АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-22349/2020

г. Уфа

12 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 04.03.2021

Полный текст решения изготовлен 12.03.2021

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе в составе судьи Вафиной Е. Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к ООО СХП "ИСКРА" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 5242719 от 22.07.2019, обязании ответчика возвратить земельный участок истцу в состоянии, обусловленном договором в течение 5 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: временный управляющий ФИО2 (адрес: 450000, г. Уфа, а/я 1407), Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (ИНН 

<

***>),

 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, доверенность 03-21/пу от 30.12.2020, паспорт, диплом; 

от ответчика – ФИО4, доверенность  от 12.12.2020, паспорт, диплом,

от в/у ФИО2 – ФИО5, доверенность  от 03.08.2020, паспорт, диплом.

 

Администрация муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ООО СХП "ИСКРА" о расторжении договора аренды земельного участка № 5242719 от 22.07.2019, обязании ответчика возвратить земельный участок истцу в состоянии, обусловленном договором в течение 5 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Временным управляющим ФИО2 заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества на текущую дату земельного участка с кадастровым номером 02:44:000000:83, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 24915221 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир земли ООО «Зенит», почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район.

Судом ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы рассмотрено, отклонено, о чем вынесено определение от 04.03.2021.

Истец исковые требования поддерживает, просит удовлетворить в полном объеме.

Ответчик и временный управляющий с исковыми требованиями не согласны, просят отказать в их удовлетворении.

Представитель Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району в судебное заседание не явился, уведомлены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Исследовав материалы и обстоятельства дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд 

 

УСТАНОВИЛ:

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок и признание лиц, подавших заявки участниками аукциона от 14.12.2018 № 18/23/01, между Администрацией муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, Истец, Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие «Искра» (далее - ООО СХП «Искра», Ответчик, Арендатор) заключен договор аренды от 29.12.2018       № 18-117-т (далее - Договор) на земельный участок с кадастровым номером 02:44:090801:49, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 973105 кв.м., расположенный по адресу (адресный ориентир): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с/с Куганакский, с разрешенным использованием (назначением) сельскохозяйственное использование, сроком на 49 (сорок девять) лет с 29.12.2018 г. по 28.12.2067 г.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.07.2020 по делу №А07- 4745/2020 (резолютивная часть определения оглашена 15.07.2020) признаны обоснованными требования АО «СибКом» и в отношении Общества, введена процедура наблюдения.

Временным управляющим утвержден ФИО2 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 12192903138), член союза "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Альянс" (603000, 

<

...>  ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Истец указал, что в течение срока действия договора аренды земельного участка ответчиком допускаются существенные нарушения условий договора.

По состоянию на 19.08.2020 г. дебиторская задолженность составляет 43 389 (сорок три тысячи триста восемьдесят девять) руб. 20 коп. за период 29.12.2018 по 30.06.2020 г. Пени 756 (семьсот пятьдесят шесть) 24 коп.

Истец направил в адрес Ответчика претензию № 606 от 07.07.2020г. о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Указанная претензия Ответчиком оставлена без ответа.

Также Истцом в адрес Ответчика была направлена повторная претензия № 01-26/3399 от 22.07.2020г., которая также оставлена без ответа.

Таким образом, ответчик на протяжении длительного времени не исполняет взятые на себя обязательства по Договору, а потому систематическая просрочка в оплате арендных платежей является существенным нарушением условий Договора аренды Арендатором, в связи с чем, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 5242719 от 22.07.2019 и обязать ответчика возвратить земельный участок истцу в состоянии, обусловленном договором в течение 5 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Ответчик с требованиями истца не согласен. В ходе рассмотрения дела ответчиком долг погашен полностью, однако, истец настаивал на удовлетворении иска.

 Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу положений ст.438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с наличием обязательства по внесению платы за предоставление в пользование земельного участка, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки и другие обособленные природные объекты, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Земельные участки, являющиеся предметом договора аренды, имеют индивидуально-определенные признаки и границы, прошли государственный кадастровый учет, им присвоены кадастровые номера.

Проанализировав содержание условий договора, суд приходит к выводу о его заключенности ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец указывает на систематическое ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

Между тем, ответчиком в ходе рассмотрения дела долг погашен в полном объеме ( платежное поручение №2963 от 14.12.2020г.) .

Согласно п. 5.1.1 Договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при невнесении арендной платы по истечении трех месяцев после установленного срока платежа.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя; при этом арендные отношения могут быть прекращены принудительно в судебном порядке (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом. 

По смыслу приведенных положений законодательства расторжение договора долгосрочной аренды земельного участка, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. В рассмотренном случае срок аренды спорного земельного участка установлен более, чем на пять лет. 

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Администрация в качестве основания для расторжения договора ссылается на то обстоятельство, что ответчик систематически допускает просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела долг погашен в полном объеме.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. 

Расторжение договора аренды и понуждение возвратить арендованное имущество являются крайними мерами гражданско-правовой ответственности. При этом вопрос о расторжении договора аренды решается судом при оценке всех доказательств. 

Согласно определению  Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 06.03.2020г. по делу №А07-4745/2020 заявление непубличного акционерного общества «СибКом» о признании несостоятельности (банкротстве) общество с ограниченной ответственностью  СХП «Искра» принято 06.03.2020г. и возбуждено  производство по делу о несостоятельности (банкротстве). 21.07.2020г. определением Арбитражного суда РБ по делу №А07-4745/2020 в отношении ООО СХП «Искра»  введена процедура наблюдения. В связи с чем, все обязательства по внесению арендной платы, начиная с 1 квартала 2020г. являются текущими, соответственно в силу п.1. ст. 134 Закона о банкротстве, погашаются вне очереди за счет конкурсной массы, преимущественно перед кредиторами, требования которых возникли до принятия заявления о признании должника банкротом.

Поскольку ответчик в разумный срок уплатил задолженность, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее такие последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд считает избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных предпринимателем нарушений и балансу интересов сторон. 

В рассматриваемом случае ответчик фактически не уклоняется от исполнения договора и оплачивает долг. Данное обстоятельство не исключает факт образования просрочки исполнения обязательств по вине самого ответчика, однако учитывается судом как смягчающее обстоятельство, характеризующее степень вины ответчика. Кроме того, суд учитывает, тот факт, что ответчик находится в процедуре банкротства (наблюдение), а также в тяжелой финансовой ситуации,  которая дополнительно усугубилась в связи с ограничительными мерами, связанными с распространением новой коронавирусной инфекции. Также, ответчик является сельскохозяйственным производителем, ведет производственную деятельность. Согласно выписки из ЕГРЮЛ  основным видом деятельности ответчика является - 01.41 Разведение молочного крупного рогатого скота, производство сырого молока, дополнительным видом деятельности является- 01.11 Выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур, 01.13.3 Выращивание столовых корнеплодных и клубнеплодных культур с высоким содержанием крахмала или инулина, 01.13.51 Выращивание сахарной свеклы, 01.13.6 Выращивание грибов и трюфелей, 01.16.2 Выращивание льна, 01.19.1 Выращивание однолетних кормовых культур,  01.29 Выращивание прочих многолетних культур.    Ответчиком представлены сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур по состоянию на 1 октября, 1 ноября 2020г. (Форма№2-фермер от 28.10.2020г.) вместе с пояснительной запиской подтверждающей использование спорного земельного участка по целевому назначению под естественные сенокосы. Таким образом, земельные участки являются значимыми в хозяйственной деятельности ответчика активами  и  расторжение договора аренды  земельного участка  №18/117-т от 29.12.2018г.  для сельскохозяйственного производства приведет к невозможности осуществления основного вида деятельности ответчика и невозможности восстановления платежеспособности ответчика и  исполнения своих обязательств перед кредиторами в рамках процедуры банкротства.  

Такой вывод согласуется со сложившейся судебной практикой по аналогичным делам (определения Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2019 N 303-ЭС18- 24127, от 11.09.2019 N 308-ЭС19-9965, от 23.08.2019 N 305-ЭС19-13913).

На основании изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                         Е.Т. Вафина