АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-32657/19

г. Уфа

28 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 21.07.2020

Полный текст решения изготовлен 28.07.2020

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Пакутина А. В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаткуллиной Ф.И., рассмотрев дело по иску

ООО "АНАНДА" (ОГРН 

<

***>)

к ООО «ТЖХ» (ОГРН: 

<

***>),

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО1

о взыскании суммы ущерба от затопления помещений площадью 35,2 кв.м. в размере 69 945 руб., суммы ущерба от затопления помещений площадью 29,8 кв.м. в размере 47 935 руб., суммы убытков за оплату услуг технического обследования нежилых помещений в размере 12 050 руб., суммы убытков за проведение оценки ущерба по договору № 17-097 от 25.07.2017 в размере 4 545 руб., суммы убытков  за проведение оценки ущерба по договору № 17-165 от 05.09.2017 в размере 4 050 руб., суммы убытков в виде расходов на оплату объявлений о сдаче в аренду нежилых помещений в размере  8 827 руб., суммы убытков в виде упущенной выгоды с 01.02.2017 по 31.07.2017 в размере 188 897 руб., суммы убытков в виде упущенной выгоды с 01.08.2017 по 22.08.2017 в размере 22 564 руб.

при участии в судебном заседании (до перерыва):

от истца  – ФИО2, доверенность от 20.12.2019, паспорт, ФИО3, директор, паспорт, приказ о назначении директором;

от ответчика – ФИО4, доверенность №79 от 09.01.2019, паспорт, диплом;

 Слушатель - ФИО5, паспорт;

ООО "АНАНДА" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ООО "Трест жилищного хозяйства" о взыскании суммы ущерба от затопления помещений площадью 35,2 кв.м. в размере 69 945 руб.,  суммы убытков в виде упущенной выгоды с 01.02.2017 по 31.07.2017 в размере 188 897 руб., суммы убытков в виде упущенной выгоды с 01.08.2017 по 22.08.2017 в размере 22 564 руб., суммы ущерба от затопления помещений площадью 29,8 кв.м. в размере 47 935 руб., расходы на оплату услуг технического обследования нежилых помещений в размере 12 050 руб., расходов за проведение оценки ущерба по договору № 17-097 от 25.07.2017 в размере 4 545 руб., расходов за проведение оценки ущерба по договору № 17-165 от 05.09.2017 в размере 4 050 руб., расходов на оплату юридических услуг в размере 48 000 руб., почтовых расходов в размере 593 руб. 94 коп., расходов по уплате государственной пошлины.

До рассмотрения дела по существу истец неоднократно уточнял исковые требования, согласно последним уточнениям от 21.02.2020 истец просил взыскать с ответчика сумму ущерба от затопления помещений площадью 35,2 кв.м. в размере 69 945 руб., сумму ущерба от затопления помещений площадью 29,8 кв.м. в размере 47 935 руб., сумму убытков за оплату услуг технического обследования нежилых помещений в размере 12 050 руб., сумму убытков за проведение оценки ущерба по договору № 17-097 от 25.07.2017 в размере 4 545 руб., сумму убытков  за проведение оценки ущерба по договору № 17-165 от 05.09.2017 в размере 4 050 руб., сумму убытков в виде расходов на оплату объявлений о сдаче в аренду нежилых помещений в размере  8 827 руб., сумму убытков в виде упущенной выгоды с 01.02.2017 по 31.07.2017 в размере 188 897 руб., суммы убытков в виде упущенной выгоды с 01.08.2017 по 22.08.2017 в размере 22 564 руб.,  расходы на оплату юридических услуг в размере 48 000 руб., почтовые расходы в размере 1 885 руб. 53 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 176 руб.

Уточнения судом рассмотрены и приняты в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца исковые требования поддержал.  

Представитель ответчика исковые требования не признал, представил письмо ООО «Ананда» исх № 5 от 28.03.2011г. (приобщено к материалам дела).

Стороны представили ходатайства о рассмотрении дела после перерыва, без участия представителей сторон (приобщены к материалам дела).

Определением суда от 15.07.2020г. в судебном заседании объявлен перерыв, после перерыва судебное заседание продолжено. 

Судебное заседание после перерыва проведено без личного участия представителей сторон.

Поскольку истец, ответчик, третье лицо, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

Согласно ч. 1 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации непредставление возражений или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам. Не является препятствием для рассмотрения спора по существу и неявка в судебное заседание арбитражного суда лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства (ч. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иных заявлений и ходатайств в судебном заседании не заявлено.

Рассмотрев заявленные исковые требования, изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как усматривается из материалов дела, Обществу с ограниченной ответственностью «Ананда» (истец) на праве собственности, на основании договора купли от 20.11.1992г. и акта от 20.11.1992 г. б/н, что подтверждается регистрационным удостоверением от 27.05.1994г., принадлежит нежилое подвальное помещение площадью 79,9 кв.м., находящееся по адресу: 

<

...>.

Управляющей компанией многоквартирного дома, находящегося по адресу: г.Уфа, Ленинский район, ул. Мустая Карима, д.43, согласно договору № 1200155 управления многоквартирным домом от 01 марта 2014 года, является Общество с ограниченной ответственностью «Трест жилищного хозяйства» (ООО «ТЖХ», ответчик) (л.д. 67-72, т.1).

Нежилое помещение площадью 76,9 кв.м ООО «Ананда» было сдано в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО1 (третье лицо) по договору на аренду нежилого помещения б/н от 23 сентября 2016 года сроком с 01.10.2016 года по 31.08.2017 года.

08.10.2016г. произошло затопление нежилых помещений (№1,3, входного тамбура согласно технического паспорта от 01.08.2011 г.), принадлежащих на праве собственности ООО «Ананда», расположенных по адресу: г.Уфа, Ленинский район, ул. Мустая Карима , д.43, и сданных в аренду Индивидуальному предпринимателю ФИО1, что подтверждается актом ООО «ТЖХ» от 08.10.2016г. и письмом индивидуального предпринимателя ФИО1 от 08.10.2016г. б/н.

Нежилые помещения (торговый зал №1, коридор №3 и входной тамбур) были затоплены водой на высоту 3-5 см. от уровня пола. Причиной затопления является отсутствие (демонтаж) водосточной трубы на фасаде МКД М.Карима,43 со стороны двора (отсутствует система отвода атмосферных осадков с кровли до места стока).

09.01.2017г. третье лицо обратилось к истцу с заявлением о расторжении с 01.02.2017г. договора на аренду нежилого помещения б/н от 23.09.2016 г., указав причиной  расторжения договора: периодическое во время таяния снега и во время сильных  дождей  затопление арендуемых помещений со стороны двора дома:, поскольку через входной тамбур вода переливается через порог и стекает по стенам, заливая товары.

31.01.2017г. индивидуальный предприниматель ФИО1 передал арендуемое нежилое помещение истцу по акту приема – передачи, в связи с досрочным расторжением договора на аренду нежилого помещения б/н от 23.09.2016г

30.06.2017г. ООО «Ананда» обратилось в управляющую компанию ООО «ТЖХ» с письмом (исх.№25 от 30.06.2017г.)  в  котором просило срочно установить упорядоченный водослив с крыши дома со двора дома. Ответа со стороны ООО «ТЖХ» не последовало.

10.07.2017г. ООО «Ананда» обратилось в управляющую компанию с письмом (Исх.№26 от 10.07.2017г.) в котором просило  направить специалиста 13.07.2017г. в 11 час. для составления акта в связи с затоплением помещений дождевыми стоками через входной приямок со двора дома из-за отсутствия упорядоченного водослива с крыши дома и в связи с повреждением крыши входного тамбура кузовом грузовика при выгрузке песка при проведении ремонтных работ кровли дома. 

Представитель ООО «ТЖХ» 13.07.2017г. для составления акта не явился. 

Акт о повреждении нежилых помещений ООО «Ананда» был составлен 21.07.2017г.

Согласно акта от 21.07.2017г. причиной повреждения помещений является неорганизованный сток воды с крыши, которая затекает через входную дверь в помещение и в щель между кирпичной кладкой и асфальтовым покрытием перед входной дверью в подъезд №1, а также поврежден металл крыши нежилого помещения (тамбура) ООО «Ананда» от попадания льда и при разгрузке подрядной организацией ПГС для ремонта крыши МКД М.Карима,43.

В результате затопления талыми и дождевыми водами помещений ООО «Ананда», расположенных по адресу: г.Уфа, Ленинский район, ул. Мустая Карима, д.43, в помещениях, принадлежащих на праве собственности ООО «Ананда», установилась высокая влажность, при которой по поверхностям наружных (несущих) стен, на стенах входного тамбура, на поверхности напольного покрытия образовались плесневелые грибы.

Так как управляющая компания ООО «ТЖХ» после окончания осенне- зимнего периода не выполняла работы по устранению причин попадания дождевых, талых вод в нежилые помещения ООО «Ананда», не производила ремонт отмостки по периметру дома и не восстановила упорядоченный водослив с крыши дома со двора дома, а ООО «Ананда» продолжало нести убытки 24.07.2017 года ООО «Ананда» заключило договор № 2017.172/3 с ООО «Компания ПРОЕКТ ЦЕНТР» на проведение независимой экспертизы, на предмет определения причин подтопления нежилых помещений площадью 76,9 кв.м., расположенных по адресу: г.Уфа, Ленинский район, ул. Мустая Карима , д.43, в цокольном этаже 5-ти этажного жилого здания.

 На основании заключения эксперта от 28 июля 2017.171/3 по факту проведенного визуального и инструментального обследования были сделаны следующие выводы:

- в помещениях № 1,3 (по техническому паспорту) повышенная влажность наружных стен (от 10,0% до 51,9%), следы подтопления помещений в виде мокрых пятен и подтеков по поверхностям наружных стен и покрытию пола, отслаивание штукатурного слоя стен и декоративной отделки стен);

- объем видимых повреждений и характер их распространения указывают на проникновение дождевых, талых вод сквозь тело фундамента и наружных (несущих) стен здания, стен входного тамбура вследствие:

- над входной группой обследуемых помещений отсутствует организация водостока, предусмотренная конструкцией крыши;

- вертикальная планировочная организация территории, рельеф асфальтобетонного покрытия не обеспечивает отвод осадков от цоколя здания (сбор дождевых вод происходит в непосредственной близости к цоколю здания);

- отсутствует отмостка по периметру входной группы (входного тамбура),

- негерметичность лотка не функционирующих наружных сетей инженерно-технического обеспечения, посредством которого ранее был осуществлен ввод теплоснабжения в здание;

- повреждение наружной отделки цоколя здания и входной группы.

Сумма за оплату услуг ООО «Компания ПРОЕКТ ЦЕНТР» за техническое обследование нежилых помещений составила 12050,00 рублей. Факт оплаты оказанных услуг подтверждается представленными истцом платежными поручениями №№1812 от 08.07.2017,2193 от 24.07.2017, 59 от 24.07.2017,63 от 08.08.2017г.

По факту причинения ущерба в связи с затоплением нежилых помещений, находящихся по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Ленинский район, ул. Мустая Карима, д.43, ООО «Ананда» был заключен договор №17-097 от 25.07.2017г. на оказание услуг по оценке с индивидуальным предпринимателем ФИО6.

В соответствии с указанным договором была произведена оценка рыночной стоимости ущерба в затопленных помещениях, и упущенной выгоды от досрочно расторгнутого договора на аренду нежилого помещения б/н от 23.09.2016г. с индивидуальным предпринимателем ФИО1.

На основании отчета № 17-097 об определении рыночной стоимости ущерба, от затопления помещений площадью 35,2 кв.м в нежилых помещениях общей площадью 76,9кв.м. реальный ущерб, причиненный имуществу (отделке в помещениях площадью 35.2 кв.м : №1, 3, лестничный пролет 1,5м2), расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Ленинский район, ул.Мустая Карима, д.43) составил 69 945,00 рублей.

По причине затопления арендуемых помещений №№1,3,лестничный пролет, находящихся по адресу: 

<

...> в помещениях установилась высокая влажность и образовались плесневелые грибы, при которой портились товары, предназначенные для реализации и в дальнейшем эксплуатировать помещения не предоставлялось возможным, ИП ФИО1 досрочно с 01.02.2017г. расторгла договор на аренду нежилого помещения б/н от 23 сентября 2016 года.

Убытки ООО «Ананда» от досрочного расторжения договора на аренду нежилого помещения с индивидуальным предпринимателем ФИО1 в виде упущенной выгоды с 01.02.2017г. по 31.08.2017г. составили 188 897,00 (Сто восемьдесят восемь тысяч восемьсот девяносто семь) рублей.

Сумма за оплату услуг ИП ФИО6 за проведение оценки ущерба по договору №17-097 от 25.07.2017г. составила 4545,00 руб.

 Факт оплаты оказанных услуг подтверждается представленными истцом платежными поручениями №№80 от 19.09.2017, 1029 от 20.09.2017.

ООО «Ананда» с целью минимизации убытков своими силами и за свой счет произвело ремонт в помещениях площадью 76,9 кв.м., наружные ремонтно-строительные работы по ремонту отмостки вдоль входного тамбура, вдоль наружных стен дома и крыльца 1 подъезда дома, а также ремонт крыши входного тамбура с установлением козырька над входом в тамбур.

Кроме того, истец разместил в средствах массовой информации 17.01.2017, а именно в сети интернет на сервисе для размещения объявлений «Авито», объявление о сдаче в аренду нежилого помещения площадью 80 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>.

27.06.2017 указанное объявление было снято ввиду того, что помещением заинтересовались арендаторы. Стоимость оплаченных объявлений ООО «КАХеКоммерц» - «Авито», с 17.01.2017 по 27.06.2017 составила 8 827 руб.

Впоследствии, после произведенного ремонта нежилых помещений площадью 76,9кв.м. и входного тамбура, истец помещения площадью 43,2 кв.м, сдал по договору на аренду нежилого помещения от 18.08.2017 б/н ООО «Выбор» (помещения № 2,2а.2б.2в ) сроком с 23.08.2017г. по 30.06.2018г. и помещения площадью 42,3 кв.м по договору на аренду нежилого помещения от 18.08.2017 б/н сдал ООО «Ломбард «Мастер Займ» г.Уфа (помещения № 1,3, входной тамбур), сроком с 23.08.2017г. по 30.06.2018г.

Убытки ООО «Ананда» от досрочного расторжения договора на аренду нежилого помещения с Индивидуальным предпринимателем ФИО1 в виде упущенной выгоды с 01.08.2017г. по 22.08.2017г. составили 22 564  рубля.

Кроме того, ООО «Ананда» обратилось в ООО «ТЖХ» с письмом (исх.№30 от 22.08.2017г.) с просьбой произвести демонтаж труб недействующего отопления с целью предотвращения попадания талых и дождевых вод в нежилые помещения, а также предотвращения возможного хищения товарно-материальных ценностей.

ООО «ТЖХ» в ответ на обращение ООО «Ананда» (исх. № 2738 от 25.10.2017) сообщило, что вышеуказанные работы не входят в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013г. №290.

04 сентября 2017г. после проведенных ООО «Ананда» ремонтно-восстановительных работ в ранее затопленных помещениях, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа,Ленинский район, ул.Мустая Карима, д.43), из-за отсутствия организованного водостока с крыши дома произошло очередное сильное затопление помещения №1 вышеуказанных помещений (№1 и входного тамбура) дождевыми водами, что подтверждается составленным актом затопления от 05.09.2017г. в присутствии представителя ООО «ТЖХ».

По факту затопления нежилых помещений ООО «Ананда» по адресу: 

<

...>ООО «ТЖХ» был составлен Акт 05.09.2017г. Согласно Акта во время дождя со стороны двора вода по лестнице стекала в помещение магазина, затопила 32,7кв.м помещения покрытого линолеумом по бетону, вода стояла высотой 3-5 см.; причина затопления: из-за отсутствия водосточной трубы над входом в помещение ООО «Ананда».

По факту повторного причинения ущерба ООО «Ананда» в связи с затоплением нежилых помещений, находящихся по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Ленинский район, ул. Мустая Карима, д.43, ООО «Ананда» был заключен договор №17-165 от 05.09.2017г. с индивидуальным предпринимателем ФИО6 на оказание услуг по оценке, в соответствии с которым была произведена оценка рыночной стоимости ущерба от затопления помещений 04.09.2017г.

На основании отчета № 17-165 об определении рыночной стоимости ущерба от затопления 04.09.2017г. помещения (№1)площадью 29,8 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Ленинский район, ул. Мустая Карима д.43, стоимость реального ущерба, причиненного имуществу (отделке в помещении) по состоянию на 05.09.2017 г., составила 47935,00 (сорок семь тысяч девятьсот тридцать пять) рублей.

Сумма за оплату услуг ИП ФИО6 за проведение оценки ущерба по договору №17-165 от 05.09.2017г. составила 4050,00 (Четыре тысячи пятьдесят) рублей. Факт оплаты оказанных услуг подтверждается представленными истцом платежными поручениями №№111 от 20.11.2017, 1098 от 21.11.2017.

Полагая что, обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, возложена на ответчика, истцом в адрес общества "ТЖХ" 13.12.2017 направлено претензионное письмо о возмещении причиненного ущерба, полученное ответчиком 21.12.2017 (т. 1л.д.19-22).

В ответ на претензию ответчик письмом от 15.01.2018 исх. № 2149 предложил истцу заключить мировое соглашение и зачесть в счет оплаты 117 880 руб. по статье содержание сумму задолженности в размере 8 861 руб. 98 коп. в счет материального ущерба, остальную сумму в размере 109 108 руб. 02 коп. засчитывать в счет оплаты по статье «Содержание» ежемесячно по 1200 руб. с февраля 2018 года, а в части требований по оплате упущенной выгоды в размере 211 461 руб. и 21074 руб. 99 коп. – компенсации почтовых расходов и расходов на экспертизу ответчик сообщил, что у ООО «ТЖХ» отсутствуют правовые основания для их удовлетворения.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

От третьего лица поступил отзыв на иск, в котором изложены следующие доводы.

Третье лицо ФИО1 с 23.08.2011г. арендовало у ООО «Ананда» нежилое помещение площадью 76,9 кв.м. под магазин «Крепеж-Хозтовары», расположенное на цокольном этаже, по адресу: 

<

...>. 

В течение всего срока аренды данного помещения, начиная с 23.08.2011 г.,  помещение находилось в хорошем состоянии, и было пригодно для эксплуатации по назначению. 

Осенью 2015 г. и весной 2016г. после сильного затопления в арендуемых помещениях появилась незначительная повышенная влажность. С июня 2016 по сентябрь 2016 во время сильных дождей влажность в помещениях увеличилась, стали намокать наружные стены со двора дома – в помещении тамбура и торговом зале.

В октябре 2016 года после сильного затопления - 08.10.2016г., на стенах помещений начал осыпаться штукатурный слой и появилась плесень. Сотрудники магазина стали жаловаться на ухудшение состояния здоровья и условий работы. Кроме того, из-за повышенной влажности стали портиться товары и оборудование. 

В связи с тем, что в арендуемых третьим лицом помещениях были нарушены санитарно-эпидемиологические условия эксплуатации, с 01.02.2017 г. ФИО1 расторгла договор на аренду нежилых помещений от 23.09.2016, заключенный с ООО «Ананда» и была вынуждена арендовать другое помещение. На основании изложенного, третье лицо полагает, что исковые требования являются обоснованными.

Ответчик, согласно представленного отзыва и дополнений к нему, возражал против удовлетворения исковых требований на основании следующего.

В отношении возмещения суммы ущерба, причиненного имуществу от затоплений в размере 117 880 (сто семнадцать тысяч восемьсот восемьдесят) рублей (69945-47935) ответчик сообщает, что у ООО «ТЖХ» тяжёлое финансовое положение. При этом ООО «ТЖХ» не уклоняется от своих обязательств, но ввиду тяжёлого финансового положения не имеет возможности возместить ущерб в полном объёме в добровольном порядке.

В отношении требования о взыскании суммы упущенной выгоды сообщаем следующее. Полагаем, что данное требование необоснованно, так как документально не доказана причинно - следственная связь между затоплением помещения истца и расторжением договора с арендатором ИП ФИО1 Наличие одного письма от арендатора не является надлежащим доказательством. Более того, в материалы дела не представлено доказательств того, что имуществу арендатора ИП ФИО1 был причинён ущерб.

Так, истец является собственником помещения с 1992 г. Согласно договора аренды №б/н от 23.09.2016 г., помещение сдано в аренду ИП ФИО1 сроком с 01.10.2016 г. по 31.08.2017 г.

На момент заключения вышеуказанного договора, истец знал, о том, что данное помещение постоянно затопляет ввиду неисправного водостока. Это подтверждается обращением истца в управляющую компанию в 2011 г. (письмо №5 от 28.11.2011 г.) с просьбой отремонтировать неисправный водосток.

При должной предусмотрительности, при заключении договора аренды, истец мог предположить, что возможно опять произойдет затопление помещения ввиду того, что водосток так и не был отремонтирован.

По мнению ответчика, в действиях истца имеется грубая неосторожность.

Представленные истцом в качестве доказательств того, что ИП ФИО1 реально оплачивала арендные платежи платежные поручения и выписки с лицевого счёта не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств, так как в назначении платежа в документах указаны два других договора аренды: от 15.06.2016 г. и от 16.05.2016 г., тогда как в дело представлен договор аренды №б/н от 23.09.2016 г.

Представленное истцом письмо от 30.01.2017 г. об исправлении ошибки в назначении платежа не подтверждает, что первоначально назначение платежа было указано неверно.

Во - первых, истцом не представлено доказательств того, что ИП ФИО1 письменно уведомила банк о необходимости изменить назначение платежей с отметкой банка о принятии данного уведомления. В связи с этим, полагаем, что письмо было составлено уже в ходе данного судебного процесса или незадолго до подачи иска истцом.

Во - вторых, письмо об исправлении ошибки в назначении платежа было составлено только 30.01.2017 г.  

Кроме того, по мнению ответчика, истцом также не доказано, что платежи на общую сумму в размере 8 827руб. были направлены на оплату объявлений о сдаче в аренду спорного помещения.

Из представленных истцом документов невозможно установить, что указанные суммы были оплачены истцом именно за объявления на «Авито», а также с чьей электронной почты распечатаны «документы». Заявленный ко взысканию размер судебных расходов на оплату услуг представителя ответчик считает чрезмерно завышенным.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. При этом, в соответствии с п. 2 данной статьи лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Согласно ст. 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

При этом право на возмещение убытков, в соответствии с положениями ст. ст. 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предусматривает ограничение их размера, иначе как в случаях и в порядке, установленных законом. 

Необходимыми условиями для наступления гражданско-правовой ответственности служат: факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства (противоправность), наличие убытков (вреда), причинная связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками. 

При этом в предмет доказывания убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: 1) факта нарушения права истца; 2) вины ответчика в нарушении права истца; 3) факта причинения убытков и их размера; 4) причинно-следственной связи между фактом нарушения права и причиненными убытками.

Причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия. 

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 08.10.2016 года (акт осмотра л.д. 33, т.1) затопило помещения №1,3, входного тамбура, причина затопления: «отсутствие (демонтаж) водосточной трубы на фасаде МКД М.Карима,43 со стороны двора (отсутствует система отвода атмосферных осадков с кровли до места стока)».  

30.06.2017 г. ООО «Ананда» обратилось в управляющую компанию ООО «ТЖХ» с письмом (исх.№25 от 30.06.2017г.) в котором просило установить упорядоченный водослив с крыши дома со двора дома (л.д. 35, т.1). Ответа со стороны управляющей компании не поступило.

10.07.2017г. ООО «Ананда» обратилось в управляющую компанию с письмом (исх.№26 от 10.07.2017г.) в котором просило  направить специалиста 13.07.2017г. в 11 час. для составления акта в связи с затоплением помещений дождевыми стоками через входной приямок со двора дома из-за отсутствия упорядоченного водослива с крыши дома и в связи с повреждением крыши входного тамбура кузовом грузовика при выгрузке песка при проведении ремонтных работ кровли дома(оборотная сторона л.д. 35, т.1). Представитель ООО «ТЖХ» 13.07.2017г. для составления акта не явился. Акт о повреждении нежилых помещений ООО «Ананда» был составлен 21.07.2017г. с участием представителей управляющей компании (л.д. 36, т. 1).

04 сентября 2017г. произошло затопление помещения №1 вышеуказанных помещений (№1 и входного тамбура) дождевыми водами, что подтверждается составленным актом затопления от 05.09.2017г. в присутствии представителя ООО «ТЖХ» (л.д. 73, т.2).

В результате подтопления талыми и дождевыми водами помещений, принадлежащих на праве собственности ООО «Ананда», расположенных по адресу: г.Уфа, Ленинский район, ул. Мустая Карима, д.43, в помещениях установилась высокая влажность, при которой по поверхностям наружных (несущих) стен, на стенах входного тамбура, на поверхности напольного покрытия образовались плесневелые грибы.

Таким образом, факт проникновения воды и канализационных стоков  в помещения и затопления последних, подтвержден  вышеуказанными актами.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом (далее - МКД) деятельность.

На основании части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД.

При управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в МКД (часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту "в" пункта 2 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В соответствии с разделом II Правил технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила технической эксплуатации), утвержденных Постановлением Госстроя от 27.09.2003 N 170, система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания и включает в себя комплекс работ по контролю за его состоянием, поддержанием в исправности, работоспособности, наладке и регулированию (техническое обслуживание), а также комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов, оборудования и инженерных сетей здания. Организация планирования и выполнение указанных работ осуществляется организациями по обслуживанию жилищного фонда (пункты 2.1 - 2.4).

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и техподполий; исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий; устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; не допускаются зазоры в местах прохода всех трубопроводов через стены и фундаменты; вводы инженерных коммуникаций в подвальные помещения через фундаменты и стены подвалов должны быть герметизированы и утеплены (пункты 4.1.1, 4.1.11).

Согласно пунктам 10, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. При этом общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

В соответствии с пунктом 11 названных Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (пункт 10 Правил N 491).

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил N 491).

Таким образом, именно ответчик, как управляющая организация, на возмездной основе отвечает за безопасную эксплуатацию общего имущества многоквартирного дома и обязан обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан в многоквартирных домах.

С учетом изложенного, судом установлено, что ответчик является лицом, ответственным за содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества этого дома.

Как следует из материалов дела, истец, является собственником поврежденных, в  результате  затоплений помещений общей площадью  79,9 кв.м.

Согласно представленного  истцом  заключения эксперта № 2017.172/3 от 28.07.2017г.   по факту проведенного визуального и инструментального обследования были обнаружены следующие дефекты и повреждения:

- по периметру входного тамбура  отсутствует отмостка и герметизация в месте примыкания асфальта к стене тамбура и дома;

- над дверью входного тамбура полностью отсутствует водосточная труба;

- над тамбуром отсутствует упорядоченный водослив;

-  в помещениях № 1,3 (по техническому паспорту) повышенная влажность наружных стен (от 10,0% до 51,9%), следы подтопления помещений в виде мокрых пятен и подтеков по поверхностям наружных стен и покрытию пола, отслаивание штукатурного слоя стен и декоративной отделки стен); образование плесневелых грибов по поверхностям наружных стен;

- отсутствует участок водосточной системы (желоба и водосточной трубы) над входом в цокольный этаж, в связи с чем атмосферные осадки проникают через входной приямок в помещение № 3 и № 1.

Объем видимых повреждений и характер их распространения указывают на проникновение дождевых, талых вод сквозь тело наружных кирпичных стен здания и входной группы, вследствие:

- над входной группой обследуемых помещений отсутствует организация водостока, предусмотренная конструкцией крыши;

- вертикальная планировочная организация территории, рельеф асфальтобетонного покрытия не обеспечивает отвод осадков от цоколя здания (сбор дождевых вод происходит в непосредственной близости к цоколю здания);

- отсутствует отмостка по периметру входной группы обследуемых помещений;

- негерметичность лотка не функционирующих наружных сетей инженерно-технического обеспечения, посредством которого ранее был осуществлен ввод теплоснабжения в здание;

- повреждение наружной отделки цоколя здания и входной группы.

Согласно заключению эксперта  № 2017.172/3 от 28.07.2017г., причиной подтопления нежилых помещений цокольного этажа 5-ти этажного жилого здания, расположенного по адресу: г.Уфа, Ленинский район, ул.М.Карима,43, является проникновение дождевых, талых вод сквозь тело фундамента и наружных (несущих) стен здания, стен входного тамбура из-за отсутствия отмостки по периметру входной группы (входного тамбура), отсутствия упорядоченного водостока и водосточной трубы над дверью входного тамбура, предусмотренных конструкцией крыши дома; не герметичность лотка не функционирующих наружных сетей инженерно-технического обеспечения, посредством которого ранее был осуществлен ввод теплоснабжения в обследуемое здание.

Кроме того, в заключении эксперт указал, что образование плесневелых грибов по поверхности наружных (несущих) стен, стен входного тамбура (помещения №№ 1,3) цокольного этажа, на поверхности напольного покрытия, которые образуются из-за повышенной влажности от попадания воды в помещения сквозь тело фундамента и наружных (несущих) стен, сквозь тело кирпичных стен входного тамбура привело к нарушению санитарно-эпидемиологических условий эксплуатации нежилых помещений;

- отсутствие отмостки по периметру входной группы(входного тамбура) упорядоченного водослива над входным тамбуром и водосточной трубы на дверью входного тамбура не позволяют отводить дождевые и талые воды от цоколя здания, что приводит к повреждению отделки цоколя здания, вымыванию раствора в наружных швах кирпичной кладки входной группы (входного тамбура) грунтовыми водами, переувлажнению кирпича и фундамента и может привести к дальнейшему разрушению фундамента и кирпичной кладки наружных несущих стен при воздействии отрицательных температур;

- нарушение правил и норм технической эксплуатации жилого дома, а именно отсутствие отмостки может привести к неравномерному подмыванию основания лома, оседанию грунта и, как следствие, появлению трещин фундамента и несущих стен здания. При этом снижается несущая способность основных и ограждающих конструкций и долговечность обследуемого здания. То есть, когда имеются условия повреждения части конструкции, то создаются условия повреждения конструкций в целом и дома в общем.

Заключение № 2017.172/3 от 28.07.2017г. судом исследовано в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Указанное заключение является ясным  и полным, сомнений в обоснованности выводов эксперта не имеется.

Так, экспертом установлено, что причиной затопления помещений истца стало отсутствие отмостки по периметру входной группы (входного тамбура), отсутствие упорядоченного водостока и водосточной трубы над дверью входного тамбура, предусмотренных конструкцией крыши дома; негерметичность лотка не функционирующих наружных сетей инженерно-технического обеспечения, посредством которого ранее был осуществлен ввод теплоснабжения в обследуемое здание.

Допуская отсутствие отмостки (ее ненадлежащее техническое состояние) и упорядоченного водостока и водосточной трубы, фундамента в состоянии, которое причиняет вред имуществу многоквартирного жилого дома, ответчик знал, мог и должен был знать, что все риски, связанные с таким состоянием имущества влекут не только возникновение убытков у собственников, иных законных владельцев помещений многоквартирного жилого дома, но и признание исполнение обязательств управляющей организации ненадлежащим.

Ответчиком доказательств отсутствия своей вины в ненадлежащем состоянии общедомового имущества не представлено. Из материалов дела такие обстоятельства также не следуют.

Таким образом, при ненадлежащем состоянии спорного общедомового имущества, допущенного ответчиком, любое значительное скопление количества воды за границами внешней стены  может влечь ее проникновение во внутренние помещения дома, что недопустимо.

Доказательств того, что ответчик был лишен возможности в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые он не мог предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, своевременно произвести работы установке водосточной трубы, отмостки и герметичности наружных сетей отопления, им приняты для этого все возможные меры, в материалы дела также не представлено.

Таким  образом  исследовав  представленные  документы, суд  приходит  к   выводу,  что  управляющей организацией ООО «ТЖХ», в техническом обслуживании которой находилось вышеуказанное помещение нежилого фонда, не было обеспечено надлежащее обслуживание здания отсутствие контроля за состоянием инженерного оборудования, бездействие управляющей организации в отношении ремонта общедомового имущества стало следствием повреждения имущества истца. 

На основании изложенного, суд находит  вину ответчика, в возникновении у истца убытков, причинно-следственную связь между виновными действиями ответчика и возникновением у истца убытков  доказанной.  

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В силу пункта 5 указанной статьи  размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Истец  обратился к  независимому оценщику для оценки стоимости восстановительного ремонта повреждённого помещения и имущества. 

Согласно отчету ИП   ФИО6  «об определении рыночной стоимости  ущерба  от затопления в помещениях площадью 35,2 кв.м., расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Мустая Карима, д. 43» № 17-097   стоимость реального ущерба составила  69 945   руб.,  стоимость упущенной выгоды составила 188 897 руб. (л.д.112-167, т.1).

Согласно отчету ИП   ФИО6  «об определении рыночной стоимости  ущерба  от затопления в помещениях площадью 29,8 кв.м., расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Мустая Карима, д. 43» № 17-165   стоимость реального ущерба составила  47 935   руб.,   (л.д. 168-198,т.1). 

Таким образом, размер реального ущерба 117 880 руб. подтвержден заключениями эксперта, ответчиком не оспорен и не опровергнут, в силу чего признается обоснованным.

Выводы заключения эксперта в установленном порядке не оспорены и не опровергнуты. Экспертиза проведена объективно, всесторонне и в полном объеме,  заключение эксперта   является  относимым   к предмету спора,  допустимым с точки зрения доказывания значимых для дела обстоятельств, отвечает требованиям ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  в связи с чем принимается судом в качестве надлежащего доказательства размера убытка.

ООО "Ананда" с целью минимизации убытков своими силами и за свой счет произвело ремонт в помещениях площадью 76,9  кв. м., наружные ремонтно-строительные работы по ремонту отмостки вдоль входного тамбура, вдоль наружных стен дома и крыльца 1 подъезда дома, а также ремонт крыши входного тамбура с установлением козырька над входом в тамбур.

Расходы на приобретенные строительные материалы составили: 160 023 руб. 23 коп., что подтверждается актом выполненных работ от 31.08.2017, авансовыми отчетами № 6 от 31.06.2017, № 7 от 31.07.2017, № 8 от 31.08.2017г.

Ответчиком факт несения указанных расходов, как в части выполнения перечисленных работ, так и в части относимости спорных работ к допущенным повреждениям помещений и в части отсутствия на стороне истца неосновательного обогащения, не оспорены.

Впоследствии, после произведенного ремонта нежилых помещений площадью 76,9кв.м. и входного тамбура, истец помещения площадью 43,2 кв.м, сдал по договору на аренду нежилого помещения от 18.08.2017 б/н ООО «Выбор» (помещения № 2,2а.2б.2в ) сроком с 23.08.2017г. по 30.06.2018г. и помещения площадью 42,3 кв.м по договору на аренду нежилого помещения от 18.08.2017 б/н сдал ООО «Ломбард «Мастер Займ» г.Уфа (помещения № 1,3, входной тамбур), сроком с 23.08.2017г. по 30.06.2018г.

С 01.02.2017 года по 22.08.2017 года помещения площадью 79,9 кв. м. не эксплуатировались, т.е. не сдавались в аренду, по причине установления в помещениях высокой влажности, наличия повреждений на стенах в виде вспучивания штукатурно- отделочного слоя с образованием плесневелых грибов, повторяющихся затоплений.

Истец также просит взыскать с ответчика 188 897 руб. упущенной выгоды от досрочного расторгнутого договора аренды с ИП   ФИО1 за период с 01.02.2017г. по 31.07.2017г., 22 564 руб. упущенной выгоды от не сдачи в аренду нежилого помещения площадью 79,9 кв.м., в связи с производимым ремонтом и поиском нового арендатора за период с 01.08.2017г. по 22.08.2017г.

На основании п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абз. 3 п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума от 24.03.2016 N 7), упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Учитывая положения вышеприведенных норм права, а также предмет и основания предъявленного иска, для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) органа (должностного лица), причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, а также размер убытков.

В соответствии с положениями п. 3 постановления Пленума от 24.03.2016 N 7 при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Из материалов дела усматривается, что нежилое помещение площадью 76,9 кв.м ООО «Ананда» было сдано в аренду индивидуальному предпринимателю  ФИО1 (третье лицо) по договору на аренду нежилого помещения б/н от 23 сентября 2016 года сроком с 01.10.2016 года по 31.08.2017 года (л.д. 30-31, т.1).

Согласно п. 1.6. договора  арендодатель гарантирует, что объект аренды не продан, не заложен, в споре и под  арестом не состоит, в субаренду не сдан, не обременен иным образом, а также может быть использован в качестве офиса и находится в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии, является собственностью арендодателя. 

Указанное помещение передано в аренду по акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 01.10.2016г. (л.д. 31 оборотная сторона, т. 1).

08 октября 2016 ИП ФИО1 обратилась к истцу с уведомлением о затоплении арендуемых помещений и  повреждении вследствие этого товаров. В письме арендатор просил срочно принять необходимые меры по предотвращению повторных затоплений (л.д.32 т.1).  .

09.01.2017  ИП ФИО1  обратилась с письмом к ООО «Ананда» о расторжении договора аренды с 01.02.2017 по причине невозможности работы, по причине затопления помещений дождевыми водами  (л.д.34 т.1).  31. 01.2017 года ИП ФИО1   передала по акту приема - передачи нежилые помещения ООО «Ананда».

Упущенная выгода от досрочно расторгнутого договора аренды третьим лицом  в связи с затоплением помещений составила 188 897  руб. за период с 01.02.2017г. по 31.08.2017г., указанный размер упущенной выгоды подтвержден отчетом № 17-097.

С 01.02.2017 года по 22.08.2017 года помещения площадью 76,9 кв.м. не эксплуатировались, т.е. не сдавались в аренду, по причине установления в помещениях высокой влажности, наличия повреждений на стенах в виде вспучивания штукатурно-отделочного слоя с образованием плесневелых грибов, вздутия полотна обоев, повторяющихся затоплений и необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ. 

Договор аренды нежилых помещений с третьим лицом предусматривал ежемесячные арендные платежи в размере 35 374 руб. Договор был заключен сроком с 01.10.2017 по 31.08.2017, расторгнут с 01.02.2017г.

По расчету истца,  упущенная  выгода от несданных в аренду помещений ООО «Ананда» площадью 76,9 кв.м, составляет:

- с 01.08.2017 года по 22.08.2017 года 22 564 руб.  (расчет т.1 л.д.59).

Ответчик, оспаривая заявленный истцом размер убытков в виде упущенной выгоды, указал, что истцом не доказан факт оплаты третьим лицом арендных платежей.

Данные возражения ответчика суд находит необоснованными в силу следующего.

Истцом в материалы дела представлены платежные поручения № 361 от 26.09.2016, № 405 от 27.10.2016, № 449 от 24.11.2016, № 506 от 22.12.2016, а также  выписки с расчетного счета общества «Ананда», подтверждающие внесение третьим лицом арендных платежей (л.д. 15-20, т. 3.

Кроме того, в материалы дела представлено письмо ФИО1  адресованное ООО «Ананда» от 30.01.2017г., в котором третье лицо указало на допущенную ошибку при оформлении вышеуказанных платежных поручений в назначении платежа. Согласно данного письма, назначение платежей в вышеперечисленных платежных поручениях следует читать: «оплата по договору на аренду нежилого помещения б/н от 23.09.2016. НДС не облагается» (л.д. 21 т. 3). 

Впоследствии, после произведенного ремонта нежилых помещений площадью 76,9кв.м. и входного тамбура, истец помещения площадью 43,2 кв.м, сдал по договору на аренду нежилого помещения от 18.08.2017 б/н ООО «Выбор» (помещения № 2,2а.2б.2в ) сроком с 23.08.2017г. по 30.06.2018г. и помещения площадью 42,3 кв.м по договору на аренду нежилого помещения от 18.08.2017 б/н сдал ООО «Ломбард «Мастер Займ» г. Уфа (помещения № 1,3, входной тамбур), сроком с 23.08.2017г. по 30.06.2018г.

Выражая несогласие с заявленной истцом упущенной выгодой, ответчик ссылается на невозможность определения размера и причинно-следственной связи упущенной выгоды посредством отчета эксперта.

Суд, исследовав указанные возражения, отклоняет заявленный ответчиком довод.

Как видно из материалов дела и установлено судом, истец, заявляя о возникновении упущенной выгоды, представил договор аренды, заключенный истцом с третьим лицом.

Факт досрочного расторжения по инициативе арендатора договора аренды ввиду невозможности их дальнейшего использования по назначению также подтверждается материалам дела.

Указанное расторжение договоров ввиду повреждения арендуемых площадей и невозможности нормального пользования помещениями явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить выгоду, заявленную в качестве упущенной, что доказывает факт невозможности получения выгоды от сдачи помещений в аренду по причине ненадлежащего исполнения своих обязанностей ответчиком, как управляющей организации. Ответчиком обратного не доказано. Ненадлежащее техническое состояние помещений истца, обусловленное их заливом по вине ответчика, объективно препятствовало истцу в осуществлении им его основной хозяйственной деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Из пункта 2 указанной статьи следует, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По общему правилу, при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункту 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

То есть по смыслу статьей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, при предъявлении требований о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать наличие убытков, размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения его права, а также причинную связь между неисполнением ответчиком обязательства и неполученными доходами.

При исчислении размера неполученных доходов первостепенное значение имеет определение достоверности (реальности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота. При определении размера упущенной выгоды возможно учитывать выручку, предполагаемую к получению в спорный период от реализации права аренды помещений и не полученную истцом вследствие вышеназванных действий (бездействия) ответчика.

Систематически происходящие заливы помещений истца по вине ответчика препятствовали истцу не только в сдаче имущества в аренду, но и проведению ремонта всех помещений, так как постояннные заливы о подтопления ухудшало  состояние помещений,  лишая их коммерческой привлекательности для потенциальных арендаторов, ставило истца в неравное (невыгодное) положение в сравнение с иными аналогичными арендодателями, что в свою очередь уменьшало возможность извлечения истцом прибыли из своей основной хозяйственной деятельности.

Таким образом, с учетом конкретной спорной ситуации, отсутствие документов, свидетельствующих о том, что истцом предпринимались какие-либо меры для получения дохода и велись необходимые приготовления по помещениям не сданным в аренду, и обоснование ее размера предоставлением отчета об оценке, основанного на расчете возможного получения арендной платы по спорным помещениям, не лишает истца права на взыскание данной части требований.

Суд отмечает, что в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса).

Ответчиком таких обстоятельств не приведено. Также ответчиком не представлено доказательств того, что упущенная выгода не была бы (не могла быть) получена истцом.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь ввиду, что положение пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

В рассматриваемом дела наличествует ситуация, при которой в состав упущенной выгоды вошли неполученные доходы истца от сдачи в аренду его помещений, поскольку истец был лишен соответствующей возможности в результате ненадлежащего исполнения ответчиком принятых обязательств.

Ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств того, что расчет упущенной выгоды недостоверен, не представлен контррасчет исковых требований в указанной части.

В силу изложенного, само по себе предоставление истцом в обоснование размера упущенной выгоды отчета по оценке, при конкретных обстоятельствах настоящего дела, не лишает его доказательственного значения, не образует оснований для его критической оценки, так как определение упущенной выгоды произведено в данном случае истцом в разумной степенью достоверности, поскольку такой размер обусловлен основной хозяйственной деятельностью истца и его обычной хозяйственной деятельностью.

Таким образом, судом принимается во внимание то, что истцом предпринимались активные и разумные меры по уменьшению убытков, по приготовлению помещений для сдачи имущества в аренду и получения доходов, по самостоятельному и скорейшему ремонту помещений и заключению иных договоров аренды с иными арендаторами.

Из представленных материалов дела и пояснений истца усматривается, что истец исходил из принципа добросовестности, намереваясь заключить договоры аренды и проводил необходимую подготовку помещений, заключал договоры, приступал к исполнению договора и частично его исполнял до момента расторжения по инициативе арендаторов, то есть добросовестно предпринял все меры для получения выгоды и осуществил с этой целью все необходимые приготовления и действия, а ответчик нарушил принятые по договору обязательства по содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, которые повлекли прекращение договорных отношений истца с третьим лицом по аренде и возникновение у истца убытков в виде упущенной выгоды.

Ходатайств о проведении судебной экспертизы для определения суммы ущерба в рамках дела, ответчиком не заявлялось.

При оспаривании размера ущерба, ответчику необходимо представить доказательства, опровергающие доказательства истца, что ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не реализовано.

Из материалов дела усматривается, что истцом направлялись в адрес ответчика письма с указанием на систематическое затопление помещений, а также просьбой принять меры по устранению нарушений. Эффективных действий для устранения нарушений ответчиком не предпринимались.

Ответчику, как профессиональному участнику в вопросах управления общим имуществом многоквартирного дома, возмещения убытков, возникших в результате такой деятельности известно, могло и должно было быть известно, какие документы и сведения необходимы ему в спорной ситуации оформить, получить, но им таких действий не предпринято.

В связи с изложенным, исковые требования в части реального ущерба  в сумме 117 800 руб. и упущенной выгоды в сумме 211 461 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено требование о взыскании расходов по оплате оценки ущерба в сумме 8 595 руб. 

В качестве доказательств несения указанных расходов по оплате услуг оценщика в материалы дела представлены договор № 17-097 на проведение оценки от 25.07.2017г., договор № 17-165 на проведение оценки от 05.09.2017г.,  задания на оценку, акты приема-передачи выполненных работ, платежные поручения №№80 от 19.09.2017, 1029 от 20.09.2017, 111 от 20.11.2017, 1098 от 21.11.2017.

Истцом также заявлено требование о взыскании расходов по оплате услуг за техническое обследование нежилых помещений  при  проведении  экспертизы  на предмет  определения причин  подтопления  ( заключение № 2017.172/3 от 28.07.2017, том 1  л.д.83-111) в размере 12 050 руб. Факт оплаты оказанных услуг подтверждается представленными истцом платежными поручениями №№1812 от 08.07.2017,2193 от 24.07.2017, 59 от 24.07.2017,63 от 08.08.2017г. (л.д. 40-41 т.1).

Затраты на проведение независимой оценки, причин  повреждения  имущества,  понесенные истцом, в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика, поскольку понесены в целях восстановления своего нарушенного права.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании убытков в виде затрат на размещение объявлений в средствах массовой информации 17.01.2017, а именно в сети интернет на сервисе для размещения объявлений «Авито», объявление о сдаче в аренду нежилого помещения площадью 80 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>.

27.06.2017 указанное объявление было снято ввиду того, что помещением заинтересовались арендаторы. Стоимость оплаченных объявлений ООО «КАХеКоммерц» - «Авито», с 17.01.2017 по 27.06.2017 составила 8 827 руб.

В подтверждение несения указанных затрат истцом в материалы дела представлены авансовые отчеты № 4 от 30.04.2017 и № 6 от 30.06.2017, скриншоты с сайта об оплате объявлений.

Между тем, из представленных документов невозможно установить, что истцом произведена оплата в заявленном размере за размещение объявлений о сдаче в аренду именно спорного помещения, кроме того, в связи с тем обстоятельством, что расторгнутый договор аренды являлся срочным, у истца  возникла бы  необходимость поиска нового арендатора по истечении срока действия договора аренды, в связи с чем, у истца возникли бы затраты на публикацию соответствующих объявлений , являющихся частью объективно необходимых  расходов связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.  

В связи с изложенным, требования истца в указанной части удовлетворению не подлежат.

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Истцом также заявлено требование об отнесении на ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 48 000 руб.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в том числе относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей) (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Часть 2 названной статьи предусматривает, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Арбитражный суд в силу ст. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен обеспечивать равную судебную защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах"  лицо, требующее возмещение расходов на оплату услуг представителя, должно доказать их размер и факт выплаты, а другая сторона вправе доказывать их чрезмерность с обоснованием, какая сумма расходов является по аналогичной категории дел разумной.

В подтверждение произведенных расходов на оплату услуг представителя истцом представлены договоры оказания юридических услуг 20.10.2017, от 15.07.2019г., акт выполненных работ от 25.01.2018г., акт выполненных работ от 30.09.2019, платежные поручения № 11 от 29.01.2018г. на сумму 13 000 руб., № 162 от 30.09.2019г. на сумму 35 000 руб. (т. 1 л.д.73-79). 

Согласно  условий  договора  от 20.10.2017  Общество  «Фортуна»  обязалось оказывать  услуги   по обращениям  в   управляющую  компанию, написанию  претензии для  досудебного  обращения  с целью  возмещения  вреда, причиненного имуществу заказчика.

 В соответствии с условиями договора  оказания юридических услуг от 15.07.2019г., заказчик поручает, а исполнитель общество «Фортуна» принимает на себя обязательство оказывать юридические услуги по подготовке и подаче в Арбитражный суд Республики Башкортостан искового заявления заказчика по вопросу возмещения ущерба, причиненного имуществу заказчика находящегося по адресам:

<

...>, общей площадью 35,2 кв.м.

<

...>, общей площадью 29,8 кв.м.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно пункту 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Разумность предела судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя, требование о которой прямо закреплено в статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является оценочной категорией.

Критерием оценки является объем и сложность выполненных работ (услуг) по подготовке процессуальных документов, представлению доказательств, участию в судебных заседаниях с учетом предмета и оснований спора. Разумность пределов расходов подразумевает, что этот объем работ (услуг) с учетом сложности дела должен отвечать требованиям необходимости и достаточности.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Поэтому в силу части 2 статьи 110 АПК РФ суд обязан установить баланс между правами лиц, участвующих в деле. Соответствующая позиция содержится в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2014 № 454-О.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Изучив материалы дела, учитывая изложенные обстоятельства, а также подтверждение истцом фактического осуществления данных расходов, объем  проделанной юридической работы (подготовка писем,  претензий  для  досудебного  урегулирования, подготовка иска и приложенных в нему документов, участие в судебных заседаниях), требуемые временные затраты на подготовку материалов квалифицированным специалистом, суд полагает разумным отнести на ответчика  расходы по оплате юридических   услуг истца пропорционально размеру удовлетворенных судом требований (97,54%), а именно в размере 46 819 руб. 20 коп.

Истец также просит взыскать с ответчика почтовые расходы в размере 1885 руб. 53 коп.( 429 руб. 99 коп. расходов, связанных с отправкой телеграммы , 164,04 руб. связанных с отправлением претензии, 346 руб. 50 коп. расходов, связанных с отправлением искового заявления ответчику,  315 руб. расходов, связанных с отправлением искового заявления в суд, 315 руб. судебных расходов связанных с отправлением уточнения третьему лицу, 315 руб. расходов связанных с отправлением уточнения ответчику.  Данные  расходы  подтверждены  материалами  дела и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных судом требований (97,54%), а именно в размере 1839 руб. 15 коп.

Поскольку исковые требования удовлетворены судом частично, государственная пошлина в размере 9 926 руб. относится на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "АНАНДА"- удовлетворить частично. 

Взыскать с ООО «ТЖХ» (ОГРН: 

<

***>) в пользу ООО "АНАНДА" (ОГРН 

<

***>)  сумму ущерба в размере 117 880 руб., сумму убытков за оплату услуг технического обследования нежилых помещений в размере 12 050 руб., сумму убытков за проведение оценки ущерба в размере 8 595 руб., сумму убытков в виде упущенной выгоды в размере 211 461 руб.,  расходы на оплату юридических услуг в размере 46 819 руб. 20 коп., почтовые расходы в размере 1839 руб. 15 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 926 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований - отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.В. Пакутин