Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-6717/2023

г. Хабаровск

19 января 2024 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 18 января 2024 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 321272400031310, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «И РЫБА И МЯСО» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680014, 

<

...>, 27 м. на восток от здания)

о взыскании 2 131 952 руб. 59 коп.

при участии:

от истца: ФИО3, доверенность от 20.04.2023, диплом

от ответчика: ФИО4 – директор ООО «И РЫБА И МЯСО», ФИО5, доверенность от 26.04.2023, диплом

 Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «И РЫБА И МЯСО» (далее - ООО «И РЫБА И МЯСО») о взыскании задолженности по договору аренды от 23.06.2021 в размере 145 481,44 руб. за период июль - август 2022 года, расходы на услуги охранно-пожарной сигнализации в размере 11 000 руб. за июль, август 2022 года, пени в размере 48 254,35 руб., из которых 45 619,85 руб. за просрочку постоянной части арендной платы за период с 25.05.2022 по 31.03.2023, 2 634,60 руб. за просрочку возмещения расходов на услуги охранно-пожарной сигнализации за период с 28.07.2022 по 31.03.2023, пени, начисленные с 01.04.2023 по день фактической оплаты долга, а также убытков, понесенных на проведение восстановительного ремонта помещения в размере 1 927 216,80 руб.

Истцом неоднократно уточнялись исковые требования, согласно последним принятым судом в порядке статьи 49 АПК РФ, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 12 840,44 руб. за август 2022 года, в т.ч за услуги охранно-пожарной сигнализации 5 830 руб., пени в размере 5 007,77 руб. за период с 01.09.2022 по 26.09.2023, расходы на восстановительный ремонт помещения в размере 280 028 руб., убытки, связанные с необходимостью приобретения одного кондиционера «Самсунг» в размере 51 512,30 руб. 

Истец в судебном заседании на заявленных требованиях в уменьшенном размере настаивает, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей до момента передачи помещения и в части возврата помещения в нормальном состоянии.

Ответчик с иском не согласен, в возражениях ссылается на уклонение арендодателя от принятия помещения, в связи с чем, начисление арендных платежей, платежей за охранно-пожарную сигнализацию, неустойки с 15 августа необоснованно. Кондиционер, снятый ответчиком при ремонте помещения, был неисправен, что подтверждается письмом ООО «АС Инжиниринг», осуществлявшего работы в помещении. Кроме того, истцом документально не подтверждена марка и стоимость кондиционера, указанные в расчете убытков. Остальную сумму убытков ответчик также считает заявленной неправомерно, поскольку им проведен ремонт переданного в аренду помещения, который не привел к ухудшению его состояния.

Судом на основании статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв в судебном заседании 11.01.2024 до 18.01.2024.

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

23.06.2021 между ИП ФИО2 (Арендодатель) и ООО «И РЫБА И МЯСО» (Арендатор) заключен договор аренды (долгосрочный), по условиям которого Арендодатель передает Арендатору в аренду (во временное владение и пользование) нежилое помещение площадью 137,1кв.м, указанное в Приложении № 1, расположенное в здании по адресу: РФ, 

<

...>, функциональное помещение I(9-16, 36-38), кадастровый номер 27:23:0030120:1090, для организации детского досугового центра, а Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату (далее – договор).

Срок действия договора определен в пункте 2.1 – с 23.06.2021 по 22.06.2026. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.07.2022.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 23.06.2021, с указанием, что помещение соответствует его предназначению, и претензий по его состоянию у арендатора нет.

Согласно разделу 3 договора, арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы составляет 130 000 руб. без НДС, из расчета 948,20 руб. за 1кв.м. Арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы в течение двух месяцев. Первый арендный платеж осуществляется арендатором до 25 августа 2021 года.

Переменная часть арендной платы включает в себя расходы: по оплате электроэнергии, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению, за услуги телефонизации по предоставлению счетов от ТСЖ «НОРД», Филиала ПАО «ДЭК»-«ХабаровскЭнергосбыт», Ростелекома.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора, начиная е 23 июня 2021 г. ставка арендной платы ежегодно автоматически увеличивается на размер действующей на момент изменения ключевой ставки ЦБ РФ плюс 1%. Данная индексация (увеличение) арендной платы рассматривается сторонами как исполнение договорного условия о механизме исчисления платежей, предусмотренного договором, не считается пересмотром условий об оплате, не требует дополнительного согласования сторонами, каких-либо уведомлений со стороны арендодателя и подписания каких-либо дополнительных соглашений.

Срок перечисления арендной платы установлен в пункте 3.2 договора – до 25 числа предыдущего месяца.

Кроме того, в силу пункта 3.4 договора арендатор несет расходы по обслуживанию пожарно-охранной сигнализации. 

Коммунальные услуги за помещение за расчетный месячный период уплачивается арендатором ежемесячно в течение пяти рабочих дней с даты получения счета от арендодателя. (абз. 5 п. 3.4 договора)

Пунктом 10.1 предусмотрена обязанность арендатора внести обеспечительный платеж в общей сумме 130 000 руб. (65 000 руб. не позднее 24.06.2021, и 65 000 руб. не позднее 29.06.2021). Обеспечительный платеж предполагает собой право арендодателя удержать из обеспечительного платежа денежные средства, подлежащие оплате арендатором арендодателю, в том числе в случае несвоевременного или неполного внесения арендатором арендной платы по договору.

В соответствии с пунктом 4.2 договора, в обязанности арендатора входит: 

- не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя и при необходимости иных органов, призванных давать разрешения на указанные работы;

- в течение всего срока аренды поддерживать арендованное помещение в надлежащем состоянии, пригодном для осуществления разрешенной деятельности (осуществлять при необходимости текущий ремонт, содержать помещение в надлежащем санитарном состоянии, и др.);

- по истечении срока действия договора передать помещение арендодателю в чистом виде, в состоянии не хуже, чем на начальную дату договора, с учетом нормального износа.

Согласно пункту 5.1.5 договора, неотделимые улучшения проводятся арендатором с письменного разрешения арендодателя, после предоставления (и согласования) смет на проведение данных улучшений. Согласование но возмещению затрат арендодателем арендатору оформляется отдельным дополнительным соглашением в свободной форме. После окончания договора все неотделимые улучшения передаются арендодателю.

При просрочке арендатором арендных платежей и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. (пункт 7.1 договора)

Пунктом 7.2 арендодателю предоставлено право расторгнуть договор в одностороннем (внесудебном) порядке с уведомлением об этом арендатора за десять календарных дней до момента прекращения договора, в случае если арендатор два раза и более раз подряд в течение календарного года допустил просрочку внесения любых платежей больше чем на десять дней. Расторжение договора в таком случае производится во внесудебном порядке, по инициативе арендодателя путем заявления им одностороннего отказа от исполнения договора, выраженного в письменном уведомлении, договор считается расторгнутым с даты, указанной в соответствующем уведомлении. При несоблюдении сроков уведомления арендодателем арендатора о расторжении договора арендодатель обязуется компенсировать финансовые затраты (убытки) в размере 390 000 руб.

04.08.2022 арендодателем в адрес ответчика направлено предупреждение о расторжении договора  в связи с наличием просрочки оплаты более чем на 10 дней арендной платы за июль 2022 года, за услуги Ростелекома за июнь 2022 года, арендной платы за август 2022 года. 

Со ссылкой на те же обстоятельства 08.08.2022 ИП ФИО2 направил в адрес арендатора уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с указанием на прекращение арендных отношений 15.08.2022, в связи с чем арендатор обязан освободить помещения 15.08.2022 в 16час.00мин.

Также уведомление о расторжении договора направлено арендодателем в адрес ООО «И РЫБА И МЯСО» 15.08.2022, и уведомление от 22.08.2022 о назначении даты передачи помещения на 31.08.2022. 

Акт приемки нежилого помещения из аренды составлен арендодателем в присутствии представителя арендатора с фиксацией состояния нежилого помещения 31.08.2022 направлен в адрес арендатора 13.09.2022. В акте указано на отказ представителя ООО «И РЫБА И МЯСО» ФИО6 от его подписания. В акте зафиксировано следующее состояние помещения:

- в помещении №9,10,36,37,38 на площади 105,5кв.м отсутствует напольное покрытие, 

- в помещении №9 на потолке площадью 82кв.м смонтирована шумоизоляция, но демонтирован подвесной потолок (ранее был установлен - натяжной, установлены профили под потолочные пласты Армстронг), потолочные пласты отсутствуют. В помещениях №9,11,12,36,37,38 отсутствует система освещения, светильники демонтированы.

- в помещениях № 12 и 13 светильники отключены от системы электроснабжения;

- в помещении №9 отсутствует кондиционер Samsung и пульт (на момент передачи нежилого помещения арендатору установлены),

- в помещениях № 9,37 отсутствуют замки на пяти оконных решетках,

- в помещениях № 12,9,37 отсутствуют радиаторные решетки – 6шт,

- в помещениях № 16, 15 разрушен короб из керамической плитки, закрывающий канализационную систему санузла.

- в помещении № 12 отсутствует паркетная доска (на площади 9,5 м2);

- в помещение №13 отсутствует плиточное покрытие пола (на площади 6,7 м2).

- в помещении №11 отсутствует деревянный дверной блок с деревянной дверью.

- отсутствует кондиционер PEND-3EKHA/PUN-3YKA/,

- на стенах помещений №9, 10, 12,13,36,37 нанесены цифры, надписи, детские рисунки, следует перекрашивать стены на площади 261,78кв.м.

- в помещении №14 частично разрушен потолок;

- в помещении №12 отсутствует офисная мебель, а именно: письменный стол руководителя с двумя тумбами (с выдвижными ящиками с ключами), кресло руководителя, 3 офисные полки для документов.

- санитарное состояние неудовлетворительное: в помещениях №9,10,11,12,13,38, 14 – мусор, грязь на полу; в помещении №12 урна с мусором и мешок с мусором.

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды, а также на расходы в целях приведения помещения в надлежащее состояние, истец начислил неустойку и 29.12.2022 направил в адрес ответчика претензию. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования ИП ФИО2 в части, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

Истцом расчет суммы долга ответчика в размере 12 840,44 руб. произведен, исходя из ежемесячной арендной платы за апрель, май 2022 года в размере 130 000 руб., за июль 2022 года в размере 133 640 руб. (с учетом увеличения размера платежа на основании пункта 3.1.1 договора), за июль, август 2022 года в размере 143 650 руб., платы за услуги охраны в июле, августе 2022 года в размере 5 830 руб. в месяц, а также произведенных оплат ответчиком в размере 365 000 руб., зачета суммы обеспечительного платежа 130 000 руб. и суммы согласованных сторонами расходов арендатора на неотделимые улучшения помещения 184 759,56 руб.

Ответчик размер начислений постоянной части арендной платы, услуг охраны, а также суммы оплаты и зачтенных денежных средств не оспариваются. Возражения ответчика в этой части сводятся к необоснованности начислений за период с  15 августа 2022 года ввиду отсутствия факта пользования помещением арендатором с указанной даты и уклонения арендодателя от принятия помещения.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности с нормами права, подлежащими применению, по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При этом, сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из положений статьи 450.1 ГК РФ следует, что право стороны на односторонний отказ от договора должен быть прямо предусмотрен законом или договором. 

Договор аренды в пункте 7.2 предусматривает право арендодателя на отказ от договора в одностороннем порядке. Данным пунктом определен порядок одностороннего отказа: основания, срок уведомления  - за 10 календарных дней до момента прекращения договора, прекращение действия договора с даты, указанной в уведомлении, а также ответственность арендодателя за несоблюдение сроков уведомления.

Из материалов настоящего дела следует, что арендодателем в адрес арендатора со ссылкой на наличие задолженности по договору и положения пункта 7.2 направлены несколько уведомлений о расторжении договора в одностороннем порядке: предупреждение от 04.08.2022 с требованием оплатить долг и указанием, что в случае неоплаты, договор будет расторгнут; уведомление от 08.08.2022 с указанием на прекращение действия договора с 15.08.2022, требованием передать арендуемые помещения, ключи по акту 15.08.2022 в 16час.00мин.; уведомление от 15.08.2022 с указанием для прекращение действия договора по истечении 10 дней с даты получения арендатором уведомления; уведомление о дате передачи помещения от 22.08.2022, назначаемой на 31.08.2022 на 16час.00мин. Все уведомления получены арендатором.

Учитывая условия договора, предусматривающие порядок одностороннего отказа от договора, текст направленных в адрес арендатора уведомлений, суд признает договор аренды от 23.06.2021 прекратившим действие с 15.08.2022, т.е. с указанной в уведомлении от 08.08.2022 даты.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ, должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из пояснений представителя ответчика следует, что, получив от ИП ФИО2 уведомление от 08.08.2022, и согласившись с расторжением договора, в указанную в уведомлении дату 15.08.2022 арендатор освободил помещения, переданные в аренду, подготовил их для сдачи арендодателю. Однако, в назначенное им самим время 15.08.2022 16час.00мин. ИП ФИО2 явку своего представителя на приемку помещения не обеспечил. В связи с чем, 15.08.2022 арендатором в одностороннем порядке составлен акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения и акт осмотра помещения от 15.08.2022, из которых следует, что на момент осмотра помещения освобождены арендатором. 

Факт освобождения арендатором помещения к указанной арендодателем дате 15.08.2022 истцом документально не опровергнут, не представлены доказательства пользования ответчиком помещениями в период с 15 по 31 августа 2022 года. Пояснений и документов, подтверждающих невозможность прибытия арендодателя в назначенное им самим время и дату для приемки помещения, истцом в суд не представлено. Кроме того, судом принято во внимание, что последующие уведомления о расторжении договора от 15.08.2022, назначении даты возврата помещения от 22.08.2022 не содержат указания на то, что возврат помещения не совершен 15.08.2022 по причинам, зависящим от арендатора, что и явилось бы основанием для назначения новой даты прекращения договора и передачи помещения на 31.08.2022. При этом, ненадлежащее состояние предмета аренды также не может являться основанием для непринятие арендодателем помещения.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необоснованности непринятия арендодателем помещения от ООО «И РЫБА И МЯСО» 15.08.2022 при прекращении договора аренды. В связи с чем, в отсутствие подтверждения материалами дела факта пользования ответчиком арендованными помещениями после прекращения договора, основания для начисления арендных платежей за период с 15 по 31 августа 2022 года отсутствуют. Сумма арендной платы и услуг по охране за период с 01.08.2022 по 14.08.2022 составляет 67 507,10 руб. ((143 650 руб. + 5 830 руб.) / 31дн * 14дн). С учетом произведенных ответчиком оплат, зачетов по неотделимым улучшениям и обеспечительному платежу, задолженность перед арендодателем по договору отсутствует. Иск ИП ФИО2 в части требований о взыскании задолженности  по арендной плате в размере 12 840,44 руб. за август 2022 года, в т.ч за услуги охранно-пожарной сигнализации 5 830 руб., а также начисленной на нее пени в размере 5 007,77 руб. за период с 01.09.2022 по 26.09.2023, не подлежит удовлетворению судом по приведенным выше основаниям.

Требования о взыскании убытков в размере стоимости восстановительных работ в сумме 280 028 руб. и стоимости кондиционера  в сумме 51512,30 руб. судом удовлетворены по следующим основаниям. 

В силу статьи 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65  АПК РФ).

Для возложения гражданско-правовой ответственности в форме возмещения ущерба истцом должны быть доказаны: факт причинения ущерба и его размер; вина и противоправность действий (бездействия) ответчиков; наличие причинной связи между противоправным поведением ответчиков и наступившим ущербом.

Привлечение лица к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий.

В данном случае возникновение убытков у ИП ФИО2 связывает с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору аренды в части возврата недвижимого имущества в надлежащем состоянии.

Исходя из положений статьи 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Пунктом 2  статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1  статьи 622 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу статей 210, 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания, принадлежащего ему имущества.

Из текста договора, акта приема-передачи к договору следует, что техническое состояние помещения на момент передачи его арендатору соответствует его предназначению, претензии к состоянию помещения у арендатора отсутствуют.

Проанализировав в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ условия договора аренды от 23.06.2021, суд установил, что ООО «И РЫБА И МЯСО», являясь арендатором нежилого помещения, принял на себя обязательства производить за свой счет текущий ремонт арендованного помещения, для поддержания его в состоянии, в котором они переданы арендатору с учетом нормального износа, пригодном для осуществления разрешенной деятельности; содержать арендованное помещение в надлежащем санитарном состоянии. (пункт 4.2.7 договора). 

После прекращения действия договора арендодателем в присутствии представителя арендатора составлен акт от 31.08.2022 с визуальным осмотром помещения, с целью установления состояния возвращенного помещения. В акте приёмки нежилого помещения от 31.08.2022 зафиксирован перечень выявленных недостатков. Ответчиком акт получен, возражения относительно содержания и перечня указанных в нем недостатков, не представлены. 

 В соответствии со статьей 622 ГК РФ арендатор ООО «И РЫБА И МЯСО» при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

Ответчик данное обязательство не выполнил, объект возвращен с недостатками, чем нарушены права ИП ФИО2 как собственника имущества.

Ответчик не опровергает наличие перечисленных в акте от 31.08.2022 повреждений и недостатков. Возражения ООО «И РЫБА И МЯСО» сводятся к тому, что данные недостатки имелись на момент передачи помещения в аренду, а также, что им по согласованию с арендодателем произведены неотделимые улучшения, которые требовали демонтажа потолка, а также, что плиточное покрытие пола снято им в связи с затоплением помещения по вине иных лиц.

Данные доводы ответчика судом признаны несостоятельными.

При заключении договора, в момент принятия помещения в аренду недостатков в арендованном помещении, его инженерно-техническом оборудовании, не позволяющих его эксплуатировать по назначению, не зафиксировано. У ООО «И РЫБА И МЯСО» не имелось замечаний по техническому состоянию арендованного имущества. Условие договора (пункт 3.1) о предоставлении ООО «И РЫБА И МЯСО» арендных каникул на первые два месяца аренды, в отсутствие прямого указания в договоре, не свидетельствует о ненадлежащем техническом состоянии помещения на момент заключения договора. 

В силу положений статьи 622 ГК РФ, арендатор, исполняя надлежащим образом обязанность по возврату помещения в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, должен, в случае демонтажа произведенных им улучшений установить ранее существовавшее оборудование, в том числе радиаторы теплоснабжения и систему электроснабжения помещения, поскольку согласно акту от 23.06.2021, оно имелось в помещении, что и не отрицает ответчик в ходе судебного разбирательства. Невозможность провести согласованные с арендодателем работы по переносу перегородок в помещении, установку шумоизоляции без демонтажа напольного покрытия и натяжных потолков не освобождает арендатора от обязанности восстановить ранее существовавшее состояние элементов помещения, тем более, что монтаж потолков входит в согласованный с арендодателем перечень работ в помещении (информационное пиьсмо от 30.06.2021).

В результате нарушения ответчиком обязанности по поддержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии ИП ФИО2 вынужден нести расходы для восстановления нарушенного права (в данном случае для восстановления нежилого помещения). 

Данные расходы в соответствии с пунктами 10 и 49 Постановления 6/8 Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.07.1996 входят в состав убытков, предусмотренных пунктом 2 статьи 15 ГК РФ, и подлежат взысканию в судебном порядке.

В обоснование размера заявленных требований о возмещении убытков истцом в материалы дела представлена первоначально сметная документация на работы по восстановлению отделки нежилого помещения. В последующем, истец размер понесенных им затрат на восстановление помещения 280 028 руб. обосновал суммой недополученной им арендной платы с новых арендаторов помещения ФИО7, ИП ФИО8, ООО «Премьер Хабаровск». 

Договорами аренды нежилого помещения от 03.03.2023 №1, №2, №3, заключенными ИП ФИО2 (Арендодатель) с ФИО7, ИП ФИО8, ООО «Премьер Хабаровск» (Арендаторы) в отношении спорного помещения, являющегося объектом аренды по договору с ООО «И РЫБА И МЯСО», ежемесячная арендная платы установлена в размере 22 484 руб., 19 148 руб. и 98 112 руб. соответственно. 

Согласно актам приема-передачи к договорам от 03.03.2023 №1, №2, №3, состояние недвижимого имущества требует текущего ремонта. Пунктами 5.2.1 договоров предусмотрено, что за период с 03.03.2023 по 03.05.2023 арендатору предоставляются арендные каникулы в связи с тем, что помещению требуется текущий ремонт. 

В соответствии с Соглашением от 04.03.2023 о текущем ремонте нежилых помещений, арендуемых по договорам аренды от 03.03.2023 №1, №2, №3, арендаторы обязуются произвести текущий ремонт арендуемых по договорам аренды нежилых помещений, расположенных на 1 этаже жилого дома по адресу: 

<

...>(9-16,36-38), по видам работ согласно перечню, прилагаемому к соглашению: установка натяжного потолка, грунтовка пола, укладка линолеума с клеем, прирезка и монтаж плинтуса, демонтаж короба ГВЛ, установка стены из ГВЛ, удаление рисунка со стены, шпаклевание стен под покраску, грунтовка стен, покраска стен в 2 слоя, покраска потолка (шпаклевание, грунтовка 2 раза, покраска на 2 раза), монтаж дверей, прокладка кабеля, установка освещения в туалете, светильников на складе, монтаж розеток.

Соглашением от 04.03.2023 предусмотрено, что арендодатель обязуется возместить затраты арендаторов на текущий ремонт нежилого помещения, путем зачета в счет обязательств арендаторов по оплате арендной платы за период с 03 марта по 03 мая 2023 года расходов арендатора на выполнение работ по текущему ремонту нежилых помещений. Размер стоимости затрат арендаторов на выполнение работ по текущему ремонту нежилых помещений по соглашению сторон оценивается в размере общей суммы арендной платы за два месяца по трем договорам аренды от 03.03.2023 и составляет 280 028 руб. (пункты 7, 8 соглашения)

Прилагаемый к соглашению от 04.03.2023 перечень работ соответствует указанным в акте от 31.08.2022 недостаткам и повреждениям помещения. Доказательства того, что указанная в соглашении стоимость работ и материалов в общем размере 280 028 руб. является завышенной, ответчик в суд не представил.

В соответствии с договором от 23.06.2021, ООО «И РЫБА И МЯСО» как арендатор приняло на себя обязательства производить текущий ремонт  помещения, переданного во временное владение и пользование. В связи с чем, судом не приняты доводы ответчика о том, что демонтаж короба ГВЛ, керамической плитки, закрывающий канализационную систему санузла, связан с затоплением помещения не по вине арендатора.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них.

Материалами дела подтверждается, что арендатор на момент подписания договора аренды располагал сведениями о техническом состоянии помещения,  отсутствие недостатков зафиксировано в акте от 23.06.2021.

Заявленные расходы на проведение ремонта, стоимость которых определена в размере 280 028 руб., связаны с восстановлением помещения от повреждений, образовавшихся в период пользования помещением ответчиком,  в связи с чем данный вид расходов должен быть возложен на арендатора.

В перечне недостатков принимаемого арендодателем помещения в акте от 31.08.2022 указано на демонтаж кондиционеров. Наличие кондиционеров на момент заключения договора и передачи помещения ответчику подтверждается рекламным роликом, изготовленным для демонстрации данного помещения потенциальным арендаторам, представленным истцом в суд. Представитель ответчика в судебных заседаниях также не отрицал факт нахождения двух принадлежащих арендодателю кондиционеров в помещении, пояснив, что снял их при проведении ремонта помещения, так как они были в нерабочем состоянии, с изношенными агрегатами, и заменил их на приобретенные им новые, которые при возврате помещения демонтировал и забрал. В ходе судебного разбирательства один кондиционер марки Мицубиси возвращен арендатором, что послужило основанием для уменьшения ИП ФИО2 суммы иска. 

В тоже время, второй кондиционер арендатором не возвращен. Учитывая, что из материалов дела и пояснений представителей сторон судом установлено его наличие в помещении на момент принятия арендатором в пользование, ответчик обязан возместить арендодателю его стоимость. Доводы ответчика о его неисправности не подтверждены документально, справка ООО «АС Инжиниринг», составленная в одностороннем порядке в период судебного разбирательства, не может быть принята судом в качестве такого доказательства.

Стоимость утраченного кондиционера правомерно определена истцом, исходя из средней стоимости кондиционеров согласно прайсов различных компаний, находящихся в открытом доступе в системе «Интернет». Доказательства того, что в помещении находился кондиционер иной марки, чем приводит истец, а также, что указанная истцом средняя стоимость кондиционера марки Самсунг в размере 51 512,30 руб. является завышенной, ответчик в суд не представил.

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства наличия причинно-следственной связи между нарушением обязательств со стороны ООО «И РЫБА И МЯСО» по договору аренды от 23.06.2021 и причиненными истцу убытками в размере 280 028 руб., что составляет стоимость восстановительного ремонта по устранению эксплуатационных повреждений нежилого помещения, полученных от фактического использования ООО «И РЫБА И МЯСО» помещения в период аренды, а также стоимость демонтированного ответчиком кондиционера, принадлежащего арендодателю, в размере 51 512,30 руб.

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию в счет возмещения убытков денежные средства в размере  331 512,30 руб., составляющие стоимость восстановительного ремонта арендованного помещения для устранения повреждений и стоимость снятого и не возвращенного ответчиком кондиционера.

Согласно статье 110 АПК РФ, расходы по государственной пошлине возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. В связи с уменьшением истцом размера исковых требований истцу из федерального бюджета подлежит возврату госпошлина в размере 23 672 руб. на основании статьи 333.40 НК РФ

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «И РЫБА И МЯСО» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 321272400031310, ИНН 

<

***>) убытки в размере 331 512 руб. 30 коп., расходы по государственной пошлине в размере 9 478 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 321272400031310, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 23 672 руб., оплаченную по платежному поручению №6 от 05.04.2023.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяО.В. Медведева