АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                           № А32-10741/2018

22.08.2019

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24.07.2019

Мотивированное решение изготовлено 22.08.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

ООО «Суворовское», г. Усть-Лабинск (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

к администрации Суворовского сельского поселения Усть-Лабинского района, с. Суворовское, Усть-Лабинский район (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

третьи лица: 1) АО «Агрообъединение «Кубань», г. Усть-Лабинск (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

2) ООО «Земельный фонд Кубани», г. Усть-Лабинск (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

об обязании заключить договор купли-продажи 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 на основании доверенности от 02.08.2017

от ответчика: ФИО3 на основании доверенности от 26.03.2018, ФИО4 по доверенности

от ЗФК – ФИО5

от АО Кубань – ФИО6 по доверенности

ООО «Суворовское» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края и просило:

обязать администрацию Суворовского сельского поселения Усть-Лабинского района заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Суворовское» договор купли-продажи земельной доли размером 487200/2612181 в земельном участке (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования) с кадастровым номером 23:35:0000000:110 площадью 487200 кв. м, расположенном по адресу: Россия, Краснодарский край, Усть-Лабинский район, в границах ОАО «Суворовское» - за сумму 1 170 741,60 руб.

Истец изменял предмет требований и в окончательном виде просит:

признать незаконным бездействие и действие ответчика - администрации Суворовского сельского поселения Усть-Лабинского района (в том числе письмо ответчика № 96 от 14.03.2018), выразившиеся в отказе продать истцу - ООО «Суворовское» земельную долю размером 487200/2612181 в земельном участке (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования) с кадастровым номером 23:35:0000000:110 площадью 487200 кв. м, расположенном по адресу: Россия, Краснодарский край, Усть-Лабинский район, в границах ОАО «Суворовское» - за сумму 1 170 741 (один миллион сто семьдесят тысяч семьсот сорок один) рубль 60 (шестьдесят) копеек.

обязать ответчика - администрацию Суворовского сельского поселения Усть-Лабинского района направить в течение 3-х дней истцу - ООО «Суворовское» для заключения договор купли-продажи земельной доли со следующими существенными условиями:

предмет договора: земельная доля размером 487200/2612181 в земельном участке (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования) с кадастровым номером 23:35:0000000:110 площадью 487200 кв. м расположенном по адресу: Россия, Краснодарский край, Усть-Лабинский район, в границах ОАО «Суворовское», состояние земельной доли: земельная доля будет передана продавцом покупателю в состоянии, пригодном для ее использования в соответствии с целевым назначением, наименование документа, подтверждающего право собственности продавца на земельную долю размером 487200/2612181 в земельном участке (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования) с кадастровым номером 23:35:0000000:110, площадью 487200 кв. м, расположенном по адресу: Россия, Краснодарский край, Усть-Лабинский район, в границах ОАО «Суворовское», сумма продажи: 1 170 741 (один миллион сто семьдесят тысяч семьсот сорок один) рубль 60 копеек, срок перечисления денежных средств покупателем продавцу: в течение 7-ми рабочих дней с момента подписания договора купли-продажи земельной доли сторонами, срок передачи земельной доли продавцом покупателю: не более 3 рабочих дней с момента поступления денежных средств на счет продавца, оплата расходов по государственной регистрации перехода права собственности: расходы возлагаются на покупателя.

Требования мотивированы тем, что в нарушение закона местное самоуправление уклоняется от передачи права собственности на долю в спорном участке заявителю – землепользователю.

Администрация против удовлетворения требований возражает, сообщила суду, что на приобретение спорных долей претендуют другие лица, их реализация должна быть осуществлена с соблюдением публичной процедуры.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены АО «Агрообъединение «Кубань» и ООО «Земельный фонд Кубани», которые подали в администрацию заявления о приобретении спорных долей в собственность.

Третьи лица считают заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

13.02.2018 администрация опубликовала в газете «Сельская новь» № 11 информацию о возможности приобретения находящихся в муниципальной собственности Суворовского сельского поселения Усть-Лабинского района 487200/2612181 земельных долей в земельном участке категории сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером 23:35:0000000:110 площадью 487200 кв. м, по цене 1 170 741,60 руб.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 16.02.2018 о купле-продаже этих долей.

Письмом от 14.03.2018 администрация сообщила заявителю о том, что представленные им документы не подтверждают законность использования спорного участка, заявитель не имеет преимущественного перед другими лицами права на приобретение долей в собственность, в администрацию поступили заявления других лиц на приобретение долей в собственность за плату. Доли могут быть реализованы с соблюдением публичной процедуры.

Суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 указанного Кодекса для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействий) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействиями) прав и законных интересов заявителя.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в качестве одного из оснований возникновения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, назван договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (пункт 1 статьи 39.1). По общему правилу, продажа таких земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.3). Одним из исключений из этого правила предусмотрена продажа без торгов земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (подпункт 8 пункта 2 статьи 39.3). При этом уполномоченный орган обязан принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если с соответствующим заявлением обратилось лицо, не имеющее право на это (пункт 1 статьи 39.16).

Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) в основание оборота земель сельскохозяйственного назначения положен, в том числе принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения либо использующих его сельскохозяйственной организации (гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства) на покупку доли в праве общей собственности на этот земельный участок при ее (доли) возмездном отчуждении участником долевой собственности (пункт 4 части 3 статьи 1). Одной из особенностей совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения является право органа местного самоуправления в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю продать ее сельскохозяйственной организации (крестьянскому (фермерскому) хозяйству), использующей этот земельный участок, по цене, определяемой как произведение пятнадцати процентов от кадастровой стоимости одного квадратного метра такого участка и площади, соответствующей размеру этой доли. При этом обязательно предварительное, не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю, официальное опубликование информации о возможности названного приобретения (часть 4 статьи 12). В определении от 23.06.2016 N 1374-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что норма части 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ обеспечивает необходимую преемственность отношений по ведению сельскохозяйственного производства на конкретном земельном участке, находящемся в долевой собственности.

Одним из условий реализации права на льготный выкуп принадлежащих муниципальному образованию долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения является использование сельскохозяйственной организацией (крестьянским (фермерским) хозяйством) земельного участка до регистрации права муниципальной собственности на земельные доли. Законом не установлены основания такого использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, не определен срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности. Доказательствам использования земельного участка могут быть не только договоры аренды, безвозмездного пользования, иные, заключенные в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством, но и любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие) в случае, если указанные субъекты использовали земельный участок без оформления правоотношений. При этом недопустимо приобретение земельных долей недобросовестным лицом. Использование должно быть законным и правомерным. Предусмотренной частью 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ льготой не может воспользоваться лицо, действующее недобросовестно и противоправно (например, в ситуациях самовольного захвата земельного участка, нарушения законных прав иных лиц и других случаях). Длительность использования, перерывы в использовании и другие обстоятельства использования земельного участка, с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности, также могут быть учтены при оценке добросовестности заявителя и наличия у него права на льготное приобретение долей в праве общей собственности на земельный участок. Аналогичный правовой подход продемонстрировал Верховный Суд Российской Федерации в определении от 25.07.2017 N 310-КГ16-21437 при раскрытии сути примененного в Законе N 101-ФЗ понятия использования земельного участка сельскохозяйственной организацией (крестьянским (фермерским) хозяйством).

Из указанного следует, что наличие сделки – основания землепользования для предоставления земельного участка (доли в нем) в собственность необходимым не является.

Также приведенные положения закона и обязательные для нижестоящих судов разъяснений высшей судебной инстанции свидетельствуют о том, что  на приобретение в собственность долей вправе претендовать в таком (без соблюдения публичной процедуры) порядке именно фактический землепользователь.

Подача заявлений на их приобретение другими, не использовавшими земельный участок  лицами, такой, льготный порядок не для землепользователя не отменяет, поскольку эти лица не являются субъектами правоотношений, урегулированных приведенным нормами закона.

В деле отсутствуют доказательства того, что АО «Агрообъединение «Кубань» и  ООО «Земельный фонд Кубани» использовали земельный участок с кадастровым номером 23:35:0000000:110 вообще и непосредственно перед подачей соответствующих заявлений, в частности.

Доказательства того, что ответчик является сельскохозяйственной организацией и фактически использует указанный земельный участок, истец подтвердил следующими, приложенными к заявлению документами:  своим Уставом, письмом Отдела статистики о видах деятельности ООО «Суворовское», письмом администрации Суворовского сельского поселения Усть-Лабинского района от 02.05.2017 № 259, письмом администрации Суворовского сельского поселения Усть-Лабинского  района от 09.03.2010 № 76, протоколами № 1 и №2 общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером  23:35:0000000:110 от 14.06.2009, порядком владения и пользования земельным участком, приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности на земельный участок 23:35:0000000:110, протоколом счетной комиссии от 14.06.2009.

Кроме того, администрация в своем письме от 14.03.2018 указала на отсутствие подтверждения законности использования участка обществом, косвенно подтвердив такое использование на момент рассмотрения заявления последнего.

Поскольку на момент обращения ООО «Суворовское» в администрацию и на дату принятия настоящего решения имеет место совокупность условий, необходимых и достаточных для приобретения обществом находящейся в публичной собственности земельной доли, оспариваемый отказ противоречит закону, требование о его признании незаконным следует удовлетворить.

В качестве устранения нарушений его прав, заявитель просит суд обязать администрацию направить ему договор с указанием выкупной стоимости и иных, существенных, по его мнению условий.

В части цены приобретения суд считает заявление подлежащим удовлетворению, поскольку она является регулируемой, от воли сторон сделки не зависит и может измениться в зависимости от изменения составляющих ее расчета. Поскольку в силу отказа администрации от направления проекта договора спорные правоотношения являются длящимися, договор будет  заключен через неопределенно длительное время, за которое составляющие расчета выкупной стоимости могут измениться, а такая стоимость должна быть установлена на дату обращения в администрацию, в целях недопущения возможной неопределенности в части выкупной стоимости, заявление в этой части следует удовлетворить.

Разногласия по остальным условиям договора должны быть устранены судом при рассмотрении преддоговорного спора в порядке искового производства, а не по правилам главы 24 АПК РФ.

В отсутствие оферты, то есть подлежащего акцепту предложения о заключении сделки (пункт 1 статьи 435 ГК РФ), спор по условиям договора возникшим не считается и  судом рассмотрен быть не может. 

В этой части требований заявление следует оставить без удовлетворения. 

Руководствуясь статьями 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Признать незаконным отказ администрации Суворовского сельского поселения Усть-Лабинского района, с. Суворовское, Усть-Лабинский район № 96 от 14.03.2018 в предоставлении в собственность земельной доли 487200/2612181 в земельном участке  с кадастровым номером 23:35:0000000:110.

Обязать администрацию Суворовского сельского поселения Усть-Лабинского района, с. Суворовское, Усть-Лабинский район (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу направить ООО «Суворовское», г. Усть-Лабинск (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) содержащий все существенные условия договоров такого вида, подписанный со своей стороны уполномоченным лицом договор купли-продажи земельной доли 487200/2612181 в земельном участке с кадастровым номером 23:35:0000000:110 площадью 487200 кв. м стоимостью 1 170 741,60 руб.

В остальной части заявление оставить без удовлетворения.

Взыскать с  администрации Суворовского сельского поселения Усть-Лабинского района, с. Суворовское, Усть-Лабинский район (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) в пользу ООО «Суворовское», г. Усть-Лабинск (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) 3 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

ООО «Суворовское», г. Усть-Лабинск (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) выдать справку на возврат из бюджета  3 000 руб. государственной пошлины, уплаченных платежным поручением №128 от 12.03.2018.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                           М.М. Данько