П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

город Москва

07.10.2024

Дело № А40-154466/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02.10.2024.

Полный текст постановления изготовлен 07.10.2024.

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи С.Ю. Дацука, 

судей Н.Н. Колмаковой, Е.В. Кочергиной

при участии в заседании:

от истца: акционерного общества «ОВЛ-Энерго» – ФИО1, представитель по доверенности от 15.05.2024;

от ответчика: индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, представитель по доверенности от 27.09.2022;

от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «ПИК-Комфорт» - не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании 02 октября 2024 года кассационную жалобу  

акционерного общества «ОВЛ-Энерго»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 марта 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2024 года

по иску акционерного общества «ОВЛ-Энерго»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «ПИК-Комфорт»

о признании договора расторгнутым, взыскании денежных средств 

 

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «ОВЛ-Энерго» (далее – АО «ОВЛ-Энерго», Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, Предприниматель) о признании договора № 1 аренды нежилого помещения № 373,9 от 01.01.2022 расторгнутым с 01.05.2023 (основание для погашения в Едином государственном реестре недвижимости по помещению с кадастровым номером 77:06:00040009:4382 права аренды и регистрации договора аренды под регистрационной записью 77:06:0004009:4382-77/051/2022-4), взыскании задолженности по возврату обеспечительного платежа в размере 495 000 руб., неустойки в сумме 605 000 руб., процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации по дату фактического исполнения судебного акта за период, начиная с 01.06.2023 от суммы задолженности 495 000 руб. 

В свою очередь, ИП ФИО2 в рамках дела № А40-166470/23-176-1323 обратился в суд с требованием о взыскании с Общества задолженности по договору № 1 аренды нежилого помещения № 373,9 от 01.01.2022 в размере 5 010 500 руб., неустойки в сумме 884 752 руб., процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Определением от 26.12.2023 в рамках дела № А40-166470/23-176-1323дела №№ А40-166470/23-176-1323 и А40-154466/23-127-1264 объединены в одно производство для совместного рассмотрения в рамках дела № А40-154466/23-127-1264.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.03.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2024, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми по делу судебным актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права, несоответствие выводов, отраженных в судебных актах, обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление, первоначальные требования удовлетворить в полном объеме, во встречном иске отказать. 

В обоснование жалобы инициатором кассационного пересмотра указано на ненадлежащую оценку судами недостатков арендуемых помещений, не позволяющих их использование, ошибочность выводов части оснований и порядка реализации права на одностороннее расторжение договора.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу выразил несогласие с приведенными в ней доводами, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. 

            В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражногопроцессуального кодекса Российской Федерации информация о принятиижалобы к производству, месте и времени судебного заседания была размещенана официальном интернет-сайте суда: http://fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон поддержали правовые позиции по спору, отраженные в жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверивв порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в решении суда первой и постановлении суда апелляционной инстанций, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судкассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.01.2022 между Обществом (арендатор) и Предпринимателем (арендодатель) заключен договор № 1 аренды нежилого помещения № 373,9, в Бизнес-центре «9АКРОВ», этаж 2, комнаты с 10- 24, 26-28, 30-32 по адресу: 

<

...>, общей площадью 373,9 кв.м., кадастровый номер 77:06:00040009:4382.

Согласно пункту 1.5 договора № 1 арендатор обязуется использовать помещение в целях размещения в нем офиса.

В силу пункта 1.9 договора № 1 срок аренды помещения составляет 3 года с момента подписания акта приема - передачи.

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора № 1 арендодатель обязан предоставить арендатору помещение в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого помещения, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию и без недостатков, препятствующих его использованию, в том числе обеспечить выполнение требование пожарной безопасности для установленного класса функциональной пожарной опасности зданий, при использовании использования их по назначению. В случае выявления несоответствия помещения каким-либо предъявляемым законным требованиям, возникшим в том числе после заключения договора арендодатель обязуется устранить недостатки своими силами.

Пунктом 3.1 договора № 1 установлено, что ежемесячная арендная плата за помещение составляет 550 000 руб.

Пунктом 3.7 договора  № 1 регламентировано внесение обеспечительного платежа в размере 1 100 000 руб. в качестве меры для обеспечения надлежащего исполнения обязательств арендатора по внесению арендной платы. 

Пунктом 3.9 договора № 1 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в сторону увеличения, но не более 10% и не более одного раза в год.

Согласно пунктам 4.5 и 4.5.1 договора № 1 арендатор вправе расторгнуть/отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке, если помещение в силу обстоятельств за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования его по назначению.

Пунктом 4.8 договора № 1 определено, что в случае досрочного расторжения/отказа от исполнения, прекращения по соглашению сторон договора стороны соглашаются произвести взаиморасчеты в течении 30 календарных дней с момента прекращения действия договора.

В силу пункта 4.9 договора № 1 досрочное расторжение/отказ от исполнения договора по основаниям, установленным настоящим разделом, производится путем направления инициирующей досрочное расторжение/отказ от исполнения договора стороной другой стороне письменного уведомления о таком досрочном расторжении. Договор прекращает действие в течение 30 календарных дней с даты получения уведомления.

Пунктом  5.5 договора № 1 стороны согласовали, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его пообстоятельствам, возникшим по вине арендодателя и/или изъятия помещения уарендатора, арендодатель обязуется выплатить арендатору неустойку в размереарендной платы за один месяц аренды, предшествующей расторжению договора, а также возместить арендатору все доказанные убытки и расходы арендатора связанные с досрочным расторжением договора.

В соответствии с пунктом 5.2 договора № 1 в случае нарушения арендатором обязательств по внесению арендных и/или иных платежей по настоящему договору арендатор выплачивает арендодателю по его требованию неустойку в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

В порядке реализации достигнутых договоренностей по акту приема передачи к договору Предприниматель 24.01.2022 передал Обществу нежилое помещение, расположенное в Бизнес-центре «9АКРОВ», этаж 2, комнаты с 10-24, 26-28, 30-32 по адресу: 

<

...>, общей площадью 373,9 кв.м., кадастровый номер 77:06:00040009:4382.

Пунктом 3 акта приема-передачи от 24.01.2022 зафиксировано, что на момент передачи помещение находится в допустимом противопожарном и санитарном состоянии, пригодном для его нормальной эксплуатации в соответствии с назначением помещения (размещение офиса).

14.03.2023 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве произведена регистрация договора аренды № 1 за номером 77:06:0004009:4382-77/051/2022-4.

Общество платежными поручениями № 204 от 31.01.2022 и № 948 от 06.04.2022 оплатило Предпринимателю обеспечительный платеж в общем размере 1 100 000 руб.

На основании письма Предпринимателя исх. № 14-11-22 от 14.11.2022 арендная плата с 01.01.2023  составила 605 000  руб.

В процессе использования объекта аренды Обществом выявлен недостаток в виде повышения температуры воздуха свыше 25 °С и до 38 °С с началом летнего сезона, который, по мнению Общества, был скрыт Предпринимателем.

В связи с тем, что температура воздуха в помещениях превышала допустимые величины параметров, Общество направило сотрудников на уделенный режим работы (Приказ Общества № 03/к от 14.06.2022).

Письмом исх. № 727 от 23.06.2022 Общество сообщило Предпринимателю о превышении допустимых значений температуры в офисе, просило направить представителя для принятия участия в комиссионном фиксировании температуры в помещении с участием независимой экспертной организации.

Замер температуры был произведен Обществом и экспертной организацией ООО «Производственный аудит», имеющей соответствующую аккредитацию и состоящий в реестре аккредитованных лиц за номером RA.RU.21.AK53 от 15.07.2016.

Протоколом  инструментального контроля и экспертным заключениемООО «Производственный аудит» исх. №808/2022 от 28.06.2022 установлено несоответствие допустимым микроклиматическим условиямсогласно СанПин 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».

Данное заключение, протокол контроля и журнал измерения температуры были направлены Предпринимателю.

Предприниматель в ответе исх. б/н от 05.09.2022 не согласился на досрочное расторжение договора.

Переговоры сторон не принесли результата.

Руководствуясь пунктами 4.5,4.5.1 договора, Общество письмом от 27.03.2023 уведомило Предпринимателя об одностороннем внесудебном расторжении договора № 1 путем направления по почте и нарочно Предпринимателю.

В уведомлении о расторжении договора последним днем аренды, по правилам пункта 4.9 договора № 1, было установлено 30.04.2023.

Также в уведомлении о расторжении договора Общество заявило о необходимости отнесения платежа в размере 605 000 руб. в качестве оплатыарендной платы за апрель 2023 года и о возврате оставшегося обеспечительного платежа в размере 495 000 руб.

Ответчик на уведомление о расторжении договора представил ответ исх.№ 1 от 14.04.2023, в рамках которого выразил несогласие с расторжением договора в указанном порядке. 

Исх. № 283 от 14.04.2023 Общество в адрес Предпринимателя направило приглашение прибыть 28.04.2023 для приема-передачи (возврата) помещения.

Предприниматель на приемку помещения не явился, акт приема-передачи (возврата) помещения Обществом был составлен в одностороннем порядке.

Общество дополнительно исх. № 375 от 15.05.2023 направило Предпринимателю претензию  по возврату обеспечительного платежа в размере 495 000 руб.

Предприниматель требования оплаты задолженности по возврату обеспечительного платежа не исполнил, направил Обществу требование об оплате долга по аренде помещения за апрель, май 2023 года.

Договор №1  расторгнут арендодателем с 31.01.2024.

Полагая поведение Предпринимателя неправомерным, Общество обратилось с иском в арбитражный суд о взыскании с Предпринимателязадолженности и установления (признания) судом договора №1 от 01.01.2022 расторгнутым с 01.05.2023.

Предприниматель 02.06.2023, в свою очередь, направил в адрес Общества требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2023 по 31.01.2024 в размере 5 010 500 руб., с учетом зачета обеспечительного платежа, которое оставлено Обществом без удовлетворения.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества и Предпринимателя с исками в арбитражный суд.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражногопроцессуального кодекса Российской Федерации представленныедоказательства, суды установили сохранение договорных отношений, отсутствие возврата объекта аренды в установленном законом и договором порядке арендодателю до 31.01.2024, а также недоказанность Обществом оснований для расторжения договора в одностороннем порядке, и по результатам проверки состояния расчетов выявили задолженность по арендным платежам в пользу Предпринимателя в размере 5 010 500 руб. 

С учетом изложенного, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 405, 450.1, 606, 612, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2021), Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»,  суды пришли к выводу о об отсутствии оснований для признания договора расторгнутым по инициативе Общества, взыскали с арендатора задолженность по арендным платежам в размере 5 010 500 руб., а также неустойку за период с 06.04.2023 по 18.01.2024 в сумме 884 752 руб.  руб., не усмотрев при этом оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и проценты по статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисленные на сумму долга за период с 19.01.2024 по день фактической оплаты долга.

Оснований не согласиться с приведенными выводами судов первой и апелляционной инстанции суд округа не усматривает.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

            Основания и порядок расторжения договора определены в Главе 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению суда (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Пунктами 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (пункт 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

            Настаивая на расторжении договора № 1 по своей инициативе, Общество, тем не менее, не подтвердило факт наличия у объекта аренды недостатков, не позволяющих его использовать по назначению,  о чем верно указали суды.

            Судами, на основании исследования совокупности представленных доказательств, в том числе заключения №808/2022 от 28.06.2022, правомерно констатировано, что в данном конкретном случае превышение температурного режима в некоторых кабинетах арендованного помещения (суммарной площадью, не превышающей 10 % от совокупного показателя) носило несущественный и непостоянный характер, не свидетельствовало о непригодности помещений в целом по смыслу условий пункта 4.5.1 договора                  № 1 и пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исключительная обязанность осуществления полного контроля за температурным режимом в помещениях на Предпринимателя условиями договора № 1 не возложена.

При этом аномально высокая температура в летний период 2022 года, повлекшая за собой и повышение температуры в некоторых помещениях, была обусловлена объективными обстоятельствами – погодными условиями и от поведения Предпринимателя не зависела.

Кроме того, Общество продолжало использовать арендуемые помещения и после 2022 года. 

Относимых и допустимых подтверждений совершения Обществом минимальных мер, направленных на минимизацию соответствующих негативных явлений, в дело не представлено. 

Приведенная совокупность установленных фактических обстоятельств правомерно расценена судами в качестве не позволяющей констатировать прекращение договора в заявленную Обществом дату с возложением на контрагента обязанности осуществить выплату спорных денежных средств. 

Доказательств внесения арендной платы до расторжения договора Предпринимателем и подтверждающие фактическое неиспользование спорных помещений Обществом в материалах дела отсутствуют.

Состояние расчетов, порядок отнесения перечисленных денежных средств в счет исполнения обязательств по договору аренды, равно как и механизм применения мер ответственности и конкретные суммы финансовых санкций, определены судами корректно – с учетом условий договора, в соответствии с предписаниями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

            Таким образом, итоговый вывод судов об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска сделан в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам полного, всестороннего исследования и оценки имеющихся в  материалах дела доказательств, с правильным применением соответствующих положений действующего законодательства.

Иная оценка Обществом установленных судами обстоятельств, а также иное толкование законодательства не свидетельствуют о судебной ошибке и не могут служить основанием для отмены судебных актов.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела, которая в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. 

Нарушений судами норм процессуального права, являющихсябезусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегиейне установлено.

Учитывая изложенное, у суда кассационной инстанции отсутствуютоснования для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренныестатьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18 марта 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2024 года по делу № А40-154466/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

 

Председательствующий-судья                                                          С.Ю. Дацук

 

Судьи:                                                                                                   Н.Н. Колмакова

 

                                                                                                                   ФИО4