ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-12503/2021

25 мая 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     17 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 мая 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Нестерова С.А., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 17.05.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-10278/2023) ООО "Инвест" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.02.2023 по делу № А21-12503/2021, принятое по заявлению ООО "Инвест" к администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" о признании незаконными действий (бездействия) по отказу в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:910,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инвест» (далее – ООО «Инвест», общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). к Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (далее – Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий (бездействий) Администрации по отказу в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:910, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье, для завершения строительства гостиницы коттеджного типа с КН 39:05:040101:1122 (ввода в эксплуатацию) и под обслуживание нежилого здания с КН 39:05:040101:1691; об обязании заключить договор аренды земельного участка сроком на три года.

            Решением от 13.02.2023 в иске отказано.

            Не согласившись с решением, ООО "Инвест" обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении.

            Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

            Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

В апелляционный суд от Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» поступило заявление о признании исковых требований, в котором Администрация указала, что объект, расположенный на спорном земельном участке соответствует всем требованиям действующего законодательсва, не представляет угрозы жизни и здоровью гражданам, а также для быстрого введения в эксплуатацию данного объекта в целях получения налогов, администрация признает требования в полном объеме.

            Между тем апелляционный суд не принял заявление Администрации о признании исковых требований по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Администрация муниципального образования «Зеленоградский район» Калининградской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор от 22.09.2015 № 387-КЗО/2015 аренды земельного участка площадью 1900 кв. м с кадастровым номером 39:05:040101:910, расположенного по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, пос. Заостровье, под завершение строительства гостиницы коттеджного типа сроком действия с 21.09.2015 по 20.09.2018. 

Администрация выдала ФИО2 разрешение от 08.02.2016 № RU 39520000-016/16МО на строительство объекта капитального строительства – гостиницы коттеджного типа общей площадью 239,8 кв. м, площадью застройки 193,0 кв. м с количеством этажей – 2. Срок действия разрешения – до 03.11.2018 (с учетом продления). 

Далее ФИО2 по договору от 27.11.2017 продал ФИО3 объект недвижимости - гостиницу коттеджного типа, не завершенную строительством, общей площадью застройки 172,1 кв. м, степенью готовности 11 процентов, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:910 по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, пос. Заостровье. Переход к ФИО3 права собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован 05.12.2017. 

По соглашению от 27.11.2017 в связи с переходом права собственности на объект права и обязанности арендатора по договору от 22.09.2015 переданы от ФИО2 с согласия арендодателя ФИО3 

Далее ФИО3 (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 14.01.2019 купли-продажи двух объектов недвижимости, находящихся на указанном земельном участке, - нежилого здания общей площадью 211,3 кв. м с кадастровым номером 39:05:040101:1691 и не завершенного строительством здания гостиницы коттеджного типа, общей площадью застройки 172,1 кв. м, степенью готовности 11 процентов, с кадастровым номером 39:05:040101:1122. 

Одновременно стороны заключили соглашение от 14.01.2019 о передаче покупателю прав и обязанностей арендатора по договору от 22.09.2015 № 387-КЗО/2015 аренды земельного участка. Переход к Обществу права собственности на приобретенные по договору объекты недвижимости зарегистрирован в установленном порядке 22.04.2019, право аренды земельного участка – 24.04.2019. 

Как следует из материалов дела, строительство гостиницы фактически завершено; на земельном участке возведено здание общей площадью 605,1 кв. м, с количеством этажей – 3. 

Общество обратилось в Агентство за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Письмом от 16.09.2019 Агентство сообщило Обществу об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Гостиница коттеджного типа», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:910, на основании части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввиду непредставления необходимых документов, в частности, правоустанавливающего документа на земельный участок либо его реквизиты (действующего договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:910), невнесения изменений в разрешение на строительство в части застройщика, несоответствия параметров заявленного объекта параметрам, указанным в разрешении на строительство. 

Общество, ссылаясь на то, что не имеет возможности получить необходимые документы для оформления права собственности на объект, который возведен на земельном участке в соответствии с определенными в договоре аренды целями, соответствует строительным и иным нормам и правилам и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, обратилось в арбитражный суд с иском, обоснованным статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 

Решением от 11.09.2020 по делу А21-15558/2019 исковые требования удовлетворены. 

Постановлением апелляционного суда от 24.03.2021, оставленным без изменения, решение от 11.09.2020 отменено; в иске отказано. При этом апелляционный суд указал на следующее. 

На момент приобретения Обществом у ФИО3 по договору от 14.01.2019 не завершенного строительством здания гостиницы степенью готовности 11 процентов срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства, истек (20.09.2018). Возможность продления договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта капитального характера, не предусмотрена действующим законодательством. Доказательства фактического создания гостиницы в период действия договора не представлены. Доказательства соответствия построенного объекта параметрам, которые были указаны в разрешении на строительство, а также проектной документации, на основании которой это разрешение выдавалось, также отсутствуют. 

Указав, что ООО «Инвест» является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 39:05:040101:1691 и незавершенного строительством здания гостиницы коттеджного типа, общество обратилось в адрес Администрации с заявлением о заключении договора аренды земельного участка. 

Согласно ответу Администрации от 29.09.2021 ограничения в отношении объектов недвижимости препятствуют рассмотрению вопроса по существу. 

Считая отказ Администрации в рассмотрении заявления по существу необоснованным, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением в порядке гл. 24 АПК РФ о признании бездействия Администрации незаконным.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ Общество просило обязать Администрацию заключить с Обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:910, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье, для завершения строительства гостиницы коттеджного типа с КН 39:05:040101:1122 (ввода в эксплуатацию) и под обслуживание нежилого здания с КН 39:05:040101:1691 сроком на три года.

Суд, учитывая просительную часть заявления, представленные в материалы дела позиции сторон, отзыв ответчика, встречное исковое заявление, а также пояснения заявителя, пришел к выводу, что настоящий спор заключается именно в отказе в предоставлении участка в аренду, а не в преодолении изложенных формальных оснований. 

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов предусмотрены положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

В силу п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Обозначенными нормами права прямо предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Принимая во внимание, что Общество является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном участке, спорный участок предоставлялся ранее для завершения строительства спорного объекта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, отказав в удовлетоворении заявления.

Как правомерно указал суд, действующего разрешения на строительство указанного выше объекта заявителем также не получено. Доказательства того, что строительство не могло быть завершено в первоначально установленные сроки по не зависящим от общества причинам, в деле также отсутствуют. Наличие на земельном участке вспомогательных объектов недвижимости не является основанием для применения указанных заявителем положений земельного законодательства.

Требование Общества  о понуждении Администрации заключить договор аренды земельного участка противоречит ст. 39.17 ЗК РФ.

Доводы Общества о неознакомлении с заключение эксперта №228/С от 23.12.2022, полученного по делу в рамках строительно-технической экспертизы, назначенной судом определением от 21.04.2022, судом отклонены, поскольку данная экспертиза была назначена судом в рамках рассмотрения встречного иска Администрации о признании объектов с КН 39:05:040101:1122 и КН 39:05:040101:1691 самовольными постройками, приведении их в соответствие с нормами действующего законодательства.

В связи с ненадлежащим процессуальным поведением Администрации, неоднократной неявкой в судебные заседания, встречное исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Между тем выводы эксперта не были положены в основу решения суда и для рассмотрения заявления Общества по существу проведение экспертизы не требовалось.

При этом выводы, сделанные экспертом, подтвердили позицию апелляционного суда по делу А21-15558/2019 об отсутствии предусмотренных статьей 222 ГК РФ оснований для удовлетворения исковых требований, в том числе в части сохранения в переустроенном и перепланированном состоянии спорного объекта, который ранее не вводился в эксплуатацию.

Таким образом, с учетом выводов судов апелляционной и кассационной инстанций по делу А21-15558/2019, выводов эксперта, изложенных в заключении №228/С от 23.12.2022, апелляционный суд признал заявление Администрации о признании исковых требований нарушающим права и законные интересы неопределенного круга лиц или иные публичные интересы, в связи с чем отказал в его принятии и рассмотрел апелляционную жалобу по существу.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 13.02.2023 по делу №  А21-12503/2021  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

С.А. Нестеров

 

В.В. Черемошкина