АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-28114/2018

город Кемерово

3 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 3 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Ходяковой О.С. при ведении протокола помощником судьи Дериглазовой Т.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сибград» (г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертиз», г. Кемерово 

о взыскании 956 992 руб. 06 коп.

при участии: 

от истца - представитель ФИО1, доверенность от 20.05.2019, 

от ответчика - представитель ФИО2, доверенность № 7-2-02/1 от 01.02.2019,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Сибград» (далее – ООО «Сибград»,  общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с  исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – комитет) о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося за период с 05.11.2015 по 30.04.2016, с 01.02.2017 по 18.04.2018, в сумме 332 561 руб. 28 коп. (в редакции ходатайства об уточнении размера требований). 

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертиз».

Исковые требования мотивированы тем, что общество перечислило арендные платежи за пользование земельным участком в завышенном размере. 

Ответчик в отзыве на исковое заявление ссылается на положения пунктов 2.11, 2.13 Порядка № 62, предусматривающих оценку рыночной стоимости размера арендной платы в случае, если кадастровая стоимости земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной сласти Кемеровской области. На момент заключения договора аренды от 26.11.2014 № 07-11-Э/14 удельный показатель кадастровой стоимости арендуемого земельного участка составлял                  1918,94 руб./кв.м, в то время как средний удельный показатель кадастровой стоимости по данному виду разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки) –                  2138,75 руб./кв.м. 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и ООО «Тибет СВ» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 07-11-Э/14 от 26.11.2014, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор обязался принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемой к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Характеристики земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов;  кадастровый номер 42:24:0101030:628; адрес: г. Кемерово, Заводский район, ул.Юрия Двужильного и ул. Космическая; площадь 4630,63 кв.м; разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную.

 Земельный участок предоставляется под жилую застройку многоэтажную, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий                    ООО «Тибет СВ» на праве собственности.

Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 31.10.2015. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка – с 29.10.2014 (пункты 2.1, 2.3).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора.

Из протокола определения величины арендной платы к договору следует, что арендная плата с 29.10.2014 составляет 31 458 руб. 34 коп. в месяц и определяется  на основании на основании отчета от 07.11.2014 № 252-11-2014 исходя из рыночной стоимости годового размера арендной платы объекта аренды, составляющей 377 500 руб. : 4 (количество периодов внесения арендной платы в году).

26.02.2015 между комитетом, ООО «Тибет СВ» (прежний правообладатель), ООО «Сибград» (новый правообладатель) заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.11.2014 № 07-11-Э/14. Согласно данному соглашению к новому правообладателю переходят права и обязанности по договору аренды земельного участка от 26.11.2014 № 07-11-Э/14.

28.03.2015 между комитетом и ООО «Сибград» заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому изменено разрешенное использование земельного участка  «под жилую застройку многоэтажную».

ООО «Сибград»  направило в адрес комитета претензию о возврате излишне внесенных платежей по договору по состоянию на 31.12.2018 в сумме 956 992 руб.     06 коп., произведя размер арендной платы по формуле с применением значения показателя кадастровой стоимости.

Рассмотрев данную претензию, комитет в письме от 10.08.2018 № 9-6-08/540 известил общество  об отсутствии оснований для перерасчета размера арендной платы. Комитет сообщил, что размер арендной платы был определен изначально на основании отчета о рыночном размере арендной платы в порядке, предусмотренном пунктами  2.11, 2.13 постановления № 62, так как УПКС земельного участка составил                1918,94 руб./ кв.м., а УПКС по данному виду разрешенного использования составил 2138,75 руб./кв.м.

Полагая, что размер арендной платы должен определяться по формуле с применением кадастровой стоимости земельного участка, а не на основании отчета, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами и сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 1103 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 Кодекса, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009         № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление № 582).

Постановлением № 582 среди прочих закреплен принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться (принцип № 6).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства № 582.

Пунктом 29 раздела 7 указанных Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения  принципа № 6 положениями порядка определения размера арендной платы рекомендуется исключить возможность создания дискриминационных условий в отношении арендаторов земельных участков (в том числе в зависимости от организационно-правовой формы арендаторов) при определении размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые по одним и тем же основаниям, принадлежащие одному публично-правовому образованию, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности.

В соответствии с пунктом 18 Методических рекомендаций при установлении порядка расчета размера арендной платы рекомендуется учитывать недопустимость расчета арендной платы в отношении земельного участка с использованием одновременно его кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельных участков (рыночной стоимости права аренды земельного участка).

Постановление Правительства № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. Аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

С учетом заключения сторонами рассматриваемого договора аренды в отношении земельного участка, относящегося к землям, собственность на которые не разграничена, арендная плата по ним является регулируемой, определяемой в порядке, установленном нормативным актом субъекта, а потому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Арендная плата рассчитана на основании Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 с изменениями (далее – Порядок № 62).

При исчислении арендной платы с 2016 года учитываются новые результаты кадастровой оценки, утвержденные решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 № 4-2/3904.

В соответствии с пунктом 2.4 Порядка № 62 (в редакции, действовавшей до 03.05.2017) размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где А – размер арендной платы, КС – кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2.8 Порядка № 62 (в редакции, действующей с 03.05.2017) размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: по формуле: А = УПКС x Кв x Ку x Ки x Кб x S / П, где Кб - коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент).

Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.05.2017       № 189 Порядок № 62 изложен в новой редакции, согласно которой введена в действие новая формула расчета (пункт 2.8), предусматривающая коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент) – Кб.  Определение размера арендной платы на основании отчета в новой редакции Порядка № 62 не предусмотрено. 

Согласно пункту 2.11 Порядка № 62 в редакции, действовавшей до 03.05.2017, размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы,  если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области (абзац пятый); в случаях  установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости (абзац седьмой). 

В соответствии с пунктом 2.13 постановления № 62 при наличии основания, предусмотренного абзацем 5 пункта 2.11, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы.

Применение абзаца 5 пункта 2.11 постановления № 62 зависит от оценки арендодателем обстоятельств соотношения законно установленной кадастровой стоимости к среднему уровню кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденной уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области.

По смыслу указанной нормы, право на одностороннее изменение арендной платы арендодатель реализует, если такое соотношение не в пользу арендодателя, следствием чего является установление размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы, следовательно, порядок расчета размера арендной платы в отношении земельных участков одной категории земель, используемых для одних и тех же видов деятельности и предоставляемых по одним и тем же основаниям, может различаться в зависимости от реализации арендодателем вышеуказанного правомочия. Применение данного пункта не направлено на уравнивание арендной платы во всех случаях расхождения кадастровой стоимости со средними уровнем кадастровой стоимости земельных участков определенного вида.

Общество обратилось с запросом в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области.

Согласно ответу от 10.09.2018 № 6747/14-11 УПКС, утвержденные постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 № 519, определялись в разрезе кадастровых кварталов и кадастровых районов.

Как указывает истец, до 01.01.2016 отсутствовали утвержденные средние уровни кадастровой стоимости земельных участков по видам разрешенного использования по муниципальным районам и городским округам, данные показатели были утверждены в разрезе кадастровых кварталов и районов. Начиная с 01.01.2016, решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 № 4-2/3904 уже были утверждены Приложение № 2 – средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов для населенных пунктов, городских округов и муниципальных районов в разрезе групп видов разрешенного использования (по данному приложению определяется Кб) и Приложение № 3 – средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов для кадастровых кварталов Кемеровской области (по данному приложению определяет кадастровая стоимость). Поскольку постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области были утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости относительно кадастровых кварталов, то при сравнении кадастровой стоимости земельного участка необходимо брать за основу средний удельный показатель кадастровой стоимости по ВРИ по кадастровому кварталу – 42:24:0101030, который равен 1918,94 руб./кв.м. УПКС спорного земельного участка (1918,94 руб. кв.м) равен УПКС, утвержденному постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 № 519 (1918,94 руб. кв.м), что исключает применение при расчете отчета об определении рыночного размера арендной платы.

При указанных обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению.

Разница между излишне уплаченной арендной платой и подлежащей уплате составляет переплату и является неосновательным обогащением. 

Истец исключил из расчета период с 01.05.2016 по 31.01.2017, за который произведено взыскание арендной платы в судебном порядке, учёл срок исковой давности.

В силу статьи 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, пункта 27 Порядка учета Федеральным казначейством поступлений в бюджетную систему Российской Федерации и их распределения между бюджетами бюджетной системы Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 18.12.2013 № 125н, начисление, учет, контроль за правильностью исчисления платежей в бюджет, а также возврат излишне уплаченных сумм осуществляется на основании заявок, представленных администратором поступлений.

Таким образом, все предусмотренные законом полномочия по администрированию доходов бюджета, в том числе полномочия по взысканию задолженности по платежам в бюджет, полномочия по возврату излишне уплаченных (взысканных) платежей из бюджета осуществляются действующим администратором доходов бюджета.

Комитет наделен функциями администрирования поступлений в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, в том числе в части арендной платы, следовательно, на комитете лежит обязанность по возврату излишне уплаченных платежей. 

Возврат излишне уплаченных денежных средств за аренду указанных земель должен осуществляться в лице администратора доходов - комитета за счет поступлений, подлежащих перечислению в казну муниципального образования города Кемерово.

При цене иска 332 561 руб. 28 коп. размер государственной пошлины составит 9651 руб. При подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 22 140 руб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит возмещению истцу за счёт ответчика. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из бюджета.

В данном случае основания для проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы отсутствуют, денежные средства, внесенные на депозитный счет суда, подлежат возврату комитету.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г.Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Сибград» (г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) излишне перечисленную арендную  плату в сумме 332 561 руб. 28 коп.  в установленном порядке за счёт средств соответствующего бюджета.

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сибград»                    9651  руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Сибград» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 489 руб.

Возвратить Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области с депозитного счета арбитражного суда денежные средства в сумме 30 000 руб., перечисленные по платежному поручению от 20.08.2019 № 137956. Комитету необходимо направить в адрес суда соответствующее заявление с указанием реквизитов.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд. Жалоба подается через Арбитражный суд Кемеровской области.

СудьяО.С. Ходякова