ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-3292/2022

г. Вологда

09 декабря 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2022 года.

В полном объеме постановление изготовлено 09 декабря 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Зайцевой А.Я. и ФИО1, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО3 представителя ФИО4 по доверенности от 08.04.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Псковской области от 29 сентября 2022 года по делу № А52-3292/2022,

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 313602724500022, ИНН 

<

***>; адрес: 180002, Псковская обл.; далее – Предприниматель) обратился Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 173004, Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д. 6; далее – Управление), в котором просил:

1) признать расторгнутым охранно-арендный договор от 01 июня 2005 года № 346, заключенный Управлением и Предпринимателем; 

2) возложить на Управление обязанность принять недвижимое имущество: Петровскую башню с участком крепостной стены Окольного города, РНФИ П12600002609, расположенную по адресу: 

<

...> (от Октябрьского проспекта до улицы Карла Маркса), общей площадью 1 279 кв. м, в течение 5 дней с даты вступления решения Арбитражного суда Псковской области в законную силу по акту приема-передачи в следующей редакции:

«1. Арендатор возвращает, а арендодатель принимает недвижимое имущество: объект культурного наследия, Петровская башня с участком крепостной стены Окольного города, РНФИ П12600002609, расположенный по адресу: 

<

...> (от Октябрьского проспекта до улицы Карла Маркса), общей площадью 1 279 кв. м (далее – объект).

В указанной части проведены работы по приспособлению объекта под современное использование, а именно:

фундаменты стен ленточные – бутовые, отреставрированы;

стены каменные – отреставрированы;

крыша и кровля – воссозданы по проекту;

лестницы – воссозданы, приспособленные двухмаршевые лестницы со встроенными торговыми площадями;

тамбур с тремя алюминиевыми дверями, со стеклопакетами;

туалет (2 помещения);

балконы;

подсобные помещения;

помещение для показа подошвы стены;

ограждающие конструкции – панорамное остекление всех помещений;

инженерные коммуникации (система внутреннего отопления, горячее и холодное водоснабжение, внутренняя канализация, сети внутреннего электроснабжения, освещение, вентиляция, система охранно-пожарная сигнализация, внутренний газопровод, электроотопление, газовая котельная);

наружные инженерные коммуникации (водопровод, наружная канализация, силовой кабель, наружный газопровод);

пожарная металлическая лестница.

2. Настоящий акт составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу по одному для каждой из сторон»; 

3) взыскать с Управления судебную неустойку в размере 1 500 руб. за каждый день просрочки неисполнения судебного акта по дату его фактического исполнения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по охране объектов культурного наследия Псковской области.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 29 сентября 2022 года в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылается неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. Предприниматель указывает на то, что ответчик признал иск в части расторжения охранно-арендного договора от 01 июня 2005 № 346, в отзыве на иск и дополнительной позиции по делу Управление просит расторгнуть спорный договор с даты принятия решения. Суд не учел уточненные исковые требования от 21.09.2022, в которых Предприниматель изменил основание иска, указав на существенное нарушение спорного договора со стороны ответчика. По условиям охранно-арендного договора от 01 июня 2005 года № 346 (в первоначальной редакции) истцу передан в аренду памятник архитектуры, площадью 1 279 кв. м. В соответствии с дополнительным соглашением от 28 апреля 2012 года № 3 к указанному договору общая площадь сдаваемого в аренду памятника составляет 2 235,6 кв. м, передача памятника оформляется актом приема-передачи, который до настоящего времени сторонами не подписан. Памятник находится в аварийном состоянии. Несвоевременная передача памятника арендатору ведет к интенсивному разрушению памятника, к многократному увеличению затрат на его восстановление со стороны арендатора, на что последний не согласен. В адрес арендатора неоднократно поступали письма об аварийности части стены, не переданной ответчиком истцу. Данные обстоятельства являются существенным нарушением условий договора. Суд пришел к неверному выводу о том, что вопрос о расторжении договора, в том числе в связи с существенным нарушением договора, истцом не ставился. 

Управление, третье лицо о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, отзывы на апелляционную жалобу не представили. 

В связи с этим жалоба рассмотрена без участия представителей Управления и третьего лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 01 июня 2005 года Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Псковской области (арендодатель; правопредшественник Управления; далее – ТУ Росимущества по Псковской области), государственное учреждение культуры «Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области» (балансодержатель; далее – ГУК «Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области») и Предприниматель (арендатор) заключили охранно-арендный договор № 346, согласно которому арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование сооружение – памятник архитектуры, находящийся на государственной охране согласно постановлению Совета министров РСФСР от 30.08.1960 № 1327, а именно: «Петровская башня с участком крепостной стены Окольного города» (далее – памятник, имущество, объект), расположенное по адресу: 

<

...> (от Октябрьского проспекта до улицы Карла Маркса). Общая площадь сдаваемого в аренду памятника – 1 279 кв. м, в том числе для торгового ряда – 800 кв. м.

Памятник сдается в аренду для использования в качестве кафе, выставочного зала, сувенирной лавки и торгового ряда на срок с 20.03.2005 по 31.12.2050 (пункты 1.2,1.5 договора). 

На момент подписания договора памятник значился в реестре федерального имущества за номером 06000291000091.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 20.03.2005. Согласно акту технического состояния памятника архитектуры (приложение 1 к договору) объект аренды передан в неудовлетворительном состоянии, требовался ремонт стен, воссоздание по проекту полов, лестниц, крыши и кровли; отсутствовали электроосвещение, водопровод, канализация, теплоснабжение.

Дополнительным соглашением от 27 декабря 2005 года № 1 стороны дополнили договор пунктом 2.3.19, согласно которому в течение тридцати суток с момента регистрации договора арендатор обязуется заключить охранное обязательство по использованию памятника с федеральным органом охраны объектов культурного наследия или его территориальным органом; а также пунктом 6.6, согласно которому произведенные арендатором отделимые улучшения памятника являются его собственностью.

На основании распоряжения ТУ Росимущества по Псковской области от 04.07.2007 № 189-р «Об изъятии федерального имущества из оперативного управления ГУК «Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области» в казну Российской Федерации» дополнительным соглашением от 28 апреля 2008 года № 2 в преамбулу договора внесены изменения, согласно которым сторонами договора являются: арендодатель – ТУ Росимущества по Псковской области и   арендатор – Предприниматель. Указанным соглашением стороны согласовали новую редакцию пункта 2 договора о правах и обязанностях сторон, а также пункта 3.3 договора, согласно которой размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора на основании отчета независимого оценщика, выполненного в соответствии с Федеральным законом от 28.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения действующего порядка расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год. 

В соответствии с приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.03.2009 № 63 «О реорганизации территориальных управлений Федерального агентства по управлению государственным имуществом» дополнительным соглашением от 02 февраля 2012 года № 3 вновь внесены изменения в преамбулу договора, согласно которым сторонами договора являются: арендодатель – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области и арендатор – Предприниматель. Данным соглашением изменен пункт 1.1 договора, указано, что во временное владение и пользование предается объект культурного наследия федерального значения «Участок крепостной стены Окольного города с Петровской башней», расположенный по адресу: 

<

...> (от Октябрьского проспекта до улицы Карла Маркса). Общая площадь сдаваемого в аренду памятника 2 235,6 кв. м, реестровый номер федерального имущества П12600002609. Акт приема-передачи недвижимого имущества, площадью 2 235,6 кв. м, сторонами не подписан.

За Российской Федерацией 11.04.2012 зарегистрировано право собственности на объект «Петровская башня с участком крепостной стены Окольного города» площадью 2 235,6 кв. м, номер 60-60-01/022/2012-380 (свидетельство о государственной регистрации от 11.04.2012 серии 60-АЖ № 839167).

Государственная регистрация договора и дополнительных соглашений к нему произведена 25.05.2012, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Разделом пятым спорного договора предусмотрены случаи изменения и расторжения договора. 

Согласно пункту 5.1 договора изменение условий настоящего договора и его расторжение допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных договором. Предложения об изменении или о расторжении договора рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Пунктами 5.4, 5.4.1 договора установлена возможность его расторжения арендатором, если памятник в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодным для использования.  

Предприниматель 29 декабря 2021 года направил ответчику уведомление (предложение) о расторжении охранно-арендного договора от 01 июня 2005 года № 346.

В ответ на данное предложение Управление письмом от 11.02.2022 не возражало против расторжения договора по соглашению сторон и направило Предпринимателю проект соглашения о расторжении договора аренды, акт сверки взаимных расчетов за период с 27.01.2014 по 11.02.2022.

Предприниматель 21.02.2022 направил Управлению мотивированный отказ от подписания акта сверки взаимных расчетов по договору, поскольку, по мнению арендатора, указанный акт является некорректным, соглашение о расторжении договора истцом не подписано.

Предприниматель 06.04.2022 в адрес ответчика направил проект своего соглашения о расторжении охранно-арендного договора.

Письмом от 25.04.2022 Управление просило Предпринимателя прибыть на объект 27.04.2022 в 10 час 00 мин для осуществления мероприятий по приему-передаче объекта.

Поскольку Управление соглашение о расторжении охранно-арендного договора, представленное Предпринимателем, не подписало, истец 28.04.2022 направил в адрес ответчика обращение с приложением соглашения в новой редакции (с приведением в соответствие наименования сторон), акта приема-передачи.

Управление соглашение о расторжении договора не подписало. 

Предприниматель заявлением от 11.05.2022 просил еще раз рассмотреть вопрос о расторжении охранно-арендного договора путем подписания соглашения и акта приема-передачи.

Управление 17.06.2022 рассмотрело обращение Предпринимателя и повторно направило акт приема-передачи и соглашение о расторжении договора аренды в своей редакции, отличной от редакции Предпринимателя.

Предприниматель не возвратил документы Управлению, направил их в новой редакции с измененным текстом акта приема-передачи, не согласованным с Управлением. 

Ссылаясь на то, что охранно-арендный договор от 01 июня 2005 года № 346 прекращен, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив обстоятельства дела и представленные доказательства, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора расторгнутым и отказал в удовлетворении иска.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

С учетом указанного правила пунктом 5.1 договора предусмотрено право на его расторжение по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды. 

Как правильно указал суд первой инстанции, по условиям договора право на одностороннее расторжение договора предусмотрено только для арендодателя, у арендатора отсутствует право на односторонний отказ или одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке.

В соответствии с пунктами 5.4, 5.4.1 договора арендатор вправе расторгнуть договор, если памятник в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодным для использования. 

Суд первой инстанции, проанализировав положения раздела пятого договора аренды, правомерно сделал вывод о том, что право на односторонний отказ от договора или расторжение договора в одностороннем порядке арендатору не предоставлено, а согласно пункту 5.4.1 договора арендатор имеет право на расторжение договора в судебном порядке.  

Из переписки сторон следует, что инициатива расторжения договора исходила от Предпринимателя, против расторжения договора Управление не возражало, однако соглашение сторонами не достигнуто, поскольку возник спор относительно условий такого расторжения (по редакции акта приема-передачи имущества и акта сверки расчетов по арендной плате).

Поскольку договор аренды заключен сторонами в письменном виде, соглашение о его расторжении также должно быть совершено в письменном виде. Ни один проект соглашения о расторжении договора, представленный сторонами в материалы дела, не подписан арендодателем.

Суд первой инстанции, оценив представленные проекты соглашений и переписку сторон, правомерно пришел к выводу о том, что стороны не достигли соглашения о расторжении договора. Оснований для признания спорного договора расторгнутым и возложения обязанности принять имущество у суда не имелось.  

В обоснование жалобы истец сослался на то, что суд не учел уточненные исковые требования от 21.09.2022, в которых Предприниматель изменил основание иска, указав на существенное нарушение спорного договора со стороны ответчика.

Указанный довод не может быть принят судом во внимание в связи со следующим.

Пунктом 2 статья 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В мотивировочной части уточнения исковых требований от 21.09.2022 Предприниматель действительно сослался на существенное нарушение спорного договора со стороны ответчика, поскольку арендодатель передал истцу объект площадью 1 279 кв. м, вместо объекта площадью 2 235,6 кв. м.

Однако в просительной части указанного уточнения исковых требований от 21.09.2022 Предприниматель просил признать расторгнутым охранно-арендный договор от 01 июня 2005 года № 346, заключенный Управлением и Предпринимателем; возложить на Управление обязанность принять недвижимое имущество; взыскать с Управления судебную неустойку в размере 1 500 руб. за каждый день просрочки неисполнения судебного акта по дату его фактического исполнения.

Требование о расторжении охранно-арендного договора от 01 июня 2005 года № 346 Предприниматель не заявил. 

В силу части 1 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не вправе выходить за пределы требований истца, в связи с чем основания для расторжения договора у суда отсутствовали.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергают их и сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств по делу, что в соответствии со статьей 270 АПК РФ не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями  268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 29 сентября 2022 года по делу № А52-3292/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

 

Судьи

А.Я. Зайцева

ФИО1