Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-11587/2022

г. Хабаровск

14 октября 2022 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 11 октября 2022 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания  секретарем ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 305270328600012, ИНН 

<

***>)

к Комитету по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 681000, 

<

...>) 

о взыскании 1 570 980 руб. 84 коп.   

при участии:

от истца: ФИО3, доверенность №27АА1297219 от 28.08.2018, диплом

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (далее – Комитет) о взыскании 1 570 980,84 руб. убытков, составляющих оплаченную арендную плату по договору аренды №289983 от 01.03.2019 за период с 01.03.2019 по 28.02.2022 в размере 728 736,25 руб., сумму НДС, начисленного на арендную плату в размере 145 311,54 руб., затраты на отопление арендованного помещения в сумме 173 707,05 руб., затраты на демонтаж внутренних перегородок в сумме 523 226 руб. 

Представитель истца в судебном заседании на заявленных требованиях настаивает, мотивируя их ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору в части передачи в пользование помещения №1005 непригодным для эксплуатации, и в последующем непроведением работ по капитальному ремонту помещения в целях устранения протечки кровли.

Ответчик о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, явку представителя не обеспечил. В отзыве Комитет указал на несогласие с иском, в возражениях ссылается на наличие в аукционной документации и в акте приема-передачи к договору информации о состоянии помещения, передаваемого в аренду, в том числе о следах протечки и частичном повреждении потолка, в связи с этим. Кроме того, пунктами 2.3.4, 2.3.6-2.3.8, 2.3.13 договора обязанность по проведению ремонтно-строительных работ, по техническому обслуживанию помещения возложена на арендатора. В тоже время, работы по изменению внутренней конфигурации помещения произведены ИП ФИО2 по его инициативе в целях, соответствующих планируемой им деятельности. Арендатором в течение срока действия договора меры по его расторжению не принимались, по окончанию срока действия арендатор обратился в Комитет с заявлением о заключении договора на новый срок.

Суд рассмотрел спор по существу в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие ответчика.

Учитывая отсутствие возражений сторон в отношении перехода из предварительного судебного заседания к рассмотрению дела по существу, суд в порядке части 4 статьи 137 АПК РФ завершил подготовку к судебному разбирательству и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

В судебном заседании 04.10.2022 судом на основании статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 11.10.2022.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

01.03.2019 на основании протокола на рассмотрение заявок №5 от 11.05.2019 на участие в аукционе № 1 между Комитетом (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества г. Комсомольска-на-Амуре №29983, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимаем во временное пользование нежилое помещение №1005, общей площадью 239.4кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, для использования под продажу продуктов, хозяйственных, бытовых и промышленных товаров (далее – договор №29983).

Срок действия договора №29983 установлен пунктом 1.2 – с 01.03.2019 по 28.02.2022. 

Актом приема-передачи от 01.03.2019 оформлена передача нежилого помещения арендатору. В акте зафиксирована краткая характеристика объекта аренды на момент его передачи в пользование, в том числе указано на частичное разрушение потолка «Армстронг», наличие на потолке местами следов протечки кровли, общее техническое состояние объекта определено как удовлетворительное. Также указано, что передаточный акт подтверждает отсутствие претензий у принимающей стороны в отношении принимаемого нежилого помещения.

Арендная плата по договору №29983 установлена в соответствии с протоколом рассмотрения заявок от 11.02.2019 №5 на участие в аукционе №1(2019г.) и составляет без НДС 17 090,85 руб. в месяц, 205 090,20 руб. в год. Налог на добавленную стоимость исчисляется Арендатором самостоятельно и перечисляется в размере и дроки в соответствии с действующим законом о налогах и сборах на счет, указанный ИФНС. (пункты 3.1.1, 3.2 договора №29983). 

В соответствии с пунктом 2.3 договора №29983, в обязанности арендатора входит: заключить договор с сетедержателями города на коммунальное обслуживание помещения, принятого в аренду; нести расходы на содержание арендуемого имущества; производить за свой счет текущий ремонт, ремонт электро-, сантехнического оборудования внутри арендуемых помещений, фасада здания, прилегающего к входному элементу арендуемого помещения, не реже одного раза в год с момента подписания договора; осуществлять техническое обслуживание помещения. 

Пунктом 2.3.6 договора №29983 на арендатора возложена обязанность согласовать с Управлением архитектуры и градостроительства администрации города выполнение работ   по   капитальному   ремонту,   переоборудованию,   реконструкции   в   арендуемом   помещении, необходимых для осуществления хозяйственной деятельности, и производить за счет собственных средств без зачета затрат в счет арендных платежей. Начисление арендной платы на время проведения работ производится в соответствии с условиями договора. В необходимых случаях, по требованию арендодателя допускается восстановление первоначальной планировки без ущерба для помещения. При расторжении договора аренды или окончании срока его действия стоимость выполненных работ возмещению не подлежит.

22.04.2019 истцом в администрацию г. Комсомольска-на-Амуре направлено обращение о согласовании ремонтных работ по проведению перепланировки в арендуемом помещении №1005. Ответ о согласовании ремонтных работ получен в письме исх. № 4-32/3077от 30.04.2019. Также решением администрации г. Комсомольска-на-Амуре № 88-ре от 08.07.2020 ИП ФИО2 дано согласие на перепланировку помещения №1005.

21.11.2019 ИП ФИО2 обратился к арендодателю с требованием провести капитальный ремонт кровли. Однако капитальный ремонт арендодателем не произведен.

После получения решения №88-ре от 08.07.2020 о согласовании проекта перепланировки помещения, ИП ФИО2 за счет собственных денежных средств был произведен демонтаж внутренних перегородок для дальнейшей перепланировки и переоборудования помещения.

05.04.2022 в связи с окончанием срока действия договора №29983 арендатором в адрес Комитета направлено заявление об отказе от пролонгации договора аренды, согласовании сроков возврата помещения №1005.

Ссылаясь на то, что бездействием арендодателя в виде непроведения капитального ремонта кровли помещения, арендатору причинен ущерб в размере оплаченной за период действия договора арендной платы, начисленного на нее НДС, затрат на отопление помещения и демонтаж внутренних перегородок, ИП ФИО2 направил в адрес Комитета претензию от 30.05.2022 исх. №23. Отказ Комитета в удовлетворении претензии послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд руководствуется следующим.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606, 607, 650 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из условий договора, в силу статьи 307 ГК РФ, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, исполнение сторонами обязательств по договору аренды носит встречный характер, в силу которого обязанность арендатора по внесению платы за пользование арендованным имуществом обусловлена встречным предоставлением со стороны арендодателя этого имущества в пользование в определенном состоянии, что в целом соответствует пункту 1 статьи 328 ГК РФ. 

Следовательно, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.  (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3(2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

ИП ФИО2 в обоснование исковых требований ссылается на невозможность использования переданного по договору №29983 нежилого помещения для целей, указанных в договоре, по причине непроведения арендодателем работ по капитальному ремонту кровли помещения, что повлекло возникновение у него убытков в виде уплаченной арендной платы, начисленного на нее НДС, платы за отопление арендуемого помещения, а также затрат на демонтаж перегородок в переданном в аренду помещении.

Договор №29983 заключен по результатам рассмотрения заявок на участие в аукционе №1(2019г.) на право заключения договора аренды имущества муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» (протокол рассмотрения заявок от 11.02.2019 №5).

Аукционной документацией в отношении нежилого помещения №1005, расположенного по Магистральному шоссе, 17, корпус 1, установлена начальная цена договора (цена лота), в размере ежемесячного платежа за право пользования объектом в размере 17 090,85 руб. в месяц (71,39 руб. за 1кв.м). Данный размер установлен аукционной документацией №1(2019) в соответствии с постановлением Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 10.10.2014 №3619-па «Об утверждении расчета платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», с учетом снижения на 30% путем применения при расчете арендной платы понижающего коэффициента в связи с отсутствием заявок на участие в предыдущих аукционах. Таким образом, цена договора аренды сложилась с учетом фактической конкурентоспособности помещения, в том числе его технического состояния.

Кроме того, в акте приема-передачи от 01.03.2019 при описании состояния передаваемого в аренду нежилого помещения указано на частичное разрушение потолка «Армстронг», наличие на потолке местами следов протечки кровли, в связи с чем, общее техническое состояние объекта признано удовлетворительным. При этом, в данном акте зафиксировано, что арендатор осведомлен о техническом состоянии объекта аренды, претензий в отношении него не имеет.

Таким образом, из материалов дела судом установлен факт осведомленности арендатора о техническом состоянии передаваемого в аренду нежилого помещения на момент заключения договора №29983 и принятии его арендатором по акту.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, в том числе в виде соразмерного уменьшения арендной платы, в случае, если недостатки были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду, но не зафиксированы сторонами в договоре либо при передаче имущества.

Нежилое помещение принято арендатором по акту приема-передачи от 01.03.2019 без указания на недостатки помещения, которые исключали бы возможность его использования по назначению. 

Более того, в период действия договора с 01.03.2019 по 05.04.2022 арендатор не заявлял о невозможности использования помещения в целях, определенных договором №29983, о расторжении договора в связи с этим. Напротив, согласовывал проведение перепланировки и переоборудования помещения, вносил арендную плату, коммунальные платежи в соответствии с условиями договора.

В силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 2.3.6 договора №29983 закреплено, что в обязанности арендатора наряду с производством текущего ремонта (не менее 1 раза в год) также входит обязанность осуществления капитального ремонта по согласованию с Управлением архитектуры и градостроительства администрации города. При этом, этим же пунктом договора установлено, что капитальный ремонт производится за счет арендатора: начисление арендной платы на время проведения работ производится в соответствии с условиями договора, при расторжении договора аренды или окончании срока его действия стоимость выполненных работ возмещению не подлежит.

Статьей 393 ГК РФ предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки являются общей мерой гражданско-правовой ответственности, целью которой является возмещение отрицательных последствий, наступивших в имущественной сфере потерпевшего в результате нарушения договорного обязательства и (или) совершения гражданского правонарушения.

Предметом доказывания по требованию о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по договору, являются факт нарушения ответчиком принятых обязательств, вина причинителя вреда, причинная связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65  АПК РФ).

Судом установлено, что Комитетом исполнены обязательства по предоставлению в аренду нежилого помещения, арендатор пользовался помещением в период действия договора №29983, и на стороне ИП ФИО2 в силу положений статьи 614 ГК РФ возникло обязательство по внесению арендных платежей, начисленного на сумму арендной платы НДС, оплате коммунальных услуг. 

Учитывая факт пользования ИП ФИО2 переданным в аренду помещением, внесенные им в соответствии с условиями договора №39983 арендные платежи, НДС, коммунальные платежи, не подлежат возврату ему, в том числе в качестве убытков.

Поскольку условиями договора №29983 обязанность проведения капитального ремонта арендуемого помещения возложена на арендатора, что соответствует пункту 1 статьи 616 ГК РФ, неосуществление Комитетом капитальных работ по устранению протечки кровли не являются нарушением им обязательств по договору №29983. 

Демонтаж перегородок в арендуемом помещении произведен истцом в целях осуществления своей хозяйственной деятельности в нем, а не в целях ремонта помещения в следствие его ненадлежащего технического состояния (протечка кровли). В связи с чем, отсутствует причинно-следственная связь между бездействием арендодателя по непроведению капитального ремонта кровли помещения и возникшими у истца убытками в размере стоимости работ на демонтаж перегородок в помещении.

При изложенных обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований ИП ФИО2 о взыскании с Комитета 1 570 980,84 руб. убытков в виде арендной платы по договору аренды №289983 от 01.03.2019 за период с 01.03.2019 по 28.02.2022 в размере 728 736,25 руб., суммы начисленного на арендную плату НДС 145 311,54 руб., затрат на отопление арендованного помещения в сумме 173 707,05 руб., затрат на демонтаж внутренних перегородок в сумме 523 226 руб., отсутствуют. 

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 АПК РФ судом относятся на истца. При этом, учитывается, что истцом при обращении в суд госпошлина оплачена в установленном законом порядке и размере.

Руководствуясь статьями  167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш ИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяО.В. Медведева