АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-8944/2021

г. Владивосток

21 марта 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2022 года. 

            Полный текст решения изготовлен 21 марта 2022 года.

 Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кипрай Л.Б., рассмотрев  исковое заявление    общества с ограниченной ответственностью "Артемовская строительная ассоциация" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к администрации Артемовского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным решения администрации, выраженного в письме; об обязании администрации заключить дополнительное соглашение к договору аренды; заключить дополнительное соглашение в течение 5 дней.

исковое заявление Администрации Артемовского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 27.12.2002) к обществу с ограниченной ответственностью «Артемовская строительная ассоциация» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 04.04.2003) третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 23.12.2004) о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности общества с ограниченной ответственностью «Артемовская строительная ассоциация» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:27:030106:10074 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 2-этажное здание. Участок находится примерно в 16 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>; о признании недействительным договор аренды от 29.03.2019 № 116; об обязании ответчика передать истцу по акту приема-передачи арендованное имущество.

          при участии:

от ООО «Артемовская строительная ассоциация» - Загуменная Р.П., паспорт, доверенность от 08.12.2021, диплом;

от Администрации Артемовского городского округа – ФИО1, служебное удостоверение, доверенность от 22.12.2021, диплом;

                                                   установил: 

общество с ограниченной ответственностью "Артемовская строительная ассоциация" обратилось в Арбитражный суд Приморского края  с иском к администрации Артемовского городского округа о признании незаконным решения администрации, выраженного в письме МКУ УМС от 01.03.2021 №У-01-1243/14, об обязании администрацию Артемовского городского округа в лице МКУ УМС заключить дополнительное соглашение к Договору аренды №116 от 29.03.2019; о заключении Дополнительного соглашения к Договору аренды №116 от 29.03.2019 в течение 5 дней. 

          Определением суда от 26.01.2022 суд определил объединить дела №А51-8944/2021 и №А51-17420/2021 в одно производство. Объединенному делу присвоен номер А51-8944/2021. Передать материалы дела №А51-17420/2021 судье Левченко Е.А.

          В рамках деле №А51-8944/2021 Администрация Артемовского городского округа просила признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «Артемовская строительная ассоциация» на объект незавершенного строительства с кадастровым №25:27:030106:10074 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 2-этажное здание. Участок находится примерно в 16 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>; о признании недействительным договора аренды от 29.03.2019 №116, об обязании ответчика передать истцу по акту приема-передачи арендованное имущество. 

          Определением суда от 14.10.2021  по делу №А51-17420/2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Приморскому краю. 

Представитель Администрации Артемовского городского округа поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Представитель ООО "Артемовская строительная ассоциация" возражал против удовлетворения ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Суд отмечает, что применительно к спорам такой категории назначение экспертизы законом не предписано, ходатайство о назначении экспертизы заявлено не с целью проверки заявления о фальсификации доказательств.

Судебная экспертиза назначается в тех случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. При этом назначение судебной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

       Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что в данном случае необходимость в проведении судебной экспертизы отсутствует. При этом, согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной правовой силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым отказать в удовлетворении ходатайства Администрации Артемовского городского округа о назначении экспертизы. 

          ООО «Артемовская строительная ассоциация» поддержало заявленные требования, пояснило, что просит признать незаконным решение администрации Артемовского городского округа, выраженное в письме МКУ УМС от 01.03.2021 №У-01-1243/14, поскольку полагает, что в соответствии с частью 6 статьи 23 Федерального закона №166-ФЗ от 01.03.2021 Договор аренды №116 от 29.03.2019 должен быть продлен. Кроме того, в силу положений ст.19 Федерального закона №98-ФЗ  от 01.04.2020 заключение дополнительных соглашений к Договорам аренды о продлении срока аренды является для арендодателей обязательным. 

           Администрация Артемовского городского округа  представила письменный отзыв в материалы дела, из которого следует, что Администрация заявленные требования не признает,  пояснила, что фактически действия ответчика пери обращении в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов было направлено на обход установленной земельным законодательством процедуры предоставления земельных участков для капитального строительства, создание видимости права на достройку объекта незавершенного строительства, поскольку фактически строительные работы по созданию объектов незавершенного строительства на указанном земельном участке выполнены не были. 

           Администрация Артемовского городского округа обращаясь в суд с исковыми требованиями о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «Артемовская строительная ассоциация» на объект незавершенного строительства с кадастровым №25:27:030106:10074 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 2-этажное здание. Участок находится примерно в 16 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>; о признании недействительным договора аренды от 29.03.2019 №116, об обязании ответчика передать истцу по акту приема-передачи арендованное имущество пояснило, что поскольку на момент заключения оспариваемого договора аренды на предоставленном земельном участке фактически отсутствовал принадлежащий ответчику на праве собственности объект незавершенного строительства, данная сделка нарушает установленные земельным законодательством требования об условиях предоставления публичных земельных участков в аренду без проведения торгов. 

         ООО «Артемовская строительная ассоциация» заявленные           Администрацией Артемовского городского округа требования не признает в полном объеме. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела,  между Администрацией Артемовского городского округа (Арендодатель) и ООО «Артемовская строительная ассоциация» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №86 от 21.02.2013, согласно условиям которого,   Арендодатель, действующий на основании Постановления администрации Артемовского городского округа  №217-па от 21.02.2013 предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок  общей площадью 1096 кв.м., с кадастровым №25:27:030106:9016, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 2-этажное здание. Участок находиться примерно в 16 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, фактическое использование: на период строительства здания магазина с Интернет-кафе. 

В силу п.2 срок аренды устанавливается с 08.02.2016 по 07.02.2016. 

Согласно п.3.1 договора за указанный в п.1 настоящего договора участок Арендатору устанавливается ставка арендной платы 0,75 % по виду разрешенного использования землепользования земельного участка за текущий период срока аренды, что составляет; 18158,03 руб. за период  с 08.02.2013 по 31.12.2013; 20268,14 руб. в 2014-2015 году; 2104,34 руб. – 2016 году. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

29.03.2019 между Администрацией Артемовского городского округа (Арендодатель) и ООО «Артемовская строительная ассоциация» (Арендатор) заключили Договор аренды земельного участка №116, согласно условиям которого, Арендодатель  предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1096 кв.м., с кадастровым №25:27:030106:9016, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 2-этажное здание. Участок находиться примерно в 16 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

Согласно п.1.1.3 договора цель использования участка: для завершения строительства (к объекту незавершенного строительства здания магазина с Интернет-кафе, готовностью 6 %). 

В силу п.2 договора срок аренды участка устанавливается 3 года с момента подписания настоящего договора. 

Согласно п.3.1 договора за указанный в п.1.1 договора участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 61119,81 руб. в год на основании расчета. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Заявлением (вх.№У-01-1243 от 18.02.2021), ООО «Артемовская строительная ассоциация»  просило Администрацию Артемовского городского округа заключить дополнительное соглашение к Договору аренды земельного участка №116 от 29.03.2019, предусматривающее увеличение срока действия договора на 3 года. Основание заключения дополнительного соглашения: ч.6 ст.19 Федерального закона Российской Федерации от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». 

Письмом №У-01-1243/14 от 19.02.2021 Администрация Артемовского городского округа  уведомило ООО «Артемовская строительная ассоциация» о нарушении условий договора аренды в части оплаты  арендной платы, в связи с чем,  по состоянию на 19.02.2021 образовалась задолженность по арендной плате в размере 50118,86 руб., а также по пене за просрочку платежей в размере 1257,69 руб., в связи с чем, просила оплатить образовавшуюся задолженность. 

Письмом №У-01-1243/14 от 01.03.2021 Администрация Артемовского городского округа  ответило ООО «Артемовская строительная ассоциация» о том, что основания для заключения дополнительного соглашения к Договору аренды №116 от 29.03.2019 земельного участка,  местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажное здание, участок находится примерно в 16 метрах от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: 

<

...> в связи с отсутствием оснований, также отсутствуют, в связи с чем предлагала расторгнуть указанный договор аренды. 

          Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, изучив доводы сторон, суд находит заявленные ООО «Артемовская строительная ассоциация» требования обоснованным и подлежащими удовлетворению  в силу следующего. 

  В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

  Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

 Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

 В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

  В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

 Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

 Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

 Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

 Статьей 19 Закона N 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Пунктом 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (в редакции Закона N 166-ФЗ) предусмотрено, что до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 настоящего Федерального закона решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

При этом пунктом 8 статьи 19 указанного Закона предусмотрена обязанность арендодателя без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи.

Части 6 - 8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ введены в действие Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ. Данный документ вступил в силу со дня официального опубликования (опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 08.06.2020), то есть с 08.06.2020.

Оценив все предоставленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая, что на момент обращения общества с заявлением о продлении действия договора аренды (вх.№У-01-1243 от 18.02.2021) существовала норма закона, а именно статья 19 Закона N 98-ФЗ, предусматривающая возможность обращения арендатора с соответствующим заявлением в уполномоченный орган и обязанность арендодателя на принятие решения о заключении дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении срока его действия, на момент подачи заявления 18.02.2021 срок действия договора аренды не истек (до 29.03.2021) и у ответчика отсутствовала информация о нарушениях земельного законодательства, суд приходит к выводам о том, что на момент подачи заявления ООО «Артемовская строительная ассоциация» соответствовало всем условиям, указанным в пункте 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ.

   При этом, суд учитывает, что 11.01.2022 ООО «Артемовская строительная ассоциация» обратилась в Администрацию Артемовского городского округа с заявлением  о внесении изменений в разрешение на строительство в части продления срока разрешения. 

   Таким образом, суд считает, что отказ МКУ Управление муниципальной собственности от 01.03.2021 № У-01-1243/14 является незаконным и принятым в нарушение вышеперечисленных норм закона.

   Пунктом 1 статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

 Статьей 425 ГК РФ предусматривается, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

 Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

  В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

  Статьей 452 ГК РФ предусматривается, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

 В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункты 2 - 3 статьи 453 ГК РФ).

        Учитывая изложенное, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования ООО «Артемовская строительная ассоциация» о признании незаконным решения Администрации Артемовского городского округа, выраженное в письме МКУ «Управление муниципальной собственности» от 01.03.2021 № У-01-1243/14, а также об обязании Администрацию Артемовского городского округа заключить дополнительное соглашение к договору № 116 аренды земельного участка от 29.03.2019, на условиях предложенного проекта дополнительного соглашения, предусматривающее увеличение срока действия этого договора  на 3 (три) года в течение пяти дней со дня вступления решения в законную силу.

          Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, изучив доводы сторон, суд находит заявленные Администрацией Артемовского городского округа  требования необоснованным и не подлежащими удовлетворению  в силу следующего. 

  В соответствии с положениями п.1 ст.2 ГК РФ, ч.1 ст.4 АПК РФ защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов является задачей судопроизводства в арбитражном суде.  

  В силу ст.1 ГК РФ основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав. 

  Способы защиты нарушенных прав предусмотрены ст.12 ГК РФ. 

  Избранный истцом способ  защиты своего нарушенного права должен позволить привести стороны в первоначальное положение, восстановить нарушенное право.

  В том случае, если приведение сторон в первоначальное положение невозможно, избранный истцом способ защиты не  приводит к восстановлению его субъективных прав. 

  В обоснование заявленных требований истец ссылается на  п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с которым оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В  случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

  В соответствии с пунктами 3-5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (вступил в силу с 01.01.2017, далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, которая осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в этот реестр, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, среди прочего из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В данном случае в рамках настоящего дела оспаривается право собственности ответчика, зарегистрированное на объект незавершенного строительства  готовностью 6 %, как на недвижимое имущество который, по мнению истца, отсутствует в натуре. 

В силу п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

 Таким образом, действующим законодательством объекты незавершенного строительства прямо отнесены к объектам недвижимого имущества.  

 Судом установлено, что 16.06.2016 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Артемовская строительная ассоциация» в отношении объекта недвижимости с кадастровым №25:27:030106:10074 на основании договора аренды земельного участка от 21.02.2013 №86 и разрешения на строительство от 19.01.2016.

 23.05.2019 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым №25:27:030106:9016 в отношении ООО «Артемовская строительная ассоциация» на основании Договора аренды земельного участка №116 от 29.04.2019. 

        В обоснование заявленных требований о признании права отсутствующим  Администрация АГО ссылается Акт осмотра земельного участка №50-4/0 от 28.07.2021, составленного специалистами Отдела муниципального земельного контроля МКУ УМС администрации Артемовского городского округа, согласно которому в ходе осмотра установлено, что земельный участок не огорожен, вход свободен, на участке произрастают деревья и травянистая растительность, в центральной части расположено бетонное основание, по периметру отсыпанное щебнем, ориентировочной площадью 98 кв.м. (возможно под строительство объекта недвижимости). На момент осмотра строительная деятельность не ведется. У объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым №25:27:030106:9016, отсутствует неразрывная связь с земельным участком.

         Учитывая изложенное, Администрация АГО делает вывод о том, что указанный объект не обладает признаками недвижимости по смыслу п.1 ст.130 ГК РФ. 

         Однако, из представленного в материалы дела Экспертного заключения №079/4-21, изготовленного НП «Независимая лаборатория строительной экспертизы и сертификации» следует, что объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым №25:27:030106:9016, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажное здание, участок находится примерно в 16 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: 

<

...> является объектом капитального строительства. 

           Иных доказательств для признания права отсутствующим на спорные объекты Администрация АГО суду не представила в порядке ст.65 АПК РФ. 

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 12576/11).

  Таким образом, возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена исключительно истцу, в чьем фактическом владении находится зарегистрированное за ним на праве собственности спорное недвижимое имущество, которое одновременно с этим числится в ЕГРП за другим лицом (ответчиком) как собственником этого же имущества.

   По смыслу пункта 52 Постановления № 10/22, возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена исключительно истцу, в чьем фактическом владении находится зарегистрированное за ним на праве собственности спорное недвижимое имущество, которое одновременно с этим числится в ЕГРП за другим лицом (ответчиком), как собственником этого же имущества. В ином случае такой способ защиты при удовлетворении требований о признании зарегистрированного права отсутствующим не приведет к восстановлению нарушенного права, поскольку не будет являться основанием для принудительного возврата собственнику принадлежащего ему имущества из чужого незаконного владения. 

 С учетом изложенного суд приходит к выводу, что истец, обращаясь с иском о признании отсутствующим права, должен доказать суду факт владения спорным объектом недвижимости. 

 Между тем в нарушение ст. 65 АПК РФ истцы не представили суду доказательств фактического владения спорными объектами недвижимости: земельным участком и находящимся на нем объектом незавершенного строительства. 

 При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исходя из преследуемого истцом материально-правового интереса, рассматриваемый иск о признании отсутствующим права собственности ответчика, свидетельствует о неверном выборе истцом способа защиты права, являющееся самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

          Также Администрация АГО просит признать недействительным Договор аренды №116 от 29.03.2019, в качестве применения последствий недействительности сделки истец просит обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи арендованное имущество. 

          В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

  В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права.

  В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

  В силу ч.1 и ч.2 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

  Согласно ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

         Согласно ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

 В силу ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

           В качестве обоснования исковых требований в данной части истец  ссылается на нарушение ответчиком подп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, поскольку на момент заключения оспариваемого договора аренды на предоставленном земельном участке фактически отсутствовал принадлежащий ответчику на праве собственности объект незавершенного строительства, в связи с чем, истец полагает, что данная сделка нарушает установленные земельным законодательством требования об условиях предоставления публичных земельных участков в аренду без проведения торгов. 

  Однако, из материалов дела судом установлено, что 16.06.2016 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Артемовская строительная ассоциация» в отношении объекта недвижимости с кадастровым №25:27:030106:10074 на основании договора аренды земельного участка от 21.02.2013 №86 и разрешения на строительство от 19.01.2016.

           Таким образом, судом установлено, что на момент заключения между сторонами Договора аренды №116 от 29.03.2019 объект недвижимости с кадастровым №25:27:030106:10074 (здание магазина с Интернет-кафе, готовностью 6 %) уже существовал в натуре и 16.06.2016 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Артемовская строительная ассоциация» в отношении объекта недвижимости с кадастровым №25:27:030106:10074 на основании договора аренды земельного участка от 21.02.2013 №86 и разрешения на строительство от 19.01.2016, в связи с чем доводы истца в данной части противоречат фактическим материалам дела. 

          Кроме того, судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего спора  действие Разрешения на строительство №RU25-302-001-2016 от 19.01.2016, выданного Управлением архитектуры и градостроительства администрации Артемовского городского округа  ООО «Артемовская строительная ассоциация»  продлено до 29.03.2022 года. 

           Иных доказательств, свидетельствующих о недействительности Договора аренды №116 от 29.03.2019, истец в порядке ст.65 АПК РФ суду не представил. 

         Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, а избранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению прав истца, которые он полагает нарушенными. 

В силу ст. 110 АПК РФ суд считает необходимым взыскать с Администрации Артемовского городского округа в пользу обществу с ограниченной ответственностью «Артемовская строительная ассоциация» 9000 рублей государственной пошлины, а также возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Артемовская строительная ассоциация» из федерального бюджета 9000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 01.07.2021 № 521695. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать незаконным решение Администрации Артемовского городского округа, выраженное в письме МКУ «Управление муниципальной собственности» от 01.03.2021 № У-01-1243/14. 

Обязать Администрацию Артемовского городского округа заключить дополнительное соглашение к договору № 116 аренды земельного участка от 29.03.2019, на условиях предложенного проекта дополнительного соглашения, предусматривающее увеличение срока действия этого договора  на 3 (три) года в течение пяти дней со дня вступления решения в законную силу.

В удовлетворении исковых требований Администрации Артемовского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью «Артемовская строительная ассоциация» отказать.

Взыскать с Администрации Артемовского городского округа в пользу обществу с ограниченной ответственностью «Артемовская строительная ассоциация» 9000 рублей государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Артемовская строительная ассоциация» из федерального бюджета 9000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 01.07.2021 № 521695. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Левченко Е.А.