ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-72962/2023

18 октября 2024 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     18 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 октября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Целищевой Н.Е.

судей  Балакир М.В., Ракчеевой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевой Т.А.

при участии:  

от заявителя: ФИО1 (доверенность от 09.01.2024),

от заинтересованного лица: ФИО2 (доверенность от 28.12.2023),

от 3-их лиц: не явились, извещены,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-12243/2024) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.03.2024 по делу № А56-72962/2023 (судья Новикова Е.В.), принятое 

по заявлению санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» 

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 

третьи лица: 1) индивидуальный предприниматель ФИО3, 2) общество с ограниченной ответственностью «Трэс» 

о признании незаконными действий, 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление) по государственной регистрации соглашения № 2 к договору аренды земельного участка от 23.04.2019 №13/ЗК-05921 (далее – Договор), запись № 78:42:1630202:2194-78/011/2023-7.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО3 и общество с ограниченной ответственностью «Трэс» (далее – Общество).

Решением суда от 01.03.2024 заявленные Комитетом требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы считает, что с учетом заключенного сторонами дополнительного соглашения срок действия Договора составляет более пяти лет, в связи с чем арендатор был вправе передать свои права и обязанности по Договору без согласия арендодателя, поэтому действия по государственной регистрации уступки прав по Договору произведены Управлением правомерно.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения, просил оставить решение от 01.03.2024 без изменения.

Третьи лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитет (арендодатель) и предприниматель ФИО3 (арендатор) заключили Договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фаянсовая ул., участок 6 (юго-западнее дома 26, литера А). 

Договор заключен на срок до 23.10.2019 (пункт 3.1 Договора). 

В пункте 4.3.8 Договора указано, что арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога и др.), без письменного разрешения арендодателя. 

В соответствии с пунктом 7.4 Договора, если Договор заключен на срок более чем пять лет, то пункт 4.3.8 Договора не применяется; при этом арендатор в случае совершения действий, указанных в пункте 4.3.8 Договора, обязан в десятидневный срок уведомить об этом арендодателя.

Дополнительным соглашением от 28.11.2022 № 1 срок действия Договора установлен до 28.11.2025. В качестве оснований для заключения этого дополнительного соглашения указаны положения частей 3 – 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ).

Впоследствии предприниматель ФИО3 и Общество заключили договор от 23.05.2023 № 01/05 уступки права требования (цессии) по договору от 23.04.2019 № 13/ЗК-05924 аренды земельного участка, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по Договору переданы Обществу. Договор зарегистрирован Управлением 25.06.2023.

Комитет, считая, что Управление незаконно зарегистрировало соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, без разрешения арендодателя, обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные Комитетом требования.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2). 

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В то же время пунктом 9 той же статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3.1 Договора срок его действия определен до 23.10.2019. Таким образом, изначально срок действия Договора составлял менее одного года.

Дополнительным соглашением от 28.11.2022 № 1 к Договору срок его действия установлен до 28.11.2025, с учетом положений части 4 статьи 8 Закона № 58-ФЗ продолжительностью три года.

Апелляционный суд, проанализировав условия Договора в первоначальной редакции и содержание дополнительного соглашения, приходит к выводу, что ни первоначально договором, ни дополнительным соглашением от 28.11.2022 № 1 к нему срок действия Договора не был установлен продолжительностью более пяти лет, а установление дополнительным соглашением, заключенным по истечении первоначально определенного срока действия договора, срока действия Договора в три года не дает оснований считать, что договор аренды, фактически действовавший с 23.04.2019, заключен на срок более пяти лет, и применять к данному договору положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Следовательно, поскольку Договор был заключен на срок менее пяти лет и пунктом 4.3.8 Договора предусмотрена необходимость получения письменного разрешения арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по этому договору третьему лицу, договор от 23.05.2023 № 01/05, в соответствии с которым предприниматель ФИО3 передала свои права и обязанности по спорному договору Обществу, не мог быть заключен без письменного разрешения Комитета. 

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ имелись основания считать сделку, представленную на государственную регистрацию, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).

С учетом изложенного, поскольку на государственную регистрацию договора уступки права (цессии) не было представлено согласие Комитета на передачу прав и обязанностей арендатора другому лицу, у регистрирующего органа отсутствовали основания для совершения регистрационных действий. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал незаконными действия регистрирующего органа по государственной регистрации договора от 23.05.2023 № 01/05, заключенного в отсутствие письменного разрешения Комитета.

Довод Управления со ссылкой на погашение 15.04.2024 регистрирующим органом записи об аренде земельного участка не опровергает правильности вывода суда применительно к предмету спора по настоящему делу.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта на основании доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В связи с изложенным апелляционная жалоба Управления удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 01.03.2024 по делу №  А56-72962/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.Е. Целищева

 

Судьи

 

М.В. Балакир

 

М.А. Ракчеева