АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-13430/2018

г. Ставрополь

04 февраля 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена21 января 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме04 февраля 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Пятигорска, ОГРН 

<

***>, г. Пятигорск,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРН 

<

***>, ст. Суворовская Предгорного района,

о взыскании 1 570 580,37 руб. арендной платы и 50 429,25 руб. пени,

при участии представителя истца Штейна А.М. по доверенности от 09.01.2019 и представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 13.02.2018,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Пятигорска (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель)  о взыскании 1 570 580,37 руб. арендной платы за период с 01.01.2017 по 30.09.2017 и 50 429,25 руб. пени за период с 26.03.2017 по 30.09.2017 по договору аренды от 16.08.2007 № 136/07-ю.

Ответчик в отзыве на иск с требованиями не согласился, указал, что у него отсутствовала возможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением; со стороны администрации возникли препятствия в выдаче разрешения на строительство АЗС на спорном земельном участке, вызванные наличием решения Пятигорского городского суда от 06.08.2015  по делу № 2-1205/2015, которым признано недействующим решение Думы городя Пятигорска от 12.11.2014  № 33-47 РД «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Пятигорска» в части включения территорий, обозначенных на карте градостроительного зонирования красным цветом и индексом «ОД», в том числе, земельных участков на восточном склоне горы Машук вдоль трассы М-29 «Кавказ», в районе  км 368-400 автодороги «Кавказ», в кадастровом квартале 26:33:200101. Сослался на пункт 5 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)», согласно которому арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Указал, что решением Ставропольского краевого суда от 03.04.2017 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной (12 119 688 руб.), тогда как истцом расчет арендной платы произведен из кадастровой стоимости равной 13 842 189,90 руб.

Исследовав и оценив доказательства по делу, а также учитывая обстоятельства, преюдициально установленные решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.01.2018 по делу № А63-9216/2017, суд пришел к следующему.

В 1998 году ООО «Рокада и К» возведена автозаправочная станция в городе Пятигорске площадью 75,3 кв.м, литер А (АЗС), местоположение: автодорога Ростов-Баку 497-498 км, что подтверждается постановлением главы города Пятигорска от 27.02.1998 № 291 об утверждении акта приемки законченной строительством стационарной автозаправочной станции.

На основании постановления главы города Пятигорска от 02.03.1999 № 379 право собственности на АЗС зарегистрировано за ООО «Рокада и К»  03.12.1999, о чем внесена регистрационная запись 26-01/33-0/1999-892.

Согласно протоколу внеочередного собрания от 18.11.2005 ООО «Рокада и К» реорганизовано путем преобразования в ЗАО «Рокада и К». По передаточному акту от 18.11.2005 (приложение № 1) АЗС передана ЗАО «Рокада и К».

11 декабря 2006 года зарегистрирован переход права собственности на АЗС  к ЗАО «Рокада и К», о чем внесена запись о регистрации № 26-26-33/012/2006-807 (свидетельство о государственной регистрации права серии 26АБ № 249945 от 11.12.2006).

На основании протокола общего собрания ЗАО «Рокада и К» от 12.02.2007 вышеуказанная АЗС внесена в качестве вклада в уставной капитал ООО «Рокада ОПТ». Переход права собственности на АЗС к последнему зарегистрирован 27.02.2007 за номером 2626-33/007/2007-455 (свидетельство о государственной регистрации права серии 26АБ № 304659 от 27.02.2007).

 Протоколом внеочередного собрания от 19.02.2007 учреждено ООО «Рокада Маркет» с единственным участником ООО «Рокада ОПТ», в уставной капитал которого внесено имущество по списку, в том числе, АЗС на автодороге Ростов-Баку 497-498 км.

Согласно акту приема-передачи имущества от 01.03.2007 ООО «Рокада ОПТ» передало АЗС в счет уставного капитала ООО «Рокада Маркет». Переход права собственности зарегистрирован 13.03.2007,  о чем внесена регистрационная запись № 26-26-33/007/2007-553 (свидетельство о государственной регистрации права серии 26АБ № 321511 от 13.03.2007).

Постановлением от 07.08.2007 № 3756 утверждены площадь и границы земельного участка площадью 5838 кв.м под вышеуказанной автозаправочной станцией (лит. А) и земельный участок передан в аренду ООО «Рокада Маркет».

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:33:200101:27.

На основании данного постановления между ООО «Рокада Маркет» и муниципальным учреждением «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (далее - управление) заключен договор аренды № 136/07-Ю от 16.08.2007 земельного участка с кадастровым номером 26:33:200101:27 площадью 5838 кв.м, местонахождение: г. Пятигорск, район 497-498 автодороги «Кавказ», цель использования участка: под автозаправочной станцией (лит. «А», свидетельство о государственной регистрации права 26 АБ № 321511 от 13.03.2007) сроком по 07.08.2032.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.08.2007 за номером № 26-26-12/076207-417.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится  арендатором  ежеквартально  равными частями, но не позднее 25 числа последнего месяца квартала, путем перечисления на расчетный счет.

В соответствии с пунктом 5.2 договора  за нарушение сроков внесения  арендной платы  по договору  арендатор  выплачивает пени  из расчета 0,1 % от размера не внесенной  арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пеня перечисляется в порядке, предусмотренном пунктами 3.3 и 3.4 договора. 

23 мая 2008 года ООО «Рокада Маркет» на основании решения единственного участника – ОАО «НК Роснефть - Ставрополье» от 31.03.2008 № 8 преобразовано в ЗАО «Рокада Маркет».

Переход права собственности на АЗС к ЗАО «Рокада Маркет» зарегистрирован 08.08.2008 за № 26-26-12/030/2008-050 (свидетельство о государственной регистрации права серии 26АЕ № 463661 от 08.08.2008).

Дополнительным соглашением от 20.04.2009 к договору аренды от 16.08.2007 № 136/07ю в преамбулу договора внесены изменения в части наименования арендатора земельного участка, в качестве которого указано ЗАО «Рокада Маркет». Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 15.05.2009 за номером 26-26-12/053/2009-077.

В 2014 году АЗС, площадью 75,3 кв.м, расположенная по адресу: г. Пятигорск, автодорога Кавказ 497-498 км снесена, о чем ГУП СК «Бюро кадастровых инженеров Ставропольского края» составлен акт обследования от 12.09.2014.

Согласно кадастровой выписке от 20.10.2014 № 26/501/14-584117 АЗС снята с кадастрового учета 20.10.2014.

01 октября 2015 года ЗАО «Рокада Маркет» и ФИО2 с согласия управления, выраженного в письме от 01.10.2015 № 8783, заключили соглашение о передаче ответчику прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 136/07-Ю от 16.08.2007 года (далее - соглашение).

Согласно пункту 2.1 соглашения объем передаваемых новому арендатору прав и обязанностей соответствует объему прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 136/07-Ю от 16.08.2007. Новый арендатор приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды и становится ответственным перед арендодателем с момента государственной регистрации настоящего соглашения.

Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 03.11.2015 за номером 26-26/078-26/078/203/2015-2787/1.

Претензией от 28.05.2018 № 1959 управление предложило предпринимателю оплатить спорную задолженность и пени в течение 10 календарных дней с момента получения претензии. Претензия направлена ответчику 29.05.2018, что подтверждается почтовой квитанцией.

Неоплата долга послужила основанием для обращения в арбитражный суд.

Судом рассмотрен довод ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в связи с наличием противоправных действий арендодателя, в следствие которых он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом.

Решением Пятигорского городского суда от 06.08.2015  по делу № 2-1205/2015, оставленным без изменения апелляционным определением от 22.12.2015 (дело № 33а-1103/2015), признано недействующим со дня принятия решение Думы городя Пятигорска от 12.11.2014  № 33-47 РД «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Пятигорска» в части утверждения нормативного правового акта без внесения сведений о наличии на территории муниципального образования города-курорта Пятигорска особо охраняемых природных территорий, в числе которых памятник природы краевого значения «Гора Машук»; в части включения территорий, обозначенных на карте градостроительного зонирования красным цветом и индексом «ОД», в том числе, земельных участков на восточном склоне горы Машук вдоль трассы М-29 «Кавказ», в районе  км 368-400 автодороги «Кавказ», в кадастровом квартале 26:33:200101.

При этом, определением Пятигорского городского суда от 09.02.2015 по указанному делу были приняты обеспечительные меры в виде запрета администрации на выдачу разрешений на предоставление в аренду (собственность) земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством, а также выдачу разрешений на строительство, реконструкцию и размещение нестационарных торговых объектов (объектов по предоставлению услуг) в пределах территории памятников природы: «Гора Машук», «Гора Бештау», «Гора Дубровка», а также территории на восточном склоне горы Машук вдоль трассы М-29 «Кавказ», территория вдоль дороги от развязки на поселок Иноземцево до «Лермонтовского разъезда», территория вдоль железной дороги по ул. Московская, часть территории по проспекту Калинина от ул. Георгиевская на выезд в сторону г. Нальчика, территорий к востоку от ул. Калинина и к юго-востоку от ул. 295 Стрелковой дивизии, к западу от Поляны песен, территорий на южном склоне горы Бештау вдоль Бештаугорского шоссе (земельные участка с кадастровыми номерами 26:33:050201:51, 26:33:050201:9, 26:33:050201:25, а также земельные участки, расположенные в кадастровом квартале 26:33:050201, общей площадью 721 473 кв.м.

Ссылки на то, что данные обеспечительные меры препятствовали выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке, отклоняются судом, поскольку определением Пятигорского городского суда от 20.04.2015 обеспечительные меры отменены.

Более того, согласно ответа управления архитектуры, строительства и жилищно – коммунального хозяйства администрации города Пятигорска от 19.11.2018 № 6485 земельный участок с кадастровым номером 26:33:200101:0027 расположен во второй зоне санитарной (горно-санитарной) охраны курорта, не попадает в границы памятника природы гора Машук (граница памятника природы гора Машук проходит на данном участке по западной стороне федеральной дороги «Кавказ»).

Данные сведения подтверждаются сведениями публичной кадастровой карты.

Земельный участок с кадастровым номером 26:33:200101:27 расположен в городе Пятигорске, район 497-498 автодороги «Кавказ», с восточной стороны этой автодороги.

Анализ картографических материалов, имеющихся в деле, и судебных актов позволяет сделать вывод о том, что спорный земельный участок не относится ни к землям, в отношении которых были приняты обеспечительные меры, ни к земельным участкам, которые указаны в решении Пятигорского городского суда от 06.08.2015.

Спорный земельный участок предоставлялся не для строительства, а в порядке статьи 36 ЗК РФ для эксплуатации автозаправочной станции, поэтому доводы ответчика о невозможности использования земельного участка с его целевым назначением, которым, по мнению ответчика, является строительство АЗС, не могут рассматриваться как обстоятельства, указанные в  пункте 5 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)».

Истцом заявлено ко взысканию 1 570 580,37 руб. арендной платы за период с 01.01.2017 по 30.09.2017.

В связи с утверждением решением Думы города Пятигорска от 27.05.2015 № 22-54 ГД нового Положения о муниципальном учреждении «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», функции арендодателя (по заключению договоров аренды) исключены из полномочий управления, на которое возложена только подготовка проектов договоров аренды.

Управление является отраслевым (функциональным) органом администрации города Пятигорска, поэтому исключение функций по заключению договоров аренды земельных участков, из полномочий управления означает, что данные полномочия перешли непосредственно к самой администрации.

Таким образом, полномочия арендодателя по рассматриваемому договору аренды перешли к администрации.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Спорный земельный участок расположен на территории курорта федерального значения и с учетом положений Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»» относится к муниципальной собственности.

Право муниципальной собственности зарегистрировано 16.07.2015 за номером 26-26/028-26/028/202/2015-3635/3.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Арендная плата за спорный период рассчитана в соответствии с решением Думы города Пятигорска от 30.10.2008 № 115-35 ГД «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска» исходя из кадастровой стоимости земельного участка равной 13 842 189,90 руб. 

Решением Ставропольского краевого суда от 03.04.2017,оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 31.08.2017, удовлетворен иск предпринимателя об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:200101:27 в размере его рыночной стоимости. Названным решением суда кадастровая стоимость спорного участка установлена в размере 12 119 688 руб. с указанием даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 18.08.2016.

Согласно абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ (далее – Закон № 225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, при расчете арендной платы за спорный период подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 12 119 688 руб.

С учетом вышеизложенного годовой размер арендной платы по договору составляет 1 838 556,67 руб., а за период с 01.01.2017 по 30.09.2017 взысканию подлежит 1 375 139,65 руб. арендной платы.

На основании пункта 5.2 договора истцом заявлено ко взысканию 50 429,25 руб. пени за период с 26.03.2017 по 30.09.2017.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 договора  за нарушение сроков внесения  арендной платы  по договору  арендатор  выплачивает пени  из расчета 0,1 % от размера не внесенной  арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Пеня рассчитана истцом по ставке 0,03333 % в день, что ниже договорной. В связи с этим при пересчете размера пени от определенной судом суммы основного долга установлено, что предъявленная сумма неустойки не превышает действительный ее размер,  поэтому пеня подлежит взысканию в заявленной размере.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в бюджет пропорционально размере удовлетворенных требований.

Учитывая изложенное и руководствуясь указанными правовыми нормами, а также статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу администрации города Пятигорска 1 425 568 рублей 90 коп., из которых 1 375 139,65 руб. основного долга и 50 429,25 руб. неустойки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 25 688,23 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский