ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А55-23794/2016

г. Самара

23 января 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16.01.2020,

постановление в полном объеме изготовлено 23.01.2020 

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Колодиной Т.И., судей Садило Г.М., Александрова А.И.,   

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 16.01.2020 апелляционную жалобу конкурсного управляющего Акционерного общества «ФИА-БАНК» на определение Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2019 (судья Артемьева Ю.Н.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления ФИО2 о признания права собственности, предъявленного в рамках дела               №А55-23794/2016 о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость» (ИНН 

<

***>),

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего должника ФИО3 – ФИО4, доверенность от 22.07.2019, диплом № 21285,

от ФИО2 – ФИО5, доверенность от 15.12.2018, диплом от 29.06.2013,

от иных лиц, участвующих в деле, не явились, извещены,

установил:

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016 принято заявление ликвидатора Кочура Сергея Анатольевича, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждена ФИО7.

С учетом принятых судом уточнений ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением в котором просила:

1. Признать отсутствующим обременения/ограничения от 01.12.2017 № 63:32:1202006:803-63/009/2017-6, от 01.12.2017 г. № 63:32:1202006:803-63/009/2017-7, от 01.12.2017  № 63:32:1202006:803-63/009/2017-8 в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/

<

...>, жилой массив «Березовка»;

2. Признать право собственности ФИО2 на 461/918 доли земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803, площадью 918 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/

<

...>, жилой массив «Березовка» и на объект незавершенный строительством - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки), степень готовности 44%, общей площадью 77 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м. «Березовка», ул. Камчатская, участок № 4/2; 

3. Исключить из конкурсной массы ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» 461/918 земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803 с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/

<

...>, жилой массив «Березовка»; 

4. Исключить из реестра требований о передаче жилых помещений ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» требование ФИО2 о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 75 кв.м, количество этажей - один этажа, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», улица Камчатская, участок № 4/2 на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, расположенном по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», участок № 12/4.

5. Указать, что определение по настоящему делу будет являться основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении объекта незавершенного строительством - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки), степень готовности 44%, общей площадью 77 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м. «Березовка», ул. Камчатская, участок № 4/2.

До рассмотрения заявления по существу ФИО2 заявила отказ от требования, изложенного в пункте 4 уточненного заявления.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2019 принят отказ ФИО2 от требования, изложенного в пункте 4 ходатайства об уточнении заявленных требований от 23.10.2019, заявление ФИО2 о признания права собственности  удовлетворено.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий Акционерного общества «ФИА-БАНК» (далее по тексту - заявитель, банк) обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2019, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ФИО2 в полном объеме.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 апелляционная жалоба принята к производству с назначением судебного заседания на 16.01.2020.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, не обеспечившие явку в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе в силу ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также  публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылался на несогласие с выводами суда относительно отсутствия у банка права залога земельного участка; на несогласие с выводом суда о применении к рассматриваемому спору норм закона о долевом участии в строительстве; на то, что строительство объекта не завершено; на несоответствие характеристик земельного участка, на который ФИО2 просит признать право собственности, данным, отраженным в предварительном договоре купли-продажи. 

Конкурсный управляющий представил отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии со ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.

ФИО2 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах, который в соответствии со ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на жалобу, и, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2019. При этом суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту -  Закон о банкротстве), части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными Законом о банкротстве. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  между ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» (продавец) и ФИО2 (покупатель) (далее – кредитор) был подписан предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16.03.2016 № Кч4-2, согласно условиям которого, стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская обл., муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Камчатская, участок № 4/2. 

В соответствии с разделом 1 договора основные условия основного договора купли-продажи стороны определяют в предварительном договоре, а основной договор будет заключен после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности продавца на жилой дом и земельный участок.

Разделом 2 предварительного договора предусмотрено, что передаче от продавца покупателю подлежат жилой дом ориентировочной площадью не менее 440 кв.м и жилой дом, количество этажей 1, общей площадью 75 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Камчатская, участок 4/2.

Стоимость земельного участка сторонами определена в размере 450 000 руб., а жилого дома - в размере 1 625 000 руб. 

В соответствии с дополнительным соглашением от 25.05.2016 к предварительному договору от 16.03.2016 № Кч4-2 стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи жилого блока блокированного дома и земельного участка, расположенных по адресу земельного участка: Самарская обл., м.р. Старропольскйй, с.п. Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Камчатская, участок № 4/2.

В связи с разделом исходного земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154 под объектом кредитора сформирован новый земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:803. 

По состоянию на день обращения в арбитражный суд в ЕГРН внесены сведения об осуществлении кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803 общей площадью 918 кв.м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область. Ставропольский р-н, с/

<

...>, жилой массив «Березовка». 

Согласно п. 2.11 предварительного договора покупатель считается выполнившим свои обязанности по оплате приобретаемого объекта с момента поступления на расчетный счет продавца денежных средств. ФИО2 перечислила на расчетный счет ООО «ИК «Недвижимость» 2 075 000 руб., что подтверждается материалами дела.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, отраженной в пункте 2 Информационного письма от 25.02.2014 № 165, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. 

Возводимый объект недвижимости является жилым блоком блокированного типа, что соответствует требованиям пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

В силу ч. 1 ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации квалификация возникших между сторонами правоотношений и определение подлежащего применению законодательства является прерогативой суда.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что отношения между кредитором и должником подлежат урегулированию нормами Закона о долевом участии в строительстве. 

В соответствии с представленным в материалы дела Техническим планом объекта незавершенного строительства от 02.07.2019, спорный жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки), площадью 77,3 кв.м, степенью готовности 44%, расположен по адресу: Самарская область, м.р. Ставропольский, си. Выселки, ж.м. «Березовка», ул. Камчатская, участок №4/2.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.07.2017 по настоящему делу были удовлетворены требования ФИО2 о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. 

Суд определил включить требование ФИО2 о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 75 кв.м, количество этажей - один этаж, расположенного по адресу: Самарская обл., муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка, ул. Камчатская, участок № 4/2, на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, расположенном по адресу: Самарская обл., Ставропольский район, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», участок № 12/4, с указанием в реестре суммы, уплаченное участником строительства, в размере 2 075 000 руб.

Согласно позиции Верховного суда Российской Федераций, изложенной в Определении от 24.02.2015 № 305-ЭС14-118 (дело № А40-80775/2013), судам при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков необходимо учитывать принципы правовой определенности и равенство всех участников гражданско-правовых отношений.

Доводы заявителя апелляционной жалобы, касающиеся того, что спорный объект недвижимости не достроен, судебная коллегия отклоняет, поскольку незавершенный строительством объект также может выступать предметом гражданских правоотношений, учитывая также, что должником данный объект достроен не будет, тогда как он может быть достроен в последующем ФИО2

Ввиду признания за ФИО2 права собственности на указанное выше имущество, суд первой инстанции также правомерно исключил данное имущество из конкурсной массы должника и исключил из реестра требований о передаче жилых помещений  требование ФИО8 о передаче жилого помещения.

Требования о признании права собственности на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, в силу ст. 273, ст. 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации также правомерно удовлетворены судом. Доводы банка в данной части подлежат отклонению, поскольку, как указано выше, земельный участок общей площадью 918 кв.м с кадастровым номером 63:32:1202006:803 был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, и в рассматриваемом случае кредитор просит признать право собственности на долю земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803, соответствующую площади строения, что не противоречит нормам Земельного Кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя об неправомерности признания судом отсутствующим обременения земельного участка в виде залога в пользу банка также являются несостоятельными, поскольку положениями п. 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что возникший на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Выводы суда согласуются с практикой рассмотрения в рамках настоящего дела аналогичных обособленных споров (Постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2019, от 10.10.2019, от 26.12.2019 по настоящему делу, Постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 08.04.2019, от 11.12.2019 по настоящему делу).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что апелляционная жалоба содержит доводы, не опровергающие выводы суда первой инстанции, доводы жалобы направлены на их переоценку с целью установления иных обстоятельств, которые опровергаются материалами дела. В этой связи, учитывая отсутствие нарушений, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта по статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определение Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2019 является законным и обоснованным. При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2019 по делу             № А55-23794/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение месяца со дня его принятия с направлением кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                 Т.И. Колодина

 

Судьи                 Г.М. Садило

              А.И. Александров