СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                             Дело № А45-31241/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2018 года.

  Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4 с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» (№ 07ап-5774/2018(2)), на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.09.2018 по делу № А45-31241/2017 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, Мэрии города Новосибирска о признании незаконным отказа от 01.09.2017 №НК-6890/05, 

  В судебном заседании приняли участие: 

от заявителя: ФИО5, представитель по доверенности от 01.01.2016, паспорт;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области: без участия (извещен);

от Мэрии города Новосибирска: ФИО6, представитель по доверенности от 28.11.2017, удостоверение; ФИО7, представитель по доверенности от 28.12.2017, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» (далее – заявитель, общество, ООО «Лидер») обратилось в арбитражный суд Новосибирской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее – управление, агентство), Мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) с заявлением о признании незаконным отказа от 01.09.2017 №НК-6890/05, об обязании продлить срок действия договора земельного участка на 3 года или заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 на 3 года на тех же условиях в преимущественном порядке.

Решением суда от 12.09.2018 (резолютивная часть объявлена 11.09.2018) заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. Апелляционная жалоба мотивирована неполным выяснением обстоятельств дела, несоответствием выводов, изложенных в решении фактическим обстоятельствам дела. Апеллянта считает, что суд не оценил его доводы, оспариваемый отказ является незаконным.

 Мэрия в отзыве, представленном в суд в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представитель в судебном заседании, доводы жалобы отклонила, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

 В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, настаивал на ее удовлетворении.

 В соответствии со статьей 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

 Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, письменные пояснения, отзыв, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

 Судом установлено, что 31.10.2014 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области и ООО «ЛИДЕР» заключен договор аренды № 54рз в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676, местоположение 

<

...> общей площадью 2441 кв. м. Указанный земельный участок был предоставлен для строительства здания административного назначения. 

Срок договора аренды определен с 01.11.2014 по 01.11.2017. 

Заявитель, 31.07.2017 обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 или о заключении договора аренды на тот же срок в преимущественном порядке. 

Заинтересованное лицо, письмом от 01.09.2017 № НК-6890/05 отказало в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 (заключении на новый срок) по мотиву отсутствия оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. 

Заявитель, расценив указанный отказ, как незаконный, нарушающий его права, обратился в суд с настоящим заявлением.

Суд, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу о необоснованности заявленных требований. Суд апелляционной инстанции с данными выводами соглашается на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Из приведенных норм следует, что ненормативный правовой акт, решение или действия (бездействие) признаются недействительными при наличии одновременно двух условий: если не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. На основании абзаца 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31 октября 2014 г. между Территориальным управлением и ООО «Лидер» заключен договор аренды № 54рз в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676, местоположение 

<

...> общей площадью 2441 кв. м. Указанный земельный участок был предоставлен для строительства здания административного назначения.

Срок договора аренды определен истечением периода времени: с 01 ноября 2014 г. по 01 ноября 2017 г.

Согласно содержанию договора по истечении срока действия настоящего договора арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия настоящего договора (пункт 4.3.2). Истечение срока действия настоящего договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия настоящего договора не будет достигнуто соглашение о его продлении (пункт 6.2). Арендатор как в случае окончания срока действия настоящего договора, так и при досрочном его расторжении должен произвести передачу арендодателю арендуемого Участка в 10-дневный срок с момента прекращения либо расторжения настоящего договора в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования (пункт 6.3).

27 июля 2017 г. Территориальным управлением направлено в адрес ООО «Лидер» уведомление, согласно которому действие договора аренды земельного участка № 54рз от 31 октября 2014 г. будет прекращено с 02 ноября 2017 г.

01 сентября 2017 г. Территориальное управление, рассмотрев обращение ООО «Лидер» о сохранении договорных отношений, со ссылками на нормы пп. 4 п. 4 ст. 39.6, пп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ отказало Обществу в продлении (заключении договора на новый срок) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676.

Соответственно, договор аренды № 54рз, заключенный между ООО «Лидер» и Территориальным управлением в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676, 02 ноября 2017 г. прекращен истечением его срока действия одновременно с арендными правоотношениями (обязательством) на основании ст. 407, п. 3 ст. 425 и ст. 610 ГК РФ.

Поскольку, между сторонами не достигнуто соглашения о продлении договора аренды, вывод суда первой инстанции о том, что положения статьи о преимущественном праве ООО «ЛИДЕР» на продление договора аренды не могут быть применены в данном конкретном случае, являются верными.

Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, то есть гражданское и земельное законодательство соотносится между собой как общее и частное, если ЗК РФ предусмотрены какие-либо особые положения в правовом режиме земельных участков, применению подлежат именно специальные нормы.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, предусмотренный пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ, следовательно, срок договора аренды является существенным условием. Действующим законодательством запрещено продление арендных отношений в отношении таких объектов на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Оценка действительности спорной сделки предполагает проверку ее на предмет соответствия нормам земельного законодательства, регламентирующим порядок предоставления земельных участков под строительство, действующим в момент ее заключения.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Федеральным законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Федерального закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

В статье 34 Федерального закона № 171-ФЗ содержатся переходные положения для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015. В частности, пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Однако случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по ранее действовавшим правилам (пункт 3 статьи 22 ЗК РФ в редакции до 01.03.2015), в переходных положениях отсутствует.

В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

При этом в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ указаны условия, только совокупность которых позволяет реализовать названное право: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

То обстоятельство, что в оспариваемом отказе заинтересованным лицом указаны нормы статьи 39.6 ЗК РФ, вступившие в законную силу после заключения договора аренды в 2014 году, не имеет правового значения для рассматриваемого дела, при наличии в договоре аренды специального условия о прекращении договора аренды, в случае не достижения сторонами соглашения о его продлении, а как уже указывалось выше, такого соглашения стороны не достигли. 

Заключенный между Территориальным управлением и ООО «Лидер» договор аренды земельного участка № 54рз прекратил свое действие на основании согласованных сторонами условий (п. 6.2) и императивных положений земельного законодательства.

Кроме того, представленные в материалы дела уведомления Территориального управления № ИГ-5932/05 от 27 июля 2017 г. и от 01 сентября 2017 г. указывают на отсутствие намерения сохранить арендные отношения с ООО «Лидер».

Управление, осуществляя правомочия собственника в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676, передало его в порядке ч. 1 ст. 39.30 ЗК РФ в собственность муниципального образования, о чем сделана запись в ЕГРН от 01 февраля 2018 г. Земельный участок относится к территории общего пользования, скверы, что исключает строительство объекта, для которого ООО «Лидер испрашивает земельный участок. 

Ссылки заявителя на письмо Федерального агентства по управлению государственным имуществом в адрес Территориального управления № ЕП-10/3259 от 18 августа 2017 г., в обоснование своих требований заявитель, подлежат отклонению, поскольку оно содержит в себе сведения рекомендательного характера и не является сделкой, устанавливающей арендные правоотношения (статьи 432, 434, 609 ГК РФ). Кроме того, Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области согласно Положению, утвержденному Приказом Росимущества от 05 марта 2009 г. № 63, обладает автономностью и самостоятельно предоставляет в установленном порядке земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, в аренду (пункт 4.1.14).

Доводы ООО «Лидер» со ссылкой на п. 1 ст. 10 ГК РФ, также подлежат отклонению, поскольку в соответствии с пунктом 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018, обстоятельства проведения застройщиком подготовительных работ, а также действия, направленные на освоение земельного участка, невозможность уложиться в срок, установленный договором, в том числе по независящим от него причинам, не могут оцениваться как добросовестные или недобросовестные с целью применения пункта 1 статьи 10 ГК РФ к спорным правоотношениям, поскольку это не основано на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подпунктом 4 пункта 4, подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

По смыслу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. В соответствии с частью 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Согласно части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признаётся арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ). Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 АПК РФ).

 Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанции дана правильная оценка имеющимся в материалах дела доказательствам.

 Кроме того, как указала в отзыве мэрия г.Новосибирска, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20 июня 2018 г. по делу № А45-6573/2018, вступившим в законную силу на основании постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2018 г., отказано в удовлетворении заявления ООО «Лидер» о признании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, выразившихся в аннулировании записей, внесенных в ЕГРН по объекту незавершенного строительства, незаконными, об обязании устранить допущенные нарушения прав. 

 Так, судом дана оценка условиям договора аренды № 54рз и установлено, что на момент проведения (16 января 2018 г.) правовой экспертизы представленных ООО «Лидер» документов для постановки на кадастровый учет объекта незавершенного строительства и государственной регистрации прав на него у Общества отсутствовало правомочие пользования земельным участком в период выполнения подрядных работ по возведению указанного объекта.

           Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 12 июля 2018 г. по делу № А45-3607/2018, вступившим в законную силу на основании постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2018 г., также отказано в удовлетворении заявления ООО «Лидер» к ТУ Росимущества о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка на три года без торгов для завершения строительства объекта, выраженного в письме № НК-547/05 от 29 января 2018 г. По делу № А45-3607/2018 суд первой инстанции установил, что пунктом 6.2 заключенного договора № 54рз стороны исключили применение п. 2 ст. 621 ГК РФ, данная норма носит диспозитивный характер, также письмами от 27 июля 2017 г. № П-5932/05 и от 01 сентября 2017 г. Территориальное управление явно выразило волю, направленную на прекращение арендных отношений по истечении срока действия договора аренды. Ссылка заявителя на письмо Росимущества от 18 августа 2017 г. № ЕП-10/32591 судом отклонена, поскольку указанное письмо выражает оценочное мнение данного ведомства относительно толкования правовых норм. Данное толкование не может изменить положений закона, условий заключенного договора и правовой природы нормы ст. 621 ГК РФ. Кроме того, стороной спорного договора является Территориальное управление, а не Росимущество, в связи, с чем последнее, не являясь стороной договора, не могло выразить волю на возобновление договора на неопределенный срок. Суд апелляционной инстанции согласился с данным выводом, указав, что отсутствие в материалах дела доказательств направления в адрес Общества письма от 27 июля 2017 г. правового значения не имеет, поскольку не свидетельствует о согласии заинтересованного лица на продление спорного договора аренды.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09 июля 2018 г. по делу № А45-9351/2018, вступившим в законную силу на основании постановления от 03 октября 2018 г., отказано в удовлетворении заявления ООО «Лидер» к мэрии города Новосибирска о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на три года для завершения строительства объекта, выраженного в письме от 12.03.2018 № 31/19/02418. 

Решение суда первой инстанции обосновано, в том числе, тем, что договор аренды земельного участка № 54рз прекратил свое действие 01 ноября 2017 г., ссылка ООО «Лидер» на п. 2 ст. 621 ГК РФ не может быть принята во внимание как противоречащая фактическим обстоятельствам. Письмо заместителя руководителя Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 18 августа 2017 г. № ЕП-10/3259, на которое указывает заявитель, отклонена, поскольку стороной по договору аренды земельного участка от 31 октября 2014 г. в качестве арендодателя выступает территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, пришел к обоснованному выводу о законности принятого заинтересованным лицом отказа, выраженного в письме от 01.09.2017 № НК-6890/05 и недоказанности заявителем нарушений его прав в сфере предпринимательской и экономической деятельности.

Доводы апеллянта, изложенные в апелляционной жалобе, фактически повторяют позицию общества, приведенную в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, которым в порядке статьи 71 АПК РФ, дана правильная, всесторонняя и объективная оценка, несогласие с которой не является основанием для изменения или отмены обжалуемого судебного акта. 

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.09.2018 по делу № А45-31241/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

 ФИО2

 ФИО3