Арбитражный суд Курской области

Карла Маркса ул., дом 25, Курск, 305004, http://kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-11178/2019

31 января 2020 года

г. Курск

Резолютивная часть решения изготовлена 23 января 2020 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. рассмотрел в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 25.06.1996, ОГРНИП 304463226700263, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Русский аппетит Черноземье» (зарегистрировано в качестве юридического лица, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 394026,  

<

...>)

о взыскании задолженности по договору аренды помещения нежилого фонда №1-М от 01.12.2017 за период с мая 2019 по август 2019 года в размере 54 677 руб. 42 коп., пени в размере 41 024 руб. 99 коп. (с учетом уточнения исковых требований от 15.01.2020).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Русский аппетит Черноземье» (далее – ООО «Русский аппетит», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды помещения нежилого фонда №1-М от 01.12.2017 за период с мая по август 2019 года в размере 54 677 руб. 42 коп., пени в размере 48 745 руб. 16 коп.

Определением от 22.11.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Судом было предложено лицам, участвующим в деле, в срок до 16.12.2019 выполнить следующие действия: истцу – представить доказательства, на которые ссылается истец как на основание своих требований; ответчику – представить письменный мотивированный отзыв на исковое заявление по существу заявленных требований со ссылкой на нормы права, документы в обоснование своих доводов, доказательства направления письменного отзыва в адрес истца, в случае оплаты - доказательства оплаты задолженности.

Кроме того, сторонам разъяснялось, что они вправе представить в арбитражный суд, рассматривающий дело, и направить друг другу дополнительно документы, содержащие объяснения по существу заявленных требований и возражений в обоснование своей позиции, в срок до 16.01.2020.

11.12.2019 посредством системы подачи документов в электронном виде от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на расторжение договора аренды помещения нежилого фонда №1-М от 01.12.2017  с 09.04.2019 и необоснованный отказ арендодателя от приемки помещений. Кроме того, ответчик подтвердил внесение арендной платы за февраль и март 2019 года с нарушением срока оплаты и наличие оснований для взыскания неустойки в размере 8 775 руб. 00 коп., однако, полагал, что указанное требование истца должно быть удовлетворено за счет обеспечительного платежа. Отзыв с приложенными документами был приобщен к материалам дела.

15.01.2020 через канцелярию суда от истца поступило уточнение исковых требований, в котором истец уточнил размер и периоды начисления пени и просил суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды помещения нежилого фонда  №1-М от 01.12.2017 за период с мая 2019 по август 2019 года в размере 54 677 руб. 42 коп., пени в размере 41 024 руб. 99 коп. Уточнение исковых требований было принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

15.01.2020 через канцелярию суда от истца поступили возражения на отзыв ответчика, в которых истец полагал договор аренды помещения нежилого фонда №1-М от 01.12.2017 расторгнутым с 30.08.2019, указывал, что арендуемое имущество не было приведено в первоначальное состояние и возвращено арендодателю, в связи с чем полагал обоснованным начисление арендной платы в заявленном размере. Возражения с приложенными документами приобщены к материалам дела.

В сроки, предусмотренные статьей 228 АПК РФ, стороны иные дополнительные документы не представили, ходатайств не заявили.

С учетом изложенного, 23.01.2020 дело рассмотрено в порядке упрощенного производства. Вынесена резолютивная часть решения.

27.01.2020 через канцелярию суда от истца поступило ходатайство о составлении мотивированного решения.

Изучив материалы дела, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

01.12.2017 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Русский Аппетит Черноземье» (арендатор) был заключен договор аренды помещения нежилого фонда №1-М (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование нежилое помещение павильон, общей площадью - 16 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> (ост «Школа №41»). 

Арендуемое помещение является собственностью арендодателя и предоставляется для использования в целях реализации продовольственных товаров и организации предприятия общественного питания (пункты 1.2, 1.5 договора). При этом арендодатель не возражает против размещения вывески на фасаде арендуемого помещения, размещения выносного штендера у входа в помещение, при условии согласования рекламной конструкции в органах городской власти г. Курска (пункт 1.6 договора).

Согласно пункту 2.1 договора стоимость месячной аренды помещения составляет: с 01.12.2017 – 14 000 руб., с 01.05.2018 - 15 000 руб., НДС не облагается, (в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения в соответствии с гл. 26.2. НК РФ). При этом арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды (пункт 2.2 договора).

В силу пункта 2.3 договора при заключении договора аренды арендатор оплачивает арендодателю залоговую сумму или обеспечительный платеж в размере месячной стоимости арендной платы. Обеспечительный платеж вносится для обеспечения обязательств по уплате арендной платы и обязательств по возмещению ущерба арендованному имуществу, а также компенсации за досрочное расторжение договора аренды. Если по окончании действия договора аренды при передаче по акту приема-передачи у Арендодателя нет претензий по состоянию арендуемых помещений, то обеспечительный платеж возвращается Арендатору в день окончания срока аренды помещения. Обеспечительный платеж может быть использован для оплаты последнего месяца аренды. 

В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата уплачивается арендатором арендодателю в безынициативном порядке (без выставления счета на оплату и актов выполненных работ/оказанных услуг) путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в следующие сроки: арендная плата за январь месяц выплачивается арендатором в срок не позднее 25 числа декабря, в остальных случаях арендная плата выплачивается арендатором авансовым платежом ежемесячно в срок не позднее 25 числа месяца стоящего перед месяцем аренды.

В пункте 5.3 договора стороны согласовали, что арендодатель не будет возражать против расторжения договора по инициативе арендатора, при условии предварительного уведомления о таком расторжении не менее, чем за 3 месяца до даты расторжения. 

В пункте 5.8 договора стороны предусмотрели, что передача арендатором арендованных помещений арендодателю производится по акту сдачи-приемки арендованных помещений, подписанному уполномоченными представителями сторон. Арендатор возвращает арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, неотделимых улучшений.

В силу пункта 6.1 договор вступает в силу с даты его подписания и действует до 31.10.2018. При этом договор будет считаться автоматически пролонгированным без оформления сторонами дополнительного соглашения об этом на очередной срок - 11 месяцев (пункт 6.2 договора). 

В пункте 7.1 договора стороны согласовали, что за несвоевременную арендную плату и другие обязательные платежи арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В пункте 8.2 договора стороны согласовали, что все споры, возникающие между сторонами и не урегулированные путем переговоров передаются на рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Арендуемый павильон был передан арендодателем и принят арендатором по акту приема-передачи от 01.12.2017. 

По платежному поручению от 18.12.2017 №1106 ООО «Русский Аппетит Черноземье» перечислил ИП ФИО1 денежные средства в размере 42 000 руб. 00 коп., включая обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы в размере 14 000 руб. 00 коп. 

После заключения договора ООО «Русский Аппетит Черноземье» направило ИП ФИО1 письмо о согласовании ремонтно-строительных работ в арендуемом помещении согласно перечню, в котором арендатор гарантировал в случае расторжения или окончания договора аренды восстановить павильон в первоначальное состояние. Указанные работы были согласовано ФИО1, о чем имеется соответствующая отметка.

  Письмом от 29.12.2018 №19/18 ООО «Русский Аппетит Черноземье» уведомило ИП ФИО1 о расторжении в соответствии с пунктом 5.3 договора аренды помещения нежилого фонда №1-М от 01.12.2017 с 31.03.2019, обязании вывести свое имущество, провести на объекте аренды необходимые восстановительные ремонтные работы и вернуть объект по акту приема-передачи. 

Письмом от 10.01.2019 №1 ИП ФИО1 подтвердил получение уведомления о расторжении договора аренды 09.01.2019, однако, полагал договор действующим, поскольку уведомление было подписано ФИО2 как представителем по доверенности без приложения документов, подтверждающих ее полномочия. Одновременно, указал на обязанность арендатора восстановить павильон в первоначальное состояние и возвратить арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, по акту сдачи-приемки.

Претензией от 18.01.2019 №7 ИП ФИО1 предложил ООО «Русский Аппетит Черноземье» представить список и сроки проведения восстановительных работ.

Ссылаясь на необходимость своевременного внесения арендного платежа, претензией от 28.02.2019 №29 ИП ФИО1 предложил ООО «Русский Аппетит Черноземье» незамедлительно оплатить задолженность за февраль 2019 года в сумме 15 000 руб. 00 коп. 

Претензией от 04.03.2019 №31 ИП ФИО1 уведомил ООО «Русский Аппетит Черноземье» о том, что в случае невосстановления павильона в первоначальное состояние (до проведения реконструкции и ремонта) павильон не будет принят по акту приема-передачи, а арендатору будет продолжено начисление арендной платы. 

Письмом от 06.03.2019 №34 ИП ФИО1 направил в адрес ООО «Русский Аппетит Черноземье» счет №101 от 05.03.2019 на оплату пени за несвоевременное внесение аренды за февраль 2019 года за период с 25.01.2019 по 28.02.2019 в размере 2 625 руб. 00 коп.

Ссылаясь на необходимость своевременного внесения арендных платежей, претензией от 27.03.2019 №66 ИП ФИО1 предложил ООО «Русский Аппетит Черноземье» незамедлительно оплатить задолженность за февраль, март и апрель 2019 года по 15 000 руб. 00 коп., а также пени за период с 25.01.2019 по 25.03.2019 в размере 6 675 руб. 00 коп. К претензии прилагались счета: №167 на оплату арендной платы за февраль 2019 года на сумму 15 000 руб. 00 коп., №168 на оплату арендной платы за март 2019 года на сумму 15 000 руб. 00 коп., №169 на оплату арендной платы за апрель 2019 года на сумму 15 000 руб. 00 коп., №170 от 27.03.2019 на оплату пени за несвоевременное внесение аренды за февраль 2019 года за период с 25.01.2019 по 25.03.2019 в размере 4 500 руб. 00 коп., а также за март 2019 года за период с 25.02.2019 по 25.03.2019 в размере  175 руб. 00 коп. Кроме того, ИП ФИО1 сообщил ООО «Русский Аппетит Черноземье», что арендуемый павильон не будет принят по акут приема-передачи до восстановления его в первоначальное состояние до проведения реконструкции.

Поскольку арендатором не была оплачена аренда за февраль, март, апрель 2019 года, ИП ФИО1 направил в адрес ООО «Русский Аппетит Черноземье» претензию от 08.04.2019 №70, в которой предлагал немедленно погасить образовавшуюся задолженность.

Платежными поручениями от 27.03.2019 №404 и 22.04.2019 №537 ООО «Русский Аппетит Черноземье» оплатило ИП ФИО1 арендную плату за февраль, март 2019 года.

08.05.2019 ИП ФИО3 были выполнены работ восстановлению павильона, в подтверждение чего в материалы дела представлены акт о приемке выполненных работ от 08.05.2019, справка о стоимости выполненных работ от 08.05.2019.

  Поскольку арендатором ненадлежащим образом исполнялись обязанность по внесению арендной платы, ИП ФИО1 направил в адрес ООО «Русский Аппетит Черноземье» претензию от 18.06.2019 №118, в которой предлагал немедленно погасить образовавшуюся задолженность за период апрель-июнь 2019 года в размере 45 000 руб. 00 коп., а также пени по состоянию на 18.06.2019 в размере 31 875 руб. 00 коп.

Письмом от 20.06.2019 №10/19 ООО «Русский Аппетит Черноземье» уведомило ИП ФИО1 о необходимости явиться 21.06.2019 к 15 час. 00 мин. по адресу нахождения павильона для его приемки.

Как следует из искового заявления, в связи с несвоевременным направлением уведомления (20.06.2019 в 17 час. 52 мин.) и занятостью, ИП ФИО1 не смог явиться для приемки павильона или прислать своего представителя, о чем сообщил ООО «Русский Аппетит Черноземье».

Тем не менее, ссылаясь на то, что уведомление от 29.12.2018 о расторжении договора утратило силу и договор аренды продолжает действовать, письмом от 26.06.2017 №128 ИП ФИО1 сообщил ООО «Русский Аппетит Черноземье» об отсутствии новых уведомлений о расторжении договора, действительности ранее заключенного договора аренды и начислении по нему арендной платы.

Письмом от 02.07.2019 №15/19 ООО «Русский Аппетит Черноземье» уведомило ИП ФИО1 о необходимости явиться 11.07.2019 к 15 час. 00 мин. по адресу нахождения павильона для его приемки.

Как следует из искового заявления, 11.07.2019 сотрудником ООО «Русский Аппетит Черноземье» ФИО4 (без предъявления доверенности) был открыт павильон и вместе с представителем ИП ФИО1 произведен его осмотр.

Письмом от 15.07.2019 №133 ИП ФИО1 сообщил, что в результате осмотра павильона 11.07.2019 было установлено, что после проведенных восстановительных работ его фасад не соответствует утвержденному архитектурно-художественному паспорту нестационарных торговых объектов, в связи с чем предлагал привести фасад в соответствие. Кроме того, повторно сообщил, что полагает уведомление от 29.12.2018 о расторжении договора утратившим силу.

Платежным поручением от 22.07.2019 №974 ООО «Русский Аппетит Черноземье» оплатило ИП ФИО1 денежные средства в размере 20 322 руб. 58 коп. в качестве оплаты за просрочку возврата арендуемого имущества за период с 01.04.2019 по 11.07.2019.

Полагая, что задолженность по арендной плате оплачена арендатором не в полном объеме, ИП ФИО1 направил в адрес ООО «Русский Аппетит Черноземье» претензию от 01.08.2019 №134, в которой предлагал немедленно погасить образовавшуюся задолженность за период май-июль 2019 года в размере 39 677 руб. 42 коп., а также пени по состоянию на 01.08.2019 в размере 32 625 руб. 00 коп.

Письмом от 05.08.2019 №18/19 ООО «Русский Аппетит Черноземье» отклонило доводы указанной претензии, сославшись на прекращение договора аренды 09.04.2019, внесение арендной платы по 11.07.2019 и злоупотребление ИП ФИО1 своими правами, выразившееся в уклонении от принятия арендованного имущества. Ссылаясь на то, что арендуемый объект был освобожден, принадлежащее арендатору имущество вывезено, ООО «Русский аппетит» предложило ИП ФИО1 подписать акт возврата арендованного имущества, датированный 11.07.2019.

Уведомлением от 29.08.2019 №141 ИП ФИО1 предложил ООО «Русский Аппетит Чероземье» 30.08.2019 в 15 час. 00 мин. обеспечить явку представителя для сдачи арендуемого павильона и передаче ключей.

Как следует из искового заявления, 30.08.2019 сотрудником ООО «Русский Аппетит Черноземье» ФИО4 (без предъявления доверенности) были только переданы ключи от павильона, о чем был составлен соответствующий акт. 

Письмом от 04.09.2019 №146 ИП ФИО1 сообщил ООО «Русский Аппетит Черноземье», что считает договор аренды расторгнутым с 30.08.2019, в связи с чем направил арендатору для подписания  дополнительное соглашение №1 от 30.08.2019 о расторжении договора и акт сдачи-приемки нежилого помещения павильона от 30.08.2019.

Ссылаясь  на то, что арендатор не подписал ни дополнительное соглашение, ни акт сдачи-приемки, вследствие чего договор аренды не расторгнут, ИП ФИО1 направил в адрес ООО «Русский Аппетит Черноземье» претензию от 25.09.2019 №163, в которой предлагал немедленно погасить образовавшуюся задолженность за период май-август 2019 года в размере 54 677 руб. 42 коп.., а также пени по состоянию на 25.09.2019 в размере 48 895 руб. 16 коп.

Поскольку указанная претензия была оставлена без ответа и исполнения, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, к ООО «Русский аппетит» о взыскании задолженности по договору аренды помещения нежилого фонда №1-М от 01.12.2017 за период с мая 2019 по август 2019 года в размере 54 677 руб. 42 коп. (9 677 руб. 42 коп. +15 000 руб. 00 коп.+ 15 000 руб. 00 коп. + 15 000 руб. 00 коп.), пени в размере 41 024 руб. 99 коп. 

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон и представленные в их обоснование документы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает, что исковые требования  подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно статье 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах являются, в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права соответствует характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ (часть 2 статьи 307 ГК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых норм, а при отсутствии таких условий – с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Материалами дела подтверждается, что между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Русский Аппетит Черноземье» (арендатор) был заключен договор аренды помещения нежилого фонда №1-М от 01.12.2017, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование нежилое помещение павильон, общей площадью - 16 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> (ост «Школа №41»), для использования в целях реализации продовольственных товаров и организации предприятия общественного питания.

В силу пункта 6.1 договор вступает в силу с даты его подписания и действует до 31.10.2018. При этом стороны согласовали, что договор будет считаться автоматически пролонгированным без оформления сторонами дополнительного соглашения об этом на очередной срок - 11 месяцев (пункт 6.2 договора). 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендуемый павильон был передан арендодателем и принят арендатором по акту приема-передачи от 01.12.2017. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды помещения нежилого фонда №1-М от 01.12.2017 за период с мая 2019 по август 2019 года в размере 54 677 руб. 42 коп. (9 677 руб. 42 коп. +15 000 руб. 00 коп.+ 15 000 руб. 00 коп. + 15 000 руб. 00 коп.), полагая договор аренды расторгнутым с 30.08.2019. 

В свою очередь ответчик, возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, полагал договор аренды расторгнутым  09.04.2019.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Частью 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В пункте 5.3 договора стороны предусмотрели, что арендодатель не будет возражать против расторжения договора по инициативе арендатора, при условии предварительного уведомления о таком расторжении не менее, чем за 3 месяца до даты расторжения. 

Названное условие договора определено по взаимному соглашению сторон и не противоречит действующему законодательству.

Письмом от 29.12.2018 №19/18 ООО «Русский Аппетит Черноземье» уведомило ИП ФИО1 о расторжении в соответствии с пунктом 5.3 договора аренды помещения нежилого фонда №1-М от 01.12.2017 с 31.03.2019. 

Доводы истца, изложенные в письме от 10.01.2019 №1, о ненадлежащем уведомлении арендатором о расторжении договора по тем основаниям, что уведомление о расторжении договора было подписано ФИО2 как представителем по доверенности без приложения документов, подтверждающих ее полномочия, не принимаются судом во внимание, поскольку оспаривание полномочий лица, реализующего полномочия по прекращению договора аренды, не входит в сферу правового интереса арендодателя, при том, что самим арендатором соответствующих возражений не заявлено.

Указанное письмо было получено арендодателем 09.01.2019, о чем сам ИП ФИО1 указывал в письмах от 10.01.2019 №1, 04.03.2019 №31, 26.06.2019 №128, а также в возражениях от 15.10.2020 на отзыв ответчика. 

Таким образом, направлением соответствующего уведомления ответчик  реализовал закрепленные в договоре полномочия по одностороннему отказу от договора аренды, в силу чего с учетом положений части 1 статьи 450.1 ГК РФ такой отказ от договора следует признать законным, а договор аренды прекращенным по истечении трехмесячного срока со дня получения арендодателем уведомления, то есть с 09.04.2019.

В соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В части 1 статьи 655 ГК РФ закреплено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В пункте 5.8 договора стороны согласовали, что передача арендатором арендованных помещений арендодателю производится по акту сдачи-приемки арендованных помещений, подписанному уполномоченными представителями сторон. Арендатор возвращает арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, неотделимых улучшений.

Уведомляя арендодателя о расторжении договора аренды, ответчик в письме от 29.12.2018 №19/18 обязался вывести свое имущество, провести на объекте аренды необходимые восстановительные ремонтные работы и вернуть объект по акту приема-передачи. 

Между тем, в письме от 10.01.2019 №1 истец указал, что в случае расторжения договора аренды на основании условий договора (пункт 5.9) и гарантийного письма ООО «Русский Аппетит Черноземье» арендатор обязан восстановить павильон в первоначальное состояние (до проведения реконструкции) и возвратить арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, по акту сдачи-приемки. Претензией от 18.01.2019 №7 истец предложил ответчику представить список и сроки проведения восстановительных работ.

Письмом от 04.03.2019 №31 арендодатель уведомил арендатора о том, что в случае невосстановления павильона в первоначальное состояние (до проведения реконструкции и ремонта) павильон не будет принят по акту приема-передачи, а арендатору будет продолжено начисление арендной платы. 

Претензией от 27.03.2019 №66 ИП ФИО1 сообщил ООО «Русский Аппетит Черноземье», что арендуемый павильон не будет принят по акут приема-передачи до восстановления его в первоначальное состояние до проведения реконструкции.

Вместе с тем, ни закон (статья 622 ГК РФ и статья 655 ГК РФ), ни положения заключенного договора аренды не содержат права арендодателя на отказ от приемки помещений при прекращении договора. Иное, в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, во-первых, означало бы принуждение ответчика к пользованию спорным помещением вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, а, во-вторых, с учетом абзаца 2 статьи 622 ГК РФ, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного невозврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений.

Абзацем 3 части 1 статьи 655 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Необоснованный отказ арендодателя принять помещение из аренды препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной частью 1 статьи 622 ГК РФ, поэтому, если арендодатель необоснованно отказывается принимать помещение, он в силу части 1 статьи 406 ГК РФ считается просрочившим кредитором. 

В возражениях от 15.01.2020 ИП ФИО1 пояснял, что ООО «Русский Аппетит Черноземье» в установленный срок – до 09.04.2019 не предприняло никаких мер по приведению торгового павильона в состояние до реконструкции, несмотря на то, что арендодатель после получения уведомления от арендатора о расторжении договора предлагал арендатору представить список работ по восстановлению павильона в первоначальное состояние (до реконструкции) и указать сроки исполнения и в течение трех месяцев неоднократно напоминал об этом, в связи с чем полагал, что в рассматриваемом случае истец не мог уклоняться от приемки павильона.

 Между тем, по смыслу статьи 622 ГК РФ наличие недостатков арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 №308-ЭС15-11360).

Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших в результате реконструкции и ремонта помещений. Наличие обстоятельств, препятствующих истцу принять помещения после расторжения договора, с указанием замечаний к состоянию имущества, материалами дела не подтверждено.

Доказательств уклонения ответчика от возврата арендованного имущества из материалов дела не усматривается и истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено.

Тогда как в силу пункта 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»,  арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

С учетом изложенного, суд полагает обоснованным  начисление арендодателем арендной платы по договору аренды помещения нежилого фонда №1-М от 01.12.2017 по 09.04.2019 включительно, в связи с чем оснований для взыскания с арендатора задолженности по арендной плате за период с мая 2019 по август 2019 года в размере 54 677 руб. 42 коп. не имеется.

Доводы истца о том, что договор аренды продолжал действовать после 09.04.2019, поскольку арендатором в добровольном порядке была оплачена просрочка возврата арендованного имущества (платежное поручение от 22.07.2019 №974), отклоняются судом, поскольку указанные обстоятельства не влияют на решение вопроса о наличии между сторонами договорных отношений. Воля арендатора на прекращение арендных отношений была выражена в уведомлении от 29.12.2018 №19/18, а затем фактически подтверждена в уведомлении от 20.06.2018 №10/19. Кроме того, действия по приведению имущества в состояние, предшествующее его реконструкции арендатором (в период с 18.04.2019 по 08.05.2019), также подтверждают отсутствие у арендатора согласия на сохранение арендных отношений.

Обращаясь в суд с настоящим требованием, истец также просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков внесения арендных платежей в общем размере 41112 руб. 09 коп., а именно: за февраль 2019 года, за период с 26.01.2019 по 27.03.2019, в размере 4 575 руб. 00 коп. (15000 руб.*0.5 % *61 день); за март 2019 года, за период с 26.02.2019 по 22.04.2019, в размере 4 200 руб. 00 коп. (15000 руб.* 0.5%*56 дней); за апрель 2019 года, за период с 26.03.2019 по 22.07.2019, в размере 8 925 руб. 00 коп. (15000 руб.*0.5 %*119 дней); за май 2019 года, за период с 26.04.2019 по 22.07.2019, в размере 2 341 руб. 93 коп. (5322 руб. 58 коп.*0.5 %*88 дней); за май 2019 года, за период с 26.04.2019 по 30.08.2019, в размере 6 145 руб. 16 коп. (9677 руб. 42 коп.* 0.5 %*127 дней); за июнь 2019 года, за период с 26.05.2019 по 30.08.2019, в размере 7 275 руб. 00 коп. (15000 руб.*0.5 %* 97 дней); за июль 2019 года, с 26.06.2019 по 30.08.2019, в размере 4 950 руб. 00 коп. (15000 руб.*0.5 % *66 дней); за август 2019 года, за период с 26.07.2019 по 30.08.2019, в размере 2612 руб. 90 коп. (14516,13 руб.*0,5%*36 дней).

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (пеней, штрафом), предусмотренной законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 7.1 договора стороны согласовали, что за несвоевременную арендную плату и другие обязательные платежи арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

При этом в силу пункта 2.4 договора арендная плата уплачивается арендатором арендодателю в безынициативном порядке (без выставления счета на оплату и актов выполненных работ/оказанных услуг) путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в следующие сроки: арендная плата за январь месяц выплачивается арендатором в срок не позднее 25 числа декабря, в остальных случаях арендная плата выплачивается арендатором авансовым платежом ежемесячно в срок не позднее 25 числа месяца стоящего перед месяцем аренды.

В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

Как усматривается из материалов дела, арендная плата за февраль 2019 года в размере 15 000 руб., подлежащая уплате не позднее 25.01.2019, была оплачена арендатором 27.03.2019; арендная плата за март 2019 года в размере 15 000 руб., подлежащая уплате не позднее 25.02.2019, была оплачена арендатором 22.04.2019; арендная плата за период с 01.04.2019 по 09.04.2019, в размере 4 500 руб., рассчитанная согласно пункту 2.2 договора и подлежащая уплате не позднее 25.03.2019, была оплачена арендатором 22.07.2019.

В отзыве от 10.12.2019 ответчик подтвердил, что арендная плата за февраль и март 2019 года была оплачена с нарушением сроков оплаты, установленных договором, в связи с чем признал договорную неустойку за несвоевременное внесение арендного платежа за февраль 2019 года, за период с 26.01.2019 по 27.03.2019, в размере 4 575 руб., а также за март 2019 года, за период с 26.02.2019 по 22.04.2019, в размере 4 200 руб. В отношении неустойки, начисленной на арендную плату за период с 01.04.2019 по 09.04.2019, ответчик полагал, что арендодателем в счет указанного арендного платежа (как последнего месяца аренды) в соответствии с пунктом 2.3 договора должен был быть зачтен обеспечительный платеж.

В соответствии с частью 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В пункте 2.3 договора стороны согласовали, что при заключении договора аренды арендатор оплачивает арендодателю залоговую сумму или обеспечительный платеж в размере месячной стоимости арендной платы. Обеспечительный платеж вносится для обеспечения обязательств по уплате арендной платы и обязательств по возмещению ущерба арендованному имуществу, а также компенсации за досрочное расторжение договора аренды. Если по окончании действия договора аренды при передаче по акту приема-передачи у арендодателя нет претензий по состоянию арендуемых помещений, то обеспечительный платеж возвращается арендатору в день окончания срока аренды помещения. Обеспечительный платеж может быть использован для оплаты последнего месяца аренды. 

По платежному поручению от 18.12.2017 №1106 ООО «Русский Аппетит Черноземье» перечислил ИП ФИО1 денежные средства в размере 42 000 руб. 00 коп., включая обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы в размере 14 000 руб. 00 коп. 

Между тем, исходя из буквального содержания пункта 2.3 договора использование обеспечительного платежа для оплаты последнего месяца аренды является правом, а не обязанностью сторон. 

Тогда как доказательств того, что арендатор обращался к арендодателю с предложением засчитать обеспечительный платеж в счет исполнения обязанности по уплате арендных платежей за девять дней апреля, материалы дела не содержат, в связи с чем основания для безусловного зачета арендодателем обеспечительного платежа в счет арендной платы за период с 01.04.2019 пол 09.04.2019 отсутствовали, а значит, начисление пени за несвоевременное внесения арендной платы за указанный период является обоснованным. Кроме того, в платежном поручении от 22.07.2019 №974 ответчик сам в назначении платежа указал «оплата за период с 01.04.2019 по 11.07.2019».

Ссылка ответчика в отзыве на ошибочное перечисление денежных средств истцу в размере 20322 руб. 58 коп. по платежному поручению от 22.07.2019 №974 не принимается судом во внимание, поскольку документально не подтверждена и не обоснована.

 На основании изложенного, учитывая, что нарушение сроков внесения арендных платежей подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, суд полагает, заявленные требования истца о взыскании с ответчика пени подлежащими частичному удовлетворению в размере 11 452 руб. 50 коп., то есть в части пени, начисленных на несвоевременно внесенные арендные платежи за февраль, март и 9 дней апреля 2019 года, Ходатайства о снижении размера взыскиваемой неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ ответчик не заявлял.

Возражая против удовлетворения исковых требований в части взыскиваемой пени, ответчик ссылался на необходимость  зачета перечисленного обеспечительного платежа в счет начисленной неустойки.

Между тем, в пункте 2.3 договора стороны согласовали конкретный перечень обязательств, исполнение которых обеспечивается обеспечительным платежом (обязательства по уплате арендной платы, обязательства по возмещению ущерба арендованному имуществу, компенсация за досрочное расторжение договора аренды), в состав которых обязательства по уплате неустойки включены не были, в связи с чем оснований для зачета обеспечительного платежа в счет заявленной ко взысканию неустойки не имеется.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает требования истца  подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения настоящего дела, расходы по оплате государственной пошлины относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку ситцу при подаче искового заявления была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

На основании статей 309, 310, 329, 330, 381.1, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 16, 110, 112, 156, 167-170, 176, 180 и 226-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Русский аппетит Черноземье» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 неустойку в размере 11 452 руб. 50 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 351 руб. 00 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Русский аппетит Черноземье» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 458 руб. 00 коп. 

Мотивированное решение составляется по заявлению лица, участвующего в деле, которое может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Курской области в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

Судья                                                  Н.Н. Белых