ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-74329/17-133-707

08 августа 2017  г.

г. Москва

 

Решение изготовлено в полном объеме 08 августа 2017  г.

Резолютивная часть решения объявлена 31 июля 2017  г.

Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2

с участием представителей: от истца: ФИО3, дов. № 1  от 10.02.2017 г., ФИО4, дов. № 1 от 10.02.2017 г., пред.паспорт

от ответчика:  ФИО5, дов. № 34-02/16 от 08.02.2016 г.

рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН 

<

***> ,ОГРНИП 304280112600155, д/р 05.05.2004) 

к ОТКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЗАВОД СЛУХОВЫХ АППАРАТОВ "РИТМ" (место нахождения 127238,ГОРОД МОСКВА,,,,ШОССЕ ДМИТРОВСКОЕ,81, ИНН 

<

***>, д/р 22.01.2007)

о расторжении договоров, взыскании сумм предоплаты и процентов, возмещении убытков 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее также истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОТКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЗАВОД СЛУХОВЫХ АППАРАТОВ "РИТМ" (далее также ответчик, Общество) о взыскании денежных средств в размере 17 380 631,50  рублей, из которых:

1) по Предварительному договору купли-продажи недвижимости № АВ-А-024 от 28.03.2014 по состоянию на 24.04.17 в размере 10 295 177.94 руб., из них: сумма предварительной оплаты - 8 062 836,50 руб.; неустойка за неисполнение денежного обязательства в соответствии со ст.395 ГК за период 31.03.2014 - 24.04.2017 - 2 232 341,44 руб.

2)по Предварительному договору купли-продажи недвижимости № АВ-А-042 от 08.10.2014 по состоянию на 24.04.2017 в размере 3 463 585,81 руб., из них: сумма предварительной оплаты - 2 808 000,00 руб.; неустойка за неисполнение денежного обязательства в соответствии со ст.395 ГК за период 09.10.2014 - 24.04.2017 - 655 585,81 руб.;

3)Сумму убытков в части непокрытой неустойкой в размере 3 621 867,75 руб.

Кроме того, истец требует расторжения предварительного договор купли-продажи недвижимости № АВ-А-024 от 28.03.2014 и Предварительный договор -продажи недвижимости № АВ-А-042 от 08.10.2014

В обоснование иска Предприниматель указал, что в нарушение действующих правовых норм ответчиком ненадлежащим образом были исполнены обязательства, обусловленные спорным правоотношением, а именно ответчик, являясь стороной предварительного договора, не исполнил обязательство по заключению основного договора купли-продажи, не передал оплаченную ответчиком вещь и не совершил действий, связанных с исполнением указанного обязательства.

Возражая против иска, ответчик пояснил,  что истцом не представлено доказательств наличия совокупности условий необходимых для привлечения его к ответственности в виде  возмещения убытков. 

Исследовав представленные доказательства, с учетом доводов лиц участвующих в деле,  суд пришел к следующему  выводу.

Как усматривается из материалов дела сторонами спора сложились частноправовые, гражданские правоотношения урегулированные договорами № АВ-А-024 от 28.03.2014 и № АВ-А-042 от 08.10.2014 (далее Договор 024 и Договор 042, а при совместном упоминании Договоры), содержание которых соответствует типичной договорной модели купли-продажи недвижимой (будущей) вещи, регулирующегося положениям норм главы 30 ГК РФ.

В силу п.5 Постановления Пленума ВАС РФ №16 от 14 марта 2014 г. «О свободе договора и ее пределах», при оценке существа договора, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Судом установлено, что кроме собственно условий об обязанностях сторон заключить  основной договору купли-продажи в будущем, спорные договоры также предусматривают обязанность покупателя по осуществлению авансовых платежей, подлежащих зачету  в счет оплаты стоимости недвижимой вещи.

Спорные Договоры квалифицируется судом, как договоры купли-продажи будущей вещи, поскольку из последних усматривается согласованная воля сторон по необходимым для признания договора заключенным условиям, в частности идентифицирован объект сделки, определен объем имущественных прав сторон, установлена цена имущества.

Как уже было отмечено, в соответствии с условиями Договор 024  Покупатель и Продавец обязались в срок до 01.10.2014 заключить основной договор купли-продажи недвижимости (далее «Основной договор №1») по форме, согласованной сторонами и в соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязался принять и оплатить недвижимое имущество (далее «Апартаменты 1») площадью 52,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п.2.1.4 Предварительного договора №1 Продавец принял на себя обязательство в срок до 01.07.2015 передать Апартаменты 1 с характеристиками, указанными в статье 5 Предварительного договора №1.

Покупателем во исполнение своих обязательств был осуществлен авансовый платеж в размере 8 062 836,50 рублей (платежное поручение № 8 от 31.03.2014).

08.10.2014 между Покупателем и Продавцом было заключено Дополнительное соглашение №1 к Предварительному договору №1 о замене недвижимого имущества на недвижимое имущество площадью 54,6 кв.м. и о подписании Основного договора №1 в срок до 01.02.2015. 

В соответствии с условиями договора Покупатель и Продавец обязались в срок до 01.02.2015 заключить основной договор купли-продажи недвижимости (далее «Основной договор №2») по форме, согласованной сторонами и в соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязался принять и оплатить недвижимое имущество (далее «Апартаменты 2») площадью 55,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п.2.1.4 Предварительного договора №2 Продавец принял на себя обязательство в срок до 01.07.2015 передать Апартаменты 2 с характеристиками, указанными в статье 5 Предварительного договора №2.

 Покупателем во исполнение своих обязательств был осуществлен авансовый платеж в размере 2 808 000,00 рублей (платежное поручение № 11 от 09.10.2014)

30.09.2015 письмом №119 Продавец направил Покупателю предложение заключить Основной договор № 1 и Основной договор №2 в редакциях отличных от утвержденных сторонами. При этом Продавец не исполнил своих обязательств в соответствии с п.2.1.4. Предварительного договора №1 и п.2.1.4. Предварительного договора №2. Апартаменты №1 и Апартаменты №2 необходимыми характеристиками не обладают до настоящего времени.

15.10.2015 Покупателем Продавцу было направлено письмо с предложением расторгнуть Предварительный договор №1 и Предварительный договора №2 либо заключить Основной договор №1 и Основной договор №2 в редакции ранее согласованной сторонами. Поскольку ответа со стороны Продавца не последовало, то 08.12.2015 Покупателем была направлена претензия с требованием вернуть денежные средства, а также уплатить и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Согласно п.1 ст. 463 ГК РФ если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

При наличии обстоятельств существенного нарушения условий Договорного обязательства, выразившихся в неисполнении Продавцом обязанности по передаче предварительно оплаченного имущества, суд, установив что на момент рассмотрения спора Договоры являются действующими,  признает обоснованным требование истца о расторжении Договоров в судебном порядке.

В силу ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. А согласно ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. 

Согласно разъяснениям Пленума ВС РФ изложенным в п. 23 Постановления от 22 ноября 2016 г. N 54 по смыслу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ).

При этом, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу. 

Если иное не предусмотрено законом или договором, в случае непредоставления обязанной стороной исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 ГК РФ). (п.57 Постановления Пленума ВС РФ от 22 ноября 2016 г. N 54)

В данном случае обязанность продавца оплатить цену объекта купли-продажи поставлена в зависимость, то есть имеет встречный характер, по отношению к обязанности продавца передать вещь (акт допуска) покупателю, для целей проведения предварительных работ и в соответствии с условиями Договора, в частности требованиям к приобретаемому  имуществу.

Вместе с тем, доводы ответчика о наличии вины истца в допущенном нарушении  являются голословными. Доказательств уклонения покупателя от исполнения Договоров материалы дела не содержат. Условия о предварительной оплате стоимости имущества исполнено в полном соответствии с договоренностями сторон. Ответчик не опровергнул факт того, что объект сделки не был передан покупателю. Доказательств подтверждающих ввод в эксплуатацию здания и регистрацию прав продавца на подлежащее отчуждению имущество не представлено. В судебном заседании сторны обозревали видеозапись , выполненную  ФИО6, при попытке осмотра объектов недвижимости 

<

...>.

Действительно, на видеозаписи (приобщена к материалам дела) суд не смог точно определить спорные помещение. Однако, с очевидностью видеозапись свидетельствует о том, что пункты 5.1.2 - 5.1.6 Договора не выполнены (отсутствует наружная отделка, входная группа, остекление   и пр..). Наличие коммуникаций, указанных в п.5.1.1 Договора, вызывает у суда обоснованные  сомнения ,  которые вызваны тем, что фактически здание представляет собой  недостроенный объект в виде" короба" .

Доводы о наличии переписки и указание на неоплату истцом госпошлины за регистрацию права, в подтверждение обстоятельств уклонения покупателя, в отсутствие доказательств передачи оплаченного имущества, являются не более чем попыткой уклонения от договорного обязательства и избежания негативных имущественных последствий для нарушителя. 

В данном случае именно не исполнение Договоров продавцом является основанием для заявления в суд  и удовлетворения  требования расторжения предварительного договор купли-продажи недвижимости № АВ-А-024 от 28.03.2014 и Предварительный договор -продажи недвижимости № АВ-А-042 от 08.10.2014  в судебном порядке.

В пункте 65 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 содержится разъяснение, в силу которого, по смыслу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса. права принадлежит кредитору: он вправе в судебном порядке требовать оплаты по договору купли-продажи и уплаты процентов либо расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. 

Аналогичный порядок правовых последствий расторжения договора изложен и в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях  расторжения договора», где Высший суд указал, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены. (пункт 4) К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса). (пункт 5)

При этом согласно п.3 ст. 487 ГК РФ 3. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.  

Так как ответчик своих Договорных обязательств не выполнил, доказательств обратного суду не представлено, то суд на основании ст. 487 ГК РФ удовлетворяет требование о взыскании суммы предоплаты по Договорам.

При доказанности факта допущенной просрочки передачи предварительно оплаченной вещи, требование истца о начислении процентов на сумму предварительной оплаты является правомерным, однако суд не может согласиться с расчетом истца.

Как следует из ч.2 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Как было отмечено судом, обязанность продавца по передачи оплаченной вещи подлежала исполнению в срок до 01.02.2015. Именно с этой даты и подлежат начислению проценты в порядке предусмотренном ст. 395 ГК РФ., За период с 01.02.2015 по 24.04.2017 просрочки сумма процентов составила 2 260 705,47 рублей,  1676 751,24 руб. по Договору 024 и 583 954,23 руб. по Договору 042

В то же время поскольку, убытки и проценты, начисленные в соответствии со ст. 395 ГК РФ являются мерой гражданско-правовой ответственно и носят зачетный характер (Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой ст. 394 ГК РФ), с учетом того обстоятельства, что сумма отыскиваемых истцом убытков, определена за разницей требуемой суммы процентов, исходя из обоснованности требования о возмещения убытков суд приходит к выводу о правомерности всей сумм требования истца, при этом суд исходит из следующего.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, в том числе и упущенной выгоды. Под упущенной выгодой понимаются неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное. (пункт 12 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»)

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). (пункт 13 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»)

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). (Пленум Верховного Суда Российской Федерации  Постановление от 24 марта 2016 г. N 7   «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»)

Согласно установившейся практике, основанной на позициях КС РФ, ВС РФ, ВАС РФ, применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно исключительно при доказанной совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинно-следственной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.

Постановление Конституционного Суда РФ от 12.10.2015 N 25-П указывает, что при рассмотрении дел о взыскании убытков арбитражному суду необходимо установить состав правонарушения, включающий факт наступления вреда, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными для истца последствиями, а также размер ущерба. 

Пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 указывает, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

 Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2015 N 305-ЭС14-6992 по делу N А40-173457/2013 (Судебная коллегия по экономическим спорам), указывает: при рассмотрении судом исковых требований о взыскании убытков, доказыванию подлежат факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязанностей, наличие и размер причиненного гражданину или юридическому лицу вреда, причинная связь между этими действиями (бездействием) и причиненным вредом.

Определение Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013 (Судебная коллегия по экономическим спорам) устанавливает, что в силу ст. 15 ГК РФ возмещение убытков, в том числе в виде упущенной выгоды, является мерой гражданско-правовой ответственности, которая может быть применена лишь в случае, если доказан правовой состав, т.е. наличие таких условий, как совершение противоправных действий или бездействие; возникновение убытков; причинно-следственная связь между противоправным поведением и возникшими убытками; подтверждение размера убытков.

Аналогичные позиции изложены в: Определение Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013, Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 по делу N 310-ЭС14-142, А14-4486/2013, Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 6118/13 по делу N А40-51284/12-133-469, Определение Верховного Суда РФ от 04.06.2013 N 66-КГ13-5, Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 16674/12 по делу N А60-53822/2011, Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 16674/12 по делу N А60-53822/2011, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.03.2013 N 15078/12 по делу N А40-36805/12-37-133, Постановление Президиума ВАС РФ от 29.01.2013 N 11687/12 по делу N А04-8526/2011, Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 N 2683/12 по делу N А60-25348/2010, Постановление Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 N 13443/11 по делу N А21-8212/2010, Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 2929/11 по делу N А56-44387/2006, Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 2929/11 по делу N А56-44387/2006, Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 1809/11 по делу N А45-5420/2010, Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 1809/11 по делу N А45-5420/2010, Постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 N 14415/10 по делу N А12-2383/2009, Постановление Президиума ВАС РФ от 02.06.2009 N 7373/08 по делу N А55-13742/2006-13, Постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.2005 N 14354/04 по делу N А40-15826/04-64-172, Постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2004 N 6065/03 по делу N А40-25943/02-61-289, Постановление Президиума ВАС РФ от 06.05.1997 N 3757/96, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.1996 N 1611/96

Таким образом, на основании действующего законодательства Российской Федерации и сложившейся судебной практики, возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать совокупность таких обстоятельств как наличие у него законных прав или интересов, факт их нарушения, подтвержденный размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором. (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7)

Как высказался Верховный Суд Российской Федерации, применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством. (пункт 13 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»)

Сказанное означает, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.( п 12 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации», п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7)

Из изложенного следует вывод, что поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске. (п 14 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»)

Кроме того ,при рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений. (п 15 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»)

В данном случае, следствием неисполнения обязанности обусловленной спорными Договорами, является нарушение субъективного права истца, как собственника приобретенной недвижимости, по своему усмотрению осуществляющего правомочия пользования, владения и распоряжения. Своевременное и надлежащее исполнения Договоров со стороны продавца, в том числе по передачи объекта сделки,  позволило бы покупателю, осуществившему необходимые приготовления, распорядиться собственной вещью, путем сдачи ее в аренду и получения прибыли от ее использования. 

Договоры были заключены Покупателем в рамках осуществления предпринимательской деятельности с целью последующей сдачи апартаментов в аренду для извлечения прибыли. Единственным видом деятельности Покупателя в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (код ОКВЭД 68.20).

В результате ненадлежащего исполнения Ответчиком договора Истцом понесены убытки, включая упущенную выгоду, общая сумма которых на день подачи настоящего заявления составляет 6 417 902 рублей, что подтверждается отчетом оценщика №0703/17Н от 20.03.2017.

В данном отчете , кроме извлекаемой от сдачи в аренду, за период с 01.07.2015 по 15.03.2017 прибыли, учтены и все сопутствующие данной деятельности расходы арендодателя

Для целей извлечения прибыли Истец выполнил следующие приготовления: Заключил    договор    подряда на разработку  эскизного предложения планировочных решений с архитектором ФИО7 от 10.11.2014. Оплатил тренинг «Инвестиции в новостройки» ФИО8 от 07.11.2015. Оплатил курс Юлии Соловец «Инвестиции в недвижимость. Перепланировки. Инвесторский ремонт» за период 08.04.2015- 25.05.2015. в рамках данных правоотношений истцом оплачена сумма 91 893 рублей.

Указанные расходы составляют убытки истца (реальный ущерб).

Размер упущенной выгоды определенный в расчете истца является обоснованным, поскольку учитывает все необходимые приготовления и расходы арендодателя (в том числе коммунальные платежи).

В данном случае судом учтено , что ответчиком не представлено вообще никаких доказательств опровергающих обоснованность и разумность размера упущенной выгоды, которые суду надлежало оценить на ряду с доказательствами представленными истцом.

Установленные судом и изложенные выше обстоятельства позволяют прийти к выводу наличии элементов, образующих состав правонарушения необходимых для удовлетворения требования о взыскании убытков.

Истец, определяя размер убытков исходил, исходил из суммы убытков в размере определенном оценщиком, то есть  6 417 902 рублей, суммы реального ущерба 91 893 руб., за разницей суммы процентов подлежащих вычету -  2 887 927,25 рублей.

Поскольку требование о взыскании процентов удовлетворено частично -2 260 705,47 рублей, исходя из расчета истца, сумма удовлетворенных судом убытков составит 4 249 089,53 рублей.

Всего с ответчика подлежит взысканию  10 870 836, 50 рублей предоплата по Договорам, 2 260 705,47 рублей процентов и убытков 4 249 089,53 рублей, а суммарно 17 380 631,50  рублей. Таким образом судом рассмотрены требования в пределах заявленных истцом требований.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются  в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 307,309,310,314, 330, 331, 506, 508, 509, 516 ГК РФ, ст.ст. 101-103,110,167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть предварительный  договор купли-продажи недвижимости № АВ-А-024 от 28.03.2014 и Предварительный договор -продажи недвижимости № АВ-А-042 от 08.10.2014

Взыскать с ОТКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ЗАВОД СЛУХОВЫХ АППАРАТОВ "РИТМ" (место нахождения 127238,ГОРОД МОСКВА,,,,ШОССЕ ДМИТРОВСКОЕ,81, ИНН 

<

***>, д/р 22.01.2007) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН 

<

***> ,ОГРНИП 304280112600155, д/р 05.05.2004) 17 380 631,50  рублей, а также 109 903  рублей в возмещение расходов по оплате госпошлины.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

                   С У Д Ь Я                                                                    ФИО1