СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск                                                                                       Дело №  А45-35800/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2024 года. 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего                                       Иванова О.А., 

судей                                                                       Логачева К.Д.,

                                                                                 Сбитнева А.Ю. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дубаковой А.А   с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 (№07АП-4729/2024 (1)) на определение от 15.05.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-35800/2022 (судья Красникова Т. Е.) по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения г. Новосибирск, адрес регистрации: 630037, 

<

...>, ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>), принятое по заявлению ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В судебном заседании приняли участие: 

от ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 09.10.2023),

лица, участвующие в деле, не явились,  надлежащее извещение 

 

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Новосибирской области от 31.01.2023 должник признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО4. 

Сообщение о введении в отношении должника процедуры реализации имущества опубликовано в газете «Коммерсантъ» №21(7466) от 04.02.2023.

Определением арбитражного суда от 11.12.2023 финансовым управляющим должника утверждена ФИО5.

В Арбитражный суд Новосибирской области 07.02.2024 поступило заявление ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости в деле о банкротстве должника - ФИО1, просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка по лоту № 1 от 31.07.2023 г., заключенный между ФИО2 и ФИО1 в лице финансового управляющего. Обязать должника вернуть ФИО2 денежные средства по договору купли-продажи земельного участка по лоту № 1 от 31.07.2023 г. в размере 1 319 175 рублей.

Определением от 15.05.2024 Арбитражного суда Новосибирской области суд заявление ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости удовлетворил, определил: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка по лоту № 1 от 31.07.2023 г., заключенный между ФИО2 и ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО5: обязать должника ФИО1 вернуть ФИО2 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка по лоту № 1 от 31.07.2023 г. в размере 1 319 175 рублей.

Не согласившись с вынесенным судебным актом,  ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-35800/2022 от 15.05.2024 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и возврате денежных средств по заявлению ФИО2 к ФИО1 и разрешить вопрос по существу, отказав в удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что в договоре купли-продажи земельного участка отсутствуют существенные нарушения, предмет договора был определен верно, ФИО2, получил всю необходимую и исчерпывающую информацию о предмете договора и всех существенных условиях, принял исполнение договора, подписал договор и акт приемки-передачи и не может ссылаться на существенное нарушение условий договора в виде отсутствия дополнительных объектов недвижимости, которые не являлись предметом договора и не являлись предусмотренными сторонами существенным условием. Заявитель избрал ненадлежащий способ защиты права. Факт наличия на земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего Должнику, не установлен судом.

В порядке статьи  262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) от ФИО2 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит определение от 15.05.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-35800/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу должника – без удовлетворения. Указывает на доказанность факта наличия на спорном земельном участке строения и забора на момент совершения сделки (заключения договора). Начальная цена спорного имущества, согласно объявления о торгах указана в размере 214 500 рублей, что также следует из заключения о стоимости земельного участка. При этом, из протокола о результатах проведения торгов № 1763985, следует, что в торгах принимало участие 6 участников. Цена предложения, за которую имущество было реализовано, составила 1 319 175,00 руб. Очевидно, что за обычный земельный участок, не образовалась бы такая борьба с предложением цены почти в 7 раз превышающей начальную стоимость лота.

Финансовый управляющий должника в отзыве поддерживает доводы апелляционной жалобы. Указывает, что характеристики приобретенного имущества полностью соответствуют информации, размещенной на электронной площадке акционерного общества «Центр дистанционных торгов», размещенной в сети Интернет по адресу: https://bankrot.cdtrf.ru/, а также соответствует предмету договора от 31.07.2023 г. Иных условий в качестве существенных, сторонами согласовано не было. Условия предмета договора от 31.07.2023 г. не содержали иных сведений, кроме как об объекте недвижимости, соответственно, правовых оснований полагать, что существенные условия договора от 31.07.2023 г. нарушены финансовым управляющим, не имеется.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО2 поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу. 

Иные участвующие в деле лица, не обеспечившие личное участие и явку своих представителей в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем, суд апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ФИО2, проверив в соответствии  со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого определения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленного требования заявитель указывает на то, что в рамках дела о банкротстве ФИО1, финансовый управляющий организовал торги по реализации имущества должника - земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, садовое товарищество «Мичуринец», участок №98б, кадастровый номер 54:19:161101:19, площадь 500 кв.м.

Соответствующая публикация о реализации на торгах названного имущества была дана в ЕФРСБ 16.06.2023.

ФИО2 заинтересовался указанным имуществом и связался с финансовым управляющим с целью изучения информации по земельному участку. Так, между финансовым управляющим и ФИО2 велась переписка относительно данного земельного участка. Кроме того, ФИО2 осуществлялся осмотр данного земельного участка, в результате которого было установлено следующее: на земельном участке располагалось строение (жилой дом), а также участок был огорожен забором. После получения вышеприведенной информации ФИО2 было принято решение об участии в торгах по реализации земельного участка, поскольку ФИО2 заинтересовался в его приобретении для целей восстановления и ремонта строения, расположенного на данном участке дома, для дальнейшего использования в личных целях (проживание в жилом доме).

Согласно сообщению в ЕФРСБ №12080614 от 31.07.2023 проводились торгипо продаже имущества должника лота № 1: - Земельный участок, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, садовое товарищество «Мичуринец», участок №98б, кадастровый номер 54:19:161101:19, площадь 500 кв.м. Протокол о результатах проведения открытых торгов по открытому аукциону с открытой формой предложений о цене № 176398. Победитель торгов: ООО «ТБАНКРОТ.РУ» (ИНН 

<

***>, место нахождение: Российская Федерация, Удмуртская Республика, 

<

...> а/я 4430), цена предложения 1 319 175,00 руб. Заинтересованность победителя торгов к должнику, кредиторам, конкурсному управляющему - отсутствует. Участия в капитале победителя торгов конкурсного управляющего, Союз «ЭКСПЕРТ» (СРО), нет». Таким образом, победителем вышеуказанных торгов признано ООО «ТБАНКРОТ.РУ». В свою очередь, ООО «ТБАНКРОТ.РУ» действовало в интересах ФИО2 на основании агентского договора. Так, в результате состоявшихся торгов между ФИО2 (покупатель) и ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО4 (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка по лоту № 1.

Согласно п. 1.1 Договора Продавец передает в собственность Покупателю, победившему на торгах (протокол № 176398 о результатах торгов открытого аукциона по продаже имущества должника от 28.07.2023 г.), а Покупатель принимает и оплачивает на условиях, предусмотренных настоящим договором, лот № 1: Земельный участок, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, садовое товарищество «Мичуринец», участок №98б, кадастровый номер 54:19:161101:19, площадь 500 кв.м.

В силу п. 2.1 Договора общая стоимость Земельного участка по лоту № 1 составляет 1 319 175,00 рублей (протокол № 176398 о результатах торгов открытого аукциона по продаже имущества должника от 28.07.2023 г.).

Покупателем обязанность по оплате цены договора исполнена в полном объеме. В соответствие с п. 4.1.4 Договора Продавец обязуется передать земельный участок в том качественном состоянии, какое оно есть на день подписания Договора.

На дату подписания Договора состояние земельного участка установлено фото и видео-фиксацией. Так, на земельном участке располагалось строение, а также участок был огорожен забором.

Впоследствии между сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка по лоту № 1, из которого, помимо факта передачи земельного участка продавцом покупателю, стороны закрепили следующее условие: «Риск случайной гибели или случайного повреждения земельного участка переходит на Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок» (п. 1.7 Акта).

По настоящий момент государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с Продавца на Покупателя не состоялась. Титул собственника не перешел покупателю. Спорное недвижимое имущество до сих пор принадлежит должнику и входит в его конкурсную массу.

Таким образом, собственником и лицом, ответственным за риск случайной порчи или гибели имущества, является должник в лице его финансового управляющего (ст. 223 ГК РФ).

В сентябре 2023 года ФИО2 был осуществлен выезд на территорию земельного участка. В результате осмотра было обнаружено, что земельный участок претерпел существенные изменения, а именно: снесен забор и отсутствовало строение, расположенное на земельном участке. Вместе с тем, как указывалось ранее, при заключении договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи на земельном участке располагалось строение, а также участок был огорожен забором.

Наличие на спорном земельном участке строения подтверждается представленными в материалы дела спутниковыми снимками земельного участка (Google, Яндекс), расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, садовое товарищество «Мичуринец», участок №98б, кадастровый номер 54:19:161101:19, площадь 500 кв.м., откуда видно, что на территории данного земельного участка располагается строение. По убеждению суда, представленные снимки подтверждают позицию заявителя о том, что на спорном земельном участке располагалось строение. Это отчетливо видно на всех представленных снимках.

Также в материалы дела представлен ответ на запрос от 118.03.2024 за подписью Председателя ТСН СНТ «Мичуринец» ФИО6 из содержания которого следует, что на момент 31.07.2023 на территории СНТ "МИЧУРИНЕЦ" на земельном участке по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, садовое товарищество «Мичуринец», участок №98б, кадастровый номер 54:19:161101:19, площадь 500 кв.м., располагалось строение, а также данный земельный участок был огорожен забором. Строение представляло из себя деревянный жилой дом, а забор ограждал территорию данного земельного участка по  периметру.  Фотографии,  приложенные к запросу, полностью соответствуют тому строению и забору, которые находились на данном земельном участке. Снос объектов (забор и строение) на территории земельного участка с кадастровым номером 54:19:161101:19 предположительно совершен собственником данного земельного участка - ФИО1. Снос вышеуказанных объектов произошел во второй половине августа 2023 г.

Вместе с тем, начальная цена спорного имущества, согласно объявления о торгах указана в размере 214 500 рублей, что также следует из заключения о стоимости земельного участка. При этом, из протокола о результатах проведения торгов № 1763985, следует, что в торгах принимало участие 6 участников. Цена предложения, за которую имущество было реализовано, составила 1 319 175,00 руб. Очевидно, что за обычный земельный участок, как на то указывает должник, не образовалась бы такая борьба с предложением цены почти в 7 раз превышающей начальную стоимость лота.

Вместе с тем, ценность приобретаемого ФИО2 земельного участка заключалась именно в том, что на земельном участке располагалось строение (жилой дом) и участок был огорожен забором. В отсутствие указанных объектов ФИО2 отказался бы от участия в торгах и приобретения данного земельного участка. С учетом изложенного, 12.10.2023 ФИО2 уведомил в письменном виде финансового управляющего об отказе от договора купли-продажи земельного участка по лоту № 1 и потребовал возврата денежных средств, уплаченных за имущество, в размере 1 319 175,00 рублей.

ФИО2 довел до сведения финансового управляющего цель использования приобретаемого имущества, которая подразумевает под собой наличие строения на земельном участке и забора, ограждающего земельный участок.

В связи с получением отказа от финансового управляющего, ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление о расторжении договора купли-продажи, исходил из того, что в момент заключения сделки земельный участок соответствовал надлежащим параметрам и целям использования для покупателя. В сентябре 2023 г. произошла утрата строения и забора, расположенных на земельном участке. В указанный период и до сих пор риск утраты и гибели имущества несет должник в лице финансового управляющего. В настоящее время имущество претерпело существенные изменения (утрата строения, забора), которые не позволят покупателю использовать его в своих целях.

Выводы суда первой инстанции, соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Вопреки доводам апеллянта и финансового управляющего, материалы настоящего обособленного спора, содержат объективные, относимые и достаточные доказательства факта, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка по лоту № 1 от 31.07.2023 г. и подписания акта приема-передачи по нему на спорном земельном участке располагались как забор, так и строение (жилой деревянный дом)

Более того, суд апелляционной инстанции учитывает, что начальная цена продажи имущества составила 214 500,00 руб. Аналогичная цена фигурирует в заключении о стоимости спорного земельного участка.

Вместе с тем, если обратиться к протоколу о результатах проведения торгов № 1763985, то можно увидеть, что в торгах принимало участие 6 участников. Цена предложения, за которую имущество было реализовано, составила 1 319 175,00 руб. 

Увеличение цены на земельный участок является немаловажным обстоятельством для рассмотрения настоящего обособленного спора, поскольку столь существенное увеличение стоимости земельного участка, наличие высокого спора на его приобретение, свидетельствует о том, что ФИО2, как и иные участники торгов, разумно полагал, что помимо спорного земельного участка реализуются и строения на нем. Иных разумных и экономически обоснованных причин столько существенной разницы в цене земельного участка апеллянтом не указано. 

Таким образом, данное обстоятельство также подтверждает позицию заявителя относительно наличия на спорном земельном участке здания и забора. 

Победитель торгов был введен в заблуждение относительно состава лота ввиду несовпадения описания предмета торгов его фактическому состоянию. 

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Нарушение признается существенным, если суд установит, что нарушение существенно. Для этого нужно доказать, что в результате нарушения контрагентом договора заинтересованная сторона в значительной степени лишается того, на что могла рассчитывать при его заключении.

Доказательствами могут быть неполучение дохода, возможность дополнительных расходов или другие последствия, существенно отражающиеся на интересах покупателя. 

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Данный порядок, как указывалось ранее, заявителем был соблюден. 

Таким образом, установленные судом обстоятельства, в частности существенность нарушения договора, заключающееся в радикальном изменении земельного участка, в результате которого покупатель не в состоянии использовать его в соответствии с целями последнего, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требования в полном объеме.

Оснований признать ненадлежащим выбранный заявителем способ защиты своего нарушенного права у суда апелляционной инстанции не имеется.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд   

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 15.05.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-35800/2022 оставить без изменения, а апелляционную  жалобу ФИО1 – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». 

 

          Председательствующий                                                          О.А. Иванов

 

          Судьи                                                                                        К.Д. Логачев

 

                                                                                                            А.Ю. Сбитнев