АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-19725/2019

г. Нижний Новгород                                                                                 15 мая 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 22.04.2024

Полный текст решения изготовлен 15.05.2024

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи (шифр 17-421) ФИО1 (протокол судебного заседания ведет помощник судьи Алёнова Маргарита Сергеевна) рассмотрев дело 

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к ответчику: публичному акционерному обществу «ГАЗ», город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Автозавод «ГАЗ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Н.Новгород,

2) общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Прогресс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Ревда, Свердловской области

о понуждении к заключению дополнительного соглашения от 27.11.2018 г. об установлении арендной платы с 01.01.2019 г. к дополнительному соглашению № 0652/18 от 25.05.2012 к договору аренды земельного участка от 03 декабря 2001 года № 03734/04,

 

без явки представителей сторон 

 

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее – Теруправление) обратилось в суд с иском к публичному акционерному обществу «ГАЗ» (далее – Общество) о понуждении заключить дополнительное соглашение от 27.11.2018 г. об установлении арендной платы с 01.01.2019 г. к дополнительному соглашению № 0652/18 от 25.05.2012 к договору аренды земельного участка от 03 декабря 2001 года № 03734/04.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Оценочная компания «Прогресс», ООО «Автозавод «ГАЗ». 

Явка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не обеспечена, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. На основании ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Иск Теруправления основан на статьях 424 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункте 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктах 2 и 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Правила № 582), и мотивирован необходимостью приведения договора аренды в соответствие с действующим законодательством (в части регулируемой арендной платы).

Как следует из материалов дела, администрация города Нижнего Новгорода (арендодатель) и ОАО «ГАЗ» (в настоящее время ПАО «ГАЗ», арендатор) заключили договор от 03.12.2001 № 03734/04 аренды земельного участка площадью 3 198 390 квадратных метров, расположенного по адресу: 

<

...>, сроком до 27.05.2043 под производство автомобилей.

Дополнительным соглашением от 25.05.2012 № 0652/18 в связи с разделением земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040227:2, на иные земельные участки изменен предмет договора аренды, им стал находящийся в федеральной собственности земельный участок площадью 102208 +/- 112 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0040227:180; права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к Теруправлению; арендная плата установлена в размере 1 329 848,76 (одинмиллион триста двадцать девять тысяч восемьсот сорок восемь рублей 76 копеек) в год (в соответствии с дополнительным соглашением от 29.12.2012).

Теруправление направило Обществу проект дополнительного соглашения от 27.11.2018 об увеличении арендной платы с 01.01.2019 г. к дополнительному соглашению № 0652/18 от 25.05.2012 к договору аренды земельного участка от 03 декабря 2001 года № 03734/04, в соответствии с которым ее размер, определенный на основании отчета об оценке № 18/060/50 от 20.08.2018 г., подготовленного ООО «Оценочная компания «Прогресс», составил 7 302 873 рублей.

Отказ Общества от подписания дополнительного соглашения послужил основанием для обращения Теруправления в арбитражный суд с иском.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статьи 421 (пункт 1), 424 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 39.7 (пункта 1, подпункта 1 пункта 3) Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации определены в Правилах № 582.

В соответствии с пунктом 2 Правил № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Как следует из подпункта «г» пункта 3 Правил № 582, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» пункта 3 и пункте 5 этих правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

На основании статьи 27 (подпункта 5 пункта 5) Земельного кодекса Российской Федерации, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 данной статьи.

Землями обороны и безопасности признаются земли, которые используются и предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях, и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным данным кодексом, федеральными законами (пункт 1 статьи 93 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0040227:180, арендуемом ПАО «ГАЗ», находится нежилое здание кадастровым номером 52:18:0040227:549. Расположение указанного здания на данном земельном участке подтверждается заключением кадастрового инженера ФИО2 Согласно выписке из ЕГРН в здании находятся нежилые помещения кадастровым номером 52:18:0040227:715, кадастровым номером 52:18:0040227:717, принадлежащее на праве собственности ООО «Автозавод ГАЗ», а также помещения объектов гражданской обороны кадастровым номером 52:18:0040227:787, кадастровым номером 52:18:0040227:796. 

Материалами дела подтверждено, что Общество использует земельный участок под размещение объектов недвижимости для производства автомобилей. Факт нахождения на земельном участке объектов гражданской обороны (защитного сооружения) не свидетельствует о принадлежности земельного участка к землям обороны и безопасности. Надлежащих доказательств использования Обществом земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040227:180 в целях, поименованных в пункте 1 статьи 93 Земельного кодекса Российской Федерации, не представлено.

Суд отклоняет позицию Общества о применении льготного порядка определения размера арендной платы за землю.

Из материалов дела следует, что истцом представлен отчет, подготовленный ООО «Оценочная компания «Прогресс», об оценке рыночной стоимости права пользования земельного участка.

Оценив указанный отчет, суд пришел к выводу, что порядок определения размера арендной платы противоречит пункту 6 Правил № 582.

По ходатайству Теруправления суд определением от 09.12.2021 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО  «Инвестконсалтинг» ФИО3

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: 

- определить в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040227:180, рассчитанную, как указано в п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства Российской федерации от 16.07.2009 № 582), за весь срок аренды земельного участка (с 03.12.2001 по 27.05.2043) по состоянию на 20 августа 2018 года.

Согласно представленному в суд экспертному заключению ООО «Инвестконсалтинг» от 06.02.2024 № 011-И/2024 (стр. 58-59 заключения): 

- рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 102 208 кв.м. (кадастровый номер 52:18:0040227:180, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производство автомобилей), расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Автозаводский район, пр. Ленина, д. 88, определенная в соответствии с законодательством Российской Федерации в расчете за год, по состоянию на 20 августа 2018 года составляет 6 804 079 руб. 16 коп.;

- рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 102 208 кв.м. (кадастровый номер 52:18:0040227:180, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производство автомобилей), расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Автозаводский район, пр. Ленина, д. 88, определенная в соответствии с законодательством Российской Федерации в расчете за весь срок аренды земельного участка с 30.12.2005 по 30.12.2054 по состоянию на 20 августа 2018  года составляет 282 369 285 руб. 14 коп.

Общество не согласилось с указанными выводами, указав, что данный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской федерации об оценочной деятельности.

Исходя из положений статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу указанной нормы права, к ходатайству о назначении повторной экспертизы должно быть приведено обоснование того, что выводы экспертов являются необоснованными либо противоречивыми (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав экспертное заключение ООО «Инвестконсалтинг», рассмотрев доводы и возражения Общества относительно выводов эксперта, суд пришел к выводу о том, что заключение является допустимым доказательством по делу, соответствует предъявляемым к нему требованиям, является достаточно полным, ясным, не содержащим каких-либо неясностей и противоречий в сделанных выводах. При назначении и производстве экспертизы нарушений требований действующего законодательства не допущено.

Несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о недостоверности и недопустимости этого заключения в качестве доказательства.

В соответствии с результатом судебной экспертизы ООО «Инвестконсалтинг» от 06.02.2024 № 011-И/2024 рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка по состоянию на 20.08.2018 составляет 6 804 079 руб. 16 коп.

С 24.08.2020 в связи с установлением приказом Министерства экологии и природных ресурсов Нижегородской области № 319-306/20П/од от 17.07.2020 границы зоны санитарной охраны водопроводных станций АО «Нижегородский водоканал» Малиновая гряда и Слудинская, расположенных на реке Оке в Нижегородской области, городском округе город Нижний Новгород, спорный земельный участок находился во втором поясе зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, в связи с чем в силу подпункта 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации данный земельный участок, находящийся в федеральной собственности, ограничен в обороте и размер арендной платы за пользование указанным земельным участком в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 Правил № 582 должен составлять 1,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что кадастровая стоимость земельного участка с  24.08.2020 по 31.12.2020 составляла 90 110 000 руб., таким образом, размер годовой арендной платы за пользование земельным участком в указанный период равен 1 351 650 руб.

С 01.01.2021 в соответствии с пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в связи с утверждением Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21.10.2020 № 326-13-566703/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года» новой кадастровой стоимости земельного участка равной 82 750 663 руб. 04 коп. арендная плата за участок составила 1 241 259 руб. 95 коп. в год.

В связи с внесением Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ изменений в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации с 27.02.2022, расположение земельного участка в границах второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения перестало являться основанием для признания земельного участка ограниченным обороте.

Разрешая настоящий спор, при определении размера арендной платы с 01.01.2019 суд руководствуется заключением судебной экспертизы ООО «Инвестконсалтинг» от 06.02.2024 № 011-И/2024.

В соответствии с пунктом 10 Правил № 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Таким образом законодателем определен минимальный период изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка сроком пять лет.

В силу пункта 10 Правил № 582 необходимым условием для изменения арендной платы, является изменение рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Вместе с тем, доказательств того, что с 01.01.2019 такие изменения произошли, материалы дела не содержат.

Исходя из отчета об оценке ООО «Инвестконсалтинг» от 06.02.2024 № 011-И/2024 размер арендной платы за период с  27.02.2022 устанавливается судом 6 804 079 руб. 16 коп. На основании изложенного суд отклоняет довод Общества о том, что в связи с внесением Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 № 191 изменений в Правила № 582 с 21.02.2023 арендная плата по спорному участку рассчитывается в соответствии с подпунктом «е» пункта 3 Правил № 582 (3% от кадастровой стоимости).

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения об установлении арендной платы с 01.01.2019 г. к дополнительному соглашению № 0652/18 от 25.05.2012 к договору аренды земельного участка от 03.12.2001 года № 03734/04, установив годовую арендную плату за земельный участок с кадастровым номером с 52:18:0040227:180 в следующем размере:

- с 01.01.2019 по 23.08.2020 – 68 04 079 рублей 16 копеек,

- с 24.08.2020 по 30.12.2020 – 1 351 650 рублей,

- с 01.01.2021 по 26.02.2022 – 1 241 259 рублей 95 копеек,

- с 27.02.2022 – 68 04 079 рублей 16 копеек.

Оплата в период с 01.01.2019 производится арендатором самостоятельно в добровольном порядке.

Судебные расходы в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Денежные средства в сумме 20 000 рублей, перечисленные на депозитный счет суда, подлежат перечислению экспертному учреждению.

Денежные средства в сумме 10 000 рублей, перечисленные на депозитный счет суда по платежному поручению № 897946 от 06.12.2021 подлежат перечислению на счет Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области.

Руководствуясь статьями 82, 87, 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

удовлетворить иск Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>).

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения об установлении арендной платы с 01.01.2019 г. к дополнительному соглашению № 0652/18 от 25.05.2012 к договору аренды земельного участка от 03.12.2001 года № 03734/04, установив годовую арендную плату за земельный участок с кадастровым номером с 52:18:0040227:180 в следующем размере:

- с 01.01.2019 по 23.08.2020 – 68 04 079 рублей 16 копеек,

- с 24.08.2020 по 30.12.2020 – 1 351 650 рублей,

- с 01.01.2021 по 26.02.2022 – 1 241 259 рублей 95 копеек,

- с 27.02.2022 – 68 04 079 рублей 16 копеек.

Оплата в период с 01.01.2019 производится арендатором самостоятельно в добровольном порядке.

Взыскать с публичного акционерного общества «ГАЗ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), город Нижний Новгород в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 20 000 рублей расходов на оплату судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Взыскать с публичного акционерного общества «ГАЗ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), город Нижний Новгород, в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Нижегородской области денежные средства в размере 10 000 рублей, уплаченные по платежному поручению № 897946 от 06.12.2021, на счет Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>).

Бухгалтерии Арбитражного суда Нижегородской области перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Инвестконсалтинг» 20 000 рублей за проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный  суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока  подачи апелляционной жалобы. 

 

Судья                                                                                                                       Д.Д. Окороков