Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-14721/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  05 сентября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 сентября 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Шабановой Г.А.

судей                                                                  Дружининой Ю.Ф.

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Верх-Исетская» на решение от 17.01.2023 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Емельянова Г.М.) по делу № А45-14721/2022 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Верх-Исетская» (620102, 

<

...>,           ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Брокеркредитсервис» (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании денежных средств. 

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Компания Брокеркредитсервис» - ФИО2 по доверенности                от 03.07.2023.

Cуд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Верх-Исетская» (далее – ООО «УК «Верх-Исетская», общество) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Новосибирской области к обществу с ограниченной ответственностью «Компания БКС» (далее – ООО «Компания БКС») о взыскании 72 081 руб. 19 коп. задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> (далее – МКД), за период с 01.04.2019 по 30.09.2020, 11 435 руб. 68 коп. пени за период с 01.01.2021 по 17.05.2022.

Решением от 17.01.2023 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением от 05.05.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда в восстановлении пропущенного срока на апелляционное обжалование решения                        от 17.01.2023 Арбитражного суда Новосибирской области отказано, производство по апелляционной жалобе общества прекращено.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, ООО «УК «Верх-Исетская» просит решение суда первой инстанции отменить и удовлетворить заявленные им требования.

По мнению подателя жалобы, МКД является единым многоквартирным домом, поскольку входящие в его состав 3 строения имеют сквозную нумерацию квартир (с l по 182), подъездов (с 1 по 7), общий почтовый адрес; общество осуществляет управление МКД в целом, а не его отдельными частями (секциями); решение общего собрания собственников МКД об установлении дифференцированной платы за содержание помещений, расположенных в разных строениях, отсутствует.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Компания БКС» просит судебный акт оставить без изменения.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее, дополнениях к ним и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, суд округа не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, ООО «УК «Верх-Исетская» осуществляет управление МКД на основании договора управления многоквартирным домом от 18.01.2010 № 0203/4/5795.

ООО «Компания БКС» является собственником 2 нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>.

Общество направило в его адрес претензию об оплате задолженности за содержание и ремонт общего имущества в МКД ввиду произведенного в связи с неправильным применением тарифа перерасчета.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения ООО «УК «Верх-Исетская» в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованном начислении обществом платы за содержание по ставкам для домов, оборудованных лифтами, поскольку в строении, где расположены принадлежащие                      ООО «Компания БКС» нежилые помещения, лифтов не имеется, а спорные дома не являются единым недвижимым комплексом.

Оставляя принятые по делу судебные акты без изменения, суд округа исходит из доводов кассационной жалобы и конкретных обстоятельств рассматриваемого спора.

Согласно пункту 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации             (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 36 ЖК РФ, статей 249 и 290 ГК РФ в целях возложения обязанности по возмещению расходов на содержание общего имущества должен быть доказан тот факт, что нежилые помещения собственника являются частью многоквартирного дома, неразрывно связаны с ним общими инженерно-техническими коммуникациями, конструктивными элементами дома.

Состав принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме определен в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктах 2, 5 - 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491). В частности, в состав указанного имущества включаются: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из части 6 статьи 15 ЖК РФ следует, что многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Согласно пункту 3.21 «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014              № 543-СТ) многоквартирный дом представляет собой оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Пунктами 3 и 4 Правил № 491 предусмотрено, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости (далее - ЕГРН), являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН.

В соответствии со статьей 133.1 ГК РФ  недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс, представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые: 1) либо неразрывно связаны физически или технологически, в том числе линейные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие);   2) либо расположены на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность соответствующих объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ                                «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид); кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения (пункты 1, 2 части 4 статьи 8 Закона о регистрации).

Сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж) и о наименовании здания на основании пунктов 9, 11  части 5 статьи 8 Закона о регистрации отнесены к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества, подлежащим внесению в кадастр недвижимости.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение. Различают жилые и нежилые здания. Жилое здание – жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание – предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей (приложение 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд установил, что                          МКД состоит из 3 зданий, построенных в разное время (литера А - в 1937 году, в которой находятся только нежилые помещения; литера В - в 1958 году, литера Б -                                    в 1971 году (многоквартирный дом); ООО «Компания БКС» является собственником 2 нежилых помещений: 1) общей площадью 1425,4 кв.м, расположенного в 6-этажном нежилом здании без лифтов по адресу: 

<

...> литера А (кадастровый номер 66:41:0704007:267); 2) нежилого помещения общей площадью            5225,3 кв.м, расположенного в 9-этажном многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, литеры Б и В (кадастровый номер 66:41:0704007:266), в котором установлены лифты; многоквартирный дом с кадастровым номером 66:41:0704007:266 является самостоятельным объектом недвижимости, находится и эксплуатируется отдельно от нежилого здания; объекты недвижимости с кадастровыми номерами 66:41:0704007:267 и 66:410704007:266 не являются единым недвижимым комплексом, не имеют общих фундаментов и технических коммуникаций, разделены проездом.

Вопреки позиции подателя жалобы доказательства, подтверждающие наличие в спорных зданиях имущества, отвечающего критериям общедомового, в материалах дела отсутствуют; часть сетей, посредством которых транзитом осуществляется снабжение теплом и горячей водой объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:41:0704007:267 и 66:410704007:266, не может быть отнесена к составу общего имущества в МКД; наличие у данных зданий одинакового почтового адреса само по себе не может служить достаточным основанием для признания МКД единым.

С учетом изложенного суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных             ООО «УК «Верх-Исетская» требований.

Иное толкование подателем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 17.01.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-14721/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       Г.А. Шабанова

 

Судьи                                                                                    Ю.Ф. Дружинина

 

ФИО1