АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-2605/2021

г. Курган

23 марта 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2022 года.

В полном объеме решение изготовлено 23 марта 2022 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Тюриной И.Г., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Администрации Целинного района (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об обязании исполнить условия договора,  

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области

по встречному иску Администрации Целинного района (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании торгов (аукциона) недействительным, о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки

третьи лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, 2. ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКБИСТ"

при участии в заседании представителей: 

от истца (ответчика по встречному иску) в режиме веб-конференции: ФИО3, доверенность от 09.02.2021, паспорт, диплом;

от ответчика (истца по встречному иску): явки нет, извещен;

от третьих лиц: явки нет, извещены; 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации Целинного района (далее – ответчик) об обязании исполнить условия договора купли-продажи муниципального имущества Целинного района Курганской области, отчуждаемого путем проведения открытого аукциона, от 12.11.2020 в части передачи здания МТМ, общей площадью 999,5 кв.м., расположенного по адресу: Курганская обл., Целинный район, с. Матвеевка, и земельного участка под зданием, площадью 6 804 кв.м. с кадастровым номером 45:18:030701:789 путем подписания акта приема-передачи имущества и передачи всех документов, необходимых для государственной регистрации и оформления перехода права собственности на указанное имущество.

Определением от 02.03.2021 дело принято к производству судьей Саранчиной Н.А., в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.

Определением от 18.03.2021 председателем третьего судебного состава коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений Арбитражного суда Курганской области ФИО4 произведена замена судьи Саранчиной Н.А на судью Тюрину И.Г. на основании автоматического перераспределения дела.

09.06.2021 Администрации Целинного района (далее – истец по встречному иску) обратилась в Арбитражный суд Курганской области со встречным исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик по встречному иску) о признании торгов (аукциона), открытого по форме подачи предложений о цене по продаже муниципального имущества от 11.11.2020, недействительным, о признании договора купли-продажи муниципального имущества, заключенного 12.11.2020 недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Определением от 10.06.2021 встречное исковое заявление Администрации Целинного района от 09.06.2021 к производству.

Определением Арбитражного суда Курганской области от 08.09.2021 удовлетворено ходатайство Администрации Целинного района о назначении по настоящему делу судебной экспертизы.

Производство данной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-аналитический центр «Информпроект» ФИО5.

Определением от 10.09.2021 производство по делу №А34-2605/2021 приостановлено до получения результатов судебной экспертизы (до 20.10.2021).

19.11.2021 от общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-аналитический центр «Информпроект» поступило заключение эксперта  № 110-21 от 17.11.2021.

Определением от 07.12.2021 производство по делу возобновлено.

Определением от 25.01.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ЭКБИСТ".

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) на иске настаивал, со встречными исковыми требованиями не согласен, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Ответчик (истец по встречному иску) и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте заседания извещены надлежащим образом.

От ответчика (истца по встречному иску) через канцелярию поступило письменное мнение, содержащее ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя.

От третьего лица (ООО «ЭКБИСТ») через канцелярию поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

На основании статей 1213, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц.

От третьего лица (ООО «ЭКБИСТ») через канцелярию поступил отзыв на исковое заявление, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, о приобщении дополнительных документов.

На основании статей 66, 81, 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в судебное заседание документы приобщены к материалам дела.

На основании статей 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд отклонил ходатайство третьего лица о назначении повторной экспертизы.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суд приводит мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 этого Кодекса).

Оценивая заключение эксперта № 110-21 от 17.11.2021, суд установил, что оно содержит однозначные выводы по поставленным вопросам, их обоснование. Наличие противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

В порядке требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено надлежащих доказательств, объективно опровергающих выводы, изложенные в данном заключении.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; эксперт ФИО5 давал пояснения в судебном заседании 25.01.2022 по заключению, отвечал на дополнительные вопросы суда и лиц, участвующих в деле (часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), пояснения зафиксированы под аудиозапись судебного заседания.

Выводы экспертного заключения № 110-21 от 17.11.2021 понятны, мотивированы, не имеют вероятностного характера, нормативно обоснованы. Сведения, содержащиеся в экспертном заключении, третьим лицо (ООО «ЭКБИСТ») документально не опровергнуты (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Несогласие третьего лица (ООО «ЭКБИСТ») с выводами эксперта и произведенными экспертом исследованиями не может служить основанием ни для отказа суда в принятии экспертного заключения в качестве доказательства по делу, ни для назначения повторной экспертизы.

Учитывая изложенное, и то, что само по себе несогласие третьего лица по делу с результатом экспертизы не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы, а выводы эксперта, изложенные в представленном суду заключении, не содержат противоречий и неясностей, оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы у суда отсутствуют.

Заслушав доводы истца (ответчика по встречному иску), исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

как следует из материалов дела, в соответствии с Протоколом об итогах на аукцион было выставлено имущество в виде Здания МТМ, общей площадью 999,5 кв.м., расположенного по адресу Курганская обл., Целинный район, с. Матвеевка, и земельного участок под зданием, площадью 6 804 кв.м.

Победителем аукциона признан ИП ФИО2, с которым в дальнейшем заключен Договор купли-продажи на тот объем имущества, которое фактически выставлялось.

По результатам аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене по продаже объектов муниципальной собственности, 12.11.2020 между Администрацией Целинного района Курганской области (далее - Продавец) и ИП ФИО2 (далее -Покупатель) был заключен договор купли-продажи муниципального имущества Целинного района Курганской области, в соответствии с которым Продавец продает, а Покупатель приобретает недвижимое имущество Здание МТМ, общей площадью 999,5 кв.м., расположенного по адресу Курганская обл., Целинный район, с. Матвеевка и земельный участок под зданием, площадью 6 804 кв.м. с кадастровым номером 45:18:030701:789.

Согласно положениям, изложенным в разделе 6 данного Договора, в обязанности Продавца входит передача имущества в собственность Покупателя, обеспечение явки уполномоченного представителя для подписания акта приема-передачи имущества, а также представление Покупателю всех необходимых документов для государственной регистрации и оформления перехода права собственности на указанное имущество.

Обязательство Покупателя по оплате стоимости имущества ИП ФИО2 исполнено надлежащим образом в установленные сроки, что подтверждается Платежными поручениями № 9 от 21.10.2020 г. и № 19 от 22.11.2020 г.

Объекты недвижимого имущества в виде земельного участка и строения по акту приема-передачи и документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на данные объекты, Покупателю не переданы. 

15.12.2020 Администрацией Целинного района в адрес ИП ФИО2 направлено предложение о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества, отчуждаемого путем проведения открытого аукциона от 12.11.2020 (том 1 л.д. 16-17).

ИП ФИО2 в адрес Администрации Целинного района Курганской области направлен ответ о несогласии на расторжение Договора и отсутствии достаточных оснований для этого (том 1 л.д. 20).

Уведомлением № 51 от 15.01.2021 Администрация Целинного района Курганской области сообщила о расторжении договора купли-продажи от 12.11.2020 в одностороннем внесудебном порядке (том 1 л.д. 21-22).

В целях понуждения Администрации Целинного района Курганской области к исполнению возложенных на нее Договором обязанностей, истцом было направлено требование о необходимости подписания акта приема-передачи и передачи документов 19.02.2021 в 16-00 часов по месту нахождения объекта.

Однако в указанное время ответчик в очередной раз уклонился от передачи имущества и документов, не обеспечил явку своего представителя, что подтверждается Актом о неявке от 19.02.2021.

Как следует из ответа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (исх. № 01-22/705 от 29.01.2021) 20.11.2020 Администрация Целинного района Курганской области обратилась за государственной регистрацией прав на земельный участок с кадастровым номером 45:18:030701:789 и здание с кадастровым номером 45:18:030701:432, расположенные по адресу: Курганская обл., Целинный р-н, с. Матвеевка, однако в последующем (17.12.2020) Администрацией было подано заявление о прекращении осуществления государственной регистрации прав на вышеназванные объекты.

Неисполнении Администрацией Целинного района обязанности по исполнению договора купли-продажи послужило основанием для обращения индивидуального предпринимателя ФИО2 в арбитражный суд (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование встречных исковых требований Администрация Целинного района указывает, что Целинной районной Думой принято решение № 567 от 03.02.2020 «Об утверждении Прогнозного плана приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности Целинного района на 2020 год».

В соответствии с приложением № 1 к Прогнозному плану приватизации муниципального имущества приватизации подлежит помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 46,6 кв. м.

04.08.2020 решением № 614 внесены дополнения в Прогнозный план приватизации муниципального имущества путем включения в приватизацию посредством открытого аукциона Здания МТМ, расположенного по адресу; Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, площадью 999,5 кв.м.

05.10.2020 издано Распоряжение Главы Целинного района № 704-р «О проведении аукциона по продаже муниципального имущества».

Согласно аукционной документации от 05.10.2020 собственником выставляемого имущества на аукцион объекта муниципального имущества является Администрация Целинного района.

Организатор торгов - Администрация Целинного района.

Аукционная документация размещена на официальном сайте РФ в сети интернет   «www.torgi.gov.ru»,   на   официальном   сайте   муниципального образования      и      на      электронной      площадке      информационно-телекоммуникационной     сети     интернет     ЗАО     «Сбербанк Автоматизированная Система Торгов».

Наименование имущества, выставленного на торги:

Здание МТМ, общей площадью 999,5 кв. м, распложенное по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка;

земельный участок под зданием, площадью 6804 кв. м с кадастровым номером 45:18:030701:789.

Начальная стоимость определена в размере 191 400 руб.

Согласно «Протоколу об итогах» аукцион по продаже муниципального имущества в электронной форме с открытой формой подачи предложений о цене имущества состоялся. Победителем аукциона по продаже объекта признан ИП ФИО2 предложивший цену в размере 210 540 руб.

12.11.2020 между Администрацией Целинного района и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи муниципального имущества, согласно условиям которого Администрацией Целинного района в соответствии с протоколом от 09.11.2020 № 2 продает, а покупатель покупает Здание МТМ, общей площадью 999,5 кв. м, распложенное по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, и земельный участок под зданием, площадью 6804 кв. м с кадастровым номером 45:18:030701:789 за цену 210 540 рублей.

15.12.2020состоялось заседание Целинной районной думы,оформленное протоколом № 117.

Повестка дня: «Об утверждении отчета об исполнении прогнозного плана приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности Целинного района на 2020 год».

По итогам обсуждения решено отчет не принимать, обязать Администрацию Целинного района результаты аукциона от 09.11.2020 отменить, договор купли-продажи с ИП ФИО2 расторгнуть.

Во исполнение решения Целинной районной Думы Администрация Целинного района направила в адрес ответчика предложение о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества Целинного района.

24.03.2021Распоряжением № 185-р Глава Целинного районараспорядился возвратить перечисленные денежные средства ответчику всумме 210 540 руб.

05.04.2021 денежные средства возвращены покупателю, о чем свидетельствует платежное поручение № 339339.

По мнению Администрации Целинного района, торги от 09.11.2020 являются недействительными, поскольку были проведены с нарушениями, выразившимися в следующем:

Решением № 109 от 13.04.2012 Целинной районной Думой утверждено положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Целинного района.

Согласно Положению Целинная районная Дума ежегодно утверждает прогнозный план приватизации муниципального имущества Целинного района, определяет порядок и условия приватизации муниципального имущества в соответствии с федеральным законодательством.

Полномочия Администрации Целинного района заключаются в разработке и представлении на утверждение в Целинную районную Думу прогнозного плана приватизации муниципального имущества.

Приватизация муниципального имущества осуществляется в соответствии с прогнозным планом, утвержденным решением Целинной районной Думы.

Как следует из решения № 614 от 04.08.2020, Целинной районной Думой утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества, состоящего из Здания МТМ, общей площадью 999,5 кв. м, распложенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка.

Приватизация земельного участка под зданием МТМ, площадью 6804 кв. м с кадастровым номером 45:18:030701:789 Целинной районной Думой не утверждалась. Таким образом, Администрацией Целинного района были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, а именно, принятие решения о приватизации имущества без согласования и получения разрешения Целинной районной Думы. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети "Интернет" информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев.

Согласно отчету об оценке 2008-3 8К, изготовленному ООО Центр правовой защиты имущества «Экбист», итоговая величина рыночной стоимости имущественного комплекса на 17.08.2020 составляет 191 374 руб., в том числе:

-рыночная стоимость здания МТМ - 164 366 руб.;

-рыночная стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов - для производственной деятельности, площадью 6804 кв. м.) составляет 27 008 руб.

Администрацией Целинного района была заказана повторная оценка стоимости, выставленного на торги имущества, проведение которой было поручено ООО «Консалта».

Согласно выводам эксперта, наиболее вероятная величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки округленно составляет 1 764 700 руб., из которых:

-стоимость Нежилого здания общей площадью 999,5 кв.м., кадастровый номер 45:18:030701:432, расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка составляет 840 000 руб., что в 5 раз больше цены, указанной в договоре купли-продажи:

-рыночная стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов - для производственной деятельности, площадью 6804 кв. м, составляет 924 700 руб., что в 34 раза больше цены, указанной в договоре.

Исходя из изложенного, из материалов дела следует, что спорное недвижимое имущество продано по цене ниже рыночной.

Основными целями приватизации муниципального имущества является в числе прочих увеличение доходов бюджета на основе эффективного управления муниципальной собственностью, однако отчуждение имущества по заведомо заниженной цене, отсутствие равноценной встречной оплаты не соответствует целям и задачам приватизации муниципального имущества, лишено экономического смысла.

Ссылаясь на то, что спорное имущество продано по цене более чем в 5 раз (нежилое здание) и в 34 раза (земельный участок) ниже рыночной стоимости имущества, вследствие чего оспариваемая сделка (договор купли-продажи муниципального имущества) была заключена на заведомо и значительно невыгодных условиях, Администрация Целинного района обратилась со встречными требованиями (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации  закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В пункте 44 совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 22  Устава Целинного района Курганской области к компетенции Целинной  районной Думы относится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности Целинного района (том 1 л.д. 65-87).

Решением № 109 от 13.04.2012 Целинной районной Думой утверждено положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Целинного района.

Согласно Положению Целинная районная Дума ежегодно утверждает прогнозный план приватизации муниципального имущества Целинного района, определяет порядок и условия приватизации муниципального имущества в соответствии с федеральным законодательством.

Полномочия Администрации Целинного района заключаются в разработке и представлении на утверждение в Целинную районную Думу прогнозного плана приватизации муниципального имущества.

Приватизация муниципального имущества осуществляется в соответствии с прогнозным планом, утвержденным решением Целинной районной Думы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Способы и порядок продажи государственного и муниципального имущества установлен главой 4 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон №178-ФЗ, Закон о приватизации).

Приватизация муниципального имущества и порядок ее планирования определяется органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 2 и пункт 1 статьи 10 Закона о приватизации).

Положениями статьи 13 Закона о приватизации определены способы приватизации муниципального имущества, одним из которых является отчуждение муниципального имущества по конкурсу или на аукционе.

Согласно статье 18 названного Закона на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Таким образом, по смыслу приведенных норм в случае приватизации имущества соответствующее публично-правовое образование должно получить наибольшую цену за него, которую предложит на открытых торгах покупатель. 

Как следует из решения № 614 от 04.08.2020, Целинной районной Думой утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества, состоящего из Здания МТМ, общей площадью 999,5 кв. м, распложенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка.

Как следует из представленных документов, приватизация земельного участка под зданием МТМ, площадью 6804 кв. м с кадастровым номером 45:18:030701:789, находящегося в собственности муниципального образования Целинный район Курганской области (выписка из ЕГРН) Целинной районной Думой не утверждалась. 

Таким образом, Администрацией Целинного района были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, а именно, принятие решения о приватизации имущества без согласования и получения разрешения Целинной районной Думы. 

Согласно пункту 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае начальная продажная цена земельного участка была определена в размере рыночной стоимости земельного участка – 191 400 руб., определенной обществом с ограниченной ответственностью «ЭКБИСТ» в отчете № 2008-38к «Определение рыночной стоимости и арендной ставки за пользование объектами недвижимости: 1. Здание МТМ, назначение: нежилое. Площадь: общая 999,5 кв.м. Количество этажей: 2. 2. Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – для производственной деятельности. Площадь: 6804 кв.м. Кадастровый номер 45:18:030701:789» от  21.08.2020. (том 2 л.д. 11-84).

Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки (статья 11), в частности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С целью определения рыночной стоимости следующих объектов:

- здание МТМ общей площадью 999,5 кв.м., расположенное по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, 

- земельный участок площадью 6804 кв.м., с кадастровым номером 45:18:030701:789, расположенный по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, 

на дату проведения торгов 09 ноября 2020 года, определением суда от 08.09.2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-аналитический центр «ИнформПроект» (

<

...>) ФИО5.

Согласно заключению эксперта от 17.11.2021 № 110-21, составленному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-аналитический центр «ИнформПроект», установлено:

- рыночная стоимость (наиболее вероятная стоимость) объекта экспертизы - здания МТМ общей площадью 999,5 кв.м., расположенное по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, по состоянию на дату оценки, с учетом округления, без учета НДС составляет 967 000 руб.;

рыночная стоимость объекта экспертизы - здания МТМ общей площадью 999,5 кв.м., расположенное по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, находится в интервале 870 000 – 1 064 000 руб.;

- рыночная стоимость (наиболее вероятная стоимость) объекта экспертизы - земельный участок площадью 6804 кв.м., с кадастровым номером 45:18:030701:789, расположенный по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, по состоянию на дату оценки, с учетом округления, без учета НДС составляет 507 000 руб.

рыночная стоимость объекта экспертизы - земельный участок площадью 6804 кв.м., с кадастровым номером 45:18:030701:789, расположенный по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, находится в интервале 460 000 - 550 000 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 64 и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. Согласно пункту 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства (в том числе экспертиза) не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив экспертное заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии положениям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае начальная продажная стоимость имущества установлена на основании отчета об оценке, которая проведена профессиональным оценщиком ООО «ЭКБИСТ» по заказу МО Целинный район. 

При этом установленная в аукционной документации начальная стоимость реализации имущества меньше стоимости земельного участка, которая установлена судебным экспертом (507 000 руб., интервал 460 000 - 550 000 руб.).

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 500 978,52 руб.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденному приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. Кадастровая стоимость определяется без учета особенностей объекта недвижимости.

В соответствии с правовым подходом, закрепленным в постановлениях Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). То есть до момента признания ее недостоверной, такая - определенная методом массовой оценки, кадастровая стоимость, считается надлежащей, равнозначной его рыночной стоимости.

Сам по себе факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности одной из них. Кадастровая стоимость объекта устанавливается методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, в то время как рыночная стоимость определяется в результате полной и всесторонней индивидуальной оценки объекта. При этом, установление кадастровой стоимости в размере рыночной происходит в заявительном порядке.

Таким образом, суд принимает заключение эксперта от 17.11.2021 № 110-21 в качестве допустимого доказательства, исходя из чего, суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, изготовленный ООО «ЭКБИСТ» содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости имущества, не должен приниматься для целей установления начальной цены торгов с целью его реализации.

Довод Администрации Целинного района о том, что торги по реализации имущества (земельного участка) проводились по цене не соответствующей рыночной, соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Таким образом, при проведении торгов на право заключения договора продажи муниципального имущества, а именно земельного участка, нарушены императивные нормы Земельного кодекса Российской  Федерации (статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации), определяющие организацию аукциона на право заключения договора продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Проведение аукциона на право заключения договоров продажи спорного земельного участка с нарушением законодательства, влечет признание торгов недействительными.

Оспариваемой сделкой нарушены права муниципального образования – Целинный район Курганской области, поскольку Администрация ненадлежащим образом реализовала полномочия по распоряжению публичной собственностью.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. При этом основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов (пункт 5 Информационного письма ВАС РФ от 22.12.2005 N 101).

При установленных обстоятельствах, исковые требования Администрации Целинного района подтверждены материалами дела, основаны на законе и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Исходя из того, что объекты Администрацией предпринимателю не передавались, денежные средства возвращены предпринимателю, оснований для применения последствий недействительности договора купли-продажи от 12.11.2020 у суда не имеется.

Поскольку договор купли-продажи от 12.11.2020, заключенный между Администрацией Целинного района и индивидуальным предпринимателем ФИО2, признан судом недействительным, основания для удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 отсутствуют.

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации Кодекса установлен размер госпошлины, подлежащей взиманию при подаче исковых заявлений по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными – 6 000 руб. 

При подаче первоначального иска индивидуальным предпринимателем ФИО2 уплачена государственная пошлина в сумме 7 210 руб. 80 коп., что подтверждается платежным поручением № 4 от 20.02.2021. 

Истец по встречному иску от уплаты государственной пошлины освобожден (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Поскольку встречные исковые требования Администрации судом удовлетворены, соответственно с предпринимателя в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 790 руб., с учетом переплаты по платежному поручению № 4 от 20.02.2021 на сумму 7 210 руб. 80 коп.

Администрацией Целинного района произведена оплата за проведение судебной экспертизы в сумме 60 000 руб. (платежное поручение № 59614 от 21.07.2021 - том 3 л.д. 80). 

Определением суда от 27.01.2022 денежные средства в размере 30 000 руб., внесенные Администрацией Целинного района на депозитный суд арбитражного суда, выплачены экспертной организации  за проведение судебной экспертизы. Соответственно, в оставшейся части подлежат возврату Администрации Целинного района с депозитного счета Арбитражного суда Курганской области.

ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКБИСТ" понесены расходы по оплате услуг по проведению судебной экспертизы в сумме 22 000 руб. (платежное поручение № 65 от 14.03.2022 – в деле). 

Поскольку в удовлетворении ходатайства ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКБИСТ" о проведении повторной экспертизы судом отказано, указанные денежные средства подлежат возврату ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКБИСТ" с депозитного Арбитражного суда Курганской области.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Исковые требования Администрации Целинного района удовлетворить.

Признать недействительными торги в форме открытого аукциона, оформленные протоколом от 11.11.2020.

Признать договор купли-продажи от 12.11.2020, заключенный между Администрацией Целинного района и индивидуальным предпринимателем ФИО2 недействительным.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Администрации Целинного района (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) судебные издержки на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 790 руб.

Возвратить Администрации Целинного района (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Курганской области денежные средства в размере 30 000 руб., перечисленные за проведение судебной экспертизы по платежному поручению № 59614 от 21.07.2021 на сумму  60 000 руб.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКБИСТ" с депозитного счета Арбитражного суда Курганской области денежные средства в размере 22 000 руб., перечисленные за судебную экспертизу по делу №А34-2605/2021 по платежному поручению № 65 от 14.03.2022 на сумму 22 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

И.Г. Тюрина