текущий и косметический ремонт помещений. Бытовое понятие «косметический ремонт» идентично определению текущего ремонта. Однако, договором не установлены сроки проведения текущего ремонта. Истец не представил суду нормативное и иное обоснование возникновения в период действия договора с ответчиком необходимости проведения текущего ремонта. В то же время, оказывая ответчику услуги по обслуживанию и ремонту арендованных помещений на основании договора от 01.09.2015, истец не заявлял ответчику о возникновении необходимости проведения текущего ремонта.

Таким образом, ненадлежащее исполнение ответчиком договора аренды в связи с неосуществлением текущего ремонта истцом не доказано в соответствии со статьей 616 ГК РФ.

Исковое заявление основано на обязанности ответчика устранить зафиксированные в акте приема-передачи от 23.02.2019.

Таким образом, истец должен доказать, что состояние возвращенных ответчиком помещений не соответствовало нормальному износу.

В актах приема-передачи не указаны:

- площадь и другие геометрические размеры, количество и расположение механических повреждений на стенах, какие именно стены повреждены и в каких комнатах они находятся;

- описание сколов на порогах металлических дверей, что именно скололось (глазурованное покрытие или непосредственно металл), геометрические размеры сколов и их характер;

- расположение, площадь и глубина потертостей кафельной плитки в торговом зале;

- количество, расположение и геометрические размеры отверстий от крепления стеллажей в кафельной плитке торгового зала и в линолеуме.

В виду изложенного, учитывая отсутствие у истца иных доказательств, суд приходит к выводу о недоказанности доводов истца о несоответствии состояния возвращенных ответчиком помещений нормальному износу в связи с визуально зафиксированными повреждениями стен, порогов и потертостей кафельной плитки.

Предполагаемая истцом в локальном сметном расчете замена покрытий полов из линолеума площадью 17,58 кв.м., покрытий полов из керамогранитных плит площадью 72,68 кв.м. и покрытий полов из керамической плитки площадью 17,14 кв.м. не подпадает под понятие текущего ремонта в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (приложение № 3), и, соответственно, указанные работы являются капитальным ремонтом, проведение которого в договорные обязанности ответчика не входит.

Учитывая отсутствие в акте приема-передачи от 23.02.2019 сведений о количестве, расположении, геометрических размерах отверстий от крепления стеллажей в кафельной плитке торгового зала и в линолеуме, а также отсутствие каких-либо сведений о фактах повреждения покрытий полов из керамогранитных плит, суд приходит к выводу о недоказанности доводов истца о необходимости проведения именно капитального ремонта указанных полов.

Доводы истца о невозможности локального ремонта поврежденных фрагментов покрытия полов, в том числе путем замены этих фрагментов, являются голословными, суду не представлены доказательства, подтверждающие данные доводы. В то же время общеизвестны способы ремонта мелких повреждений плитки и линолеума с помощью затирочных смесей и специальных герметиков.

Судом также была учтена неопровергнутая ни истцом, ни третьим лицом информация ответчика о том, что новый арендатор, третье лицо - ООО «Торговая Компания «СПК», пользующийся спорными помещениями, установил в них прикручиваемые к полу стеллажи для подшипниковой продукции на том же месте, где ранее устанавливал свои стеллажи ответчик. Вследствие этого в настоящее время невозможно будет установить, какие именно повреждения покрытия пола произвел ответчик.

Единственным определенным описанием в акте приема-передачи от 23.02.2019 повреждений покрытия пола является указание на расколотые кафельные плитки в санузле и торговом зале в количестве двух штук, которое не оставляет сомнений в необходимости замены этих двух кафельных плиток.

В соответствии с собственным расчетом суда на основании представленного истцом локального сметного расчета (позиции 5, 12, 15, 16, 18 и с учетом накладных расходов и сметной прибыли) стоимость замены двух керамических плиток составит 349 руб. 06 коп.

При таких условиях, требования истца о взыскании предстоящих расходов на ремонт являются частично необоснованными и в соответствии со статьей 15 ГК РФ подлежат удовлетворению частично в сумме 349 руб. 06 коп.

Исковые требования в остальной части подлежат оставлению без удовлетворения.

По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ) государственная пошлина по иску относится на стороны пропорционально размеру  удовлетворенных исковых требований.

В соответствии со статьей 104 АПК РФ, статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с уменьшением размера исковых требований из федерального бюджета подлежит возвращению 1 009 руб. 50 коп.  излишне уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-171, 110, 176 (часть 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью ТОРГОВЫЙ ДОМ "СИБИРСКИЙ ПОДШИПНИК" (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "МЕГА" (ОГРН 

<

***>):

349  руб. 06 коп. компенсации расходов  на осуществление ремонта арендованного помещения;

9 руб. 50 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Возвратить  обществу с ограниченной ответственностью "МЕГА" (ОГРН 

<

***>)  из федерального бюджета 1 009 руб. 50 коп.  излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в   Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в  Арбитражный суд  Западно-Сибирского округа при условии, что оно было     предметом рассмотрения  арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная  жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                            Г.Л. Амелешина