АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 Дело № А43-35352/2023 

г. Нижний Новгород 14 октября 2025 года  

Арбитражный суд Нижегородской области в составе  

судьи Беловой К.В. (шифр дела 25-698), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Колесовой А.Д., при участии представителей лиц, участвующих в деле: от истца – ФИО1 по доверенности от 01.08.2025, 

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 22.10.2024,  

рассмотрел в судебном заседании дело по иску администрации Краснобаковского муниципального округа Нижегородской области  

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)  

о расторжении контракта, взыскании убытков,  

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО4,  

ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, 

и у с т а н о в и л: 

администрация Краснобаковского муниципального округа Нижегородской области обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении контракта от 28.09.2020 № 038-2020; о взыскании 6 587 496 рублей, составляющих стоимость контракта от 28.09.2020 № 038-2020; о взыскании 13 212 504 рублей убытков; о взыскании 200 300 рублей расходов на проведение судебной экспертизы.  

 Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве.  

 Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении в отзыве на него, соответственно.  

 Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, явку представителей не обеспечили. Спор рассмотрен в их отсутствие.  

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

Администрация Краснобаковского района Нижегородской области (заказчик) и ИП ФИО3 (продавец) заключили муниципальный контракт от 28.09.2020 № 038-2020 (далее – контракт) на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений (квартир, жилых домов, домов блокированной застройки) для предоставления их детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа-детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.  

Согласно контракта жилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, 

<

...>, 

<

...>, построены Продавцом на основании разрешения на строительство: от 14.09.2020 № 52-ru52524102-04-2020, выданным администрацией Краснобаковского района Нижегородской области.  

Цена контакта составляет 6 587 496 рублей (пункт 2.1 контракта). 

Администрация Краснобаковского района Нижегородской области на счет ИП ФИО3 платежным поручением от 29.12.2020 № 28263 внесла 3 293 748 рублей; платежным поручением от 30.12.2020 № 28458 внесла 3 293 748 рублей.  

Право собственности на построенные блокированные жилые дома оформлено за Краснобаковским районом Нижегородской области, что подтверждается выписками из ЕГРН. Жилые помещения переданы 05.04.2021 гражданам по договорам найма специализированных жилых помещений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.  

Администрация Краснобаковского района Нижегородской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) прекратила деятельность юридического лица путем реорганизации в форме слияния, о чем в ЕГРЮЛ внесена запись 31.01.2023. Правопреемником является администрация Краснобаковского муниципального округа Нижегородской области (ИНН: 

<

***>, ОРГН: 

<

***>).  

Администрацией Краснобаковского муниципального округа Нижегородской области выявлены дефекты домов блокированной застройки по адресам: 

<

...>, 48В, 48Г, 48Д, 48Ж, о чем составлены акты от 27.10.2023, от 13.11.2023, от 19.04.2024.  

В жилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, переданном ФИО4 по договору найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей от 05.04.2021 № 1, выявлены следующие дефекты:  

- снизу на стене в прихожей имеется видимые следы плесени; - в углу на стене в туалете имеется трещина; - имеется видимое вздутие линолеума на полу в кухне (гниение пола); - в зимний период промерзает входная дверь; - цоколь дома не соответствует проекту; - трещины в отмостке дома; - провал отмостки. 

В жилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, переданном ФИО5 по договору найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей от 05.04.2021 № 2, выявлены следующие дефекты:  

- в кухне и комнате, имеются видимые провалы пола, что сказывается на температурном режиме (холодный пол);  

- имеются видимые проявления гнили и плесени снизу на стенах в ванной комнате;  

- имеется трещина в углу на стене в ванной комнате; - в зимний период промерзает входная дверь; - межкомнатные двери плохо прикрываются. 

В жилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, переданном ФИО6 по договору найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей от 05.04.2021 № 3, выявлены следующие дефекты:  

- на стенах имеются проявления плесени; - входная дверь промерзает в зимний период; - полы деревянные, покрытые OSB плитой (в проекте указан бетонный пол). 

В жилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, переданном ФИО7 по договору найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей от 05.04.2021 № 4, выявлены следующие дефекты:  

- снизу на стенах в кухне имеются видимые проявления плесени; - входная дверь промерзает в зимний период;  

- сверху в туалете на несущей стене имеются видимые подтеки.  

В жилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, переданном ФИО8 по договору найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей от 05.04.2021 № 5, выявлены следующие дефекты:  

- снизу несущей стены в ванной комнате отошла плитка; 

- по краям натяжной потолок отходит от стен в жилой комнате, кухне и прихожей;  

- входная дверь промерзает в зимний период. 

В жилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, переданном ФИО9 по найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей договору от 05.04.2021 № 6, выявлены следующие дефекты:  

- по краям натяжной потолок отходит от стен в жилой комнате, кухне и прихожей;  

- входная дверь промерзает в зимний период; - в кухне и в ванной комнате в углу на стене имеется трещина. 

Кроме этого, у дома частично отсутствует цоколь и вместо «бессер» кирпич по проекту на доме прикреплен профнастил. Имеется трещина на отмостке, также в районе блока Д отмостка провалилась.  

В проектах на домов блокированной застройки заявлен бетонный пол, при проверке выявлено, что полы в домах дощатые, покрыты OSB плитой.  

Администрацией направлено претензионное письмо ответчику о необходимости устранения в рамках гарантийных обязательств указанных нарушений. Претензия оставлена без удовлетворения, что послужило истцу основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.  

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 13.09.2024 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Приволжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. В материалы дела представлено заключение эксперта от 25.04.2025 № 5348/03-3-24.  

Экспертизой установлено, что строительство домов блокированной застройки (

<

...>, 48В, 48Г, 48Д, 48Ж) не соответствует проекту, на основании которого выдано разрешение на строительство в части отсутствия шести урн у входа в блоки, применения профлиста в отделке цоколя вместо кирпича Бессер, применение OSB плиты вместо цементно-песчаной стяжки пола.  

Также экспертизой выявлены дефекты, которые образовались в результате строительных и отделочных работ:  

 № п/п  

Пункт 

Перечень работ для  

Наименование дефекта (несоответствия)  

нормативного  

устранения дефекта  

документа  

1 

Применение OSB плиты вместо цементно- 

п. 8.1.2 СП  

Производственный  

песчаной стяжки во всех блоках  

71.13330.2017  

2 

Неровности более 2 мм на 2 м и прогибы  

п. 8.14.1 СП  

напольного покрытия из OSB плит в блоках  

Производственный  

71.13330.2017  

48А, 48Б, 48В, 48Ж  

3 

Неровности горизонтального уровня и уступы  

п. 8.14.1 СП  

между керамическими плитками во всех  

Производственный  

71.13330.2017  

блоках в санузлах  

4 

Производственный/эксплуа 

тационный/совокупность  

причин (дефект мог  

возникнуть как по причине  

Трещины и отхождение напольной плитки в  

п. 8.14.1 СП  

некачественного  

санузлах блоков 48А, 48Г, 48Ж  

71.13330.2017  

выполнения работ, либо по  

причине неправильной  

эксплуатации, так и в  

результате совокупности  

данных причин)  

5 

Щели между стенами и потолком в блоках  

п. 7.8.2 СП  

Производственный  

48Б, 48Г, 48Д, 48Ж  

71.13330.2017  

6 

п. 5.1. СП  

Промерзание стен у входных дверей всех  

50.13330.2012, п.  

Производственный  

блоков 

7.9 СП 

54.13330.2022  

7 

п. 5.1.2 ГОСТ  

30971- 2012,  

Локальное промерзание монтажных швов  

п. Е.3.5 ГОСТ  

Производственный  

оконных блоков всех жилых блоков 

30971- 

2012 

8 

Растрескивание и отсутствие в отдельных  

п 7.3.2 ГОСТ  

местах герметизации примыканий откосов и  

34378- 2018,  

Производственный  

подоконников к оконным блокам во всех  

п. Г.2.1, Е2.3 ГОСТ 

жилых блоках 

30971-2012  

9 

Искривление (деформация) 

подоконников в прихожей и жилой ком. блока 

п 7.3.2 ГОСТ  

Производственный  

48А, жилой ком. блока 48Б, жилой ком. блока  

34378- 2018  

48Ж 

10  

Отсутствие в отдельных местах обшивки  

п. 8.9 СП  

Производственный  

цоколя профлистом  

15.13330.2020  

11  

Производственный/  

совокупность причин  

 (дефект мог возникнуть  

как по причине  

некачественного  

Следы, визуально похожие на плесень на  

п. 7.5.5, 7.6.15 СП  

выполнения работ, так и в  

обоях в прихожей блока 48А и на краске в  

71.13330.2017  

результате совокупности  

санузле блока 48Б  

причин 

некачественного  

выполнения работ и  

неправильной  

эксплуатации)  

12  

Пузыри и отслоение обоев в прихожей блока  

п. 7.6.15 СП  

Производственный  

48Ж 

71.13330.2017  

13  

Вспучивание и отслоение окрасочного слоя в  

п. 6.3.4 СП  

Производственный  

санузлах всех блоков  

54.13330.2022  

14  

п. 6.3.4 СП  

Подтеки на стенах в санузлах всех блоков  

Производственный  

54.13330.2022  

15  

п. 6.4 ГОСТ Р  

Трещины и отслоение на наружной 

57984-2017  

Производственный  

штукатурке 

16  

Трещины на внутренней штукатурке в  

п. 7.3.7 СП  

санузлах всех блоков и кухнях блоков 48А,  

Производственный  

71.13330.2017  

48Б, 48Д, 48Ж 

17  

Отклонение от вертикали более 3 мм на 1 м  

п. 7.2.13 СП  

стен в санузле блока 48Б, жилых комнатах  

Производственный  

71.13330.2017  

блоков 48Б, 48Ж  

18  

Закрывание и открывание межкомнатных  

п. 5.1.5,5.4.2 ГОСТ 

дверей происходит с заеданием, перекос  

Производственный  

475- 2016  

блоков в жилых блоках 48А,48Б,48В,48Д,48Ж 

19  

1 Вздутие полотен межкомнатных дверей в 

п. 4.5, 5.11.2  

Производственный  

жилых блоках 48А, 48Б, 48В, 48Д, 48Ж 

ГОСТ 475- 2016  

20  

Трещины и разрушение отмостки  

п. 6.26 СП.2016  

Производственный  

Экспертным заключением установлена стоимость работ и материалов,  

необходимых для устранения дефектов в домах блокированной застройки (

<

...>, 48В, 48Г, 48Д, 48Ж) в ценах по состоянию на дату составления экспертного заключения с учетом НДС, без учета работ по приведению полов в соответствии с проектом – 1 151 158 рублей 57 копеек.  

В экспертном заключении (ответ на вопрос 44) установлено, что жилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, 

<

...>, 

<

...>, не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, а именно пунктам 10, 11, 15, 16 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47. При условии, что выявленные темные пятна на стенах исследуемых помещений прихожей блока 48А и санузла блока 48Б являются опасным для человека биологическим веществом, то в соответствии с пунктом 33 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 имеются основания для признания данных жилых блоков непригодными для проживания.  

В связи с данными обстоятельствами истец заявил требование о расторжении муниципального контракта от 28.09.2020 № 038-2020 и взыскании с ответчика уплаченных по контракту денежных средств, а также убытков, связанных с расходами для восстановления нарушенного права для переселения жителей из спорных жилых помещений.  

Согласно пункту 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.  

Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.  

Пунктом 2 статьи 475 ГК РФ установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.  

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо  

получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

На сегодняшний день, аналогичная закупка жилого помещения для детей сирот составляет 3 300 000 рублей за одну квартиру, 110 000 рублей за один кв.м. В соответствии с утвержденной средней рыночной стоимостью одного квадратного метра жилья на первичном рынке в разрезе муниципальных районов, городских и муниципальных округов Нижегородской области за 2 квартал 2025 года составляет 110 000 рублей (закупка от 10.06.2025 № 0132300033325000047).  

Общая площадь специализированного жилого помещения не может быть меньше нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма для одиноко проживающих граждан (30 кв. м) (постановление Правительства Нижегородской области от 24.05.2021 № 404 «Об утверждении Порядка предоставления детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лицам, которые относились к категории детей-сирот и достигли возраста 23 лет, благоустроенных жилых помещений специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений»).  

Таким образом, администрации Краснобаковского муниципального округа Нижегородской области для обеспечения жильем шести детей-сирот потребуется 19 800 000 рублей, убытки в указанном размере являются обоснованными. Следовательно, с учетом возврата ответчиком суммы контракта в размере 6 587 496 рублей администрация должна будет произвести расходы для восстановления нарушенного права для переселения жителей из спорных жилых помещений в размере 13 212 504 рублей.  

Соответственно, исходя из приведенных выше норм права, в случае нарушения установленных законом требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, что и было сделано истцом.  

С учетом изложенного исковые требования подлежат удовлетворению. 

Расходы по оплате судебной экспертизы в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.  

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

расторгнуть муниципальный контракт от 28.09.2020 № 038-2020; взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в пользу администрации Краснобаковского муниципального округа Нижегородской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 6 587 496 рублей, уплаченных по муниципальному контракту от 28.09.2020 № 038-2020.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в пользу администрации Краснобаковского муниципального округа Нижегородской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 13 212 504 рубля убытков.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в пользу администрации Краснобаковского муниципального округа Нижегородской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 200 300 рублей расходов за проведение по  

делу судебной экспертизы.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации 128 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.  

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по письменному ходатайству взыскателя.  

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.  

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.  

Судья К.В. Белова