СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                                      Дело № А45-27712/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2021 года  

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

судей

ФИО2,

 

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кроун Хаус» (07АП-3724/2021) на решение от 25.02.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-27712/2020 по исковому заявлению   общества с ограниченной ответственностью «Такт-Экс» (ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск); общества с ограниченной ответственностью «НБ Траст» (ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск); общества с ограниченной ответственностью «Этросиб» (ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск);  общества с ограниченной ответственностью «Вересэль» (ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск)  к обществу с ограниченной ответственностью «Кроун Хаус» (ОГРН 

<

***>, г. Томск), третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Бартилл» (г. Новосибирск),

о взыскании 1 097 757 рублей 90 копеек, расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения.

при участии в судебном заседании:

от соистцов – ФИО5, по доверенностям от 01.10.2021,

от ответчика и третьего лица – не явились (надлежаще извещены),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Такт-Экс», общество с ограниченной ответственностью «НБ Траст», общество с ограниченной ответственностью «Этросиб», общество с ограниченной ответственностью «Вересэль» (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд Новосибирской области к обществу с ограниченной ответственностью «Кроун Хаус» (далее – ответчик) со следующими требованиями:

1.Расторгнуть Договор аренды нежилого помещения от 05.04.2006 , заключенный между ООО «Такт-Экс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ООО «НБ Траст» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ООО «Этросиб» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ООО «Вересэль» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ООО «Кроун Хаус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обязав Ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить занимаемое нежилое помещение, переданное по Договору аренды нежилого помещения от 05.04.2006, и передать его Истцам по акту приема-передачи;

2. Взыскать с Ответчика в пользу ООО «Такт-Экс» задолженность по арендной плате в размере 325 500 рублей 00 копеек;

3. Взыскать с Ответчика в пользу ООО «Такт-Экс» проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 821 рубль 65 копеек;

4. Взыскать с Ответчика в пользу ООО «Такт-Экс» государственную пошлину в размере 11 837 рублей 00 копеек;

5.Взыскать с Ответчика в пользу ООО «НБ Траст» задолженность по арендной плате в размере 325 500 рублей 00 копеек;

6. Взыскать с Ответчика в пользу ООО «НБ Траст» проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 821 рубль 65 копеек;

7. Взыскать с Ответчика в пользу ООО «НБ Траст» государственную пошлину в размере 11 837 рублей 00 копеек;

8. Взыскать с Ответчика в пользу ООО «Этросиб» задолженность по арендной плате в размере 325 500 рублей 00 копеек;

9. Взыскать с Ответчика в пользу ООО «Этросиб» проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 821 рубль 65 копеек;

10. Взыскать с Ответчика в пользу ООО «Этросиб» государственную пошлину в размере 11 837 рублей 00 копеек;

11. Взыскать с Ответчика в пользу ООО «Вересэль» задолженность по арендной плате в размере 108 500 рублей 00 копеек;

12. Взыскать с Ответчика в пользу ООО «Вересэль» проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 273 рубля 89 копеек;

13. Взыскать с Ответчика в пользу ООО «Вересэль» государственную пошлину в размере 6 543 рубля 00 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено ООО «Бартилл», являющееся субарендатором.

Решением от 25.02.2021 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение  отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на то, что являются необоснованными выводы суда об отсутствии согласия арендодателя (истцов) на проведение неотделимых улучшений, и не представлении доказательств выполнения улучшений за счет собственных средств, поскольку ответчик располагает правом требовать компенсацию стоимости неотделимых улучшений, так как является лицом, к которому перешли права лица, компенсировавшего стоимость неотделимых улучшений лицу, выполнившему данные улучшения; полагает, что судом был необоснованно отклонён довод апеллянта о необходимости осуществления зачета задолженности по арендной плате в счет компенсации стоимости неотделимых улучшений, переходящих к истцам.

             Истцы в отзыве на апелляционную жалобу просят оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

            В дополнениях к апелляционной жалобе апеллянт также указал на то, что доводы истцов, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу являются несостоятельными, в том числе апеллянт не согласен с  доводом  истцов о том, что в соответствии с п. 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещению не подлежит величина расходов на производство работ по созданию неотделимых улучшений; также считает, что 

несостоятельными доводы истца о нарушении предъявлением требований о зачете стабильности правоотношений вследствие возмездного характера договора аренды также так как истцы в рамках предъявленных исковых требований предъявляют не только требования о взыскании арендной платы, но и требования о расторжении договора аренды, а при разрешении вопроса о прекращении действия Договора суд должен рассмотреть в полном объеме все обязательства сторон, возникающие в соответствии с расторгаемым договором.

             Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, ответчик и третье лицо своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц, по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, отзыв на неё, заслушав представителя соистцов, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции считает обжалуемый судебный акт не подлежащим отмене или изменению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.04.2006 между истцами и ООО «Маркет-Лайн» был заключен Договор аренды нежилого помещения (далее – Договор аренеды), а 01.09.2009 между истцами и ответчиком было подписано Соглашение о передаче прав и обязанностей по Договору аренды нежилого помещения от 05.04.2006, в соответствии с условиями которого ответчик принял на себя обязанности Арендатора по аренде нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова, д. 208/1.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора аренды арендная плата подлежит внесению не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.

С февраля 2017 года ежемесячная арендная плата составляет в пользу ООО «ТАКТ-ЭКС» - 46 500 рублей, в пользу ООО «НБ ТРАСТ» - 46 500 рублей, в пользу ООО «ЭТРОСИБ» - 46 500 рублей, в пользу ООО «ВЕРЕСЭЛЬ» - 15 500 рубль.

По состоянию на 10.10.2020 задолженность по расчетам истцов составила 1 085 000,00 руб.

Претензия о необходимости погашения задолженности, направленная истцами в адрес ответчика, была оставлена последним без ответа.

В связи с нарушением ответчиком условий Договора аренды в части оплаты арендных платежей более двух периодов подряд, истцы направили в адрес ответчика требование о расторжении Договора аренды, которое также оставлено без ответа.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок и сроки внесения которой определяются договором.

Ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендных платежей за период с апреля по октябрь 2020 года перед ООО «ТАКТ-ЭКС» в размере 325 500,00 руб., перед ООО «НБ ТРАСТ» в размере 325 500,00 руб., перед ООО «ЭТРОСИБ» в размере 325 500,00 руб., перед ООО «ВЕРЕСЭЛЬ» в размере 108 500,00 руб.

Поскольку доказательства оплаты ответчиком арендных платежей за спорный период не представлены, задолженность подтверждена материалами дела, требование истцов о взыскании задолженности по арендной плате является обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции в заявленном размере. 

Истцами также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 821,65 руб. в пользу каждого - ООО «ТАКТ-ЭКС», ООО «НБ ТРАСТ», ООО «ЭТРОСИБ» и 1 273, 89 рубля в пользу ООО «ВЕРЕСЭЛЬ» за период с 11.04.2019 по 13.10.2020.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Суд первой инстанции, проверив расчет, учитывая положения статьи 193 ГК РФ, пришел к выводу, что о том, что расчет процентов следует производить с 27.04.2020 по 11.05.2020, с 12.05.2020, с 11.09.2020 по 12.10.2020, с 13.10.20 по 13.10.2020, в связи с чем пришел к выводу о том, что  проценты составят 3 803, 86 руб. в пользу каждого - ООО «ТАКТ-ЭКС», ООО «НБ ТРАСТ», ООО «ЭТРОСИБ» и 1 267, 95 руб. в пользу ООО «ВЕРЕСЭЛЬ».

Проверив данный расчет, суд апелляционной инстанции признает его правильным.

При указанных обстоятельствах требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами  правомерно удовлетворены судом первой инстанции. 

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что требования вышеуказанных норм истцами соблюдены, что подтверждается требованием от 26.08.2020.

Таким образом, поскольку надлежащие доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора истцом в материалы дела представлены, неисполнение обязательств по оплате аренды установлены и не опровергнуты ответчиком, требования истца о расторжении договора, удовлетворены судом правомерно.

Довод апелляционной жалобы о том, что о том, что в период действия договора аренды были произведены неотделимые улучшения арендованного нежилого помещения, в связи с чем, по его мнению, возникло право на зачет суммы улучшений  в счет взыскиваемой арендной платы, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку указанные доводы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, а также добросовестности участников гражданских правоотношений при осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей. Закон запрещает кому-либо извлечение преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При оценке вышеуказанного довода ответчика, судом первой инстанции правомерно указано на то, что из буквального содержания п. 2.2. договора аренды, следует именно право арендатора на производство работ, при этом не следует, что для производства неотделимых улучшений не требуется согласия арендодателя.

В свою очередь, согласие арендодателя на выполнение самих неотделимых улучшений, так и согласие на конкретные виды работ, их стоимость в материалы дела в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. 

Давая оценку представленным ответчиком документам в качестве доказательств подтверждающих, что улучшения выполнены за счет его собственных средств, а именно  договору субаренды нежилого помещения от 05.05.2006, акту о выполнении ремонтных работ в арендуемом помещении по договору субаренды нежилого помещения от 30.08.2006, соглашению о передаче прав по договору субаренды нежилого помещения от 01.09.2009, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что указанные документы надлежащим образом не подтверждают соответствующие обстоятельства. 

Так, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в представленном акте о выполнении ремонтных работ от 30.08.2006 перечислены виды выполненных работ, при этом отсутствует цена и объем выполненных работ, а также не приложены документы, подтверждающие стоимость таких работ и  доказательства того, что указанные работы были выполнены за счет средств субарендатора.

Из соглашения о передаче прав по договору субаренды от 01.09.2009 следует, что переуступка прав произошла 01.09.2009 - через 3 года после заключения договора субаренды, что как правомерно отметил суд первой инстанции, подтверждает тот факт, что указанные работы не осуществлял ответчик, т.к. акт о выполнении работ составлен 01.08.2006 между иными лицами.

При этом, в пункте 2.2.2. договора субаренды от 05.05.2006 предусмотрено, что затраты субарендатору по выполнению неотделимых улучшений уже были компенсированы посредством снижения арендной платы, а указанный в пункте 3.1. договора субаренды размер арендной платы полностью компенсирует все затраты арендатора. Таким образом, все затраты на выполнение работ по ремонту помещения уже были компенсированы субарендатору.

Проанализировав представленное ответчиком заключение эксперта №016-20-00067 от 13.01.2021, суд первой инстанции установил, что в нём указана остаточная стоимость внутреннего отделочного ремонта помещений в размере 2 793 680,00 руб., при этом в указанную сумму входит стоимость ремонтных работ, тогда как пунктом 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что возмещению подлежит только стоимость самих улучшений. Судом принято во внимание, что указанные в заключении неотделимые улучшения такие как - видеокамеры, раздвижная решетка, акустические колонки, светильниками для подсветки торгового оборудования в количестве не могут признаваться неотделимыми улучшениями, поскольку могут быть демонтированы без вреда для помещения и предназначены были исключительно для нужд арендатора.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводам, что оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения в счет задолженности по арендной плате, не имеется. 

Правовых оснований не согласиться с позицией арбитражного суда суд апелляционной инстанции не усматривает.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка ими фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права.

Доводы подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд,          

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 25.02.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-27712/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кроун Хаус» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области. 

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3