ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

26.12.2017

                    Дело № А41-57804/2015

Резолютивная часть постановления объявлена  19.12.2017

Полный текст постановления изготовлен  26.12.2017

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи С.А. Закутской,  

судей: В.Я. Голобородько, Е.А. Зверевой,  

при участии в заседании:

от ООО «Олэксис» - ФИО1, по доверенности от 28 марта 2017 года;

от ООО «Мособлкапстрой-СК» - ФИО2, по доверенности от 10.01.2017;

рассмотрев  19.12.2017 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ОЛЭКСИС» 

на решение от 14 июля 2017 года

Арбитражный суд Московской области,

принятое судьей  Панкратьевой Н.А.,

на постановление от 05 октября 2017 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Юдиной Н.С., Игнахиной М.В., Ханашевичем С.К.,

по иску акционерного коммерческого банка «Славия» (правопреемник общество с ограниченной ответственностью «ОЛЭКСИС») к открытому акционерному обществу «Софринский завод строительных материалов», при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «ЕвроСтрой», открытого акционерного общества «Мособлкапстрой-СК», ФИО3, ФИО4, ФИО5, общества с ограниченной ответственностью «Фирма БКЛ», закрытого акционерного общества «Поток», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, общества с ограниченной ответственностью «Сириус», о взыскании денежных средств и об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

акционерный коммерческий банк «Славия» (далее – АКБ «Славия», истец, залогодержатель, Банк) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском (требование выделено в отдельное производство из дела №А41-12014/15 определение суда от 24.07.2015) к открытому акционерному обществу «Софринский завод строительных материалов» (далее – ОАО «Софринский завод строительных материалов», ответчик) об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №ДЗ-040/11 от 22.09.2011 г. следующее имущество:

Сооружение: склад готовой продукции, общая площадь 4433,50 кв.м., инв. №25202-14, лит. П, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 50-50- 13/041/2005-616;

Здание: массозапасник, 1- этажное, общая площадь 2808,80 кв.м., инв.№ 25202-4, лит.Д-Д1, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 50:13:07:01660:003;

Здание: деревоотделочная мастерская, 1-этажное, общая площадь 304,60 кв.м., инв.№ 25202-6, лит. Ж, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 50:13:07:01660:005;

Здание: проходная табельная, 1-этажное, общая площадь 57,60 кв.м., инв.№25202- 1, лит. А, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 50:13:07:01660:001;

Здание: электроподстанция 1132, 1-этажное, общая площадь 45,80 кв.м., инв.№ 25202- 12, лит. Н, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 50-50-13/012/2006-011;

Здание: транспортная подстанция №2, общая площадь 39,10 кв.м., инв. № 25202- 16, лит. С, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 50-50-13/041/2005-613;

Здание: распределительная подстанция, 1 - этажное, общая площадь 22,50 кв.м., инв.№ 25202-15, лит. Р, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 50-50- 13/012/2006-012;

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение промышленной зоны, общая площадь 157500 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 50:13:020208:223, установив начальную продажную стоимость имущества  в размере 137 566 363 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ЕвроСтрой», ОАО «Мособлкапстрой-СК», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ООО «Фирма БКЛ», ЗАО «Поток», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ООО «Сириус».

Определением суда от 30.03.2016 по настоящему делу произведена замена истца -  акционерного коммерческого банка «Славия» на общество с ограниченной ответственностью «Олэксис».

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 июля 2015 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 октября 2017 года, в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, ООО «ОЛЭКСИС» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда города Москвы  от 14 июля 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 октября 2017 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Отзывы на кассационную жалобу в адрес суда не поступали.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 22.09.2011 АКБ «Славия» (ЗАО) (залогодержатель) и ответчик (залогодатель) в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору 

<

***> от 22 сентября 2011 года заключили договор об ипотеке (залоге недвижимости) № ДЗ-040/11.

Согласно пункту 1.1 договора предметом договора является переданное залогодателем в залог залогодержателю имущество (далее – предмет залога), указанное в п. 1.2 договора.

В соответствии с п. 1.2 договора предметом залога является следующее недвижимое имущество: 

Сооружение: склад готовой продукции, общая площадь 4433,50 кв. м, инв. № 25202-14, лит. П, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 50-50- 13/041/2005-616;

Здание: массозапасник, 1-этажное, общая площадь 2808,80 кв. м, инв. № 25202- 4, лит. Д - Д1, адрес объекта: 

<

...>. Кадастровый (или условный) номер: 50:13:07:01660:003;

Здание: деревоотделочная мастерская, 1-этажное, общая площадь 304,60 кв. м, инв. № 25202-6, лит. Ж, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 50:13:07:01660:005; 

Здание: проходная табельная, 1-этажное, общая площадь 57,60 кв. м, инв. № 25202-1, лит. А, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 50:13:07:01660:001;

Здание: электроподстанция 1132, 1-этажное, общая площадь 45,80 кв. м, инв. № 25202-12, лит. Н, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 50-50- 13/012/2006-011;

Здание: транспортная подстанция № 2, общая площадь 39,10 кв. м, инв. № 25202- 16, лит. С, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 50-50- 13/041/2005-613;

Здание: распределительная подстанция, 1-этажное, общая площадь 22,50 кв. м, инв. № 25202-15, лит. Р, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 50-50- 13/012/2006-012.

В пункте 1.2. договора указано, что все вышеперечисленное имущество  расположено на земельном участке, находящемся по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 50:13:020208:223.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по кредитному договору послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что при подписании договора ипотеки сторонами не был согласован предмет договора в части подлежащего передаче в залог земельного участка, что свидетельствует о незаключенности договора в целом.

Оспаривая вынесенные по делу судебные акты, ООО «ОЛЭКСИС» ссылалось на то, что право залога на земельный участок возникло у истца с 10.01.2011, то есть с даты внесения записи о регистрации в ЕГРП, при этом на дату вынесения обжалуемых судебных актов наличие в ЕГРП указанной записи об ипотеке (залоге недвижимости) в отношении земельного участка подтверждено выпиской из ЕГРН от 25.03.2017, а также распечатками справочной информации по объектам недвижимости. 

Заявитель считает, что при установлении факта задолженности ответчика по кредитному договору и регистрации ипотеки в установленном законом порядке суды неправомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, общество сослалось на то, что в силу п.1 ст.54.1 Закона об ипотеке в качестве основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество предусмотрены только незначительность допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства и несоразмерность такого нарушения стоимости заложенного имущества.

В судебном заседании представитель ООО «ОЛЭКСИС» поддержал доводы своей кассационной жалобы.

Представитель ООО «Мособлкапстрой-СК» против удовлетворения кассационной жалобы возражал, ссылался на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Изучив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу п. 1 ст. 334 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, кредитор вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. По общему правилу залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в том числе неустойку (ст. 337 ГК РФ).

Судами установлено, что 22.09.2011 АКБ «Славия» (ЗАО) (залогодержатель) и ответчик (залогодатель) в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору 

<

***> от 22 сентября 2011 года заключили договор об ипотеке (залоге недвижимости) № ДЗ-040/11, по условиям которого Банку в залог переданы здания и сооружения, расположенные на земельном участке по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание.

Согласно статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Как указано в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, по которым воля сторон направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, вышеуказанными нормами права установлен запрет на отчуждение объектов недвижимого имущества без одновременного отчуждения земельного участка, на котором они расположены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Между тем, в данном случае судами установлено, что предмет договора ипотеки сторонами не был согласован в части подлежащего передаче в залог земельного участка.

Как установлено судами, на спорном земельном участке площадью 157500 кв. м расположены не только предметы залога, но и иные объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком и которые не являются  предметом договора ипотеки.

В соответствии с положениями статьи 1, пунктов 1, 3, 4 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кадастровый номер здания состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание, и инвентарного номера здания.

Пунктом 2 статьи 13 названного Закона предусмотрено, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В данном случае, как установлено судами, не представлено сведений о проведении кадастрового учета соответствующих частей земельного участка под спорными объектами недвижимого имущества и регистрации права собственности на них.

Более того, судами установлено, что регистрация полученных земельных участков в настоящее время невозможна по причине имеющегося наложения исходного земельного участка и смежных земельных участков, что подтверждается кадастровой выпиской в отношении спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что подписанный сторонами спора договор ипотеки не позволяет установить, какой объект земельных отношений обременен залогом.

Стороны, имея намерение передать в залог здания с неразрывно связанными в силу норм гражданского и земельного законодательства с этими зданиями правами на земельные участки, фактически надлежаще этот предмет не согласовали, т.е. не согласовали предмет договора ипотеки в целом, при этом, как правильно указали суды, договор не содержит сведений о передаче в залог самого земельного участка с его идентифицирующими признаками.

Сама по себе государственная регистрация права на недвижимость не является ни правоустанавливающим юридическим фактом, ни материально-правовым основанием возникновения права на недвижимость, а носит исключительно правоподтверждающий характер. 

Суды обеих инстанций, исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснили имеющие существенное значение для дела обстоятельства пришли к правильному выводу об отсутствии оснований у ООО «ОЛЭКСИС» ссылаться на наличие обременения.

Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и направлены на переоценку выводов судов.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (ч. ч. 1, 3 ст. 286 АПК РФ).

Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судами первой и апелляционной инстанций правильно применены нормы материального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не нарушены, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14 июля 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 октября 2017 года по делу №А41-57804/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяС.А. Закутская 

 

Судьи:В.Я. Голобородько 

Е.А. Зверева