Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru  e-mail: info@bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Резолютивная часть решения объявлена 20.09.2021.

В полном объеме решение изготовлено 27.09.2021.

Дело №А09-11087/2018

город Брянск

27 сентября 2021 года

Арбитражный суд  Брянской области в составе судьи Прокопенко Е.Н.,  

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва помощником судьи Барабановой С.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений Брянской области, г.Брянск, ИНН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Премиум Проект», г.Брянск, ИНН 

<

***>, 

о взыскании 1 287 519 руб. 05 коп.,

третьи лица: Управление по строительству и развитию территории города Брянска, г.Брянск, ИНН 

<

***>; Управление Росреестра по Брянской области, г.Брянск, ИНН 

<

***>; ФГБУ «ФКП Росреестра», г.Москва, ИНН 

<

***>, в лице филиала по Брянской области, г.Брянск,

при участии в судебном заседании: 

от истца: до перерыва ФИО2 (доверенность №01-14304 от 11.01.2021), после перерыва не явился, извещен,

от ответчика: до перерыва ФИО3 (доверенность от 10.02.2020), после перерыва не явился, извещен,

от третьих лиц: до и после перерыва не явились, извещены;

установил:

Управление имущественных отношений Брянской области (далее – Управление, истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Премиум проект» (далее – ООО «Премиум проект», ответчик, арендатор) о взыскании 1 902 790 руб., 87 коп., в том числе 1 738 496 руб. 10 коп. задолженность по арендной плате (договор аренды находящихся в областной собственности земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства №2302 от 18.05.2011) за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 и 164 294 руб. 77 коп. пени за период с 01.08.2017 по 31.08.2018.

Определением от 15.10.2018 заявление принято судом к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Определением от 18.06.2019 по делу А09-11087/2018 назначена судебная экспертиза. Производство по делу приостановлено на срок проведения экспертизы.

В связи с поступлением в материалы дела заключения судебной экспертизы производство по настоящему делу возобновлено, о чем суд 30.09.2019 вынес соответствующие определение.

Определением от 05.08.2020 суд приостановил производство по делу А09-11087/2018 в связи с назначением по делу дополнительной экспертизы.

29.09.2020 в связи  с тем, что основания для приостановлении производства по настоящему делу отпали, суд возобновил производство по делу.

08.12.2020 производство по делу №А09-11087/2018 приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта, принятого по результатам рассмотрения дела №А09-9705/2018.

В связи с вступлением в законную силу решения Арбитражного суда Брянской области от 25.02.2021 по делу №А09-9705/2018, принятого по результатам нового рассмотрения указанного дела с учетом постановления Арбитражного суда Центрального округа от 04.02.2020, основания для дальнейшего приостановления производства по настоящему делу отсутствовали, на основании  чего оно было возобновлено 12.05.2021.  

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно ходатайствовал об изменении размера исковых требований и в последней редакции просил взыскать с ответчика 1 287 519 руб. 05 коп., в том числе 1 099 741 руб. 211 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 18.05.2011 №2302 за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 и 187 777 руб. 84 коп. пени за просрочку внесения арендных платежей по вышеуказанному договору за период с 01.08.2017 по 31.07.2021.

Согласно ч.1 ст.49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уменьшение размера исковых требований принято судом в порядке ст.49 АПК РФ.

Истец поддержал иск в полном объеме с учетом последнего уточнения.

Ответчик иск частично оспорил, представив контррасчет.

Третьи лица не явились, уведомлены надлежаще, ходатайств не направили.

В судебном заседании 13.09.2021 объявлен перерыв до 14 час. 45 мин. 20.09.2021.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Лица, участвующие в деле, своих представителей после перерыва в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом, препятствующих рассмотрению дела ходатайств не заявили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, установленном ст.156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

18.05.2011 между Управлением имущественных отношений Брянской области и ООО «Премиум проект» заключен договор аренды №2302 находящихся в областной собственности земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г.Брянск, Бежицкий район, пройма реки Десна, ул.Флотская. Площадь участка – 105074 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0015301:18.

В соответствии с п.2.1.1 предметом договора являлась обязанность арендатора в соответствии с условиями продажи права на заключение договора аренды осуществить комплексное освоение вышеуказанного участка в целях жилищного строительства.

Пунктом 2.2.1 договора аренды от 18.05.2011 №2302 стороны согласовали терминологию, согласно которой под комплексным освоением  земельного участка понимается деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территориив границах участков; обустройство участков посредством строительства для Брянской области объектов инженерной инфраструктуры; жилищное и иное строительство,в том числе работы по созданию для Брянской области объектов социального назначения.

В соответствии с п.2.3 договора началом комплексного освоения первоначальных земельных участков является дата подписания сторонами акта приема-передачи.

Выполнение работ по благоустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, - в срок 2 года со дня  утверждения проекта планировки территории (п.2.4.1 первоначального договора).

На основании п.2.4.2. максимальный срок осуществления жилищного строительства – 7 лет, то есть до 27.03.2020.

Размер арендной платы согласован сторонами в сумме 15,94 руб. за 1 кв.м в год (п.4.1 договора). Арендная плата вносится равными долями ежеквартально, не позднее 15 числа последнего месяца квартала (п. 4.4 договора).

При этом, согласно п.5.3.4 договора аренды при поэтапном формировании земельных участков в границах арендованного участка после выполнения установленных договором условий п.п.5.4.7, 5.4.9, арендатор вправе по своему выбору заключить договор аренды сформированного участка сроком на 49 лет либо приобрести его в собственность.

В соответствии с п.п.5.4.3, 5.4.7, 5.4.8 первоначального договора арендатор принял на себя обязательства по обеспечению своевременного перечисления арендной платы,а также по разработке и обеспечению утверждения в установленном порядке(п.п.2.4.1, 2.4.2) документации по планировке территории.

Пунктом 5.4.8. предусмотрена обязанность по обеспечению ответчиком проведения государственного кадастрового учета построчных и введенных в эксплуатацию объектов капитального строительства и государственной регистрации прав собственности на объекты капитального строительства жилого назначения.

В случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент образования недоимки, за каждый день просрочки от суммы невнесенной арендной платы (4.6 спорного договора).

На основании п.9.4 договора объекты социального назначения, в том числе школы, детские сады, дорожная инфраструктура, инженерные сети, в том числе водоснабжения и канализации передаются на баланс эксплуатирующих организаций и учреждений Брянской области.

Во исполнение договора аренды спорный земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 18.05.2011. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра в ЕГРН 06.07.2011 (регистрационная запись №32-32-01/049/2011-239).

Между сторонами спора 18.06.2012 заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым площадь земельного участка, предоставленного в аренду, изменена на 109 065 кв.м., а 13.08.2018 - дополнительное соглашение, в соответствии с которым площадь земельного участка изменена на 94 591 кв.м.

Предъявляя требования о взыскании задолженности по спорному договору, истец исходил из площади спорного земельного участка 109 065 кв.м.

В связи с тем, что арендатором ненадлежащим образом исполнялась обязанностьпо внесению арендной платы, истец в соответствии с п.4.6 спорного договора аренды начислены пени.

Направленная истцом в адрес ООО «Премиум проект» претензия от 18.07.2018 №09-7519 оставлена без исполнения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, ссылался на тот факт,что сумма задолженности подлежит исчислению, исходя из площади земельного участкав 94 591 кв.м, а не 109 065 кв.м. Так, решением суда от 27.06.2018 по делу №А09-2395/2018 исковые требования ООО «Премиум проект» к Управлению о признании наличия реестровой ошибки, содержащейся в ЕГРН, в части сведений о местоположении границ и площади земельных участков (в том числе участка с кадастровым номером 32:28:00153016:18) на основании приказа Управления от 13.04.2011 №755; об исправлении реестровой ошибки в ЕГРН путем внесения изменений в сведения о местоположении границ и площади земельных участков. При межевании ряда земельных участков в том числе спорного, была допущена ошибка в определении координат поворотных точек земельных участков, которая в результате выразилась в том, что в земельные участки (в том числе спорный) частично включены земли (улично-дорожная сеть), которые в соответствии с Проектом должны входить в земельный участок, относящийся к территориям общего пользования и на основании вышеуказанного судебного акта, включена органом кадастрового учета в земельный участок с кадастровым номером  32:28:0015301:613.

Также ответчик указал, что в состав площади данного участка органом кадастрового учета на основании судебного решения включены части земельных участков, относящихся к улично-дорожной сети (ул.Братьев Ткачевых, ул.Алексея Толстого, ул.Николаевой и расширение существующей ул.Флотской). А улично-дорожная сеть в границах земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015301:613 не должна строиться силами и за счет ответчика; о наличии реестровой ошибки в части включения в состав арендуемого земельного участка территории общего пользования обществу стало известно из решения суда Арбитражного суда Брянской области по делу №А09-2395/2018. Истцом не представлено доказательств фактического использования обществом площади 14 474 кв.м. Реестровая ошибка в части сведений о местоположении границ и площади спорного участка допущена по вине Управления и имела место на дату заключения дополнительного соглашения от 11.04.2012 к договору №2302. 

Ответчик отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 32:28:0015301:18 одновременно находился в двух различных территориальных зонах, что противоречит действующему законодательству РФ и является незаконным и влечет, по мнению ответчика, признание ничтожным предмета спорного договора в части 14 474 кв.м на основании ст.ст.166, 168 ГК РФ.

Ответчик также пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 32:28:00153016:18 использовался для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В настоящее время на указанном земельном участке ООО «Премиум Проект» расположены 14 жилых домов с кадастровыми номерами 32:28:0015301:626; 32:28:0015301:101;32:28:0015301:102; 32:28:0015301:718; 32:28:0015301:829; 32:28:0015301:1191; 32:28:0015301:950; 32:28:0015301:2412; 32:28:0015301:1881; 32:28:0015301:1427; 32:28:0015301:2125; 32:28:0015301:2533; 32:28:0015301:2247; 32:28:0015301:1654. Ответчик считает, что у него существовала обязанность по внесению арендных платежей до момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. С момента такой регистрации земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме и, поэтому, отношения по договору аренды прекратились. В подтверждении указанного довода ответчик ссылается на решение Арбитражного суда Брянской области по делу А09-13018/2014, А09-3680/2016, А09-11518/2017 в соответствии с которым, арендная плата была уменьшена судом пропорционально площади земельных участков под сданными в эксплуатацию домами. 

Ответчик считает, что поскольку общество исполнило обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилых домов, ООО «Премиум Проект» перестало быть фактическим пользователем земельного участка в той части, на которой располагаются жилые дома, в связи с поступлением квартир в жилых домах в собственность иных лиц после завершения строительства домов. Таким образом, у  ООО «Премиум Проект» отсутствует обязанность по внесению арендной платы за весь земельный участок.

Истец, не согласившись с позицией ответчика, пояснил, что разница 14 474 кв.м. (109 065 кв.м. – 94 591 кв.м.) не должна исключаться из расчёта размера арендной платы за спорный период, поскольку предмет договора аренды от 18.05.2011 №2302 был изменен сторонами по заявлению общества путем заключения дополнительного соглашения 13.08.2018, то есть за пределами заявленного периода.

По мнению истца, наличие в предмете спорного договора аренды 14 474 кв.м, относящихся согласно проекту планировки от 22.07.2011 №1820-п к территории общего пользования (улично-дорожная сеть), и подлежащих, по мнению ответчика, включению в границы земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015301:613, который, в свою очередь, являлся предметом договора аренды от 19.12.2014 №3245, само по себе не свидетельствует о ничтожности спорного договора в части данной площади.

В обоснование данного довода арендодатель указал, что земельный участок улично-дорожной сети был образован только на основании приказа Управления от 28.11.2014 №2597 из земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015301:16, выделенного из первоначального участка (приказ Управления от 13.04.2011 №755).

Вид разрешенного использования земельного участка (32:28:0015301:613)по договору аренды от 19.12.2014 №3245 был изначально установлен «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», а изменен на «земельные участки (территории) общего пользования» только приказом Управления от 21.05.2018 №676, изданным на основании заявления общества от 03.04.2018 №290 и справки подготовленной управлением по строительству и развитию территории г.Брянска №3243 от 02.04.2018 №2870 в соответствии с правилами землепользования и застройки г. Брянска.

Договор аренды земельного участка 32:28:0015301:613 от 19.12.2014 №3245 был расторгнут соглашением сторон от 15.08.2018 по основаниям, предусмотренным земельным законодательством и условиями договора аренды от 19.12.2014 №3245 ввиду изменения вида разрешительного использования участка. При этом в спорный договор на основании заявления ответчика от 08.08.2018 №561 также были внесены изменения относительно арендуемого участка дополнительным соглашением от 13.08.2018, уменьшив его площадь до 94 591 кв.м. Соответственно, начисление арендной платы по спорному договору, а также по всем иным заключенным на основании приказа Управления от 13.04.2011 №755 договорам аренды земельных участков, должно производиться, исходя из площадей, согласованных сторонами, при этом, изменение расчёта в части исключения из предметов аренды частей территории общего пользования возможно не ранее дат заключения соответствующих дополнительных соглашений к данным договорам.

Все действия арендатора были направлены на исполнение взятых по спорному договору аренды обязательств, свидетельствовали о наличии его воли на сохранение сделки в силе, ввиду такого поведения сомнений в действительности спорного договора не возникало. Как и не возникало сомнений в использовании арендатором части спорного земельного участка, исключенного посредством установления реестровой ошибки в рамках спорного договора. Арендатор самостоятельно произвел образование спорного участка из первоначального, изменил площадь спорного участка, выполнив уточнение его границ и площади, обратившись в управление за подписанием дополнительного соглашения (18.06.2012), оплачивал арендную плату, не предъявлял арендодателю претензий относительно существа спорного договора, то есть в указанный период ответчик, действуя с должной заботливостью и осмотрительность, должен был установить, что спорная сделка имеет признаки недействительной, либо заявить о неиспользовании  части спорного участка.

Истец также указал, что в рамках настоящего спора заявлено денежное требование о взыскании задолженности за пользование спорным земельным участком в определенный период времени. Даже в случае наличия правовых оснований для признания предмета спорного договора в части 14 474 кв.м ничтожным, причитающаяся сумма задолженности подлежит взысканию с общества в пользу Управления, поскольку она не была включена в предмет расторгнутого договора аренды от 19.12.2014 №3245, а фактически использовалась арендатором в соответствии с условиями заключенного договора от 18.05.2011 №2302 в период с 18.05.2011 по 13.08.2018. 

По утверждению Управления, сам факт ссылки ООО «Премиум проект»на ничтожность спорного договора в части 14 474 кв.м следует расцениватькак злоупотребление правом, и противоречащий правовой позиции вышестоящих судебных инстанций.

Довод ответчика об отсутствии обязанности по оплате арендных платежей за часть земельного участка, необходимую для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома, с момента регистрации первого права собственника помещения в таком доме истец считает несостоятельным в силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 №189-ФЗ и постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 №12-П, а также пунктов 66 и 67 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 №10/22.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в отзыве на исковое заявление оставило разрешение спора на усмотрение суда, указав хронологию изменений в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на спорный земельный участок. 

Управление Росреестра по Брянской области в отзыве на исковое заявление оставило разрешение спора на усмотрение суда, представив информацию в отношении регистрационной записи №32-32-01/025/2011-801 от 17.05.20211 о регистрации  права собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0015301:18.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждани юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами,но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Оценивая правовую природу заключенного сторонами спора договора аренды№2302 от 18.05.2011, суд, исходя из содержания совокупности взаимных прав и обязанностей сторон, полагает, что правоотношения сторон регулируются нормами пар.1 гл.34 ГК РФ «Общие положения об аренде» и ЗК РФ с учётом специальных норм, касающихся комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению однойиз сторон должно быть достигнуто соглашение (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ, п.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума ВС РФот 25.12.2018 №49).

В соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условиеоб объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами,а соответствующий договор не считается заключенным. То есть, из условий договора должно следовать, что сторонами точно определены границы передаваемых в аренду земельных участков, а также их площадь.

Кроме того, положения п.п.4, 12 ст.22 ЗК РФ относят размер арендной платык существенным условиям договора аренды земельного участка.

Исходя из изложенных норм права, к существенным условиям договора комплексного освоения в целях жилищного строительства на дату заключения договора аренды относились предмет договора и размер арендной платы, при этом, отсутствие в извещении о проведении аукциона сведений, предусмотренных п.3 ст.38.2 ЗК РФ, влекло бы возможность признания состоявшихся торгов недействительными.

В соответствии с п.2 ст.30.1 ЗК РФ (в ред. на 27.09.2010) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, в порядке, установленном ст.38.2 ЗК РФ.

Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере,о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (пп.4 п.10 ст.38.1 ЗК РФ).

При заключении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения должны оговариваться максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи (п.3 ст.30.2, подп.7 п.3 ст.38.2 ЗК РФ).

В пп.пп.6 - 8 п.3 ст.38.2 ЗК РФ установлены требования, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Оценивая согласованные сторонами существенные условия вышеуказанного договора аренды, в том числе с учётом содержания извещения о проведении аукциона, суд считает, что отсутствуют основания полагать, что на момент его подписания (в том числе дополнительных соглашений) у сторон имелись разногласия относительно предмета и размера арендной платы. Соблюдены условия проведения аукционас последующей государственной регистрацией спорного договора аренды, а также дополнительных соглашений к спорному договору.

Исходя из изложенного, договор аренды спорного земельного участка№2302 от 18.05.2011 является заключенным.

В соответствии с подп.7 п.1 ст.1, п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом. Формами платыза использование земли являются земельный налог (до введения в действие налогана недвижимость) и арендная плата.

На основании п.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка (п.п.4, 12 ст.22 ЗК РФ).

В силу ст.ст.606, 610, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.2 ст.30.1 ЗК РФ, действовавшему на момент заключения спорного договора, продажа права на заключение договоров аренды земельных участковдля жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подп.5 и 5.1 п.1 ст.24, п.2.1 ст.30 и п.27 ст.38.1 ЗК РФ. Аналогичные положения в настоящее время содержатся в ст.39.6 ЗК РФ.

В п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление ВАС РФ от 17.11.2011 №73) разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом(например, п.п.1, 3 ст.17.1 Федерального закона «О защите конкуренции»,ст.30 - 30.2 ЗК РФ, ст.74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор арендыв отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

По смыслу п.4 ст.447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым,если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В данном случае земельный участок предоставлялся для комплексного освоенияв целях жилищного строительства.

Комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (п.1 ст.30.2 ЗК РФ).

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены ОКС, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, и осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. При подготовке документациипо планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков (ч.ч.1, 2, 5 ст.41 ГрК РФ).

В силу ч.1 ст.42 ГрК РФ подготовка проекта планировки территории осуществляется для установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. При этом обязательным элементом проекта планировки является план красных линий (ч.3 ст.42 ГрК РФ), который обозначает существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линейно-кабельные сооружения, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п.11 ст.1 ГрК РФ).

Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий (ч.9 ст.42 ГрК РФ).

Проекты межевания территорий (квартала, микрорайона) могут быть подготовлены как в составе проектов планировки территорий, так и в виде отдельного документа применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположеннымв границах элементов планировочной структуры (квартала, микрорайона), установленных проектами планировки территорий (ч.ч.1, 3 ст.43 ГрК РФ), в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков,а также установления границ незастроенных земельных участков, планируемыхдля предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, и границ земельных участков, предназначенных для размещения ОКС федерального, регионального или местного значения (ч.2 ст.43 ГрК РФ).

Пунктом 8.1 ст.45 ГрК РФ предусмотрено, что в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства подготовка документации по планировке территории в границах такого земельного участка или территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.

Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательствомо градостроительной деятельности (п.5 ст.11.4 ЗК РФ).

Пунктом 4 ст.11.8 ЗК РФ также определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях,если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Данная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства(определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 №306-КГ15-8301).

По смыслу изложенного, при комплексном освоении территории установлена определенная последовательность действий арендатора, которая включает обязанностьпо подготовке и утверждению в установленном порядке документации по планировке территории, а также последующему разделу первоначального земельного участкав соответствии с проектом комплексного освоения, определяемым по усмотрению арендатора.

Таким образом, планировку территории возможно произвести только после заключения договора аренды земельного участка, а разделить территорию на земельные участки - после утверждения проекта планировки и проекта межевания. При этом, исходя из целевого назначения вновь образованных участков, они могут использоваться лишь совместно, поскольку в ином случае комплексное освоение становится невозможным.

Вышеуказанными нормами права не предусмотрен запрет на внесение измененийв ранее утвержденную документацию по планировке территории в период срока действия соответствующего договора комплексного освоения, п.2.4.1 договора аренды такая возможность прямо предусмотрена.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что именно арендатор при подготовке данной документации в соответствии с установленными нормативами проектирования определяет координаты границ земельных участков, относящихся к территории общего пользования, предназначенных для строительства многоквартирных жилых домов (МКД) и иных ОКС, а также периоды строительства и ввода в эксплуатацию указанных объектов.

Реализация строительства подчинена общим правилам градостроительного законодательства об архитектурно-строительном проектировании, а также требованиям земельного и градостроительного законодательства о разрешенном использовании земельного участка и иным параметрам и условиям, составляющим правовой режим земельного участка.

Исходя из системного толкования п.п.5.4.5, 5.4.7, 5.4.8, договора аренды, и с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», после проведения работ по подготовке и утверждению документации по планировке территории, именно на обществе как арендаторе лежала первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер в виде инициирования изменений предмета спорного договора аренды по корректировке площади фактического использования земельных участков, поскольку только у арендатора имелся гражданско-правовой интерес в прекращении договорных отношений в части участков, относящихсяк территории общего пользования, и подлежащих передаче (возврату) арендодателю (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот 27.11.2012 №9021/12).

По изложенным основаниям, принимая во внимание недоказанность обществом факта невозможности использования в спорный период части арендуемого земельного участка площадью 14 474 кв.м, по независящим от арендатора причинам(в том числе - непредставление доказательств обращений в адрес управленияс предложениями или требованием о внесении изменений в спорный договор арендылибо о его расторжении в порядке ст.452 ГК РФ), судом отклонен довод ответчика о необходимости исключения из расчета арендной платы части арендуемого земельного участка площадью 14 474 кв.м.

Применительно к разъяснениям, изложенным в п.15 постановления ВАС РФот 17.11.2011 №73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороныне вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В связи с тем, что неоднократное размежевание спорного земельного участкас последующим изменением сведений в ЕГРН и заключением соответствующих дополнительных соглашений к договору аренды от №2302 от 18.05.2011 производилосьпо инициативе и за счет арендатора, и были направлены, по сути, на защиту интересов общества для определения фактического землепользования и, соответственно, пересчета размера арендной платы по фактическому пользованию, довод ответчика о ничтожности предмета спорного договора в части 14 474 кв.м.судом отклоняется.

Согласно правовой позиции изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2012 №9443/12, всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу п.3 ст.423 ГК РФ также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.

Следовательно, фактический пользователь имуществом по ничтожной сделке, который не может возвратить полученное в виде состоявшегося использования имущества, при применении последствий недействительности сделки в любом случае обязан возместить другой стороне сделке стоимость такого пользования в деньгахпо цене, определенной сделкой (п.2 ст.167 ГК РФ).

Указанная правовая позиция предполагает, что стоимость пользования возмещается в деньгах по цене, определенной сделкой. Однако, в соответствии с п.1 ст.424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В связи с этим суд считает, что даже возможное признание недействительным части спорного договора аренды (в отношении площади в 14 474 кв.м), в отсутствие доказательств фактического неиспользования соответствующей площади, не может освобождать общество от внесения платы за фактическое пользование до момента изменения соответствующего обязательства (п.4 ст.453 ГК РФ, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 №1051/08 и от 07.06.2011 №1744/11).

Согласно п.12 ст.1 ГрК РФ территориями общего пользования признаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц(в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

В силу ст.85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

При этом, земельные участки признаются участками общего пользования тольков том случае, когда на них размещены объекты общего пользования.

Доказательств того, что в заявленный в иске период работы по созданию объектов общего пользования были завершены ответчиком, а улично-дорожная сеть переданав установленном порядке органу местного самоуправления в материалах дела не имеется.

Изменение сведений в ЕГРН о параметрах земельных участков, включая спорный, выделенных из первоначального земельного участка на основании приказа Управленияот 13.04.2011 №755, произведено на основании решения Арбитражного суда Брянской области от 27.06.2018 по делу №А09-2395/2018 только 06.08.2018, соответственно, до даты заключения дополнительного соглашения от 18.06.2012 земельный участок сохранял свое назначение «для комплексного освоения в целях жилищного строительства» с площадью 109 065 кв.м., что не противоречило действующему законодательству.

Подпунктом 7 п.1 ст.1 ЗК РФ провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения. В соответствиис положениями ст.65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата(п.7 постановление ВАС РФ от 17.11.2011 №73).

Из положений ст.ст.606, 611, 614, 622 ГК РФ, ст.42 ЗК РФ с учётом разъясненийп.10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66) следует,что обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. При этом, обязанность по составлению акта приема-передачи и его направления в адрес арендодателя лежит исключительнона арендаторе.

В связи с изложенным, арендная плата, складывающаяся за период с момента заключения между сторонами спора дополнительного соглашения от 18.06.2012до момента заключения дополнительного соглашения от 13.08.2018, должна исчисляться исходя из площади участка 109 065 кв.м, а с момента заключения дополнительного соглашения от 13.08.2018, исходя из площади 94 591 кв.м.

Соответственно, в заявленный по иску период начисление арендной платы правомерно проводить исходя из площади участка 109 065 кв.м.

Ответчик, возражая в части заявленных требований, сослался на то, что используя земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства, им были получены разрешения на строительство  жилых домов на данном земельном участке, 12 жилых дома из которых в настоящее время сданы в эксплуатацию, имеются собственники квартир, зарегистрировавших свое право собственности. Соответственно, площадь земельных участков под домами введенными в эксплуатацию должна быть исключена из расчета арендной платы, ввиду того, что у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за весь земельный участок площадью 109065 кв.м, кадастровый номер 32:28:0015301:18.

Согласно ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЖК РФ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29 12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений дома.

Как следует из пояснений ответчика и представленных документов (справки ООО "Саяны-Проект" №112 от 8.12.2014, письма №69 от 09.11.2018 ООО "Саяны-Проект", разрешений на ввод в объекта в эксплуатацию, свидетельств о регистрации права, в настоящее время 12 построенных домов введены в эксплуатацию, по адресам: 

- 

<

...>, первое право собственности зарегистрировано 17.02.2014, кадастровый номер 32:28:0015301:101;

- 

<

...>, первое право собственности зарегистрировано 22.06.2015, кадастровый номер 32:28:0015301:829;

- 

<

...>, первое право собственности зарегистрировано 28.01.2014, кадастровый номер 32:28:0015301:102;

- 

<

...>, первое право собственности зарегистрировано 09.12.2014, кадастровый номер 32:28:0015301:718;

- 

<

...>, первое право собственности зарегистрировано 24.01.2018 кадастровый номер 32:28:0015301:2247;

- 

<

...>, первое право собственности зарегистрировано 24.11.2014, кадастровый номер 32:28:0015301:626;

- 

<

...>, первое право собственности зарегистрировано 22.06.2015, кадастровый номер 32:28:0015301:950;

- 

<

...>, первое право собственности зарегистрировано 11.12.2015, кадастровый номер 32:28:0015301:1427;

- 

<

...>, первое право собственности зарегистрировано 13.07.2017, кадастровый номер 32:28:0015301:2125;

- 

<

...>, первое право собственности зарегистрировано 22.06.2015 кадастровый номер 32:28:0015301:1191.

Учитывая, что регистрация права собственности в вышеуказанных жилых домах произведена 17.02.2014, 22.06.2015, 28.01.2014, 09.12.2014, 24.01.2018, 24.11.2014, 22.06.2015, 13.07.2017, 22.06.2015, 11.12.2015, то с указанного момента право владения и пользования необходимыми для эксплуатации жилых домов земельными участками приобретают собственники квартир в жилых домах, введенных в эксплуатацию. В подтверждении указанного довода ответчик ссылается на решения Арбитражного суда Брянской области по делу А09-13018/2014, А09-3680/2016, А09-11518/2017 в соответствии с которым, арендная плата была уменьшена судом пропорционально площади земельных участков под сданными в эксплуатацию домами. 

С целью расчета площадей земельных участков необходимых для эксплуатации под жилыми домами, находящимися на  земельном участке с кадастровым номером 32:28:00153016:18, ООО «Премиум проект» обратилось в адрес проектировщика – ООО «Саяны – проект». ООО «Саяны – проект» представило расчет площадей земельных участков необходимых для дальнейшей эксплуатации домов. 

Вместе с тем, применяемые при расчетах стоимости арендной платы значения расходятся у сторон только в площади земельного участка, расхождений по иным параметрам расчета не имеется.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд на основании статьи 82 АПК РФ назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно статье 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В этой связи в рамках рассмотрения дела по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, по вопросу определения в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства площади земельных участков, необходимых для использования многоквартирных домов со следующими кадастровыми номерами: 32:28:0015301:626; 32:28:0015301:101; 32:28:0015301:102; 32:28:0015301:718; 32:28:0015301:829; 32:28:0015301:1191; 32:28:0015301:950; 32:28:0015301:2412; 32:28:0015301:1881; 32:28:0015301:1427; 32:28:0015301:2125; 32:28:0015301:2533; 32:28:0015301:2247; 32:28:0015301:1654.

Производство экспертизы было поручено судебному эксперту ФИО4 общества с ограниченной ответственностью «РосЭкспертЪ».

В установленный судом срок ООО «РосЭкспертЪ» представило заключение эксперта №221-19 от 17.09.2019.

Ознакомившись с результатами судебной экспертизы, истец заявил ходатайство о проведении дополнительной экспертизы в связи с необходимостью проведения исследования с учетом дополнительных документов.

По смыслу части 1 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" дополнительная экспертиза назначается, если выводы эксперта сделаны без учета определенных фактических обстоятельств, невозможности получения ответа на поставленный вопрос при наличии каких-либо препятствий для этого; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта.

Дополнительная экспертиза была проведена по такому же вопросу, но с учетом Проекта межевания и градостроительного плана в составе проекта межевания земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015301:18, расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, Бежицкий район, улица Флотская (пойма реки Десна), утвержденного Постановлением от 09.06.2016 №1939-п.

Согласно заключению эксперта №65-20-н от 10.09.2020 ООО «РосЭкспертЪ»  площади земельных участков, необходимых для использования многоквартирных домов в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также  с учетом Проекта межевания и градостроительного плана в составе проекта межевания земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015301:18, определены следующим образом:

№

Адрес

многоквартирного

дома

Кадастровый номер

Площадь по проекту межевания м.кв.

Требующаяся площадь м.кв.

1

<

...>,

32:28:0015301:101

9752

9582

2

<

...>

32:28:0015301:829

5080

5038

3

<

...>

32:28:0015301:102

9792

6494

4

<

...>

32:28:0015301:718

4938

3275

5

<

...>

32:28:0015301:2247

9158

6075

6

<

...>

32:28:0015301:626

5071

3363

7

<

...>

32:28:0015301:950

5214

6567

8

Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д.3

32:28:0015301:1427

9922

6581

9

Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д.1

32:28:0015301:2125

7667

5085

10

Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д.5

32:28:0015301:1191

9907

6571

11

<

...>

32:28:0015301:1654

11231

7449

12

<

...>

32:28:0015301:2533

10746

7128

13

Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д.11

32:28:0015301:2412

7685

5097

14

Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д.9

32:28:0015301:1881

9837

6525

Оценивая заключение, представленное в материалы дела, суд пришел к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с Федеральным законом от 31.01.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Вышеуказанное заключение эксперта не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сомнений в его достоверности и противоречий в выводах не имеется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Из заключения эксперта следует, что экспертом применены предусмотренные законодательством методы и дано обоснование. Исследовательская часть является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение эксперта не содержит.

Согласно положениям, предусмотренным статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", выбор методики проведения исследования является исключительной прерогативой эксперта. При этом эксперт вправе самостоятельно решить вопрос о применении любых возможных методов осуществления исследовательских работ, использование которых позволяет ему как лицу, обладающему специальными познаниями, представить исчерпывающие ответы на поставленные вопросы.

Сторонами спора не представлены доказательства того, что выводы судебного эксперта являются ошибочными, а примененная экспертом методика исследования не отвечает критерию научной обоснованности; само заключение эксперта не содержит противоречивых выводов, исключающих друг друга либо ставящих под сомнение обоснованность всего заключения в целом. 

Заключение судебной экспертизы составлено на основании документов, имеющихся в материалах дела и материалов, дополнительно запрошенных экспертом, а также Проекта межевания и градостроительного плана в составе проекта межевания земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015301:18, расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, Бежицкий район, улица Флотская (пойма реки Десна), утвержденного Постановлением от 09.06.2016 №1939-п. Полученные в результате анализа документов данные сопоставлялись с данными нормативной литературы и нормативных требований.

Стороны проведенную экспертизу не оспорили, ходатайств о назначении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы не заявили, каких-либо возражений относительно выводов, изложенных в заключении, не указали

В силу ч.1 ст.55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (АПК РФ). В данном случае эксперт был назначен судом для проведения судебной экспертизы как лицо, обладающее специальными знаниями, и был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

При оценке экспертного заключения у суда сомнений в обоснованности заключения эксперта не возникло, какие-либо противоречия в выводах эксперта отсутствуют, экспертное заключение является достаточно ясным, полным и определенным.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. 

Таким образом, оценка в рамках рассматриваемого арбитражным судом дела доказательств, в том числе, относимости, допустимости и достоверности заключения эксперта, составленного по результатам проведения судебной экспертизы, является процессуальным действием, относящимся к исключительной компетенции суда. 

Согласно заключению эксперта установлена площадь земельного участка, требуемая для использования каждого из введенных в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, в которых зарегистрировано право собственности на помещения, на основании которой истцом подготовлен следующий расчет арендной платы и пени:

Расчет суммы задолженности по арендной плате за земельный участок, находящейся в собственности Брянской области, в отношении ООО «Премиум проект» по договору аренды №2302 от 18.05.2011.

Площадь исходного земельного участка – 109 065 кв.м.

№

Период

Площадь земельного участка, кв.м.

Стоимость за 1 кв.м.

Сумма начисления, руб.

1.

с 01.07.2017 по 12.07.2017

47 620

15,94

24 955,49

2.

с 13.07.2017 по 30.09.2017

42 535

15,94

148 604,47

3.

с 01.10.2017 по 31.12.2017

42 535

15,94

170 895,14

4.

с 01.01.2018 по 23.01.2018

42 535

15,94

42 723,79

5.

с 24.01.2018 по 31.03.2018

36 460

15,94

106 680,96

6.

С 01.04.2018 по 30.06.2018

36 460

15,94

144 895,04

Итого начислено арендной платы за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 - 638 754, 89 руб.

Пени за период с 16.09.2017 по 23.12.2020 составили 170 572, 75 руб.

Ответчик, с учетом результатов проведенной экспертизы, также представил в суд контррасчет арендной платы, в соответствии с которым ее размер за период с 01.07.2018 по 30.09.2019 составил 638 754 руб. 89 коп. (3 кв. 2017 – 173 559,96 руб.; 4 кв. 2017 – 170 895,14 руб.; 1 кв. 2018 – 149 404,75 руб.; 2 кв.2018 – 144 895, 04 руб.).

При этом по уточненному итоговому расчету истца сумма задолженности по договору аренды находящихся в областной собственности земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 18.05.2011 №2302 за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 составляет 1 099 741 руб. 21 коп.

Исходя из статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29 12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений дома.

В рассматриваемом случае, с учетом вышеуказанной правовой нормы, размер задолженности в спорный период должен определяться исходя из установленной экспертным путем площади земельного участка, требуемой для использования каждого из введенных в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, в которых зарегистрировано право собственности на помещения (площадь уменьшается, соответственно), что составляет 638 754 руб. 89 коп.

Арифметическая верность расчёта подтверждена и сторонами спора в соответствующих расчетах по делу.

Учитывая изложенное, суд считает требование о взыскании задолженности по договору аренды от 18.05.2011 №2302 за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 правомерным в сумме 638 754 руб. 89 коп.

В остальной части расчет задолженности не является обоснованным и документально подтвержденным, ввиду чего подлежит отклонению.

Помимо требования о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендных платежей, истец в соответствии с п.4.6 спорного договора аренды заявил требованиео взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства. 

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором. Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Исходя из положений ст.330, п.1 ст.401 ГК РФ необходимым условием взыскания пени также является наличие вины должника в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (п.2 ст.330 ГК РФ).

Таким образом, при рассмотрении дела суд обязан установить причины,по которым ответчик своевременно не выплачивал причитающуюся истцу арендную плату за пользование спорным земельным участком.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязанности по своевременному внесению арендной платы установлен материалами дела, а доказательств отсутствия оснований для применения к арендатору имущественной ответственности за заявленный в настоящем иске период ООО «Премиум проект» в нарушение ст.65 АПК РФ не представлено, суд считает установленной вину должника.

Вместе с тем, при расчете пени истец исходил из п.4.6 договора, где указано, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки от суммы невнесенной арендной платы. 

В соответствии с уточненным расчетом, представленным истцом в материалы дела, сумма пени за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды от 18.05.2011 №2302 за период с 01.08.2017 по 31.07.2021 составила 187 777 руб. 84 коп.

Согласно п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

В соответствии с п.71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Ответчиком ходатайство об уменьшении размера неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства заявлено не было. Предъявляемая истцом ко взысканию пеня соразмерна последствиям нарушения исполнения ответчиком обязательства, оснований для освобождения ответчика от уплаты пени или её уменьшения судом не усматривается.

В рассматриваемом случае, на основании проведенной экспертизы и уменьшении суммы невнесенной арендной платы, размер неустойки судом также скорректирован до суммы 170 572,75 руб. за период с 16.09.2017 (срок оплаты по договору установлен до 15-го числа следующего месяца) по 23.12.2020 (дата платежного поручения об оплате пени ответчиком).

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени в размере 170 572 руб. 75 коп. за период с 16.09.2017 по 23.12.2020.

В остальной части требования истца о взыскании пени подлежат отклонению.

В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство. Исполнение денежного обязательства осуществляется по общему правилу платежным поручением.

В соответствии со статьями 862, 864 ГК РФ, Положением о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденным Банком России 19.06.2012 N 383-П, оплата платежными поручениями производится с указанием назначения платежа, которое определяется самим плательщиком.

Таким образом, указание в платежном поручении назначения платежа служит цели идентификации перечисленных денежных средств для получателя платежа, а в случае наличия ошибок или в других случаях стороны сделки (плательщик и получатель денежных средств) вправе путем взаимного волеизъявления изменить назначение соответствующих денежных средств.

На момент вынесения решения судом ответчиком произведена оплата основной задолженности в размере 638 754 руб. 89 коп., которая признана судом правомерно начисленной ко взысканию, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями №752 от 23.12.2020, №753 от 23.12.2020, №754 от 23.12.2020, №755 от 23.12.2020, а также была оплачена пеня в размере 170 572,75 руб. по платежному поручению №68 от 05.02.2021. В указанных платежных документах наличествует указание назначений платежа.

Не оспаривая фактической оплаты задолженности и пени в полном объеме, истецне воспользовался процессуальными правами, предусмотренными ч.ч.1,2 ст.49 АПК РФ,а продолжал настаивать на удовлетворении заявленных требований в объеме 1 287 519 руб. 05 коп. (1 099 741 руб. 21 коп. основной долг + 187 777 руб. 84 коп. пени).

Учитывая вышеизложенное, правомерно заявленные исковые требования о взыскании 638 754 руб. 89 коп. основного долга и 170 572 руб. 75 коп. пени также подлежат оставлению без удовлетворения ввиду погашения обязательств надлежащим исполнением.

С учетом изложенного, иск подлежит отклонению в полном объеме.

В соответствии со ст.101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу подп.2 п.2 ст.333.17 Налогового Кодекса Российской Федерации(далее – НК РФ) ответчики признаются плательщиками государственной пошлиныв случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Аналогичное разъяснение содержится в абз.1 п.12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46).

В соответствии со ст.333.21 НК РФ размер государственной пошлины по искуот заявленной суммы 1 287 519 руб. 05 коп. составляет 25 875 руб.

Согласно п.1.1. ст.333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцовили ответчиков (абз.1 п.32 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46).

Истец в соответствии с вышеуказанной нормой НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч.3 ст.110 АПК РФ).

Пункт 12 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 разъясняет,что согласно подп.2 п.2 ст.333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты. При отказе истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины, от иска в связи с добровольным удовлетворением его требований после обращения в арбитражный суд, производство по делу прекращается и решение не в пользу ответчика не принимается, в силу чего в этом случае государственная пошлина в бюджет с ответчика не взыскивается.

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (ст.333.37 НК РФ).

Однако, в ходе рассмотрения дела истцом фактически были понесены судебные издержки, а именно судебная экспертиза и дополнительная судебная экспертиза истцом оплачена платежным поручением №870049 от 12.05.2020 в адрес ООО «РосЭкспертЪ» в размере 150000 руб., с учетом ответа указанного общества от 22.07.2020 исх.№259 о том, что стоимость дополнительной экспертизы включена в стоимость первоначальной и расходы на ее проведение не подлежат дополнительной оплате.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая, что принятие судебного акта о полном отказе истцу в иске связано с добровольным погашением ответчиком задолженности после принятия искового заявления, но до вынесения судом первой инстанции решения, такой судебный акт нельзя признать принятым в пользу ответчика.

Исходя из положений абзаца 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" отказ от иска является правом, а не обязанностью истца, поэтому возмещение судебных издержек истцу при указанных обстоятельствах не может быть поставлено в зависимость от заявления им отказа от иска. Следовательно, в случае добровольного удовлетворения исковых требований ответчиком после обращения истца в суд и принятия судебного решения по такому делу судебные издержки также подлежат взысканию с ответчика.

Поскольку ответчиком оплата задолженности произведена до вынесения решения судом первой инстанции, отказ в удовлетворении исковых требований истца в этой части связан с погашением задолженности, то уплаченные истцом денежные средства в виде стоимости экспертизы относятся к числу судебных издержек.

С учетом того, что правомерно заявленными требованиями являются сумма долга и пени в общем размере 809 327 руб. 64 коп., пропорциональный размер оплаты экспертизы от 150 000 руб. составляет 94 289 руб., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно части 10 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлинные документы, имеющиеся в деле, по заявлениям представивших их лиц могут быть возвращены им после вступления в законную силу судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела, если эти документы не подлежат передаче другому лицу. Одновременно с заявлениями указанные лица представляют надлежащим образом заверенные копии документов или ходатайствуют о засвидетельствовании судом верности копий, остающихся в деле.

Если арбитражный суд придет к выводу, что возвращение подлинных документов не нанесет ущерб правильному рассмотрению дела, эти документы могут быть возвращены в процессе производства по делу до вступления судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела, в законную силу (часть 11 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В пункте 10.14 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций), утвержденной постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 100, указано, что подлинные документы из дела могут быть выданы судом первой инстанции с учетом требований части 10 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии резолюции судьи, председательствовавшего в судебном заседании. При этом, вынесение определения и проведение судебного заседания с вызовом сторон в целях определения возможности выдачи подлинных документов, имеющихся в деле, не требуются.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Решил:

Исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области, г.Брянск, к обществу с ограниченной ответственностью «Премиум Проект», г.Брянск, о взыскании 1 287 519 руб. 05 коп., в том числе 1 099 741 руб. 21 коп. основного долга по договору аренды от 18.05.2021 №2302 за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 и 187 777 руб. 84 коп. пени за период с 01.08.2017 по 31.07.2021, оставить без удовлетворения.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Премиум Проект», г.Брянск, в пользу Управления имущественных отношений Брянской области, г.Брянск, судебные издержки по оплате экспертизы в размере 94 289 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г.Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

СудьяПрокопенко Е.Н.