АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2597/2017

15 августа 2017 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: О.В. Цирулик, Е.К. Яшкиной

при участии:

от департамента земельных и имущественных отношений Приморского края:

- ФИО1, представитель по доверенности от 29.12.2016

от общества ограниченной ответственностью «Фолиант»:

- ФИО2, представитель по доверенности от 14.10.2016

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационные жалобы департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, общества ограниченной ответственностью «Фолиант»

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017

по делу № А51-22498/2016 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.А. Левченко,

в суде апелляционной инстанции судьи С.Б. Култышев, Т.А. Аппакова,                  Д.А. Глебов

по иску департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 

к обществу ограниченной ответственностью «Фолиант» 

о взыскании задолженности по договору аренды

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 690110, 

<

...>; далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фолиант» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 692481, 

<

...>; далее - ООО  «Фолиант») о взыскании 2 080 358, 01 руб. основного долга по договору аренды от 16.09.2010 № 344-О за период с 06.12.2015 по 30.11.2016,                             199 344, 78 руб. неустойки за период с 11.08.2015 по 21.11.2016 (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений). 

Решением от 31.01.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017, решение от 31.01.2017 изменено, с ООО «Фолиант» взыскано в пользу департамента 1 652 908, 29 руб. основного долга, 87 655, 02 руб. неустойки, всего 1 740 563, 31 руб. 

На состоявшиеся судебные акты поданы две кассационные жалобы от департамента и ООО «Фолиант».

Департамент обжалует выводы суда апелляционной инстанции в части взыскания задолженности за период с 13.07.2015 по 16.10.2015, полагает, что постановлением администрации Приморского края от 11.03.2015                            № 75-па (далее постановление - № 75-па), в редакции, действующей в спорный период, подлежит применению правило для определения арендной платы при отсутствии на земельном участке зданий, сооружений, объектов недвижимого строительства, установленное подпунктом «г» пункт 5 Правил. Считает, что пункт 8 этих правил не подлежит применению, поскольку данный пункт применяется при определении арендной платы за пользование земельными участками, не указанные в пунктах 4-7, 10, 11 Правил.

В кассационной жалобе ООО «Фолиант» не согласно с выводами суда первой и апелляционной инстанций в части определения арендной платы за спорный период. Полагает, что в этот период арендная плата должна рассчитываться по согласованной цене, а именно из расчета 0,5% от кадастровой стоимости. Считает, что постановление № 75-па не содержит правил определения размера арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов, в том числе объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта не общего пользования. Указывает, что решение думы № 209 подлежало применению не с 16.10.2015, а с 24.10.2015, то есть с даты публикации названного документа. Считает неверным расчет арендной платы. 

Департаментом и ООО «Фолиант» представлены отзывы на соответствующие кассационные жалобы.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители департамента и ООО «Фолиант» доводы, изложенные в кассационных жалобах и отзывах на нее поддержали в полном объеме, дали по ним пояснения. 

          Проверив законность обжалуемого судебного акта, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает его подлежащим изменению исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 16.09.2010 между администрацией Надеждинского муниципального района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Железнодорожный терминал» (арендатор) на основании распоряжения администрации Надеждинского муниципального района от 16.09.2010 № 900-р заключен договор № 344-0, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью                              1 191 613 кв.м с кадастровым номером 25:10:011400:213, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Приморский край, Надеждинский район, примерно в 430 м на юго-запад от ориентира. Адрес ориентира: 

<

...>, для использования в целях проектирования и строительства железнодорожного филиала, сроком на 49 лет, с 01.10.2010 по 31.08.2059 (пункт 1.1 договора).

Пунктом 2.1 договора установлен ежемесячный размер арендной платы с 01.10.2010 в сумме 93 094, 76 руб., который согласно приложению № 2 к договору рассчитан из нормативной цены (111 713 718, 75 руб.) и базовой ставки (1%).

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что за следующий календарный год размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего нормативного акта Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования об изменении размеров арендной платы за землю.

Договором установлена ответственность при неуплате арендатором платежей в установленный срок в виде пени, которая подлежит начислению за каждый день просрочки платежа в размере ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день оплаты пени (пункт 4.1).

Передача земельного участка оформлена актом приема-передачи от 16.09.2010.

Дополнительным соглашением от 29.12.2011 к договору аренды                      № 344-0 стороны согласовали иной размер арендной платы, в частности установили, что арендатор с 01.01.2011 ежемесячно уплачивает арендную плату в сумме 64 168, 36 руб., расчет которой осуществлен из стоимости земли - 154 004 064, 12 руб., и базовой ставки - 0,5%.

16.06.2015 между ООО «Железнодорожный терминал» (арендатор) и ООО «Фолиант» (новый арендатор) заключено соглашение, согласно которому арендатор в полном объеме переуступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 16.09.2010 № 344-0.

Договор, дополнительное соглашение, соглашение о передаче прав и обязанностей зарегистрированы в установленном законом порядке.

Письмом от 01.04.2016 № 20/04/07-12/8869 арендодатель предупредил арендатора о необходимости погашения задолженности по арендной плате в размере 1 838 262, 18 руб., неустойки - 80 593, 27 руб.

Неоплата задолженности, пени послужила основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском. При этом расчет задолженности в сумме 2 080 358, 01 руб. исчислен за период с 06.12.2015 по 30.11.2016, пени в сумме 199 344, 78 руб. - за период с 11.08.2015 по 21.11.2016.

Судами правомерно квалифицированы правоотношения сторон как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями договора от 16.09.2010     № 344-0.

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:10:011400:213 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена; участок расположен в п. Новый Надеждинского района Приморского края и предоставлен в целях проектирования и строительства железнодорожного терминала на 49 лет; на момент рассмотрения спора на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, в том числе объекты незавершенные строительством; кадастровая стоимость земельного участка с 17.09.2015 составляет                            105 519 630, 36 руб.

По делу № А51-31874/2013 рассмотрен спор в отношении этого же земельного участка о взыскании с ООО «Железнодорожный терминал» задолженности по договору аренды № 344-0. Разрешая спор, суд установил, что с 01.01.2011 расчет арендной платы подлежит определению исходя из согласованного дополнительным соглашением от 29.12.2011 условия, а именно ставки в размере 0,5%. Суд учел, что соответствующая ставка, впоследствии, утверждена решением думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 № 464.

  В соответствии с Положением о департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденным постановлением администрации Приморского края от 05.12.2012 № 374-па, департамент осуществляет полномочия в сфере управления и распоряжения земельными участками, в том числе государственная собственность на которые не разграничена в границах поселений, входящих в состав Надеждинского муниципального района. В этой связи суды правомерно признали департамент надлежащим истцом по спору, вытекающему из договора аренды № 344-0.

  Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

  Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

  В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

  Суды правомерно признали, что ставки арендной платы за земельные участки являются регулируемыми, поэтому размер арендной платы подлежит определению с учетом действующих нормативных актов в этой области права.

  По настоящему спору требование арендодателя о взыскании задолженности по договору № 344-0 заявлено за период с 06.12.2015 по 30.11.2016.

  С 01.03.2015 действует Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных без проведения торгов (далее - Порядок), утвержденный Постановлением № 75-па.

  Постановление № 75-па, в редакции, действующей до 22.08.2016 содержало условие о расчете арендной платы исходя из 2% от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» пункта 5 и пункте 8 названного Порядка (подпункт «г» пункта 5).

  Пунктом 8 названного постановления размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, не указанных в пунктах 4-7, 10, 11 этого Порядка рассчитывается по формуле, включающей кадастровую стоимость земельного участка и ставку арендной платы за использование земельного участка. При этом ставка за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

  Постановлением администрации Приморского края от 11.08.2016                   № 376-па «О внесении изменений в постановление администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (далее - постановление № 376-па) (вступило в силу с 22.08.2016), соответствующий Порядок изложен в новой редакции.

  Согласно пункту 4 постановления № 376-па размер арендной платы  за  использование  земельных  участков,   государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле, включающей кадастровую стоимость земельного участка и ставку арендной платы за использование земельного участка. При этом ставка за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

  Размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

  Подпунктом 5 пункта 2.2 решения думы Надеждинского муниципального района от 16.10.2015 № 209 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Надеждинского муниципального района и предоставленные в аренду без проведения торгов» установлено, что в случае предоставления земельного участка без проведения торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2% для земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах 1-4 названного пункта и в пункте 2.4 раздела 2 настоящего порядка.

  С учетом приведенного законодательства суд первой инстанции признал, что арендная плата по договору № 344-0 за период с 06.12.2015 по 30.11.2016 подлежит исчислению исходя из 2% от кадастровой стоимости земельного участка. При этом суд принял во внимание изложение подпункта «г» пункта 5 постановления № 75-па, в редакции, действующей до 22.08.2016, и положения пункта 4 этого постановления, действующего с 22.08.2016, с учетом подпункта 5 пункта 2.2 решения думы Надеждинского муниципального района от 16.10.2015 № 209. Соответствующая арендная плата за указанный период составила 2 080 358, 01 руб.

  Апелляционная инстанция, изменяя решение в этой части спора установила, что за период с 13.07.2015 по 16.10.2015 к спорным правоотношениям подлежат применению условия пункта 8 постановления  № 75-па. Суд выявил некорректность взаимных отсылок в пунктах 5 и 8 постановления № 75-па, поэтому с учетом действующей редакции Порядка в отношении определения арендной платы за использование земельных участков, на которых отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства признала, что установленный в пункте 8 Порядка расчет арендной платы (соответствующий расчет приведен в ныне действующей редакции Порядка) является наиболее справедливым. Вместе с тем, учитывая, что в этот период отсутствовал нормативный акт о ставках, принятых в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности сделал вывод о необходимости произвести расчет арендной платы за указанный период, исходя из согласованного сторонами                              с 01.01.2011 расчета арендной платы, а именно 0, 5% от кадастровой стоимости земельного участка. За последующие периоды (с 17.10.2015 по 21.08.2016, 22.08.2016 по 30.11.2016) расчет арендной платы произведен из положений, действующего в указанные периоды Порядка. При установленном суд самостоятельно определил задолженность по арендной плате за спорный период в сумме 1 652 908, 29 руб.

  Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционной инстанции в части применения к спорным правоотношениям правил пункта 8 Порядка, действующего до 22.08.2015 и правил пункта 4 Порядка, действующего с 22.08.2015, имеющих единый подход к определению арендной платы за земельные участки, на которых отсутствуют здания, сооружения, объекты недвижимости, а именно по формуле, включающей ставку арендной платы за использование земельного участка, которая устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, правильными.

  Обоснованным является и вывод суда о расчете арендной платы за названный земельный участок за период с 06.12.2015 до принятия органом местного самоуправления ставок арендной платы для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которые непосредственно имеется отсылка в постановлении № 75-па исходя из согласованного сторонами размера арендной платы, 0,5% от кадастровой стоимости, дополнительное соглашение от 29.12.2011 к договору № 344-0.

  Как указано выше, решением думы Надеждинского муниципального района от 16.10.2015 № 209 утверждены ставки, в том числе при расчете арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности Надеждинского муниципального района, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и предоставленный в аренду без проведения торгов. Соответствующая ставка установлена в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка. В решении имеется указание на то, что оно распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.03.2015.

  Вместе с тем помимо этого в решении № 209 имеется ссылка на вступление его в законную силу со дня официального опубликования, поэтому суд апелляционной инстанции правомерно констатировал, что не подлежит применению установленная ставка арендной платы за период, истекший на момент опубликования решения № 209.

  Установлено, что решение от 16.10.2015 № 209 опубликовано в газете «Трудовая слава» 24.10.2015 № 41, то есть с этой даты вступило в законную силу.

  Данное обстоятельство судом апелляционной инстанции при расчете задолженности не учтено.

  Поэтому суд кассационной инстанции, принимая во внимание, что все фактические обстоятельства по делу установлены судом, однако при расчете задолженности по арендной плате неправильно определены периоды, к которым подлежат применению вышеприведенные положения, на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает необходимым принятое по делу постановление изменить, установить, что задолженность по арендной платы в сумме 1 623 124, 67 руб. (рассчитана: исходя из согласованного сторонами размера арендной платы, 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка за период с 06.12.2015 по 24.10.2015; исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка - за период с 25.10.2015 по 30.11.2016) подлежит взысканию с ООО «Фолиант».

  При таких обстоятельствах следует признать частично обоснованной и подлежащей удовлетворению кассационную жалобу ООО «Фолиант». Кассационная жалоба департамента не подлежит удовлетворению, поскольку приведенные в ней мотивы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции.

  Выводы суда апелляционной инстанции в части взыскания неустойки, начисленной на сумму задолженности на основании пункта 4.1 договора, соответствуют установленным по делу обстоятельства, нормам статьи 330 ГК РФ. Суд признал возможным применить правила статьи 333 ГК РФ и снизить размер неустойки до 87 655, 02 руб., при этом размер неустойки не превышает сумму неустойки, начисленную с учетом данного размера задолженности по договору.

  Выводы в части неустойки не обжалуются.

  Поскольку данное постановление частично принято в пользу ответчика, то понесенные им судебные расходы по уплате в федеральный бюджет государственной пошлины по апелляционной, кассационной жалобам подлежат возмещению за счет истца в силу статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017 по делу № А51-22498/2016 Арбитражного суда Приморского края изменить.

          Взыскать с общества ограниченной ответственностью «Фолиант» в пользу департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 1 623 124, 67 руб. основного долга, 87 655, 02 неустойки, всего 1 710 779, 69 руб.

          В остальном постановление оставить без изменения.

          Взыскать с общества ограниченной ответственностью «Фолиант» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 25 814 руб.

          Взыскать с департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу общества ограниченной ответственностью «Фолиант» судебные расходы по оплате государственной пошлины                                по апелляционной и кассационной жалобам в сумме 1 497, 36 руб.

          Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

            Произвести поворот исполнения судебного акта в порядке статей 325, 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                        С.Н. Новикова                       

Судьи                                                                                                 О.В. Цирулик             

 

                 Е.К. Яшкина