﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-1658/2020-ГК

г. Пермь

10 марта 2020 года

Дело № А50-16340/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей Зелениной Т.Л., Поляковой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.

при участии:

от истца: Ярыгина Я.Ю., паспорт, доверенность от 02.09.2018, диплом; 

от ответчика: Мокрушина А.А., паспорт, доверенность от 05.02.2020 № 059-19-01-38-22; 

от третьего лица: Пермякова О.В., служебное удостоверение, доверенность от 09.01.2020 № 144, диплом;  

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «Империя Девелопмент»,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 26 декабря 2019 года 

по делу № А50-16340/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью «Империя Девелопмент» (ОГРН 1175958007180, ИНН 5906145974)

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Перми

третье лицо: Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Пермском крае

о взыскании неосновательного обогащения, убытков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Империя Девелопмент» (далее – общество, ООО «Империя Девелопмент», истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском о взыскании с Департамента имущественных отношений администрации города Перми (далее – департамент, ответчик) неосновательного обогащения в сумме 676 317 руб. 71 коп., убытков в сумме 505 200 руб. (с учетом уточнения исковых требований, заявленных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Пермском крае.

Решением от 26.12.2019 в удовлетворении иска отказано. 

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить. В апелляционной жалобе истец указал на то, что помещения были приняты арендатором по факту осмотра внутреннего состояния объекта и работоспособности инженерных систем внутри помещений; при этом, крыша и кровля не осматривались, крыша не является объектом аренды по договору, в составе помещений не указывалась; в акте приема-передачи факт неудовлетворительного состояния кровли не отражен. Кроме того, в жалобе истец указал, что в период обнаружения протечек до момента передачи помещений по акту приема-передачи истец предпринимал все возможные попытки урегулировать спор относительно ремонта крыши и кровли, так как использование арендованных помещений при наличии дефектов крыши и кровли было невозможным, об этом истец не мог знать на момент участия в аукционе. Истец полагает, что ввиду того, что крыша не относилась к предмету аренды, по договору арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. По факту обнаружения на потолке помещений в марте 2018 года протечек в адрес арендодателя было направлено письмо от 02.04.2018 об обнаружении недостатка арендованного имущества, в своем письме арендатор предложил зачесть сумму арендных платежей в счет расходов на ремонт кровли (ст. 612 ГК РФ). По мнению истца, с момента заключения договора аренды у арендатора отсутствовала возможность использовать большую часть арендованного имущества по назначению по вине арендодателя, следовательно, арендатор имел право приостановить исполнение встречного обязательства - внесение арендных платежей, в связи с чем, полагает, что уплаченная в счет арендных платежей сумма 676 317 руб. 71 коп. является неосновательным обогащением ответчика.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу возражал против ее удовлетворения, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.   

Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу согласилось с выводами истца, просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, 02.08.2017	между департаментом (арендодатель) и ООО «Империя Девелопмент» (арендатор) заключен договор № 2838-17М аренды объекта муниципального недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального недвижимого имущества в виде встроенных нежилых помещений на 2 этаже 2-этажного нежилого здания, расположенный по адресу: г.Пермь,ул.1905 года, дом 18/ ул. Лифанова, д.5 в Мотовилихинском районе, общей площадью 484,3 кв. м (п.1.1 договора).

Цель использования объекта: любой вид деятельности, не запрещенный действующим законодательством, в том числе общепит, за исключением игорного бизнеса (п.1.2 договора), срок аренды объекта с 31.07.2017 по 31.07.2022 (п.1.3 договора).

По условиям договора в течение срока его действия арендатор обязан содержать объект в порядке, предусмотренном техническими, санитарными, противопожарными и иными обязательными правилами, и нормами. За свой счет производить текущий ремонт, капитальный ремонт в случае, если он вызван неотложной необходимостью (п.3.2.7 договора).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 31.07.2017.

Согласно позиции истца, в арендуемых помещениях он провел ремонтные работы, стоимостью 505 200 руб., что признано судом первой инстанции подтвержденным договорами подряда № 8480 от 13.09.2017, № 6577 от 08.11.2017, № 16-18 от 18.12.2017, № 71 от 12.02.2018, № 2018/131 от 08.08.2018, № 14 от 28.08.2018, локальными сметными расчетами, актами сдачи-приемки работ (л.д.43-69 т.1); факт оплаты арендных платежей по договору и выполненных работ судом также признан подтвержденным представленными в материалы дела платежными документами (л.д.78-84 т.1).

По утверждению истца, в марте 2018 года после таяния снега на потолке помещений были обнаружены дефекты - протечки, что следует из акта проверки использования объекта от 29.03.2018 в котором указано, что в части помещений (лит. Б) имеется протечка, требуется ремонт кровли.

02.04.2018	истец направил ответчику письмо об обнаружении протечки части кровли, с предложением зачесть в счет расходов на капитальный ремонт части кровли общей площадью 160 кв. м. денежные средства в сумме 320 000 руб. из постоянной части арендной платы за помещение, в ответ на которое, письмом от 24.04.2018 Департамент сообщил о невозможности зачета затрат на ремонт.

Актом осмотра технического состояния объекта от 15.06.2018 подтверждается неудовлетворительное состояние кровли, указано, что имеется протекание крыши над помещениями 1, 2.

Из акта осмотра арендуемого имущества от 05.07.2018 следует, что на чердаке непосредственно над арендуемыми помещениями имеются повреждения: отслоение листов мягкой кровли, частичная гнилость деревянных направляющих перекрытий, в помещениях №№ 16, 17, 20 многочисленные следы затопления дождевой водой, частичное обрушение цементной штукатурки (степень обрушения более 80 %). В помещениях №№ 1, 2, 25, 24 в углах примыкания перегородок к несущим стенам трещины, обрушения штукатурки, многочисленные следы затопления дождевой водой, влажность, отслоение обоев и штукатурки стен.

Согласно акту осмотра объекта от 18.10.2018 в результате обследования конструкций крыши выявлены следы протечек, поражение гнилью, разрушение элементов обрешетки, следы влаги, намокания, грибковые образования, коррозия, которые не соответствуют установленным требованиям, предъявляемым к строительству и эксплуатации здания и нежилых помещений и свидетельствуют о регулярном замачивании конструктивных элементов крыши/кровли, указано, что для нормальной эксплуатации здания необходимо выполнить определенный комплекс мероприятий, включающий частичную замену деревянных конструкций крыши, устройству обрешетки, обработке поверхностей антисептирующими противогрибковыми составами, покрытию кровли в местах ее отсутствия, замене листов металлической кровли, просушки чердака, замене теплоизоляционного материала, освобождения от мусора.

02.11.2018	истец вручил ответчику претензию с требованием о досрочном расторжении договора аренды, в ответ Департамент сообщил о своем согласии расторгнуть договор (письмо от 15.11.2018).

07.12.2018	помещения возвращены арендатором арендодателю.

16.01.2019	сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды с 07.12.2018.

Истец 28.12.2018 вручил ответчику претензию с требованием возместить убытки. Указанные требования истца обоснованы тем, что ответчик неосновательно за счет истца обогатился, получив в период действия договора арендные платежи в сумме 676 317 руб. 71 коп., в отсутствие встречного предоставления имущества, соответствующего цели его использования и надлежащего состояния, полагает, что ответчик также обязан возместить убытки в виде расходов на оплату ремонтных и отделочных работ в помещениях в сумме 505 200 руб.

Ответчик письмом от 24.01.2019 требования истца оставил без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что арендные платежи истец производил в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды, в связи с чем, они не являются неосновательно полученными ответчиком, а также суд указал, что по условиям договора обязанность проведения ремонта возложена на арендатора, при этом, договором не предусмотрена обязанность арендодателя по возмещению арендатору затрат на проведение ремонта помещений при расторжении договора аренды, в связи с чем, убытки также заявлены истцом необоснованно. 

Согласно ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По правилам ч.2 ст.1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор же обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ч.1	ст.614 ГК РФ). 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст.611 ГК РФ). 

По правилам ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст.310 ГК РФ).

Суд первой инстанции с учетом анализа условий договора аренды пришел к выводу о том, что, арендные платежи в сумме 676 317 руб. 71 коп. истец производил в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды, в связи с чем, они не являются неосновательно полученными ответчиком.

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

При этом, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ч.2 ст.612 ГК РФ).

Суд первой инстанции отклонил ссылки истца на положения ст.ст.328, 611, 612 ГК РФ, поскольку договор аренды заключен по итогам аукциона, при этом, в аукционной документации было указано на возможность проведения осмотра имущества в период с 23.06.2017 по 17.07.2017, в заявке на участие в аукционе истец подтвердил, что с имуществом ознакомлен.

С учетом анализа содержащейся информации в акте приема-передачи от 31.07.2017 суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент передачи имущества арендатору на потолках были выявлены следы подтопления, при этом в акте стороны указали, что объект находится в удовлетворительном состоянии, пригоден к дальнейшему использованию и сдаче в аренду. Суд первой инстанции указал, что при должной степени заботливости и осмотрительности истец мог обнаружить имеющиеся дефекты при осмотре имущества.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что несмотря на имеющиеся протечки, выявленные дефекты, истец продолжал арендные отношения с ответчиком и вернул имущество ответчику только 07.12.2018, при том, что в апреле 2018 уже знал, что департамент не намерен возмещать арендатору стоимость ремонта кровли,  в связи с чем, основания для возврата истцу уплаченных арендных платежей в качестве неосновательного обогащения отсутствуют.

В соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков, является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при наличии доказательств факта нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер понесенных истцом убытков и причинной связи между действиями ответчика и убытками.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее -Постановление № 25) разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п.2 ст. 15 ГК РФ).

Как следует из условий договора, арендатор обязан за свой счет производить текущий, а также капитальный ремонт, в случае, если он вызван неотложной необходимостью (п.3.2.7 договора), а также заключить договоры со специализированными организациями на предоставление коммунальных услуг и эксплуатационных услуг, в том числе очистки кровли от снега и ледовых свесов (п.3.2.8 договора). В случае проведения капитального ремонта и иных неотделимых улучшений объекта арендатор обязан до начала проведения таких работ направить арендодателю письмо с просьбой о даче согласия на проведение работ, обоснованием необходимости, указанием объема и стоимости работ (п.5.1 договора). Арендатор приступает к проведению капитального ремонта и иных неотделимых улучшений только при наличии письменного согласия арендодателя и на основании документации, разработанной и согласованной в установленном порядке (п.5.2 договора). При расторжении договора затраты арендатора на произведенные с согласия арендодателя неотделимые улучшения объекта арендодателем не возмещаются (п.5.5 договора).

Суд первой инстанции оценил условия спорного договора аренды, пришел к выводу о том, что обязанность проведения ремонта возложена на арендатора; при этом, договором не предусмотрена обязанность арендодателя по возмещению арендатору затрат на проведение ремонта помещений при расторжении договора аренды.

Кроме того, из представленных в дело доказательств усматривается, что часть работ проведена арендатором уже после того, как арендодатель отказался возмещать стоимость капитального ремонта кровли, ввиду чего действия арендатора по проведению текущего ремонта в помещениях, которые по его утверждению, не могут быть использованы без проведения ремонта кровли, нельзя признать разумными и обоснованными.

С учетом изложенного, суд первой инстанции указал, что истец не доказал наличие всех условий, необходимых для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания с него убытков, в том числе, причинно-следственную связь между действиями ответчика и понесенными расходами, а также не доказал, что единственным препятствием, не позволившим ему использовать помещения, явились виновные действия ответчика.

Установленные в результате исследования совокупности имеющихся в материалах дела доказательств (ст. ст. 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и надлежащим образом оцененные судом первой инстанции обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для принятия именно такого решения, которое является предметом обжалования.

Доводы апелляционной жалобы, которые в данном случае заключаются лишь в иной оценке того, что судом первой инстанции было исследовано, не влекут ее удовлетворение.

Доводы истца о том, что помещения были приняты арендатором по факту осмотра внутреннего состояния объекта и работоспособности инженерных систем внутри помещений, при этом, крыша и кровля не осматривались, в акте приема-передачи факт неудовлетворительного состояния кровли не отражен, в связи с чем, о наличии дефектов крыши и кровли истцу на момент участия в аукционе не было известно, арбитражным судом апелляционной инстанции отклоняются поскольку в акте приема-передачи от 31.07.2017 прямо указано, что на потолке имеются трещины, следы подтопления (л.д. 42 т.2). Кроме того, в аукционной документации было указано на возможность проведения осмотра имущества в период с 23.06.2017 по 17.07.2017, в заявке на участие в аукционе истец подтвердил, что с имуществом ознакомлен.

Учитывая статус истца как коммерческой организации, самостоятельно оценивающей риски осуществления предпринимательской деятельности, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что негативные последствия ввиду совершения или не совершения действий при заключении договора относятся на юридическое лицо; при этом, у истца имелась возможность обнаружить имеющиеся дефекты при осмотре имущества, истец мог воспользоваться услугами специалиста при осмотре помещения, вместе с тем, соответствующих действий от арендатора не последовало, следовательно, подобные ссылки истца являются необоснованными. По изложенным мотивам также отклоняются ссылки истца на то, что крыша не является объектом аренды по договору, в составе помещений не указывалась, в связи с чем, не имелось оснований для ее осмотра; суд апелляционной инстанции полагает, что при должной осмотрительности истец мог обнаружить имеющиеся дефекты при осмотре имущества.

Ссылки истца на то, что крыша не относилась к предмету аренды по договору, следовательно, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, арбитражным судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку иного вывода по существу спора не влекут.

Вопрос о том, на ком лежит обязанность проведения ремонта кровли, не входит в предмет обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему делу.

Доводу истца о том, что уплаченная в счет арендных платежей сумма 676 317 руб. 71 коп. является неосновательным обогащением ответчика, судом первой инстанции дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции соглашается, полагает, что указанные платежи истец производил в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды; оснований для вывода о том, что ответчиком не исполнены встречные обязательства по передаче имущества соответствующего цели его использования и надлежащего состояния, у суда не имеется.

В отсутствие правовых оснований апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 26 декабря 2019 года по делу № А50-16340/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

Ю.В. Скромова 

 

Судьи

 

Т.Л. Зеленина 

 

М.А. Полякова