АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-5359/2022

г. Салехард

27 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24 мая 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 27 мая 2022 года.

 

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Кебировой Г.М., рассмотрев в открытом судебном заседании  дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304890114900119) к Администрации муниципального образования город Салехард (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права собственности на объект недвижимого имущества – самовольную постройку,

с привлечением к участию деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 16.05.2022 г.;

от ответчика – ФИО3, ведущий специалист отдела правового обеспечения департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард, по доверенности от 19.10.2021 № 63;

от третьего лица – представитель не явился, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО4 о.; Истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Салехард (далее – Администрация; Ответчик) о право собственности на самовольно возведенный завершенный строительством объект недвижимого имущества: «Магазин по ул. Маяковского, г. Салехард», общей площадью - 369.0 кв.м, расположенный в 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером: 89:08:020101:613..

В правовое обоснование исковых требований истцом указана статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации со ссылкой на то, что объект построен без получения необходимых разрешений и согласований, однако построен с соблюдением норм и правил на земельном участке, находящимся в собственности у истца, и существование указанного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Ответчик представил отзыв на иск, с предъявленными требованиями не согласился, указав, что требование индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании права собственности на самовольно возведенный завершенный строительством объект недвижимого имущества «Магазин по ул. Маяковского, г. Салехард», в данной ситуации направлено на легализацию в обход установленных законом требований для возведения объекта заявленного как «Магазин».

Определением от 04.04.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее – Управление Росреестра).

Управление Росреестра доводов относительно заявленных требований не представило, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления, решение по делу вынести на усмотрение суда.

В порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании, открытом 23.05.2022 был объявлен перерыв до 24.05.2022. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

В судебном заседании представитель Истца поддержал заявленные исковые требования, представитель  Ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск.

Рассмотрев материалы дела, исследовав, представленные по делу доказательства,  заслушав представителей сторон, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, ИП ФИО4 по договору купли-продажи недвижимого имущество и земельного участка от 19 марта 2020 года были приобретены в собственность:

- часть здания: кулинарный цех, назначение: нежилое, общей площадью 151,60 кв.м, этаж 1, расположенный по адресу: ЯНАО, 

<

...>, пом 1, кадастровый номер: 89:08:020101:694;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: пищевая промышленность код 6.4., общей площадью 381 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, 

<

...>, кадастровый номер: 89:08:020101:613.

Истцом указывается, что на протяжении многих лет, как до приобретения указанного здания, так и в течение определенного времени после его приобретения, территория вокруг кулинарного цеха и непосредственно под самим этим зданием регулярно подвергалась затоплению канализационными водами из постоянно переполненного септика близстоящего общежития по улице Маяковского д. 37 и водами, вытекающими из образовывавшихся течей рядом находящейся теплотрассы, принадлежащей АО «Салехардэнерго».

Данные обстоятельства подтверждаются прилагаемыми к исковому заявлению обращениями предыдущего собственника здания и земельного участка - индивидуального предпринимателя ФИО5 в Администрацию МО г. Салехард (исх. № 11 от 21.05.2012), в управляющую компанию ЗАО «Ямал-Глобал»(исх. № 02 от 07.03.2012), в управляющую компанию ООО «Аккорд» (исх. № 03 от 07.03.2012.), Прокурору города Салехарда (исх. № 51 от 04.06.2012.), в МП «Салехардэнерго» (исх. № 49 от 31.05.2012., исх. № 53 от 12.09.2012. с приложениями фотографий), и ответами на обращения Администрации МО г. Салехард (исх. № 1107-18-07/314 от 15.06.2012.), Прокурора г. Салехарда (исх. № 367-ж/12 от 18.06.2012.), МП «Салехардэнерго» (исх. № 4912 от 08.10.2012.).

Истцом указывается, что в результате ненадлежащего исполнения обязательств управляющими компаниями по откачке септика, ненадлежащего исполнения обязательств по содержанию теплотрассы энергоснабжающей организацией, недосмотра надзорных органов и собственника (муниципалитета) прилегающего земельного участка здание кулинарного цеха пришло в аварийное состояние.

В таком состоянии здание кулинарного цеха было приобретено по договору от 19.03.2020.

Впоследствии ИП ФИО4 было принято решение о сносе пришедшего в аварийное состояние здания и постройке на его месте на принадлежащем ему земельном участке нового здания.

Для этого обществом с ограниченной ответственностью «Проект» была подготовлена проектная документация.

В Администрации МО г. Салехард был получен градостроительный план земельного участка № RU89306000200056 от 12.05.2020.

До приобретения здания были сделаны инженерные изыскания (технический отчет о выполненных инженерных изысканиях приобщен Истцом к материалам дела).

Также были выполнены иные подготовительные работы для осуществления строительства нового здания, в частности нахождение и приобретение качественных отвечающих строительным нормам материалов, решение вопросов транспортировки, подбор квалифицированных специалистов - строителей, и т.д.

Истец неоднократно обращался в администрацию муниципального образования город Салехард с заявлениями о выдаче разрешения на строительство на объект недвижимого имущества «Магазин по ул. Маяковского, г. Салехард» (копии заявлений от 20.07.2020, от 14.12.2020).

Однако, в предоставлении данного разрешения было отказано (копии ответов департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО г. Салехард № 12.01-17/544 от 23.07.2020, № 12.01-17/838 от 07.10.2020, № 12.01-17/971 от 12.10.2020).

В такой ситуации Истцом собственными силами и привлеченными квалифицированными специалистами в соответствии с ранее выполненной проектной документацией было вновь создано двухэтажное здание магазина на вышеуказанном земельном участке.

Отсутствие всех необходимых документов для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, лишает Истца возможности зарегистрировать свои права на созданный им объект, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Право застройщика - лица, которое осуществляет строительство либо реконструкцию объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательного права на сам объект недвижимости.

Статья 219 ГК РФ предусматривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статьи 51-55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, принятого в 2004 году).

Пункт 2 статьи 1 ГК РФ предусматривает, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской федерации  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации, одним из оснований для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества являются вступившие в законную силу судебные акты. В связи с тем, что объективно отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на спорный объект в установленном законом порядке, заявитель не может реализовать право собственности в полном объеме.

Возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Сам по себе факт самовольного строительства или реконструкции объекта при наличии в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не может быть принят судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

В статье 222 ГК РФ не предусмотрен упрощенный, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих, в связи с чем лицо, заявляющее о признании права собственности на самовольное строительство, должно подтвердить его безопасность, а также соответствие возведенных построек техническим регламентам, градостроительным, строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам надлежащими доказательствами.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Анализ содержания статьи 222 ГК РФ в совокупности с указанными выше нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный или реконструированный объект недвижимости, допущенная законодателем в третьей части статьи 222 ГК РФ, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

По смыслу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо обращается в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Реконструкция выполнена Истцом с соблюдением строительных норм и правил, что подтверждается Техническим отчетом № 05-СЭ по строительно-технической экспертизе объекта: «Магазин по ул. Маяковского г. Салехард», выполненным 25.03.2022 ООО «Ямальское бюро оценки и экспертизы».

Согласно техническому отчету здание «Магазин по ул. Маяковского, г. Салехард» имеет следующие характеристики и основные конструктивные элементы (описание объекта недвижимости):

магазин двухэтажный, стены из мелкоштучных блоков ячеистого бетона. Общая площадь помещений - 369.0 м2.

В состав магазина входят:

1 этаж - торговый зал на 1 этаже; тамбур эвакуационного выхода; кабинет; фосовочная; тепловой пункт; санузел; входной тамбур.

2 этаж - торговый зал; складское помещение; санузел; лестничная клетка. Здание магазина 2021 года постройки.

Фундаменты - свайные железобетонные.

Ростверк - монолитный железобетонный.

Перекрытия - монолитная железобетонная плита.

Стены наружные и внутренние - стеновые блоки из ячеистого бетона, утепленные минплитой толщиной 120 мм и отделанные декоративной штукатуркой «под шубу».

Перегородки - из перегородочного блока из ячеистого бетона оштукатуренные.

Кроля - скатная, стропильная односкатная.

Окна - пластиковые с двойным стеклопакетом.

Двери входные - металлические.

Двери внутренние - из полотен МДФ, деревянные.

Полы - плитка керамическая в местах общего пользования.

Отделка - водоэмульсионая окраска.

Потолки - подвесные.

В техническом отчете № 05-СЭ от 25.03.2022. (стр.68) экспертом были сделаны следующие выводы:

1.Свайные фундаменты здания магазина находятся в работоспособном состоянии.

2. Наружные н внутренние стены, монолитные железобетонные перекрытия здания магазина находятся в работоспособном состоянии.

3.Конструкцип кровли, наружные крыльца и лестничные марши и площадки находятся в работоспособном состоянии.

4.Тсхническос состояние наружных и внутренних инженерных систем и коммуникаций удовлетворительное.

5. Тепловая изоляция здания магазина соответствует нормативным требованиям по энергоэффективности.

6. Техническое состояние внутренней отделки соответствует нормативным требованиям.

7. Объект соответствует противопожарными и санитарно-эпидемиологическими

нормами.

8. Здание магазина благоустроено и обеспечено автомобильными парковками.

9. В целом техническое состояние основных несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и коммуникаций здания магазина находится в удовлетворительном состоянии и соответствует проектным и градостроительным решениям.

Истцом на основании полученных технических условий, здание было подключено к инженерным сетям. С АО «Салехардэнерго» были заключены договор на электроснабжение № 669-Э от 22.09.2020., договор теплоснабжения № 669-Т от 27.09.2020., договор на водоснабжение № 669-В от 11.10.2020. По заключенным договорам предпринимателем исполняются принятые на себя обязательства по оплате поставляемых энергоресурсов.

В здании установлена система охранно-пожарной сигнализации, на монтаж и установку которой Истцом был заключен с ИП ФИО6 договор на выполнение подрядных работ № 06/21 от 01.12.2021. По акту сдачи-приемки № 37 от 22.12.2021. выполненные работы были приняты. Факт установки сигнализации отражен в техническом отчете экспертизы.

Как указывает Истец, вновь возведенное здание фактически относится к блокированной застройке, расположено рядом с принадлежащим ему гаражом (кадастровый номер: 89:08:020101:617), который расположен также на принадлежащем Истцу земельном участке (кадастровый номер: 89:08:020101:612), в подтверждение чего представлены копии свидетельств о регистрации права собственности на гараж и земельный участок. Боковая стена магазина по соседству с гаражом выполняет роль бранбмаурной стенки с необходимым пределом огнестойкости и препятствует, в случае возникновения пожара, его распространению на соседнее здание.

Изложенные в экспертном заключении № 05-СЭ от 25.03.2022. выводы также указывают на то, что в целом техническое состояние всех основных несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и коммуникаций здания магазина находится в удовлетворительном состоянии и соответствует проектным и градостроительным решениям, здание фактически готово к вводу в эксплуатацию и использованию по назначению.

Истцом указывается, что за время проведения строительных работ и работ по благоустройству вокруг здания магазина собственники (владельцы) смежных участков ни разу не заявляли о нарушении своих прав.

Администрацией в отзыве указывается, что проектной документацией Истца предусмотрено помещение предназначенное под торговый зал на первом и втором этаже, Данные помещения подпадают под требования местных нормативов     градостроительного проектирования обеспечить объект автомобильными стоянками из расчета 15 машиномест на 100 кв.м. торговой площади. Для обслуживания объекта необходимо не менее 30 машиномест.

Кроме того, исходя из текста Приказа Минстроя России от 10.04.2020 №198/пр, критерием отнесения объекта капитального строительства к объектам массового пребывания граждан, является одновременное нахождение на объекте в соответствии с проектной документацией 50 (пятьдесят) и более человек.

Проектная документация таких объектов подлежит экспертизе в соответствии с частью 2.2. статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если объекты капитального строительства, указанные в пунктах 4 и 5 части 2 настоящей статьи, относятся к объектам массового пребывания граждан, экспертиза проектной документации на осуществление строительства, реконструкции указанных объектов капитального строительства является обязательной. Критерии отнесения объектов капитального строительства, указанных в пунктах 4 и 5 части 2 настоящей статьи, к объектам массового пребывания граждан утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

Отказывая в выдаче разрешения на строительство здания магазина, Администрация также указала на отсутствие у истца положительного заключения экспертизы проектной документации.

Вместе с тем, Администрацией не представлено достаточно доказательств обосновывающий вывод, что двухэтажное здание «Магазин по ул. Маяковского, г. Салехард»  площадью 369 кв. м подпадает под действие части 2.2 статьи 49 ГрК РФ, требующей необходимость проведения государственной экспертизы проектной документации, поскольку относится к объектам массового пребывания граждан.

Истцом утверждается, что в настоящее время, исходя из ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, экспертиза в отношении проектной документации таких объектов капитального строительства как построенное здание магазина не проводится.

Помимо этого, в своих письмах № 12.01-17/544 от 23.07.2020., № 12.01-17/838 от 07.10.2020., № 12.01-17/971 от 12.10.2020. ответчик также указывал на отсутствие в строительной документации устройства парковочных мест, контейнерной площадки для вывоза ТБО, художественно-архитектурной подсветки.

На момент проведения экспертизы Истцом уже выполнены работы по обустройству площадки для вывоза ТБО, обустроены парковочные места и сделано освещение здания.

То есть, незначительные нарушения проектной документации устранены фактически выполненными работами.

Изложенные обстоятельства подтверждают, что сохранение возведенной силами Истца объекта недвижимости (самовольной постройки) и его дальнейшая эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Как указано выше, построенный Объект в настоящее время не имеет каких-либо нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требование ИП ФИО4 о признании за ним права собственности на указанный объект недвижимости является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины суд оставляет за Истцом, поскольку решение о признании права собственности Истца на самовольно возведенное им строение не может расцениваться как принятое против органа местного самоуправления, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304890114900119) право собственности на самовольно возведенный завершенный строительством объект недвижимого имущества: «Магазин по ул. Маяковского, г. Салехард», общей площадью - 369.0 кв.м, расположенный в 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером: 89:08:020101:613.

2. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы  в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья

С.В. Соколов