ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-11250/2023

03 мая 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  22 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  03 мая 2024 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Халявина Е.С.,

судей  Бацман Н.В., Веревкина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Моториной О.Ф., 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9887/2023) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение от 02.08.2023 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-11250/2023 (судья Коряковцева О.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертиз «Партнер» (ИНН 

<

***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета от 12.12.2022 № 10/22. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент имущественных отношений Администрации города Тобольска. 

В судебном заседании посредством веб-конференции принял участие лично индивидуальный предприниматель ФИО1 (паспорт).

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 Монзила Камиловна (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертиз «Партнер» (далее – общество) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета от 12.12.2022 № 10/22 (далее – отчет).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Администрации города Тобольска (далее – Департамент).

Решением от 02.08.2023 Арбитражного суда Тюменской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. 

По мнению подателя жалобы, в материалы дела не представлено документов, подтверждающих проведение оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее – Закон № 135-ФЗ), федеральными стандартами оценки №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, Стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденными решениями Совета Ассоциации (протокол от 09.12.2020). Спорный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, представленная истцом рецензия не опровергнута надлежащими доказательствами. Судом не принято во внимание, что объект не осматривался обществом, следовательно нарушена установленная Методикой процедура определения физического износа объекта. 

В жалобе также указано на незаконный отказ суда первой инстанции в назначении по делу экспертизы, в связи с чем соответствующее ходатайство подано в апелляционный суд. Заявленное ходатайство судом удовлетворено (определение Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2023).

В процессе рассмотрения спора от сторон поступали следующие документы:

от предпринимателя – объяснения, дополнения, ходатайства об отложении, о назначении по делу повторной экспертизы (предложенный вопрос – определить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304005:5599, расположенного по адресу: 

<

...>., по состоянию на 12.12.2022г и на сегодняшний день), письменное пояснение специалиста № 018-Р/24;

от общества – возражения на жалобу;

от Департамента – возражения на жалобу, согласно которым решение законно и обоснованно, документы во исполнение определения суда от 27.12.2023, ходатайство к судебной экспертизе.

Вышеназванные документы приобщены к материалам дела в целях полного и всестороннего рассмотрения дела, ходатайства приняты судом апелляционной инстанции к рассмотрению.

Представители ответчика, Департамента не обеспечили свое участие в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание), несмотря на ранее удовлетворенные судом ходатайства.

Учитывая, что судом обеспечено транслирование судебного заседания в онлайн-режиме с использованием исправной аппаратуры суда, средства связи суда воспроизводили видео- и аудиосигналы, технических неполадок и сбоев в работе аппаратуры и программного обеспечения не установлено, произведена запись онлайн-заседания, а также ввиду надлежащего извещения сторон о времени и месте проведения судебного заседания, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика и третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда предприниматель поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, поддержал заявленные ходатайства.

Рассмотрев материалы дела, доводы жалобы, документы, поступившие в период рассмотрения спора, правовые позиции сторон, апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

Администрация города Тобольска организует и обеспечивает проведение публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства. 

В рамках реализации вышеуказанного права Администрация города Тобольска обратилась в Тобольский городской суд Тюменской области с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304005:5599, расположенного по адресу: 

<

...> участок № 9в (далее – объект), путем продажи с публичных торгов. 

Решением Тобольского городского суда Тюменской области, вступившим в законную силу 27.03.2020, требования Администрации удовлетворены. 

В отношении вышеуказанного объекта Департаментом неоднократно организованы и проведены публичные торги по продаже объекта (27.08.2020, 26.01.2021, 06.07.2021, 16.11.2021, 11.05.2022, 04.08.2022, 26.10.2022, 28.02.2023), которые признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в аукционе. 

За период с 2020 по 2022 годы оценка спорного объекта проведена Департаментом 4 раза, в размере 3 153 152 руб. в отчете от 17.06.2020, в размере 3 290 000 руб. в отчете от 17.05.2021, в размере 2 771 666,67 руб. в отчете от 25.03.2022, в размере 2 669 166 руб. в отчете от 12.12.2022. 

Поскольку основания для приостановления продажи объекта незавершенного строительства отсутствовали, проведение очередных публичных торгов по вышеуказанному объекту было назначено на 05.06.2023. Информация о торгах размещена на официальных сайтах www.torgi.gov.ru, www.admtobolsk.ru. 

Начальная цена продажи вышеуказанного объекта установлена на основании оценки его рыночной стоимости в размере 3 203 000 руб. (с учетом НДС), определенной в отчете, подготовленном обществом в рамках заключенного муниципального контракта от 29.11.2022 № 81/22. 

В Администрацию города Тобольска 26.04.2023 поступило обращение предпринимателя, в котором указано о занижении стоимости объекта в указанном отчете. В ответ на обращение в адрес предпринимателя направлены письма от 04.05.2023 № 13-01-11/2379, от 10.05.2023 № 13-01-11/2380 с разъяснениями о стоимости объекта, также предложено представить технические документы с целью их использования для расчета стоимости объекта, технические документы в Департамент не представлены. 

В рамках настоящего дела истец оспаривает величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета, указывая, что итоговая величина стоимости, отраженная в отчете, не соответствует рыночной стоимости объекта.

Суд первой инстанции, признавая спорный отчет достоверным, учитывая, что определенная в нем стоимость объекта незавершенного строительства соответствует рыночной (с учетом влияющих внешних факторов), отказал в удовлетворении иска.

Проверив законность и обоснованность решения по делу в соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Закона № 135-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 135-ФЗ  определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В силу абзаца 3 статьи 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92), отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

По смыслу части 1 статьи 13 Закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

В суде апелляционной инстанции истцом заявлено ходатайство о проведении экспертизы ввиду несогласия со спорным отчетом, в котором определена действительная стоимость объекта незавершенного строительства.

В абзаце 2 пункта 2 Информационного письма № 92 разъяснено, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции, учитывая позиции сторон, пришел к выводу, что для разрешения вопросов, возникающих при рассмотрении настоящего спора, требуются специальные знания, в связи с чем удовлетворил ходатайство подателя жалобы о назначении судебной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Вип Груп» ФИО2, на разрешение поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304005:5599, расположенного по адресу: 

<

...>., по состоянию на 12.12.2022.

В материалы дела представлено заключение эксперта № 24/04-5, в котором дан ответ на поставленный вопрос, а именно рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304005:5599, расположенного по адресу: 

<

...>., по состоянию на 12.12.2022, составляет с учетом округления: 3 349 000 руб.

Апелляционный суд отмечает, что в силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Оценив экспертное заключение наряду с другими доказательствами по делу, Восьмой арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять результатам экспертизы, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.

Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности представленного экспертного заключения, в данном случае подателем жалобы не представлено (статья 65 АПК РФ), Департамент замечаний или возражений к проведенному исследованию не имеет.

В экспертном заключении содержатся выводы на поставленные вопросы, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

С учетом изложенного, поскольку заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым, отсутствуют.

Оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы в рамках настоящего дела (соответствующее ходатайство заявлено истцом 22.04.2024) не имеется, поскольку каких-либо существенных доводов, по которым непосредственно само заключение эксперта не отвечает требованиям закона или обязательным для данного вида экспертизы нормативным актам, правилам или стандартам, суду не приведено, самом по себе несогласие с выводами эксперта по существу поставленных на исследование вопросов, не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Апелляционный суд, в том числе учитывает, что разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной экспертом согласно заключению № 24/04-5 и рыночной стоимостью, установленной в спорном отчете, составляет 146 000 руб. (3 349 000 руб. - 3 203 000 руб.), то есть менее 20%.

Согласно разъяснениям Минэкономразвития РФ, изложенным в письме от 18.06.2014 № Д23и-2103, в случае проведения нескольких независимых оценок рыночной стоимости земельного участка на заданную дату оценки, разница в значениях рыночной стоимости земельного участка возможна. Пределы допустимых отклонений в значениях таких оценок не устанавливаются нормами действующего законодательства об оценочной деятельности. Однако расхождение между величинами рыночной стоимости, определенными в ходе нескольких независимых оценок одного и того же земельного участка на одинаковую дату оценки, не должно превышать 20%. Разница в значениях рыночной стоимости земельного участка, определенной в ходе проведения нескольких оценок, сама по себе не свидетельствует о недостоверности одной из независимой оценок.

Ссылка на рецензии, приобщенные как в суде первой инстанции, так в суде апелляционной инстанции на полученное экспертное заключение № 24/04-5, не опровергает результатов судебной экспертизы.

Судебная экспертиза проведена с учетом представленных предпринимателем в суде апелляционной инстанции доказательств о своих затратах.

При этом рецензии не содержат иной оценки стоимости имущества.

Исходя из статьи 20 Закона № 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки (далее - ФСО) и стандарты и правила оценочной деятельности.

Спорный отчет выполнен в соответствии с муниципальным контрактом № 81/22 на оказание услуг по определению рыночной стоимости муниципального имущества от 29.11.2022. Объектом оценки явилось вышеуказанное арестованное имущество для целей его реализации на публичных торгах.

Как обоснованно отметил суд первой инстанции, в отчете учтен корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве с января 2020 года по ноябрь 2022 года, физический износ, функциональное (моральное, технологическое) устаревание, экономическое (внешнее) обесценение.

Спорный документ содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и мета оценки, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, сведения о заказчике оценки и об оценщике, а также допущения и ограничительные условия, основные определения и понятия, перечень использованных источников информации, анализ внешней среды, включающий макроэкономический обзор, анализ социально-экономического положения, расчет рыночной стоимости в рамках примененного подхода.

Указание в жалобе относительно того факта, что объект не осматривался обществом, следовательно нарушена установленная Методикой процедура определения физического износа объекта, отклоняется. В Приложении 4 к спорному отчету имеются фотографии, на которых отражено здание. Принимая во внимание, что у оцениваемого объекта степень готовности 8% , то есть фактически готовы только работы нулевого цикла, которые скрыты под снегом, у суда не имеется оснований полагать, что осмотр ответчиком не производился.

Апелляционный суд учитывает, что спорный объект не достроен, отсутствуют стены, перегородки, кровля, фундамент, который располагается в земле без какой – либо защиты (крыши) подлежит значительно большему износу нежели готовое здание.

Объект незавершенного строительства неоднократно подвергался оценке, инициированной Департаментом в период с 2020 по 2022 год, полученные результаты были сопоставимы, предприниматель ранее возражений против результатов оценки не предъявлял.

Поскольку истцом не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о несоответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности, не доказано, что допущены ошибки, которые повлияли на результат оценки, оснований для удовлетворения требований апеллянта не имеется.

Оснований для удовлетворения ходатайства истца об отложении судебного заседания суд апелляционной инстанции не установил (статья 158 АПК РФ). Кроме того, в судебном заседании 22.04.2024 предприниматель фактически не поддержал названное ходатайство.

Предприниматель заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы. 

Вместе с тем само по себе несогласие с выводами эксперта, учитывая установленные судом фактические обстоятельства спора, не может свидетельствовать о недостоверности и противоречивости проведенного экспертного исследования, его несоответствии закону, равно как и не может являться самостоятельным основанием для назначения повторной экспертизы, в удовлетворении которой суд апелляционной инстанции отказывает, поскольку оснований для ее назначения по правилам статьи 87 АПК РФ не имеется.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб. и по проведению судебной экспертизы в размере 15 000 руб. в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Учитывая, что экспертная организация не представила счет за проведение экспертизы, вопрос об их перечислении с депозитного счета суда будет решен отдельным судебным актом после получения соответствующего документа.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 АПК РФ, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.08.2023 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-11250/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

 

Е.С. Халявин

 

Судьи

 

Н.В. Бацман

 

А.В. Веревкин