АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Дело №А27-14426/2022

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

6 октября 2023  года                                                                                   город  Кемерово

Резолютивная часть объявлена 29 сентября 2023  года

 

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Козиной К.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в предварительном и открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Кемерово, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***> 

к обществу с ограниченной ответственностью «Таштагольская управляющая компания», Кемеровская область - Кузбасс, р-н Таштагольский, г. Таштагол, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> 

о взыскании 1 472 696 рублей убытков 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: ФИО3, Кемеровская область – Кузбасс, г. Таштагол, Администрация муниципального образования "Таштагольский муниципальный район", г. Таштагол, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Кемеровской области-Кузбассе", г. Кемерово, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Общество с ограниченной ответственностью "МП партнер", г. Таштагол, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Индивидуальный предприниматель ФИО4, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304422803300070, г. Таштагол,, акционерное общество "Тандер", г. Краснодар, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

при участии: 

от истца – ФИО5, доверенность от 14.09.2023 

от ответчика – ФИО6, доверенность от 27.02.2023 

иные лица не явились

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Таштагольская управляющая компания» (далее ответчик) о понуждении к исполнению обязательств, возникших из договора на содержание и ремонт общего имущества МКД № 406-СД от 06.06.2017, а именно выполнить работы по ремонту крыши нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Впоследствии, истец изменил предмет иска, предъявляя ко взысканию сумму фактически выполненных работ по ремонту кровли в размере 1 472 696 рублей.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, полагая, что крыша нежилого помещения не является общим имуществом МКД. Так, в отзыве указано, что решение собственников МКД №2 по ул. 8 Марта о включении в состав общего имущества кровли, расположенной над пристройкой встроенного - пристроенного помещения отсутствует, тогда как само помещение в техническом паспорте указано как встроенное. Кроме этого, отмечено, что территория крыльца данного многоквартирного дома уменьшилась в силу пристроенной кровли (выноса витражей) нежилого (пристроенного) помещения, при этом не представлен протокол общего собрания собственников ввиду уменьшения общего имущества. Отмечено, что ООО «Таштагольская управляющая компания» не отказывается от исполнения обязательств по договору управления в части обслуживания кровли встроенного нежилого помещения, при этом часть пристроенного помещения должна обслуживаться собственником. В связи с отсутствием проектной документации на переустройство фасада невозможно установить каким образом и с использованием каких материалов выполнялось переустройство, при строительстве фасад рассматриваемого встроенного помещения предусматривал остекление между несущими колоннами, данный факт позволяет предположить, что в случае восстановления нежилого помещения в соответствие с технической документацией изоляция жилых помещений расположенных над встроенной нежилой частью МКД не будет нарушена.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО3, Администрация муниципального образования "Таштагольский муниципальный район", Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Кемеровской области-Кузбассе", Общество с ограниченной ответственностью "МП партнер", Индивидуальный предприниматель ФИО4, акционерное общество "Тандер".

От ИП ФИО2 поступило ходатайство о назначении по делу экспертизы для определения факта отнесения крыши над встроено-пристроенным нежилым помещением к общему имуществу в многоквартирном доме.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 5.12.2022 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО7, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

1. Установить является ли козырек (крыша) нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, неотъемлемым конструктивным элементом данного многоквартирного дома. 

2. Установить относится ли козырек (крыша) нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, по своему функциональному назначению к общему имуществу МКД; 

3. Установить возможен ли демонтаж козырька (крыши) нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...> без ущерба конструкциям МКД.

7.03.2023 в материалы дела поступило экспертное заключение №Э-7/5023 от 20.02.2023.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав обстоятельства и материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

ФИО2 является долевым собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Указанное нежилое помещения Заявитель использует для осуществления предпринимательской деятельности по сдаче в аренду под магазины.

6 июня 2017 г. между истцом (абонент) и ООО «Таштагольская управляющая компания» (управляющая компания, Исполнитель) заключен договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома № 406-СД.

Согласно п. 1.1 данного договора исполнитель обеспечивает выполнение услуг по содержанию и ремонту, а абонент принимает участие в оплате общих для всего домовладения расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома, его конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовой территории пропорционально площади, занимаемого помещением, расположенного по адресу: 

<

...>.

В вышеуказанном нежилом помещении протекала крыша, о чем неоднократно сообщалось в адрес Управляющей компании. 

В результате воздействия влаги наблюдаются многочисленные дефекты в помещении. 

Сотрудники ответчика неоднократно осуществляли выезд по адресу и составляли акты, подтверждающие факты попадания влаги через крышу, а также возникшие вследствие этого дефекты, однако каких-либо действий для разрешения проблемы предпринято не было.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств Управляющей компанией Истцом была подана жалоба в Государственную жилищную инспекцию Кемеровской области. 

Определением от 17.11.2021 г. обращение ФИО2 было рассмотрено, в соответствии с ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ определено отказать в возбуждении дела об административном правонарушении в отношении ООО «Таштагольская управляющая компания» в связи с отсутствием события административного правонарушения. 

Обоснованием отказа в возбуждении дела об административном правонарушении стала невозможность отнесения крыши над встроено- пристроенным нежилым помещением к общему имуществу в многоквартирном доме.

Не согласившись с данным определением, Истцом была подана жалоба в Арбитражный суд Кемеровской области. 

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.06.2022 г. по делу № А27-26672/2021 указанное определение было отменено, суд в решении указал, что вывод ГЖИ Кузбасса о том, что крыша над встроенно-пристроенным нежилым помещением не относится к общему имуществу МКД. и соответственно, не подлежит ремонту управляющей организацией, преждевременным и сделан при отсутствии достаточных доказательств его подтверждающих.

В свою очередь, АО «Тандер» является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> на основании договора аренды №НвкФ/52715/17 от 01.08.2017 г. и договора аренды №НвкФ/52716/17 от 01.08.2017 г., заключенных между АО «Тандер» (Арендатор) и ИП ФИО2, ИП ФИО8 (Арендодатель). 

Указанное помещение используется под размещение продовольственного магазина.

6 марта 2023 года от АО «Тандер» поступила претензия с указанием о наличии угрозы обрушения крыши и причинении вреда как имуществу, так и здоровью и жизни неопределенному кругу лиц, с требованием привести нежилое помещение в пригодное для эксплуатации состояние.

В связи с чем, истец был вынужден самостоятельно за свой счет осуществить ремонт крыши, где был заключен договор на выполнение работ по ремонту крыши от 21.03.2023 г. с ООО «ГЛАВПЕНА». 

Стоимость восстановительного ремонта составила 2 945 392 руб. Со стороны истца была произведена оплата работ в размере 1 472 696 рублей, что подтверждается платежными поручениями.

В связи с невозможностью урегулировать спор в досудебном порядке, Истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Убытки могут являться следствием деликта (статья 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 393 ГК РФ), в том числе неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору поставки (пункт 4 статьи 524 ГК РФ).

На основании пунктов 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В силу положений статьи 393.1 ГК РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Статьей 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением и ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

В соответствии с частью 2.3. статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несёт ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее - Правила), в состав общего имущества включаются крыши.

Пунктом 10 Правил предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и др.

В соответствии с пунктом 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил).

Частью 1.2. статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 утверждены Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 7 указанного Минимального перечня к работам, выполняемым для надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, отнесены, в том числе, проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

В пункте 4.6.1.1 Правил № 170 (Утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003г.) предусмотрено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки. 

Таким образом, в соответствии с нормами действующего законодательства именно на управляющую организацию возложена обязанность по надлежащему ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе, кровли. 

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170, работы по устранению неисправностей кровель, ремонту гидроизоляции относятся к работам, производимым при текущем ремонте жилищного фонда (п. 4 приложения №7).

При рассмотрении дела судом установлено, что ответчиком минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме - кровли, сделано не было. 

Несмотря на многочисленные обращения истца в управляющую компанию о фактах протечки крыши, последний текущий ремонт кровли над помещением истца не произведён ответчиком.

Ответчик полагает, что крыша нежилого помещения не является общим имуществом

Однако, из экспертного заключения №Э-7/5023 от 20.02.2023 следует, что козырек (крыша) нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, является неотъемлемым конструктивным элементом данного многоквартирного дома. Исследуемое помещение, является встроенно-пристроенным, и составляет единый объект с жилым домом, и имеет общие несущие и ограждающие конструкции. Крыша (козырек) встроенно-пристроенной части МКД входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД. 

При этом, демонтаж козырька (крыши) нежилого помещения, невозможен без ущерба конструкциям МКД.

Крыша - конструкция, отделяющая помещения здания от внешней среды и защищающая их от атмосферных осадков и других внешних воздействий. 

Над исследуемым помещением расположены жилые помещения, отсутствие крыши над частью нежилого помещения первого этажа, приведет к нарушению изоляции помещения от внешних и атмосферных воздействий, что нарушит теплоизоляцию и энергоэффективность здания в целом. Перекрытия между первым и вторым этажом, будут подвержены намоканию, намерзанию и обледенению, что приведет к понижению температуры в смежных квартирах, а так же образованию сырости, плесени и грибка.

Оценив представленные в дело документы (договор  №406-Сд от 6.09.2017, заключение эксперта, технический паспорт МКД и другие технические документы), суд установил, что принадлежащее истцу нежилое помещение является встроенно-пристроенным помещением, входящим в состав МКД, и конструктивно составляет с МКД, обслуживаемым ответчиком, единое целое. Следовательно, крыша встроенно-пристроенного нежилого помещения относится к общему имуществу МКД, обратного из материалов дела не следует.

Предположение ответчика в той части, что в случае восстановления нежилого помещения в соответствие с технической документацией изоляция жилых помещений расположенных над встроенной нежилой частью МКД не будет нарушена поскольку отсутствует проектная документация на переустройство фасада, документально не подтверждено.

Ссылка ответчика на ч.ч. 1-3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации отклоняется судом как не имеющая правового значения, поскольку предметом спора законность реконструкции не является.

Таким образом, судом установлено ненадлежащее исполнение обязанностей управляющей компании по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе, кровли.

Истцом за свой счет осуществлен ремонт крыши, был заключен договор на выполнение работ по ее ремонту от 21.03.2023 г. с ООО «ГЛАВПЕНА», представлены локальная смета, акты выполненных работ, платежные поручения на сумму 1 472 696 рублей.

Размер расходов со стороны ответчика не оспорен.

На основании изложенных норм права и положений заключенного между сторонами договора, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательств в их совокупности и взаимосвязи, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания убытков в сумме 1 472 696 руб.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о правомерности заявленных требований, подлежащих удовлетворению.

Иные доводы ответчика, оценка которых не нашла своего отражения в тексте решения, отклоняются судом как основанные на неверном толковании действующих норм права и противоречащие материалам судебного дела и как не влияющие на исход рассмотрения настоящего спора.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены судом в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 168-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Таштагольская управляющая компания», ОГРН: 

<

***> в индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП: 

<

***>, 1 472 696 руб., а также 6000 рублей расходов по оплате госпошлины. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Таштагольская управляющая компания», ОГРН: 

<

***> в доход федерального бюджета 21 727 рублей госпошлины за рассмотрение иска. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение одного месяца с момента его принятия. 

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

 

Судья                                                                        К.В. Козина