АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                                Дело №А45-14518/2024

              Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2024 года

              Решение изготовлено в полном объеме 18 сентября 2024 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевчуком С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску государственного казенного учреждения Новосибирской области «Хозяйственное управление» (ОГРН: 

<

***>, 630007, 

<

...>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Престиж» (ОГРН: 

<

***>, 630099, Новосибирская область, г Новосибирск, Вокзальная мгстр., д. 15, офис 701), г Новосибирск

при участии в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>), г. Новосибирск

о взыскании задолженности в размере 63 570 руб. 20 коп.

при участии в судебном заседании представителей:  

истца: ФИО2 - доверенность от 14.12.2023 №784, паспорт, диплом.

ответчика: ФИО3 - решение №1-24 от 31.01.2024, паспорт, руководитель

третьего лица: представитель отсутствует, извещен,

                                      установил:

государственного казенного учреждения Новосибирской области «Хозяйственное управление» (далее-истец, Арендодатель, ГКУ НСО «Хозяйственное управление») обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Престиж» (далее-ответчик, Арендатор, ООО «Престиж») задолженности  по договору аренды от 14.11.2022 № 01-А/22 арендной платы в размере 39912,00 руб. за период с 29.12.2022 по 31.01.2023, пени в размере 5114,20 руб. за период с 11.01.2023 по 31.01.2023, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4425,00 руб. за период с 01.02.2023 по 31.01.2024, а всего 49451,20 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.02.2024 по день фактической оплаты неосновательного обогащения, исходя из ключевой ставки Банка России;

неосновательного обогащения вследствие несения расходов за содержание нежилого помещения и коммунальные услуги в сумме 12833,63 руб. за период с 29.12.2022 по 31.01.2023, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1285,37 руб. за период с 07.02.2023 по 31.01.2024, а всего 14119,00 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.02.2024 по день фактической оплаты неосновательного обогащения, исходя из ключевой ставки Банка России.

Третье лицо представило отзыв на иск. Явку в судебное заседание не обеспечил.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления поддержал.

В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва поддержал.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон,   изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствии со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно из материалов дела, ООО «Престиж» арендовало нежилое помещение в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...> (номера на поэтажном плане 49-52, фактический номер офиса 300) на основании договора аренды № 01-А/22 от 14.11.2022 г. (далее - Договор аренды) в период с 14.11.2022 по 31.01.2023 г.

Договор аренды был заключен между ИП  ФИО1 (арендодатель и собственник помещений в период с 14.11.2022 по 27.12.2022) и ООО «Престиж» (арендатор).

29 декабря 2022 г. указанное нежилое помещение включено в состав государственной собственности и передано в оперативное управление истца  ГКУ НСО «Хозяйственное управление». 

В связи с этим, ГКУ НСО «Хозяйственное управление» приняло на себя все права и обязанности ООО «Престиж» по договору аренды.

В последний день аренды Ответчик направил в адрес Истца письмо об освобождении арендуемого помещения в связи с истечением срока действия договора и просьбой принять данное помещение по акту. 

Помещение было передано Истцу 31.01.2023 г., что подтверждается письмом № 10 от 31.01.2023 г., актом приема-передачи от 31.01.2023 г. и не оспаривается сторонами.

В соответствии с п. 5.1. Договора аренды ежемесячная арендная плата за пользование помещениями, расположенными по адресу: 

<

...> (номера на поэтажном плане 49 - 52, фактический номер офиса 300) установлена сторонами договора в размере 6 000 руб. 00 коп.

Согласно пункту 5.2 договора аренды арендная плата, указанная в пункте 5.1 настоящего договора, перечисляется до 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому, на расчетный счет Арендодателя, на основании договора и (или) согласно счету, выставляемого не позднее 20-го числа текущего месяца. В случае если обязательства по договору наступают не с первого числа месяца, арендная плата должна быть перечислена в течение 3 (трех) банковских дней после подписания акта приема-передачи арендуемого помещения. Оплата арендной платы в первый месяц осуществляется не позднее 3-го рабочего дня оплачиваемого месяца.

Истец указывает, что в соответствии с Отчетом № 30123/1 от 18.01.2023 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование помещениями, расположенными по адресу: 

<

...> стоимость арендной платы за пользование нежилым помещением площадью 41,6 кв.м., расположенным на 3 этаже на поэтажном плане № 49, 52 (номер офиса 300) в здании по Красному проспекту, 1 определена в размере 42390,40 руб.

При этом, как указывает истец, в нарушение законодательства и условий договора аренды, Ответчиком не полностью внесена арендная плата за период с 29.12.2022 по 31.01.2023. В результате чего образовалась задолженность в сумме 39912,00 руб. (с учетом оплаченной 05.06.2023 суммы в размере 6580,70 руб.).

Помимо этого, истец указывает, что помимо арендной платы,  в обязанность арендатора входит оплата дополнительных расходов, которые подлежат возмещению истцу как государственному предприятию.

Конкретно, истец указывает, что поскольку в стоимость арендной платы не включены расходы по оплате коммунальных услуг и содержание нежилого помещения в адрес Ответчика направлен проект договора на возмещение коммунальных расходов по содержанию нежилых помещений (далее - договор возмещения), предметом которого является возмещение Плательщиком расходов Получателя по оплате коммунальных услуг и расходов по содержанию недвижимого имущества (далее - расходы), в связи с использованием недвижимого имущества общей площадью 41,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект, 1, находящегося у Плательщика на праве договора аренды.

Согласно пункту 2.1 проекта договора возмещения стоимость расходов, подлежащих возмещению, составляет 11701,25 руб. в месяц. Расчет цены договора включает в себя расходы, указанные в расшифровке к проекту  договору.

Согласно в пункте 2.2 проекта договора возмещения возмещение расходов производится Плательщиком на расчетный счет Получателя, указанный в договоре возмещения, на основании счета и акта оказанных услуг в течение 15 календарных дней после выставления их Получателем.

В силу пункта 3.2.1 проекта договора возмещения Плательщик обязан возмещать расходы в порядке и сроки, установленные главой 2 данного договора.

В этой связи, истец указывает, что неоплата данных расходов является неосновательным обогащением ответчика.

Указанные доводы судом не могут быть приняты во внимание, учитывая следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом положений п.1 ст. 614 ГК РФ, по смыслу ст. 65 АПК РФ обязанность представить доказательства оплаты задолженности, либо отсутствия оснований для её оплаты возлагается на ответчика (Арендатора).

В соответствии с п. 9.2. Договора аренды и пунктом 1 статьи 617 ГК РФ  переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного

 управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 3.2.2. Договора аренды арендодатель вправе не чаще чем 1 (один) раз в год изменить в одностороннем порядке размер арендной платы. Изменение размера арендной платы производится путем направления арендодателем в адрес арендатора письменного уведомления о предстоящем изменении размера арендной платы не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до такого изменения. При этом стороны заключают соответствующее дополнительное соглашение.

Само по себе включение в договор аренды условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными -обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не означает, что стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части. В указанном случае в договоре аренды содержится лишь положение о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, а не в судебном порядке по требованию одного из контрагентов (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767)       1

ГКУ НСО «Хозяйственное управление» в нарушение условий договора не уведомляло ООО «Престиж» об увеличении арендной платы по Договору. Дополнительное соглашение об изменении условий Договора аренды между сторонами не заключалось. 

Истец в приложение к исковому заявлению представил отчет № 30123/1 от 18.01.2023 г. об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование помещениями, расположенными по адресу: 

<

...>, согласно которому стоимость арендной платы за пользование Ответчиком нежилым помещением определена в размере 42 390 руб. 40 коп. (Согласно данного отчета рыночная стоимость арендной платы за помещения определена по состоянию на 18.01.2023 г.) При этом Истец указывает период образования задолженности с 29.12.2022 по 31.01.2023. Условие о распространении действия данного отчета на отношения, возникшие до его принятия, также не согласованы сторонами ни в договоре, ни в дополнительном соглашении к нему.

Более того, истец, в нарушение положений закона и договора повысил арендную плату уже через 1 месяц с момента его договора.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Правительства Новосибирской области от 16.04.2019 № 147-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Новосибирской области, предоставленным в аренду» при заключении договора аренды областного имущества, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости права аренды областного имущества, арендодатель предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды областного имущества, но не чаще чем 1 раз в год и не ранее чем через год после заключения договора аренды областного имущества. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, и не ранее чем через год после заключения договора аренды областного имущества.

Таким образом, Истец не представил доказательств направления а адрес Ответчика уведомления об изменении размера арендной платы, а также заключенного между сторонами дополнительного соглашения, в силу чего, начисление Истцом арендной платы в размере 42 390 руб. 40 коп. в месяц, исходя из отчета № 30123/1 от 18.01.2023 за период с 29.12.2022 по 31.01.2023 является неправомерным и необоснованным.

Таким образом, суд отклоняет доводы истца об обязанности производить оплату арендной платы в размере 42 390 руб. 40 коп.

Доказательств наличия задолженности у ответчика, исходя из установленной арендной платы 6 000 рублей ежемесячно (п.5.1 договора) не представлено.

Исходя из представленных доказательств, сумма задолженности в размере 6 580 руб. 70 коп. за период с 29.12.2022 по 31.01.2023 была оплачена ООО «Престиж» на расчетный счет ГКУ НСО  «Хозяйственное управление» 05.06.2023 г., что подтверждается платежным поручением № 257 от 05.06.2023 г. и не оспаривается Истцом.

Поскольку эта сумма была оплачена с просрочкой, то согласно пункту 6.2.1 договора аренды за неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.3.1 настоящего договора, Арендодатель начисляет Арендатору пени за каждый день просрочки в размере 0,5 % от просроченной суммы арендной платы.

За спорный период, согласно контррасчета ответчика, признанного судом верным, с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 4323 рублей 90 копеек.

Суд не может согласится с тем, что в рассматриваемом случае, ответчик обязан возмещать дополнительные расходы, учитывая следующее.

Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Истец просит взыскать с Ответчика неосновательное обогащение вследствие несения расходов за содержание нежилого помещения и коммунальные услуги в сумме 12 833 руб. 63 коп. за период с 29.12.2022 по 31.01.2023, а также начисленные на данную сумму проценты за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование заявленных требований Истец представил проект договора на возмещение коммунальных расходов и расходов по содержанию нежилых помещений. Данный проект договора не имеет номера, даты (указан лишь год - 2023) и не подписан сторонами (не заключался).

Истец в заявлении указывает, что в адрес Ответчика направлен проект договора, однако доказательства направления Ответчику данного проекта договора не представлены. Ответчик отрицает факт получения проекта договора на возмещение коммунальных расходов и расходов по содержанию нежилых помещений, ни предложения о его заключении.

Нельзя не указать, что в соответствии с п. 5.3. Договора аренды № 01-А/22 от 14.11.2022 г. в ежемесячную арендную плату включено: плата за водоснабжение и канализацию, электроэнергию, теплоснабжение, уборка.

Возмещение арендатором расходов по оплате коммунальных услуг и содержанию помещения, в связи с его использованием, Договором аренды не предусмотрено. Дополнительное соглашение об изменении условий в части возмещения арендатором затрат не заключалось между сторонами.

При этом, из содержания приложения № 2 к проекту договора (калькуляция расходов), в стоимость возмещения коммунальных расходов в размере 11701,25 рублей входит: «Содержание и обслуживание площадей (коммунальные услуги, вывоз ТКО, налог на имущество и т.д.)»

Сумма расходов определена как твердая, какой –либо расшифровки применительно к коммунальным  расходам, которые фактически связаны с деятельностью лично арендатора не имеется. По смыслу проекта договора, исходя из расчета коммунальных расходов от арендуемой площади, истец пытается возложить на ответчика оплату коммунальных расходов за содержание общего имущества здания, которые в силу ст. 210 ГК РФ обязан нести  собственник. В калькуляции указано, что  сумма 11701,25 рублей это «ежемесячные расходы на содержание и обслуживание помещений».

Таким образом, указанная сумма с точки зрения ст. 1102 ГК РФ не может являться неосновательным обогащением ответчика.

Согласно пункта 3 статьи 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Гражданского Кодекса Российской Федерации. 

Изменение условий Договора аренды допускается только по соглашению арендодателя и арендатора (п. 7.1. Договора аренды).

Принимая во внимание вышесказанное, оснований для взыскания с ответчика суммы коммунальных расходов и процентов не имеется.

По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ) относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску пропорционально удовлетворенным требованиям не уплаченная при обращении в суд истцом, освобожденным от ее уплаты.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Престиж»   в пользу государственного казенного учреждения Новосибирской области «Хозяйственное управление» пени в размере 4323 рублей 90 копеек, 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Престиж» в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 173 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований –отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов