АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

01 ноября 2017 года

Дело №

А26-7679/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М.,               Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Универсам Ритм» ФИО1 (доверенность от 01.12.2016), 

рассмотрев 25.10.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.05.2017 (судья Лайтинен В.Э.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 01.08.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Кашина Т.А.) по делу                 № А26-7679/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью Торговый дом «Универсам Ритм», место нахождения: 185000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185910, 

<

...>, ОГРН 

<

***>,                              ИНН 

<

***> (далее - Администрация), о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности муниципального образования Петрозаводский городской округ на нежилое помещение с кадастровым номером 10:01:0140171:73, расположенное по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, место нахождения: 185035, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление Росреестра), индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП 315100100015242, ИНН 

<

***>, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», место нахождения: 107078, Москва, ФИО3 пер.,                д. 10, стр. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в лице филиала по Республике Карелия (далее - Кадастровая палата).

Решением суда первой инстанции от 17.05.2017 иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 01.08.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами двух инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы считает, что вопреки выводам судов спорное помещение обладает признаками объекта недвижимости и правомерно было учтено в государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). 

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества возражал против  удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество являлось арендатором нежилого здания площадью 5321,8 кв.м по вышеуказанному адресу, предоставленного ему для размещения торгового центра на основании договора аренды от 11.02.2002 № 40.

Впоследствии Администрация и Общество заключили дополнительные соглашения к договору аренды, изменив площадь переданного в аренду  объекта. Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 28.11.2007 № 693 объектом аренды являются нежилые помещения площадью 5104,3 кв.м, а при постановке 04.02.2014 помещений на государственный кадастровый учет их площадь была изменена по результатам фактических обмеров и составила 5064,9 кв.м, что подтверждается данными кадастрового паспорта от 19.05.2015 № 1000/240/15-48789.

В порядке реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» Общество приобрело в собственность по договору от 24.02.2016 № 637 купли-продажи, заключенному с Администрацией, нежилое помещение 1-Н с кадастровым номером 10:01:0140171:68 общей площадью 5064,9 кв.м расположенное в подвале, на 1-м и 2-м этажах в здании по адресу: 

<

...>. Право собственности Общества на данное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.03.2016.

Судами также установлено, что в 2008 году Общество произвело работы по остеклению (ограждению) площадки центрального входа в торговый центр (крыльца) для создания тепловой завесы на входе в помещения торгового центра. До остекления крыльцо представляло собой навес с бетонной входной площадкой и колоннами и являлось единственным центральным входом для покупателей в помещения торгового центра. Остальные входы в принадлежащие Обществу помещения были предназначены исключительно для разгрузки товара.

В период рассмотрения заявления Общества о выкупе арендуемых им помещений Администрация произвела действия, направленные на постановку остекленного центрального входа в торговый центр площадью 117,5 кв.м на кадастровый учет в качестве самостоятельного нежилого помещения № 7.

Данное помещение поставлено Кадастровой палатой на кадастровый учет 23.01.2015 и ему присвоен кадастровый номер 10:01:0140171:73, что подтверждается данными кадастрового паспорта от 09.06.2015 № 1000/240/15-56525.

Право муниципальной собственности на указанное помещение зарегистрировано Управлением Росреестра 10.02.2015, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.02.2015 серии 10 АБ № 717747. В качестве основания возникновения права в свидетельстве указаны выписка из реестра муниципального имущества Петрозаводского городского округа от 28.01.2015 и постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что нежилое помещение площадью 117,5 кв.м не может рассматриваться как самостоятельный объект недвижимости, поскольку не является обособленным и изолированным, а также указывая на нарушение своих прав как собственника помещений торгового центра, вход в который производится непосредственно через спорное помещение. 

В своем исковом заявлении Общество указало и на то, что при постановке помещений торгового центра на кадастровый учет нежилое помещение площадью 117,5 кв.м не вошло в общую площадь помещений торгового центра, которые истец приобрел при реализации своего права на выкуп. 

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции удовлетворил ходатайства Общества и предпринимателя ФИО2 и определением                   от 08.02.2017 назначил проведение судебной строительно-технической экспертизы для установления наличия у спорного объекта признаков изолированности и обособленности для целей его использования в качестве самостоятельного помещения и для определения соответствия данного помещения критериям объекта недвижимого имущества. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Управление строительными проектами» ФИО4. 

Согласно представленному им экспертному заключению от 10.03.2017              № 055.10.03.17 объект площадью 117,5 кв.м с кадастровым номером 10:01:0140171:73 ограничен от остального объема здания строительными конструкциями, имеет один вход непосредственно с улицы в связи с чем является обособленным, однако этот объект используется для доступа в иные помещения здания, в связи с чем он не является изолированным и функционально самостоятельным.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение                           № 055.10.03.17 и руководствуясь статьями 8.1, 12, 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также  разъяснениями, данными в пунктах 45, 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), пришли к выводу, что спорное помещение не является объектом недвижимости, поскольку оно не соответствует критерию изолированности и не является функционально самостоятельным, а используется в качестве основного входа в помещения здания торгового центра и в качестве основного эвакуационного выхода из него. Установив, что право собственности на помещение как на недвижимое имущество, каковым оно фактически не является, зарегистрировано за муниципальным образованием, при этом имеется охраняемый законом интерес Общества, который затронут регистрацией права собственности муниципального образования на этот объект как на недвижимое имущество, суды признали требования обоснованными и удовлетворили иск.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В силу статей 11, 12 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и приводить к его восстановлению. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент постановки спорного помещения на кадастровый учет; далее – Закон № 122-ФЗ) также предусмотрено, что недвижимым имуществом, право на которое подлежит государственной регистрации, являются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Пунктом 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 52 Постановления № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу названного пункта Постановления № 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

К таким нарушениям прав истца относится сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012                      № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим.

Как установлено судами, по данным технического паспорта, подготовленного Государственным унитарным предприятием Республики Карелия - Республиканским государственным центром «Недвижимость», здание торгового центра общей площадью 5321,8 кв.м, расположенное по адресу:                     г. Петрозаводск, ул. Ровио, д. 15, построено в 1987 году; спорное помещение входило в общую площадь здания торгового центра и на плане представляло собой входную площадку центрального входа в торговый центр (крыльцо), расположенную под частью второго этажа здания.

Общество, являясь арендатором помещений торгового центра, в 2008 году в отсутствии разрешительной документации и согласия со стороны арендодателя произвело работы по остеклению (ограждению) из алюминиевых профилей входной площадки центрального входа со стороны ул. Ровио. В результате остекления входной площадки центрального входа в здание торгового центра образовалось помещение площадью 117,5 кв.м, которое 23.01.2015 Администрация поставила на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости - нежилого помещения и зарегистрировала на него право муниципальной собственности.

В силу пункта 1 части 2 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007           № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей на момент постановки спорного помещения на кадастровый учет) орган кадастрового учета должен принять  решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с названным Законом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости. 

В пункте 4 названного Обзора дано разъяснение, согласно которому для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями.

В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Суды оценили в качестве доказательства заключение эксперта                            от 10.03.2017 № 055.10.03.17, согласно которому спорный объект площадью 117,5 кв.м используется для доступа в иные помещения здания, в том числе и принадлежащие Обществу, в связи с чем этот объект не является изолированным и функционально самостоятельным.

Оценив названное экспертное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего, что помещение площадью 117,5 кв.м не соответствует признаку изолированности и не является функционально самостоятельным. Указанное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, носит последовательный, мотивированный характер и не противоречит иным имеющимся в материалах дела доказательствам. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Так, в материалы дела представлено подготовленное по заказу Общества заключение от 27.06.2016 № 394-ТЗ главного инженера проектов общества с ограниченной ответственностью «РЕЯ» ФИО5, в котором по результатам анализа согласованной проектной документации по строительству здания и обследования существующих в настоящее время конструкций содержится вывод, что спорное помещение, представляющее собой центральный вход в здание торгового центра, не является самостоятельным объектом недвижимости, является частью этого здания и не может эксплуатироваться независимо от него.

Таким образом, поскольку спорное помещение неразрывно функционально связано с другим помещением, оно не является изолированным.

Учитывая, что для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью, и проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о неправомерности государственной  регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение как на объект недвижимости, поскольку указанное помещение не является отдельным объектом гражданского оборота, права на который подлежат регистрации в ЕГРП, у данного объекта отсутствуют свойства самостоятельного объекта недвижимости, право муниципальной собственности на него не могло быть зарегистрировано независимо от его физических характеристик.

При этом суды, удовлетворяя заявленные требования, приняли во внимание письмо от 31.03.2016 Отдела надзорной деятельности                                   г. Петрозаводска Главного управления МЧС России по Республике Карелия, адресованное Обществу в ответ на его обращение от 31.03.2016 № 506, согласно которому блокирование основного эвакуационного выхода будет являться нарушением требований пожарной безопасности.

  Как следует из обжалуемых судебных актов, в рамках настоящего дела спор о праве на помещение площадью 117,5 кв.м не рассматривался, суды только установили, что спорное помещение не отвечает признакам обособленности и само по себе не является самостоятельным объектом прав. Выводы судов о том, относится ли помещение к местам общего пользования, в данных актах отсутствуют.

Суд кассационной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о недопустимости применения совокупности критериев - обособленности и изолированности - при определении помещения как объекта, который может быть поставлен на кадастровый учет и в отношении которого могут быть внесены в ЕГРП сведения о зарегистрированных правах, поскольку данный довод противоречит упомянутым выше положениям законодательства и правовой позиции, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации.

Администрация в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представила соответствующих доказательств в обоснование своей позиции. В материалах дела не имеется проектной документации и разрешения на строительство спорного объекта, а также доказательств того, что он был создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Ссылки Администрации на имеющиеся у нее замечания к выводам судебного эксперта о том, что в целом помещение не является функционально самостоятельным, являются необоснованными, поскольку данные доводы сводятся не к оспариванию обстоятельств, установленных судами, а выражают несогласие с заключением эксперта. Между тем в силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Ссылка Администрации на наличие у спорного помещения признаков самовольной постройки была подробно исследована апелляционным судом и получила надлежащую правовую оценку в обжалуемом постановлении.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.05.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 01.08.2017 по делу № А26-7679/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации Петрозаводского городского округа – без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева