АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-21599/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2022 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Дерхо Д.С.,

судей                                                                  Демидовой Е.Ю.,

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью строительно-монтажный трест «Стройбетон» на постановление от 29.04.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Краецкая Е.Б., Сидоренко О.А.) по делу № А46-21599/2020 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью строительно-монтажный трест «Стройбетон» (646981, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании арендной платы за пользование земельными участками.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» (далее –общество) о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11507, Д-Ц-31-11499, Д-Ц-31-11531, Д-Ц-31-11527, Д-Ц-31-11514, Д-Ц-31-11513, Д-Ц-31-11524, Д-Ц-31-11532, Д-Ц-31-11512, Д-Ц-31-11540, Д-Ц-31-11506, Д-Ц-31-11508, Д-Ц-31-11727, Д-Ц-31-11500, Д-Ц-31-11510, Д-Ц-31-11515, Д-Ц-31-11509, Д-Ц-31-11728, Д-Ц-31-11528, Д-Ц-31-11522, Д-Ц-31-11505, Д-Ц-31-11503, Д-Ц-31-11526, Д-Ц-31-11521, Д-Ц-31-11511, Д-Ц-31-11504.

Решением от 24.01.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Чернышев В.И.) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу департамента взыскано 4 944 726 руб. 31 коп., из которых: по договору № Д-Ц-31-11509 пеня за период с 11.05.2019 по 30.06.2020 в размере 229 руб. 01 коп.; по договору № Д-Ц-31-11528 пеня за период с 11.05.2019 по 29.06.2020 в размере 131 руб. 42 коп., по договору № Д-Ц-31-11522 пеня за период с 11.05.2019 по 29.06.2020 в размере 165 руб. 64 коп., по договору № Д-Ц-31-11505 пеня за период с 11.05.2019 по 29.06.2020 в размере 128 руб. 73 коп., по договору № Д-Ц-31-11503 пеня за период с 11.05.2019 по 29.06.2020 в размере 138 руб. 28 коп., по договору № Д-Ц-31-11526 пеня за период с 11.05.2019 по 30.06.2020 в размере 105 руб. 58 коп., по договору № Д-Ц-31-11521 пеня за период с 11.05.2019 по 19.06.2020 в размере 69 руб. 49 коп., по договору № Д-Ц-31-11511 пеня за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в размере 51 руб. 71 коп., по договору № Д-Ц-31-11504 пеня за период с 11.05.2019 по 29.06.2020 в размере 121 руб. 19 коп., по договору № Д-Ц-31-11728 задолженность по арендной плате за период с 11.02.2018 по 29.06.2020 в размере 483 257 руб. 47 коп., по договору № Д-Ц-31-11515 задолженность по арендной плате за период с 11.02.2018 по 29.06.2020 в размере 281 855 руб. 89 коп. и пеня за просрочку период с 11.05.2019 по 29.06.2020 в размере 56 863 руб. 92 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга; по договору № Д-Ц-31-11510 задолженность по арендной плате за период с 11.02.2018 по 30.06.2020 в размере 395 167 руб. 58 коп. и пеня за период с 11.05.2019 по 30.06.2020 в размере 71 232 руб. 75 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга, по договору № Д-Ц-31-11500 задолженность по арендной плате за период с 11.02.2018 по 29.06.2020 в размере 2 096 275 руб. 61 коп. и пеня за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 29.06.2020 в размере 288 374 руб. 73 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга, по договору № Д-Ц-31-11727 задолженность по арендной плате за период с 11.02.2018 по 29.06.2020 в размере 123 300 руб. 12 коп. и пеня за период с 11.05.2019 по 29.06.2020 в размере 25 907 руб. 74 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга, по договору № Д-Ц-31-11508 пеня за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 29.06.2020 в размере 139 руб. 88 коп., по договору № Д-Ц-31-11506 пеня за период с 11.05.2019 по 29.06.2020 в размере 222 руб. 19 коп., по договору № Д-Ц-31-11540 задолженность по арендной плате за период с 11.02.2018 по 19.06.2020 в размере 45 677 руб. 41 коп. и пеня за период с 11.05.2019 по 19.06.2020 в размере 2 802 руб. 49 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга, по договору № Д-Ц-31-11512 пеня за период с 11.05.2019 по 19.06.2020 в сумме 102 руб. 19 коп., по договору № Д-Ц-31-11507 пеня за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 21.07.2020 в размере 6 104 руб. 87 коп., по договору № Д-Ц-31-11499 задолженность по арендной плате за период с 11.02.2018 по 29.06.2020 в размере 928 281 руб. 62 коп. и пеня за период с 11.05.2019 по 29.06.2020 в размере 99 157 руб. 66 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга, по договору № Д-Ц-31-11531 пеня за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 29.06.2020 в размере 119 руб. 61 коп., по договору № Д-Ц-31-11527 пеня за период с 11.05.2019 по 29.06.2020 в размере 99 руб. 04 коп., по договору № Д-Ц-31-11514 пеня за период с 11.05.2019 по 26.06.2020 в размере 168 руб. 35 коп., по договору № Д-Ц-31-11513 пеня за период  с 11.05.2019 по 26.06.2020 в размере 109 руб. 83 коп., по договору № Д-Ц-31-11541 пеня за период с 11.05.2019 по 19.06.2020 в размере 84 руб. 26 коп., по договору № Д-Ц-31-11524 пеня за период с 11.05.2019 по 19.06.2020 в размере 104 руб. 60 коп., по договору № Д-Ц-31-11532 задолженность по арендной плате за период с 11.02.2018 по 19.06.2020 в размере 36 794 руб. 34 коп. и пеня за период с 11.05.2019 по 19.06.2020 в размере 1381 руб. 11 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Постановлением от 29.04.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 24.01.2022 Арбитражного суда Омской области изменено в связи с неправильным определением размера задолженности по договорам № Д-Ц-31-11515 и Д-Ц-31-11510. С учетом изменения с общества в пользу департамента взыскано 3 681 561 руб. 17 коп.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на неправильное применение судами норм материального права и условий договоров, определяющих порядок ценообразования относительно платы за пользование спорными земельными участками. Общество отмечает, что изначально объектом аренды являлись 9 земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании договора от 28.01.2008 № Д-Ц-31-7070 (далее – договор № Д-Ц-31-7070), соответственно, ко всем образованным из них земельным участкам (включая 27 спорных) независимо от вида разрешенного использования подлежит применению единая методика определения размера арендной платы, как для участков, предоставленных для жилищного строительства. Податель кассационной жалобы утверждает также, что: по договорам № Д-Ц-31-11500 и Д-Ц-31-11499 (территории общего пользования) за период времени с 19.04.2019 по 29.06.2020 задолженность по арендной плате взыскана исходя из рыночной стоимости права аренды земельных участков, что противоречит Земельному кодексу Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и основным принципам определения арендной платы, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (далее – Постановление № 582); в случае применения надлежащего порядка расчета (с использованием ставки земельного налога 0,3%) задолженность по арендной плате по договорам № Д-Ц-31-11510, Д-Ц-31-11515, Д-Ц-31-11727 отсутствует. Кроме того, общество полагает, что суды первой и апелляционной инстанций неправомерно применили при определении размера арендной платы повышающий коэффициент 4, предусмотренный абзацем вторым пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Несмотря на то, что в просительной части кассационной жалобы общество просит об отмене обоих судебных актов, предметом проверки суда округа фактически является апелляционное постановление, как итоговый судебный акт, в редакции которого исковые требования департамента разрешены по существу.

Департамент представил в суд округа отзыв, в котором просит постановление апелляционной коллегии оставить без изменения, полагая его обоснованным и законным.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Из материалов дела следует и установлено судами, что распоряжением мэра города Омска от 26.12.2007 № 510-р департаменту поручено провести аукцион, открытый по составу участников и по форме подачи заявок, по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства общей площадью 1 638 464 кв. м, относящихся к категории земель населенных пунктов.

Аукцион проведен 28.01.2008, единственным его участником выступило общество с ограниченной ответственностью «Домостроительная корпорация «Стройбетон» (далее – общество «ДСК Стройбетон»), ввиду чего аукцион признан несостоявшимся.

Между муниципальным образованием город Омск в лице департамента и обществом «ДСК Стройбетон» 28.01.2008 заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков.

Во исполнение указанного договора 28.01.2008 между департаментом и обществом «ДСК Стройбетон» заключен договор № Д-Ц-31-7070, зарегистрированный управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 11.02.2008, по которому общество «ДСК Стройбетон» приняло в аренду 9 земельных участков, состоящих в муниципальной собственности города Омска, сроком на 10 лет для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В соответствии с договорами купли-продажи прав и обязанностей, зарегистрированными в управлении Росреестра по Омской области 09.01.2013 и 18.02.2014, а также дополнительными соглашениями к ним, права и обязанности по договору № Д-Ц-31-7070 переданы обществу.

В дальнейшем на основании проекта межевания от 20.06.2017 № 593-п утвержденного постановлением администрации города Омска от 21.07.2016 № 908-п «Об утверждении проекта межевания элемента планировочной структуры № 4 планировочного района № 1», проекта планировки территории, расположенной в границах улиц: Пушкинский тракт – лесополоса – граница городской черты – дорога в поселок Степной – проектируемая дорога – граница полосы отвода железной дороги на станцию Комбинатская в Центральном административном округе города Омска» обществом произведено межевание земельных участков в результате которого  образованы в том числе и земельные участки, являющиеся предметом рассмотрения по настоящему делу.

Обществом в качестве арендатора 12.04.2019 заключены 27 договоров аренды указанных земельных участков: № Д-Ц-31-11507 в отношении участка с кадастровым номером (далее – КН) 55:36:061002:3364; № Д-Ц-31-11499 в отношении участка с КН 55:36:061002:3363, № Д-Ц-31-11531 в отношении участка с КН 55:36:061002:3354, № Д-Ц-31-11527 в отношении участка с КН 55:36:061002:3361, № Д-Ц-31-11514 в отношении участка с КН 55:36:061002:4970, № Д-Ц-31-11513 в отношении участка с КН 55:36:061002:3358, № Д-Ц-31-11541 в отношении участка с КН 55:36:061002:4940,  № Д-Ц-31-11524 в отношении участка с КН 55:36:061002:3372, № Д-Ц-31-11532 в отношении участка с КН 55:36:061002:4964, № Д-Ц-31-11512 в отношении участка с КН 55:36:061002:3366, № Д-Ц-31-11540 в отношении участка с КН 55:36:061002:4965, № Д-Ц-31-11506 в отношении участка с КН 55:36:061002:4969, № Д-Ц-31-11508 в отношении участка с КН 55:36:061002:4967, № Д-Ц-31-11727 в отношении участка с КН 55:36:061002:3356, № Д-Ц-31-11500 в отношении участка с КН 55:36:061002:4941, № Д-Ц-31-11510 в отношении участка с КН 55:36:061002:4966, № Д-Ц-31-11515 в отношении участка с КН 55:36:061002:4974, № Д-Ц-31-11509 в отношении участка с КН 55:36:061002:4971, № Д-Ц-31-11728 в отношении участка с КН 55:36:061002:4979, № Д-Ц-31-11528 в отношении участка с КН 55:36:061002:3359, № Д-Ц-31-11522 в отношении участка с КН 55:36:061002:3353, № Д-Ц-31-11505 в отношении участка с КН 55:36:061002:3342, № Д-Ц-31-11503 в отношении участка с КН 55:36:061002:3362, № Д-Ц-31-11526 в отношении участка с КН 55:36:061002:3369, № Д-Ц-31-11521 в отношении участка с КН 55:36:061002:3371, № Д-Ц-31-11511 в отношении участка с КН 55:36:061002:3367, № Д-Ц-31-11504 в отношении участка с КН 55:36:061002:3347 (далее – договоры от 12.04.2019).

Во втором разделе договоров от 12.04.2019 установлен размер, порядок определения, изменения арендной платы, порядок и сроки ее оплаты арендатором.

Согласно пунктам 2.1 договоров от 12.04.2019, приложениям к ним, размер арендной платы определяется расчетным путем в соответствии с решением Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее – Решение № 432).

Арендная плата подлежит изменению в следующих случаях: внесение изменений в порядок и/или методику определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, расположенные на территории города Омска; изменение кадастровой стоимости участка (пункт 2.2 договоров от 12.04.2019).

Пунктом 5.2 договоров от 12.04.2019 предусмотрено, что в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 7.2 договоров от 12.04.2019 их действие распространяется на правоотношения сторон с 11.02.2018.

Письмами от 10.07.2019, 11.07.2019, 17.09.2019, 23.09.2019, 29.07.2019, 24.09.2019, 30.03.2020, 30.04.2020, 24.07.2020 департамент уведомил арендатора об осуществлении с 19.04.2019 расчета арендной платы по договорам от 12.04.2019 в соответствии с решением Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее – Решение №138).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой руководствовался статьями 12, 13, 309, 310, 330, 420, 606, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 1, 65 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части», пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2016 № 63 «О рассмотрении судами споров об оплате энергии в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая цена», пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»,  правовыми позициями, приведенными в пункте 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016 (далее – Обзор № 2), Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П, Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2020 № 307-ЭС20-11071, условиями договоров аренды от 12.04.2019.

Приняв во внимание регулируемый характер арендной платы, указав на невозможность применения подпункта «б» пункта 4 части 1 статьи 2 Решения № 432 (признанного недействующими вступившим в законную силу решением Омского областного суда от 07.02.2018 по делу № 3а-2/2018) при расчете арендной платы, обязанность по оплате которой наступила до 18.04.2019, исходил из того, что размер арендной платы до указанной даты подлежит определению на основании ранее действовавшего нормативного акта – решения Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска» (далее – Решение № 46), а после указанной даты (с 19.04.2019) – на основании Решения № 138, признав арифметически неверным расчет департамента, положенный в основу иска, самостоятельно произведя расчет долга (с учетом справочного расчета департамента, учитывающего указанные выше особенности применения Решений № 432, 46, 138), пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований департамента частично, в том числе скорректировав размер предъявленной к взысканию неустойки.

Изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования департамента частично, апелляционная коллегия руководствовалась статьями 424, 606, 614 ГК РФ, статьями 11.8, 11.9, 39.6, 39.7, 65 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), правовой позицией, приведенной в пункте 10 Обзора № 2, установив, что договорам № Д-Ц-31-11515 и № Д-Ц-31-11510 размер арендной платы определен департаментом (и судом) исходя из неверной кадастровой стоимости участков, пришла к выводу о том, что по договору № Д-Ц-31-11515 основной долг отсутствует, пеня за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 09.06.2020 (по дату погашения задолженности) составила 24 716 руб. 28 коп., по договору № Д-Ц-31-11510 основной долг отсутствует, пеня за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 09.06.2020 составила 496 руб. 19 коп., а общий размер задолженности по спорным договорам за исковой период – 3 681 561 руб. 17 коп.

Выводы апелляционного суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным отношениям законодательству.

Правоотношения сторон верно квалифицированы судами как арендные, подлежащие регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), ЗК РФ, а также условиями заключенных договоров.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьями 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно преамбуле договоров аренды от 12.04.2019 последние заключены сторонами в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8, подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В пункте 4 статьи 11.8 ЗК РФ определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса (подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период заключения договоров аренды) .

Таким образом, договоры аренды земельных участков, образованных из земельных участков, предоставленных по договору № Д-Ц-31-7070, подлежат регулированию с учетом положений этого договора.

Вместе с тем, поскольку норма пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ является диспозитивной, стороны своим соглашением вправе иным образом определить размер и порядок определения арендной платы, нежели в договоре № Д-Ц-31-7070, что и было согласовано сторонами в разделе втором договоров от 12.04.2019, в связи с чем является верным вывод судов о регулируемом характере арендной платы и отсутствии оснований для применения к спорным договорам арендной платы, предусмотренной договором № Д-Ц-31-7070.

Исходя из положений подпункта 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 16, 19 Постановления № 73, к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 2 Решения № 432 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере от 0,01% до 2% в зависимости от цели предоставления земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно подпункту «б» пункта 4 части 1 статьи 2 Решения № 432 величина арендной платы 2% от кадастровой стоимости применяется в отношении земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства в случаях, не указанных в пунктах 1 - 3 настоящей части (отдельные ситуации в которых такая ставка составляет 0,01%, 0,5%, 1,5%) и части 2 настоящей статьи (отдельные ситуации, в которых арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными правовым актом администрации города Омск).

Поскольку решением Омского областного суда от 07.02.2018 по делу № 3а-2/2018 подпункт «б» пункта 4 части 1 статьи 2 Решения № 432 признан недействующим, то по случаям, подпадающим под действие указанного подпункта, расчет арендной платы за период до 19.04.2019 (введения в действия Решения № 138) необходимо производить в соответствии с ранее действовавшим нормативным актом, регулировавшим плату за землю, то есть в соответствии с Решением № 46).

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Решения № 46 расчет годовой суммы арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, и за земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением зданий, строений, сооружений, относящихся к рынкам), производится по формуле: А = Ц x К1 x К2 x К3 / 100%, где: А - годовая арендная плата, рублей; Ц - кадастровая стоимость земельного участка, рублей. При этом К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (процент от кадастровой стоимости земельного участка), определяемый в соответствии с приложением № 1 к Решению № 46; К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате, определяемый в соответствии с приложением № 3 к Решению № 46; К3 - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков, определяемый в соответствии с приложением № 4 к Решению № 46.

Таким образом, в период с 11.02.2018 (на который сторонами распространено действие договоров от 12.04.2019) по 19.04.2019 (момент введения в действие Решения № 138) размер арендной платы по договорам от 12.04.2019 подлежит определению в зависимости от того, подпадает ли вид разрешенного использования конкретного земельного участка под действие подпункта «б» пункта 4 части 1 статьи 2 Решения № 432. Если подпадает, то в силу признания последнего недействующим в порядке абстрактного нормоконтроля размер арендной платы определяется по формуле, установленной пунктом 1 статьи 3 Решения № 46, если не подпадает – то в порядке соответствующих (действующих) положений Решения № 432.

Начиная с 19.04.2019 величина арендной платы определяется в соответствии с положениями Решения № 138.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 1 Решения № 138 размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется одним из следующих способов: 1) на основании кадастровой стоимости земельных участков; 2) в соответствии с размером земельного налога; 3) на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно части 3 статьи 1 Решения № 138 расчет размера арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частями 4 - 10 настоящей статьи, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Ап = Кс x Кф, где: Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Кф - экономически обоснованный коэффициент. Значение Кф определяется в соответствии с приложением «Значение коэффициента, применяемого для расчета арендной платы» к настоящему Решению.

Размер арендной платы в случаях, не указанных в частях 3 - 9 настоящей статьи рассчитывается на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (часть 10 статьи 1 Решения № 138).

В силу части 9 статьи 1 Решения № 138 в случае, если размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с частью 3 настоящей статьи, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков, размер арендной платы определяется в размере земельного налога для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства).

Иными словами, в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, размер арендной платы приравнивается к земельному налогу (если расчетное значение по части 3 статьи 1 Решения № 138 превышает величину фискального платежа), а в отношении других земельных участков определяется по соответствующей формуле.

Решением Омского городского Совета от 16.11.2005 № 298 «О земельном налоге на территории города Омска», принятым постановлением Омского городского Совета от 16.11.2005 № 1198 в отношении занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (за исключением земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности) земельный налог на территории города Омск установлен 0,3%.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, проанализировав условия заключенных договоров, квалифицировав правоотношения сторон как арендные, установив, что земельные участки образованы из участков, ранее предоставленных по договору № Д-Ц-31-7070, приняв во внимание, что договорами от 12.04.2019 стороны самостоятельно установили порядок определения размера арендной платы, распространив на него регулируемое ценообразования, проверив и скорректировав выполненный департаментом справочный расчет задолженности, основанный на Решениях № 46, 432, 138 и сведениях о видах разрешенного использования и особенностях освоения каждого спорного земельного участка (которыми определяется применимая формула расчета арендной платы, а также состав и величина используемых в расчете составляющих), суд апелляционной инстанции пришел к мотивированным выводам о наличии правовых и фактических оснований для частичного удовлетворения иска на сумму 3 681 561 руб. 17 коп.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой суда апелляционной инстанции, который в силу присущих ему дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешает дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Основания для иных выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что поскольку все 27 спорных земельных участков выделены из земель, изначально предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании договора № Д-Ц-31-7070, то к ним подлежит применению единый порядок определения величины арендной платы, отклоняется судом округа, как не учитывающий содержание договоров от 12.04.2019, которыми стороны определили иной порядок ценообразования, соответствующий Решению № 432 в отношении каждого отдельного земельного участка. На этом основании апелляционным судом обоснованно применены правила определения арендной платы в отношении конкретного земельного участка, находящегося в публичной собственности, в зависимости от действия Решения № 432 во времени, признания его недействующим в части и последующей отмены в связи с введением в действие Решения № 138.

Несогласие общества с порядком определения размера арендной платы по договорам № Д-Ц-31-11500 и Д-Ц-31-11499 (территории общего пользования) за период времени с 19.04.2019 по 29.06.2020 основанием к изменению решения суда служить не может.

В соответствующий период вступили в силу положения Решения № 138.

Частью 3 статьи 1 Решения № 138 предусмотрено, что расчет размера арендной платы за использование земельных участков, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка за исключением случаев, предусмотренных частями 4 - 10 настоящей статьи.

Исходя из данной нормы, приоритет в применении имеют части 4 - 10 статьи 1, и только в случае невозможности расчета арендной платы на основании положений частей 4 - 10, применяется общая норма части 3 статьи 1 Решения № 138.

Согласно части 10 статьи 1 Решения № 138 размер арендной платы в случаях, не указанных в частях 3 - 9 настоящей статьи рассчитывается на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, произведенный департаментом и принятый судом в указанной части справочный расчет размера арендной платы, исходя из части 10 статьи 1 Решения № 138, не противоречит действующим нормам законодательства.

По аналогичным основаниям не могут быть приняты возражения заявителя кассационной жалобы относительно порядка расчета задолженности по арендной плате по договорам № Д-Ц-31-11510, Д-Ц-31-11515, Д-Ц-31-11727.

Общество настаивает на том, что в период с 19.04.2019 по 29.06.2020 по указанным земельным участкам (предоставленным для размещения объектов образования, жилищного строительства и магазинов) необоснованно применены коэффициенты 4,2 и 3,4 вместо 0,3.

Однако согласно пункту 14 приложения к Решению № 138 «Значение коэффициента, применяемого для расчета размера арендной платы» величина коэффициента для земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения составляет 4,2. Также в соответствии с частью 3 статьи 1 Решения № 138 при расчете арендной платы за земельный участок с различными видами использования, фактическое использование которого является многофункциональным (комбинированным), для расчета годового размера арендной платы применяется средневзвешенная величина экономически обоснованного коэффициента расчета арендной платы за пользование земельными участками, равная 3,4% от кадастровой стоимости земельного участка.

Доводы общества о несогласии с применением в расчете арендной платыповышающего коэффициента 4 были предметом рассмотрения как суда первой инстанции, так и апелляционного суда и обоснованно отклонены исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 частью 9 статьи 1 Решения № 138 для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) в случае если размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с частью 3 настоящей статьи, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.

Согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Пунктом 15 статьи 396 НК РФ предусмотрено, что в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится налогоплательщиками-организациями с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства, начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Абзацем вторым указанной нормы установлено, что в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится налогоплательщиками - организациями или физическими лицами, являющимися индивидуальными предпринимателями, с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

В пункте 2 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710, разъяснено, что в целях применения принципа экономической обоснованности рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Сказанное относится и к повышающему коэффициенту 4, в отношении которого Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно (Определения от 27.06.2017 № 1169-О, от 23.04.2020 № 821-О, от 23.07.2020 № 1646-О) указывал как на правомерно реализованную федеральным законодателем дискрецию в налоговой сфере, направленную по своему содержанию на стимулирование соблюдения этапов строительства объектов жилья (побуждение собственников участков к оперативному завершению строительства), что не теряет своей актуальности и при предоставлении земельного участка для цели строительства на праве аренды.

В свою очередь, исходя из буквального содержания нормы абзаца второго пункта 15 статьи 396 НК РФ, применение повышающего коэффициента 4 является правовым последствием единственного факта – отсутствия на земельном участке, предоставленном для жилищного строительства, построенного объекта недвижимости. Указанное регулирование связано с земельным участком и установленным для него видом разрешенного использования, а не с собственником (владельцем) земельного участка, продолжительностью владения участком. Каких-либо иных исключений для применения соответствующего коэффициента кроме осуществления физическими лицами индивидуального жилищного строительства законодательством не предусмотрено (пункт 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  07.04.2021).

В силу этого по общему правилу исчисление трехлетнего срока для применения повышающего коэффициента 4 следует производить со дня предоставления земельного участка в аренду.

Вместе с тем, при применении указанных правил налогообложения в сфере арендных обязательств должна обеспечиваться их гармонизация с правилами (особенностями), установленными законодательством для отдельных видов правоотношений, в рамках которых осуществляется жилищное строительство, предопределяющих возможности налогоплательщика приступить к началу строительства и завершить его в соответствующие сроки.

В противном случае применение повышающего коэффициента при исчислении земельного налога может из средства стимулирования жилищного строительства приобрести характер санкции, выражающейся в установлении более обременительных условий налогообложения в отсутствие к тому разумных и объективных оснований, то есть, по существу, к произвольному налогообложению, запрещенному в силу пункта 3 статьи 3 НК РФ, а в арендных отношениях – произвольному ценообразованию.

Иными словами, при разрешении подобных споров следует учитывать конкретные обстоятельства дела и специфику использования земельных участков для цели жилищного строительства, например, при их предоставлении для комплексного освоения, которое предполагает поэтапный характер застройки, зачастую сопровождается плановым, последовательным разделом изначально предоставленного земельного участка на части по мере реализации проекта с учетом утвержденной документации по планировке территории и запланированных сроков строительства, что может быть принято во внимание при определении даты начала исчисления трехлетнего срока для применения повышающего коэффициента 4 в отношении каждого конкретного земельного участка.

Поскольку, в данном случае многоквартирные жилые дома в сроки, установленные аукционной документацией при проведении аукциона на право заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, по результатам которого заключен договор № Д-Ц-31-7070 сроком действия 10 лет, не построены, что ответчиком не оспаривается, при этом несмотря на заключение в 2019 году спорных договоров аренды земельных участков, образованных из земельных участков, предоставленных по договору № Д-Ц-31-7070, обязанности арендатора, предусмотренные этим договором с учетом аукционной документации, в том числе в отношении сроков строительства, сохранились, иных сроков осуществления строительства сторонами не установлено, то применение коэффициента 4 при расчете арендной платы является правомерным.

Аналогичный порядок ценообразования по договорам аренды земельных участков, выделенных из земель, изначально предоставленных по договору № Д-Ц-31-7070, реализован судами при рассмотрении дела № А46-18783/2020 (определением Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2022 № 304-ЭС22-4296 отказано в передаче кассационной жалобы общества на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации). Основания для иных выводов в настоящем споре между теми же сторонами суд округа не усматривает.

По изложенным выше обстоятельствам (учитывая, что порядок ценообразования, методика расчета арендной платы по земельным участкам в исковой период времени ранее были предметом судебных разбирательств в отношениях сторон, подробно рассмотрены и описаны во вступивших в законную силу судебных актах) суд кассационной жалобы критически относится к утверждению общества о непрозрачности расчетов, положенных в основу разрешения настоящего спора. Напротив, о реальной осведомленности ответчика относительно реализованного порядка определения арендной платы по каждому земельному участку свидетельствуют сами доводы кассационной жалобы, в которых заявитель непосредственно обращается к конкретным элементам расчета, с которыми он не согласен.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не влияют на выводы суда при рассмотрении настоящего дела, в целом направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, оценка которых произведена апелляционной коллегией по правилам статей 64 - 71 АПК РФ, в связи с этим не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 АПК РФ пределы его компетенции.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено. При таких обстоятельствах кассационная жалоба департамента удовлетворению не подлежит.

С учетом результата рассмотрения кассационной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, связанные с ее подачей, относятся на заявителя (статья 110 АПК РФ).

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 29.04.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-21599/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Д.С. Дерхо

Судьи                                                                                              Е.Ю. Демидова

ФИО1