АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-57407/2021

г. Краснодар

04 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя – открытого акционерного общества Специализированное семеноводческое «Племзавод "Бейсуг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), органа, осуществляющего публичные полномочия – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и третьего лица – ФИО1, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2022 по делу № А32-57407/2021, установил следующее.

Открытое акционерное общество Специализированное семеноводческое «Племзавод "Бейсуг"» (далее – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра, регистрирующий орган) с заявлением, в котором просило:

– признать незаконным уведомление управления Росреестра от 15.09.2021 № КУВД-001/2021-223992535/3 об отказе в государственной регистрации договора от 19.04.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:25:0303001:27, находящегося в общей долевой собственности, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 18600 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, северо-западное урочище Красный конь, заключенного между обществом и ФИО1;

– обязать управление Росреестра осуществить государственную регистрацию договора от 19.04.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:25:0303001:27, находящегося в общей долевой собственности, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 18600 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, северо-западное урочище Красный конь и ФИО1.

Заявление основано на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), нормах Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Требования мотивированы незаконностью оспариваемого решения, нарушающего права (интересы) общества как сособственника и арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:25:0303001:27.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2022, требования удовлетворены. Признан незаконным отказ управления Росреестра, выраженный в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 15.09.2021 № КУВД-001/2021-22392535/3, в государственной регистрации договора от 19.04.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:25:0303001:27, находящегося в общей долевой собственности. На управление Росреестра возложена обязанность по осуществлению государственной регистрации договора аренды от 19.04.2021, заключенного между обществом и ФИО1. С управления Росреестра в пользу общества взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 тыс. рублей.

Суды установили, что земельный участок площадью 18600 кв. м с кадастровым номером 23:25:0303001:27 с местоположением: Краснодарский край. Приморско-Ахтарский район, северо-западное урочище Красный конь образован 31.01.2009 (дата присвоения кадастрового номера) из участка с кадастровым номером 23:25:0000000:368 путем выдела земельных долей ФИО2 и ФИО1 в новый земельный участок на праве общей долевой собственности (по 93/186 у каждого). По договору купли-продажи от 07.02.2019 общество (покупатель) приобрело в собственность у ФИО2 (продавец) 93/186 доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:25:0303001:27. На основании указанного договора 21.02.2019 в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена регистрационная запись о праве общества на 93/186 доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:25:0303001:27. ФИО1 (арендодатель 1) и общество (арендодатель 2) подписали 19.04.2021 с обществом (арендатор) договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей. По условиям договора арендодатели передали обществу земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 18600 кв. м с кадастровым номером 23:25:0303001:27 для сельскохозяйственного производства на 10 лет. В целях государственной регистрации договора общество 02.06.2021 обратилось в межмуниципальный отдел по Приморско-Ахтарскому и Тимашевскому районам управления Росреестра. Уведомлением от 15.06.2021 № КУВД-001/2021-22392535/1 государственная регистрация договора аренды приостановлена до 15.09.2021. В качестве основания приостановления регистрирующий орган указал, что осуществление государственной регистрации договора на указанных в нем условиях и в полном объеме, в том числе в отношении всего земельного участка в целом, не представляется возможным в виду совпадения должника и кредитора в одном лице. Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется на основании части 3 статьи 44 Закона № 218-ФЗ в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Для возобновления государственной регистрации необходимо соблюсти положения части 3 статьи 44 Закона № 218-ФЗ. Указанные обстоятельства ранее были предметом рассмотрения спора в рамках дела № А32-43237/2021 между теми же лицами. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2021 в удовлетворении требований отказано. Суд исходил из того, что признание незаконным решения управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации договора аренды не приведет к восстановлению прав и законных интересов заявителя, поскольку по результатам рассмотрения заявления общества от 02.06.2021 управлением Росреестра принято решение об отказе в государственной регистрации от 15.09.2021 № КУВД-001/2021-22392535/2. Общество, ссылаясь на незаконность отказа регистрирующего органа, нарушающего его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, оспорило данный отказ в судебном порядке. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 307, 413, 420, 607 Гражданского кодекса, статей 1, 14, 21, 27, 29 Закона № 218-ФЗ, нормами Закона № 101-ФЗ. Судебными инстанциями также учтены разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в «Обзоре судебной практики № 5 (2017)», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 (вопрос 4). С учетом приведенных норм (разъяснений) и исходя из обстоятельств дела, судебные инстанции установили, что при заключении договора от 01.03.2018 совпадения арендатора и арендодателя в одном лице не произошло, поскольку договор заключается в части доли, не принадлежащей арендатору на праве собственности. Поэтому суды признали, что надлежащие правовые основания для отказа в государственной регистрации  у регистрирующего органа отсутствовали, что влечет признание соответствующего решения незаконным. В порядке восстановления нарушенных прав (интересов) заявителя, суд первой инстанции возложил на управление Росреестра обязанность по осуществлению государственной регистрации договора от 19.04.2021 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:25:0303001:27. 

Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке, просило обжалуемые акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Объектом договора аренды является весь земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 18600 кв. м с кадастровым номером 23:25:0303001:27. При этом заявителю принадлежит на праве собственности половина всех долей на земельный участок. Вторая половина долей в земельном участке принадлежит на праве собственности ФИО1. Таким образом, половина указанного земельного участка находится во владении и пользовании у общества, в связи с чем заключение аренды на весь земельный участок (то есть на все 186 долей) не представляется возможным ввиду совпадения арендатора и арендодателя в одном лице. Заявителю необходимо обратиться за государственной регистрацией части земельного участка, доли в котором принадлежат второму сособственнику – ФИО1. 

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, земельный участок площадью 18600 кв. м с кадастровым номером 23:25:0303001:27 с местоположением: Краснодарский край. Приморско-Ахтарский район, северо-западное урочище Красный конь образован 31.01.2009 (дата присвоения кадастрового номера) из участка с кадастровым номером 23:25:0000000:368 путем выдела земельных долей ФИО2 и ФИО1 в новый земельный участок на праве общей долевой собственности (по 93/186 у каждого). 

По договору купли-продажи от 07.02.2019 общество (покупатель) приобрело в собственность у ФИО2 (продавец) 93/186 доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:25:0303001:27. На основании указанного договора 21.02.2019 в ЕГРН внесена регистрационная запись о праве общества на 93/186 доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:25:0303001:27. 

ФИО1 (арендодатель 1) и общество (арендодатель 2) подписали 19.04.2021 с обществом (арендатор) договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей. По условиям договора арендодатели передали обществу земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 18600 кв. м с кадастровым номером 23:25:0303001:27 для сельскохозяйственного производства на 10 лет. 

В целях государственной регистрации договора общество 02.06.2021 обратилось в межмуниципальный отдел по Приморско-Ахтарскому и Тимашевскому районам управления Росреестра. 

Уведомлением от 15.06.2021 № КУВД-001/2021-22392535/1 государственная регистрация договора аренды приостановлена до 15.09.2021. В качестве основания приостановления регистрирующий орган указал, что осуществление государственной регистрации договора на указанных в нем условиях и в полном объеме, в том числе в отношении всего земельного участка в целом, не представляется возможным в виду совпадения должника и кредитора в одном лице. Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется на основании части 3 статьи 44 Закона № 218-ФЗ в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Для возобновления государственной регистрации необходимо соблюсти положения части 3 статьи 44 Закона № 218-ФЗ. 

Указанные обстоятельства ранее были предметом рассмотрения спора в рамках дела № А32-43237/2021 между теми же лицами. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2021, вступившим в законную силу, в удовлетворении требований отказано. Суд исходил из того, что признание незаконным решения управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации договора аренды не приведет к восстановлению прав и законных интересов заявителя, поскольку по результатам рассмотрения заявления общества от 02.06.2021 управлением Росреестра принято решение об отказе в государственной регистрации от 15.09.2021 № КУВД-001/2021-22392535/2. 

Общество, ссылаясь на незаконность отказа регистрирующего органа, нарушающего его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, оспорило данный отказ в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Для признания незаконными решений (действий, бездействия), принятых органами, осуществляющими публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав). 

С государственной регистрацией прав Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. 

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. 

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ). 

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2, 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ). 

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса). 

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Закона № 101-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона № 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Статьей 12 названного Закона предусмотрено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

С учетом приведенных правовых норм доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения оборотоспособна. Она может быть отчуждена, получена по наследству и иным образом приобретена другим участником долевой собственности, а также сельскохозяйственной организацией или гражданином – членом крестьянского (фермерского) хозяйства, использующими земельный участок, находящийся в долевой собственности. При этом распоряжение земельной долей способами, не предусмотренными статье 12 Закона № 101-ФЗ (в том числе, путем предоставления в аренду иному лицу), допустимо только после выделения (образования) земельного участка в счет земельной доли.

В Обзоре, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 (ответ на вопрос 4 раздела «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике»), указано следующее. При передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего на праве общей долевой собственности нескольким лицам, соответствующий договор заключается на основании решения общего собрания участников долевой собственности со множественностью лиц на стороне арендодателя (статья 14 Закона № 101-ФЗ, пункт 1 статьи 308 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве.

Кроме того, обязательства арендатора по отношению к соарендодателям, не являющимся продавцами долей, не могут прекратиться на основании договора купли-продажи, в котором эти соарендодатели не участвуют в качестве сторон (пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса).

В связи с изложенным правило статьи 413 Гражданского кодекса о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в данном случае применению не подлежит. До согласования иного порядка пользования общим имуществом обязательства, возникшие на основании договора аренды, подлежат исполнению с учетом того обстоятельства, что арендатору принадлежит доля в праве на земельный участок (в частности, возможно соразмерное уменьшение арендной платы).

Судами при разрешении спора установлено, договор аренды, представленный на государственную регистрацию, содержит все существенные условия, составлен в письменной форме. Форма и содержание договора от 19.04.2021 соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Объект аренды содержит все данные, позволяющие установить его в качестве индивидуально-определенной вещи, условие о размере арендной платы на одну земельную долю, равную 93/186, позволяет при необходимости произвести расчет арендной платы для земельной доли в ином размере и является согласованным. По общему правилу, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Договором аренды предусмотрена передача во владение и пользование земельного участка с кадастровым номером 23:25:0303001:27 на срок более одного года. При заключении договора аренды от 19.04.2021 совпадения арендатора и арендодателя в одном лице (статья 413 Гражданского кодекса) не происходит. Поэтому суды признали, что у управления Росреестра отсутствовали законные основания для принятия решения об отказе в государственной регистрации договора от 19.04.2021 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:25:0303001:27, оформленного уведомлением от 15.09.2021 № КУВД-001/2021-223992535/3. С целью восстановления нарушенных прав (интересов) общества, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 174 и 201 Кодекса, возложил на управление Росреестра обязанность по регистрации договора от 19.04.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:25:0303001:27.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В жалобе управление Росреестра высказывает свое несогласие с выводом судебных инстанций о незаконности отказа в государственной регистрации договора аренды от 19.04.2021, который, по мнению подателя жалобы, основан на положениях Закона № 218-ФЗ и статье 413 Гражданского кодекса. Этот довод подлежит отклонению, поскольку он был предметом исследования и оценки судебных инстанций. Указанный довод не соответствует разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в «Обзоре судебной практики № 5 (2017)», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 (вопрос 4).

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дали оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2022 по делу № А32-57407/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий       В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                 В.А. Анциферов

                                                                                                                           А.И. Мещерин