ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-20261/2019

г. Вологда

31 августа 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 31 августа 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и                             Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания              ФИО1,

при участии от администрации города Вологды представителя ФИО2 по доверенности от 16.06.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 мая 2021 года по делу                        № А13-20261/2019,

у с т а н о в и л:

администрация города Вологды (адрес: 160035, г. Вологда, Каменный мост, д. 4; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (адрес: 160000, г. Вологда; ОГРНИП 306352503200034, ИНН 

<

***>; далее – Предприниматель):

 – о возложении обязанности заключить с Администрацией дополнительное соглашение к договору аренды № 24-1529мс земельного участка, занятого зданием, с множественностью лиц на стороне арендатора, прошедшего процедуру государственной регистрации, в котором расположены нежилые помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности, на условиях, предложенных Администрацией, а именно: включить Предпринимателя с 03.05.2018 в состав арендаторов по договору № 24-1529мс аренды находящегося в собственности муниципального образования «Город Вологда» земельного участка, с кадастровым номером 35:24:0201008:80, площадью 1544 кв. м, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, местоположением: 

<

...>, с учетом расчета арендной платы за пользование земельным участком рассчитанной по формуле: площадь доли / площадь участка x кадастровую стоимость земельного участка x ставку арендной             платы % x К1 (коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от срока строительства) x К2 (коэффициент устанавливающий зависимость арендной платы от целей использования земельного участка) x Кi (коэффициент, установленный исходя из уровня инфляции на соответствующий год); 

– об установлении, что неподписание Предпринимателем дополнительного соглашения к названному договору в течение 30 дней со дня вступления в законную силу настоящего решения суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи об  ограничении (обременении) спорного земельного участка правами аренды в отношении Предпринимателя на определенных настоящим решением суда условиях;

– о взыскании 28 826 руб. 57 коп. неосновательного обогащения и                            1 103 руб.75 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

Решением суда от 25 мая 2021 года на Предпринимателя возложена обязанность заключить с Администрацией дополнительное соглашение к договору аренды № 24-1529мс на предложенных Администрацией условиях, с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение, пени в заявленном в иске размере, также с Предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 8 000 руб. государственной пошлины; в удовлетворении остальной части иска судом отказано.

Предприниматель с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить в части удовлетворения заявленных требований. Считает, что в период действия договора о развитии застроенных территорий № 02/16ДГ начисление арендной платы за пользование спорным земельным участком является необоснованным. Указывает, что при взыскании арендных платежей в период действия названного выше договора нарушены требования подпункта 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Отмечает, что в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) заключение договора о развитии застроенной территории возлагает на муниципальное образование обязанность предоставить застройщику земельные участки в границах данной территории в аренду без проведения торгов для осуществления последующего строительства на данной территории после выполнения застройщиком перечня обязательных условий, что также подтверждается пунктом 2.2.4 договора от 19.09.2016 № 12/16ДГ. При этом законодательством, регулирующим отношения о развитии застроенных территорий, не предусмотрена обязанность застройщика по оформлению прав, а также право Администрации на предоставление земельных участков до выполнения определенных договором обязательств.

Администрация в отзыве с доводами ответчика не согласилась.

Предприниматель, третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим судебное заседание состоялось без их участия в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Поскольку в порядке апелляционного производства решение суда обжаловано ответчиком лишь в части удовлетворении иска и при этом истец, третье лицо не заявили соответствующих возражений, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ и пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».

Заслушав пояснения представителя Администрации, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как видно из материалов дела, Администрация в связи с признанием утратившим силу закона Вологодской области от 20.11.2006 № 1518-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые на разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда», руководствуясь решением Вологодской городской Думы от 06.05.2010 № 342 (с последующими изменениями), устанавливающим полномочия органов местного самоуправления города Вологды в реализации отдельных государственных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда», с 03.09.2012  осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда».

На основании договора купли-продажи от 03.05.2018 зарегистрировано право собственности Предпринимателя на нежилые помещения с кадастровым номером 35:24:0201008:216 площадью 46,5 кв. м, местоположением: 

<

...>, номера на поэтажном                 плане 4, 6. 

Указанные нежилые помещения расположены в здании, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0201008:80, площадью                 1544 кв. м, относящемся к муниципальной собственности.

Между Администрацией (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Вишня» (Арендатор) 11.03.2019 заключен договор аренды № 24-1529мс земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201008:80, занятый зданием, расположенным по адресу: 

<

...>. 

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН.

Поскольку находящиеся в здании нежилые помещения с кадастровым номером 35:24:0201008:216, площадью 46,5 кв. м принадлежат на праве собственности Предпринимателю, Администрация направила ему письмо от 12.03.2019 с предложением заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды № 24-1529мс со множественностью лиц на стороне арендатора и приложением проекта дополнительного соглашения. 

Указанное дополнительное соглашение ответчиком не подписано.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично.

Апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Применительно к спорной ситуации следует руководствоваться нормами земельного законодательства, являющимися специальными по отношению к общим нормам гражданского законодательства и предусматривающими порядок передачи в аренду земельных участков, являющихся публичной собственностью.

Так, особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, определены в статье 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 названной статьи ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как установлено пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно пункту 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ).

В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. При этом, исходя из пункта 2 данной нормы, распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

Таким образом, в силу приведенных правовых норм суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Администрации и возложил на Предпринимателя обязанность заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 24-1529мс земельного участка, занятого зданием, с множественностью лиц на стороне арендатора на условиях, предложенных Администрацией.

В удовлетворении требования Администрации об установлении, что неподписание Предпринимателем дополнительного соглашения к названному договору аренды в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда является основанием для внесения в ЕГРН записи об  ограничении (обременении) спорного земельного участка правами аренды в отношении Предпринимателя на определенных настоящим решением суда условиях, судом обоснованно отказано ввиду его преждевременности и избрания истцом ненадлежащего способа защиты права исходя из предмета и основания заявленного иска. 

В данной части решение суда сторонами не обжалуется.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В данном случае размер неосновательного обогащения определен истцом в сумме 28 826 руб.57 коп. за период с 03.05.2018 по 30.06.2019.

Из материалов дела усматривается, что спорные нежилые помещения приобретены ответчиком на основании договора купли-продажи; право собственности на них зарегистрировано за Предпринимателем 03.05.2018; данные помещения расположены на находящемся в муниципальной собственности земельном участке; право собственности ответчик на земельный участок не оформлял, договор аренды не заключал; ответчик в период с 03.05.2018 по настоящее время использует земельный участок, так как на нем расположено нежилое здание, в котором находятся помещения Предпринимателя. 

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о том, что у ответчика возникла обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, необходимым для обслуживания и эксплуатации помещений.

Доводы апеллянта об отсутствии оснований для взыскания платы за пользование земельным участком ввиду имевшего место договора о развитии застроенных территорий № 02/16ДГ обоснованно не приняты судом.

Судом установлено, что на основании постановления Администрации от 10.11.2014 № 8618 «О развитии застроенной территории вблизи домов № 1а, 1б по ул. Сергея Орлова в городе Вологде», постановления Администрации от 12.02.2015 № 908, в редакции постановления Администрации от 09.03.2016                        № 240, в соответствии со статьей 46.3 ГрК РФ Администрацией проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории в отношении указанной территории.

По результатам аукциона Администрация 19.09.2016 заключила с Предпринимателем договор о развитии застроенной территории № 12/16ДГ.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 25 февраля                    2019 года по делу № А13-8770/2017 признано недействительным решение аукционной комиссии об итогах аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории вблизи домов 1б, 3а по улице С.Орлова в               г. Вологде, общей площадью 3 303 кв. м; признан недействительным договор о развитии застроенной территории от 19.09.2016 № 12/16ДГ, заключенный Администрацией и ФИО3

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 25 ноября 2019 года по делу № А13-15546/2019 с городского округа города Вологды в лице Администрации за счет средств казны в пользу Предпринимателя взыскано 11 498 950 руб., из них: 6 393 000 руб. неосновательно удерживаемых денежных средств, 5 105 950 руб. убытков; а также 80 495 руб. – в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Платежным поручением от 03.09.2020 № 583606 Администрация перечислила на счет Предпринимателя 11 579 445 руб.

На основании вышеизложенного довод подателя апелляционной жалобы о двойной плате за пользование спорным земельным участком безоснователен, поскольку Администрацией цена права на заключение договора в размере                      6 393 000 руб., предусмотренная пунктом 1.5 раздела 1 договора о развитии застроенной территории от 19.09.2016 № 12/16ДГ, возвращена ФИО3 в полном объеме.

Расчет неосновательного обогащения произведен истцом пропорционально доле помещений с учетом действовавших в спорный период ставок арендной платы и в соответствии с Методикой расчета арендной платы за земельные участки, утвержденной постановлением Правительства Вологодской области от 01.12.2014 № 1083 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Вологодской области, и земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена, на территории Вологодской области», с решением Вологодской городской Думы от 26.11.2015 № 637 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Вологда», об установлении ставок арендной платы и коэффициента по виду использования в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, расположенных на территории муниципального образования «Город Вологда». 

Довод апеллянта относительно того, что используемая в расчете ставка арендной платы не соответствует виду разрешенного использования земельного участка и его фактическому использованию, судом обоснованно отклонен.

Согласно расчету арендной платы за земельный участок используемая ставка арендной платы – 4,4 % от кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с решением Вологодской городской Думы от 26.11.2015 № 637 данная ставка арендной платы применяется к земельным участкам, предназначенным для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. Ответчик считает, что в данном случае применима ставка 0,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, которая установлена вышеназванным решением и применяется к земельным участкам, предназначенным для размещения объектов образования. В обоснование данного довода ответчик указал, что нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, используется сособственником – ООО «Вишня», а также арендатором основной части здания – ННОУ ЦРР «Вишенка для образовательных целей. 

Между тем, как верно указал суд со ссылкой на положения статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», доказательств того, что ответчик обращался к истцу с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка не представлено. Доказательств того, что ответчик использует принадлежащее ему помещение для осуществления образовательной деятельности, также не имеется. 

В рамках настоящего спора истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.05.2018 по 31.05.2019 в размере 1 103 руб. 75 коп.

Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Возражений относительно арифметической правильности расчета размера процентов в апелляционной жалобе не содержится.

Поскольку Предприниматель не вносил плату за фактическое пользование земельным участком, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами правомерно удовлетворено судом в указанном размере.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В апелляционной жалобе ответчиком не приводится убедительных доводов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли бы привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении дела не допущено.

В свете изложенного решение суд подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Предпринимателя – без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 мая 2021 года по делу № А13-20261/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева

О.Б. Ралько