Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А24-1250/2024

г. Владивосток

25 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

индивидуального предпринимателя ФИО1, 

апелляционное производство № 05АП-4908/2024 

на решение от 26.06.2024 судьи В.И. Решетько 

по делу № А24-1250/2024 Арбитражного суда Камчатского края 

по иску общества с ограниченной ответственностью «ОВОЩЕВОД» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об освобождении нежилого здания

в судебное заседание явились:

от ИП ФИО1: представитель ФИО2 по доверенности от 14.05.2024 (посредством веб-конференции),

от ООО «Овощевод»: представитель ФИО3 по доверенности от 14.08.2024,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственной предприятие «Овощевод» (далее – ООО «Овощевод», общество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее  – ИП ФИО1, предприниматель) о возложении обязанности по освобождению принадлежащего обществу здания, расположенного по адресу: Камчатский край, Елизовский район, с. Коряки, кадастровый номер 41:05:0000000:442 (далее также – здание, спорное здание). На случай неисполнения судебного акта в установленный срок истец просил производить взыскание с предпринимателя судебной неустойки в размере 5 000 рублей ежедневно, начиная со следующего дня после истечения пятидневного срока исполнения решения суда по день его фактического исполнения.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 26.06.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО1 обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, указывая на необоснованное непринятие судом во внимание и (или) неверное толкование пояснений ответчика, представленных им доказательств (в частности, платежного поручения № 151 от 09.10.2013, счета № 2971 от 31.10.2014, акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.02.2015, подтверждающих, по мнению апеллянта, полную оплату им здания, претензии предпринимателя от 10.09.2015 № 10/09, подтверждающей намерение ответчика на заключение договора), содержания заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи нежилого здания от 08.10.2013 (далее – предварительный договор), разъяснений абзаца третьего пункта 23 постановления Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление №49), пункта 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление №54), повлекшее ошибочное отклонение доводов о том, что предварительный договор фактически является основным договором купли-продажи нежилого здания и, как следствие, подтверждает наличие у ответчика законных оснований для занятия спорного здания. 

Помимо этого заявитель жалобы указывает на неверное изложение судом пункта 5.5, неверную оценку пунктов 3.1.1, 3.1.2 (предусматривающих обязанность продавца к моменту подписания основного договора обеспечить государственную регистрацию права собственности на здание и земельный участок, на котором оно расположено с последующим предоставлением покупателю данных документов), пунктов 7.2, 8.1, 8.2 предварительного договора (согласно которым предварительный договор действует до окончательного исполнения сторонами принятых по нему обязательств), непринятие во внимание заключения сторонами дополнительного соглашения от 01.10.2014 к предварительному договору, (которым стороны изменили срок заключения основного договора с 05.10.2014 на 31.12.2014).

По мнению предпринимателя, его претензия № 10/09 от 10.09.2015 содержит обоснование правомерности требований о заключении основного договора купли-продажи, предложение о добровольном его заключении с предоставлением данного договора покупателю для его заключения, при этом пунктами 1.1 и 5.5. предварительного договора предусмотрена обязанность продавца направить покупателю основной договор купли-продажи.

Апеллянт также отмечает, что суд первой инстанции не дал правовой оценки уведомлению ООО «Овощевод» от 14.02.2024 с требованием о выселении, а также заключению о рыночной стоимости арендной платы и не оценил, каким образом указанные документы относятся к досудебному урегулированию спорных отношений сторон, и принял их как основание подтверждения законности исковых требований.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 18.09.2024.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от ООО «Овощевод» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, от ИП ФИО1 - письменные дополнения к апелляционной жалобе, которые в порядке статей 262, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщены к материалам дела. 

В заседании апелляционного суда представитель апеллянта поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, представитель ООО «Овощевод» против удовлетворения апелляционной жалобы возразила, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Судом установлено, что в тексте апелляционной жалобы апеллянтом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств согласно перечню приложений.

Изучив заявленные к приобщению документы, суд установил, что по смыслу статьи 64 АПК РФ к новым доказательствам могут быть отнесены лишь дополнительное соглашение от 01.10.2014 о внесении изменений в предварительный договор и гарантийное письмо общества от 24.08.2021, тогда как иные заявленные документы имеются в материалах дела или носят процессуальный характер. 

В связи с отсутствием возражений общества против приобщения к материалам дела дополнительного соглашения от 01.10.2014 о внесении изменений в предварительный договор апелляционный суд на основании статей 159, 184, 185, 268 АПК РФ приобщил названый документ к материалам дела как устраняющий их неполноту. 

На вопрос суда о причинах непредставления в суд первой инстанции гарантийного письма общества от 24.08.2021 представитель апеллянта пояснила, что с учетом занятой предпринимателем позиции (о том, что подписанный сторонами предварительный договор является основным договором) представление гарантийного письма в суд первой инстанции предприниматель считал нецелесообразным. 

Заслушав пояснения предпринимателя, учитывая возражения общества против приобщения к материалам дела гарантийного письма от 24.08.2024 (основанные, в том числе, на утверждении о его фальсификации и о неспособности повлиять на итоги рассмотрения спора), судебная коллегия, руководствуясь статьями 159, 184, 185, 268 АПК РФ, определила в приобщении названного документа к материалам дела отказать.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 08.10.2023 между ООО «Овощевод» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи (далее – основной договор) принадлежащего продавцу на праве собственности нежилого помещения – здание склада, расположенного по адресу: Камчатский край, Елизовский район, село Коряки, назначение: нежилое здание, 1- этажный, общей площадью 1 072 кв. м.

В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора стоимость здания с оговоренными недостатками составляет 1 800 000 рублей

В пункте 2.2 предварительного договора стороны согласовали предварительную оплату в размере 1 300 000 рублей, а в пунктах 2.3-2.4 установили, что предварительная оплата производится в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора, окончательная оплата стоимости здания будет произведена покупателем после подписания основного договора перед осуществлением государственной регистрации перехода прав на здание. 

В силу пункта 4.1 предварительного договора настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи здания (основного договора), который будет заключен в последующем.

В соответствии с пунктами 4.2 предварительного договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2014), 5.5 стороны обязуются заключить основной договор не позднее 31.12.2014, в случае уклонения покупателя от заключения основного договора и регистрации перехода прав на здание, уплаченная им сумма в размере 1 300 000 рублей не подлежит возврату продавцом, а засчитывается в счет платы за пользование зданием покупателем.

Платежным поручением от 09.10.2013 № 151 ответчик произвел предварительный платеж по договору в сумме 1 300 000 рублей. 

При этом в установленный договором срок стороны основной договор не заключили, окончательную оплату по договору ответчик не произвел. 

В декабре 2023 года истец обратился в оценочную организацию с запросом об определении рыночной стоимости аренды здания за период с момента заключения предварительного договора по актуальную дату. 

Согласно заключению о среднем размере рыночной стоимости арендной платы от 25.12.2023 № 2312-0125Лн, подготовленному ООО «Камчатская лаборатория экспертизы и оценки отчета», рыночная стоимость арендной платы за период нахождения ответчика в помещении площадью 239, 1 кв.м составила 2 682 853 рублей, что превышает внесенную предпринимателем сумму предоплаты (1 300 000 рублей).

Уведомлением от 14.02.2024 истец обратился к ответчику с требованием о выселении из здания в срок до 05.03.2024. 

Неисполнение ответчиком названного требования послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Камчатского края с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, доводы сторон, суд первой инстанции дал им надлежащую оценку и пришел к выводу о наличии оснований признать, что стороны утратили интерес к заключению основного договора, в связи с чем требование истца об освобождении предпринимателем спорного здания является обоснованным. 

Коллегия поддерживает названный вывод суда первой инстанции, руководствуясь следующим.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В пункте 28 Постановления №49 разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Из указанных разъяснений следует, что если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Довод ИП ФИО1 о неверной квалификации судом первой инстанции заключенного сторонами договора как предварительного и наличии оснований для квалификации названного договора в качестве основного, приведенный со ссылкой на разъяснения абзаца третьего пункта 23 Постановления №49 и пункта 8 Постановления №54 подлежит отклонению, поскольку указанные разъяснения не подлежат применению в рассматриваемом случае, так как даны относительно предварительных договоров в отношении имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, к которому спорное здание не относится.

Как указано выше, пунктом 4.2 предварительного договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2014) стороны определили срок заключения основного договора до 31.12.2014.

В этой связи, учитывая, что до указанной даты ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, суд первой инстанции в полном соответствии с разъяснениями пункта 28 Постановления №49 заключил, что стороны утратили интерес в заключении основного договора. 

При этом в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2018 №305-ЭС18-12143 по делу №А40-113011/2017, предложение заключить договор позже установленного срока уже не имеет правового значения и контрагента нельзя понудить к заключению основного договора в судебном порядке.

В этой связи обращение ИП ФИО1 к ООО «Овощевод» с претензией от 10.09.2015 № 10/09, содержащей требование до 01.10.2015 решить вопрос по исполнению обязательств по предварительному договору, не может расцениваться как предложение заключить основной договор, поскольку названная претензия была направлена после истечения срока заключения основного договора. 

Ссылка подателя апелляционной жалобы на пункт 8.1 предварительного договора, согласно которому договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств, вывод о прекращении 31.12.2014 предусмотренных предварительным договором обязательств, основанный на специальной норме пункта 6 статьи 429 ГК РФ, не опровергает.

С учетом изложенного доводы апеллянта о неисполнении обществом своих обязательств по договору по своевременной регистрации прав на здание и земельный участок и по предоставлению ответчику документов о регистрации, равно как и о проведении предпринимателем полной оплаты по договору не имеют в рассматриваемом случае правового значения.

При этом, оценив довод апеллянта о полном расчете по договору, коллегия признает его необоснованным.

Так, в подтверждение названного довода ИП ФИО4 ссылается на подписанный сторонами акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.02.2015, в котором в строке «начальное сальдо на 01.01.2014» указана задолженность предпринимателя перед обществом в сумме 500 000 рублей (равная недоплаченной сумме по предварительному договору), а в строке «сальдо конечное» - задолженность общества перед предпринимателем в сумме 199 920 рублей 40 копеек.

Между тем из указанного акта не следует, что произведенные предпринимателем в пользу ООО «Овощевод» платежи зачитывались в счет оплаты по предварительному договору, а оснований для применения презумпции зачета в условиях подписания акта после 31.12.2014 – даты, до которой подлежат заключению основной договор, и при отрицании обществом такого зачета, не имеется. 

Доводы апеллянта о несоблюдении истцом претензионного порядка прямо опровергаются представленными в материалы дела письменными доказательствами. Так, в уведомлении о выселении от 14.02.2024 ООО «Овощевод» потребовало ИП ФИО1 выселиться из занимаемого помещения в срок не позднее 05.03.2024, вывезти свое имущество, сдать здание по акту приема-передачи, в случае неисполнения указанного требования общество выразило намерение обратиться в суд за принудительным выселением и взысканием полной стоимости арендной платы.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца об освобождении спорного здания на основании статей 301, 304 ГК РФ и счел необходимым и достаточным установить ответчику пятидневный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу для исполнения решения в части передачи имущества

Разрешая вопрос о размере судебной неустойки, принимая во внимание принципы справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что в рассматриваемом случае размер неустойки за каждый день неисполнения судебного акта в размере 5 000 рублей является обоснованным и разумным, с учетом природы судебной неустойки, направленной на побуждение должника к исполнению обязательства и создание ситуации, при которой исполнение судебного акта должно стать для должника более выгодным, чем его неисполнение.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта и судом апелляционной инстанции отклоняются за необоснованностью.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права. 

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, нарушение норм материального и процессуального права, повлекшее вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 26.06.2024  по делу №А24-1250/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов

С.Б. Култышев