ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А38-3618/2021

14 сентября 2022 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07.09.2022.

Полный текст постановления изготовлен 14.09.2022.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Захаровой Т.А.,

судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В.,

 при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл

 на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 23.05.2022

 по делу № А38-3618/2021,

 принятое по иску Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интерстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об истребовании имущества из чужого незаконного владения, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований: общество с ограниченной ответственностью «Серф», муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», ФИО2, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-56»,

 

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

 

и установил:

 

Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, (далее – истец, Министерство) обратилась в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интерстрой» (далее – ответчик, Общество) об истребовании из незаконного владения в пользу Республики Марий Эл земельного участка общей площадью 4732 кв.м, кадастровый номер 12:04:0210102:966,   расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола.

Решением от 23.05.2022 Арбитражный суд Республики Марий Эл отказал истцу в удовлетворении иска, отменил с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда обеспечительные меры в виде запрещения ответчику и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл совершать регистрационные действия в отношении земельного участка общей площадью 4732 кв.м, кадастровый номер 12:04:0210102:966, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Министерство обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе указано на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильное применение норм материального права; несоответствие выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела.

Министерство настаивает на том, что ответчик имеет обязательство по строительству объектов, предусмотренных Договором № 1 о комплексном освоении территории, ввиду приобретения земельного участка, образованного из другого земельного участка, предоставленного с целью комплексного освоения территории. Неисполнение обязательств по комплексному освоению территории посягает на права и законные интересы неопределенного круга лиц; земельные участки могу использоваться по целевому назначению лишь совместно, в ином случае комплексное освоение невозможно. Помимо изложенного, Министерство указывает на преюдициальное значение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Марий ЭЛ от 09.04.2021 по делу                          №А38-5916/2020.

Отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не поступил.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания, извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на сайте Первого арбитражного апелляционного суда, представителей в судебное заседание не направили.

В соответствии со статьей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257-262, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Установлено по делу, что во исполнение постановления Правительства Республики Марий Эл № 249 от 29.04.2015 «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для комплексного освоения территории», принятого на основании статей 39.6, 39.7, 39.8 ЗК РФ и статьи 46.4 ГрК РФ, Министерство издало распоряжение №1190 от 15.05.2015 и организовало аукцион на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598 для комплексного освоения территории, результаты которого оформлены 17.06.2015 протоколом.

По результатам аукциона 18.06.2015 Министерство от имени Российской Федерации (арендодатель) и ООО «Серф» (арендатор) заключили договор № 1 аренды, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляется на срок по 30.06.2020 земельный участок площадью 304500 кв.м, кадастровый номер 12:04:0210102:598, категория - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола. 

01.07.2015 земельный участок передан арендатору по акту № 1, договор зарегистрирован в ЕГРН 9.07.2015 (т.1, л.д. 21-24).

Полномочия по управлению и распоряжению указанным федеральным земельным участком Министерство осуществляло на основании статей 13 и 14 Федерального закона от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», Указа Президента Республики Марий Эл от 15.06.2009 №103 «О полномочиях органов государственной власти Республики Марий Эл по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками» во исполнение протокола № 8 от 30.09.2014 заочного голосования Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности РФ, а также названного постановления Правительства Республики Марий Эл                 № 249 от 29.04.2015.

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ (действовавал в спорный период) и пунктом 6.4.1 договора аренды 18.06.2015 Министерство и ООО «Серф» (застройщик) заключили договор № 1 о комплексном освоении территории, по условиям которого застройщик должен своими силами и за свой счет выполнить в срок по 30.06.2020 предусмотренные договором обязательства по комплексному освоению территории (т.1, л.д. 25-28).

Администрация городского округа «Город Йошкар-Ола» 03.03.2016 издала постановление № 307 об утверждении документации по планировке территории, а 28.04.2016 - постановление № 671 об утверждении проекта межевания территории (т.1, л.д. 38-39).

В соответствии с проектом межевания территории из земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598 в конечном итоге были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 12:04:0210102:689, 12:04:0210102:694, 12:04:0210102:923 – 12:04:0210102:969 (т.1, л.д. 36-37, 40-41).

В силу пункта 7 статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ (в прежней редакции) стороны договора о комплексном освоении территории в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ. 

Руководствуясь указанной нормой, а также пунктом 3.2.5 договора стороны 01.06.2016 заключили дополнительное соглашение к договору № 1 о комплексном освоении территории от 18.06.2015, которым утвердили график осуществления мероприятий по освоению территории в отношении образованных земельных участков с указанием 30.06.2020 как даты окончания строительных работ на всех участках (т.1, л.д. 30-32).

03.06.2016 осуществлена государственная регистрация права собственности Республики Марий Эл на земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:966 (т.1, л.д. 55-56).

В этот же день между Министерство, действующее от имени Республики Марий Эл (арендодатель) и ООО «Серф» (арендатор) заключили договор № 1903-Р аренды вновь образованного земельного участка, по условиям которого арендатору передается на срок по 30.06.2020 во временное владение и пользование для проектирования и строительства                9-этажного многоквартирного жилого дома земельный участок площадью 4732 кв.м, кадастровый номер 12:04:0210102:966, категория – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола. 

Земельный участок передан арендатору по акту от 03.06.2016, договор зарегистрирован в ЕГРН 23.08.2016 (т.3, л.д. 8-11).

29.08.2016 Министерство, действующее от имени Республики Марий Эл (продавец), и ООО «Серф» (покупатель) заключили договор № 53/2016 купли-продажи, по условиям которого продавец обязан передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:966, категория – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, для строительства многоквартирного жилого дома, а покупатель принял на себя обязательства, в том числе, по осуществлению застройки земельного участка в соответствии с проектной документацией, договором о комплексном освоении территории и законодательно установленными правилами (т.1, л.д. 44-45, т.3, л.д. 18-20). 

Земельный участок считался переданным ООО «Серф» с момента заключения договора, переход права собственности на спорный земельный участок к обществу зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Марий Эл 02.11.2016.

Указанная в пункте 2.1 договора выкупная цена спорного земельного участка определена на основании постановления Правительства Республики Марий Эл от 02.07.2015 № 361 «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Марий Эл, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» в размере десяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка и составила 315217руб. 45коп. Обязанность оплатить приобретенный земельный участок исполнена покупателем надлежащим образом.

02.02.2017 ООО «Серф» (продавец) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (покупатель) заключили договор № 4-2017 купли-продажи, по условиям которого общество обязалось передать в собственность ФИО2 несколько земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:966, а покупатель принял на себя обязательство оплатить недвижимое имущество. 

Цена спорного земельного участка согласована сторонами в размере       315217руб. 

Спорное имущество передано на основании акта приема-передачи от 09.02.2017. Государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество про- изведена в установленном порядке 21.02.2017 (т.1, л.д. 55, т.2, л.д. 115-118).

07.03.2017 индивидуальный предприниматель ФИО2 (продавец) и общество с ограниченной ответственностью «Интерстрой» (покупатель) заключили договор купли-продажи                                     № 003/966-2017, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:966, предназначенный для многоэтажной жилой застройки, а покупатель принял на себя обязательство оплатить стоимость недвижимого имущества и использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (т.3, л.д. 38- 39). 

Цена сделки согласована сторонами в размере 5100000 руб. (пункт 2.1 договора). 

Земельный участок передан покупателю на основании акта от 09.03.2017 (т.3, л.д. 40). Государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество произведена в установленном порядке 16.03.2017                      (т.3, л.д. 41).

15.03.2018 общество с ограниченной ответственностью «Интерстрой» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи № 003/966-2017, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:966, предназначенный для многоэтажной жилой застройки, а покупатель принял на себя обязательство оплатить стоимость недвижимого имущества в размере 5100000 руб. и использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (т.3, л.д. 54- 56). 

Обязательства по передаче земельного участка считались исполненными со дня подписания договора (пункт 4.1.1). Государственная регистрация перехода права собственности на участок произведена в установленном порядке 26.03.2018.

11.04.2018 единственный участник общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-56» ФИО3 приняла решение увеличить уставный капитал корпорации с 10000 руб. до 15425000 руб., в том числе путем передачи обществу земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:966 в качестве дополнительного вклада с оценкой его стоимости в размере                      15415000 руб. (т.3, л.д. 63). 

Земельный участок принят обществом по акту от 11.04.2018 (т.3, л.д. 64), государственная регистрация права собственности на участок за ООО «Специализированный застройщик «СМУ-56» осуществлена 18.06.2018 (т.1, л.д. 55-56).

По решению ФИО3 как единственного участника ООО «Специализированный застройщик «СМУ-56» от 12.10.2018 земельный участок возвращен ей по акту от 22.10.2018, переход права собственности зарегистрирован 24.12.2018 (т.3, л.д. 71-73).

04.05.2018 общество с ограниченной ответственностью «Интерстрой» переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интерстрой» (т.1, л.д. 93).

Договор купли-продажи № 003/966-2017 от 15.03.2018 расторгнут по соглашению его сторон от 24.12.0018, в момент подписания которого земельный участок возвращен продавцу ООО «Специализированный застройщик «Интерстрой». 

Регистрация в ЕГРН права собственности на участок за обществом осуществлена 11.01.2019 и остается действующей на момент принятия решения (т.1, л.д. 184-187, т.3, л.д. 82).

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по застройке земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:966, просил суд истребовать его из незаконного владения Общества по правилам виндикационного иска.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Истребование имущества из чужого незаконного владения представляет собой один из вещных способов защиты права собственности. Реализуется он путем предъявления собственником, утратившим владение, иска к фактическому владельцу имущества, не имеющему на владение законных оснований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Следовательно, субъектом права на виндикацию может стать только управомоченное лицо – титульный (а не фактический) владелец вещи, утративший свое владение ею.

Материалы дела подтверждают, что применительно к положениям статей 131, 223 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности Республики Марий Эл на земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:966 прекратилось с 02.11.2016 в связи с государственной регистрацией перехода такого права к ООО «Серф», которое в последующем осуществило зарегистрированное в ЕГРН отчуждение земельного участка индивидуальному предпринимателю ФИО2 (т.1, л.д. 55-56).

Следовательно, наличие у истца права собственности на спорное имущество не доказано.

При этом сделка по приватизации земельного участка совершена уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл на основании действовавшего на тот момент подпункта 1 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому допускалась продажа, причем без проведения торгов, земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории.

Запрет на последующую продажу земельного участка, подлежавшего освоению в комплексе с другими участками, выкупившим его лицом законодательно не был установлен. Гарантией осуществления прав и исполнения обязанностей, определенных договором о комплексном освоении территории, третьими лицами, которые приобрели права на земельные участки, образованные из подлежавшего комплексному освоению земельного участка, служила норма части 8 статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ, действовавшей до 30.12.2020, поэтому в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «Серф», как собственник выкупленного земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:966, имело право осуществить распоряжение им.

Все соглашения по купле-продаже спорного земельного участка содержат существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, по которому в соответствии со статьями 454 и 549 Гражданского кодекса Российской Федерации одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Каждый из договоров оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюдены пункт 2 статьи 434 и статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, договоры купли-продажи соответствуют требованиям гражданского и земельного законодательства о его предмете, форме, цене и вступили в силу с момента их подписания, а также исполнены их сторонами.

При этом ни первоначальная сделка купли-продажи спорного земельного участка, ни последующие сделки недействительными в судебном порядке не признаны. Возможность их отнесения к ничтожным сделкам, в том числе по причине заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав ООО «Серф» и последующими приобретателями, истцом не подтверждена.

Напротив, вступившим в законную силу приговором Йошкар-Олинского городского суда Республики от 29.11.2021 ФИО4, занимавший должность директора ООО «Серф» с 14.04.2015 по 03.08.2017, оправдан по предъявленному обвинению в совершении преступления, предусмотренного частью 2 статьи 201 Уголовного кодекса РФ, за отсутствием в его деянии состава преступления. 

Согласно приговору обвинителем не доказано, что действия директора по заключению с Министерством договоров купли-продажи земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:966, и последующее их отчуждение свидетельствуют об отсутствии намерения осуществлять комплексное освоение территории, тем более что ряд мер в целях такого освоения ООО «Серф» осуществило: подготовлены проекты планировки и межевания территории, образованы земельные участки из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории. Продажа директором ООО «Серф» участка по цене выкупа имела целью не получение прибыли, а привлечение инвесторов для выполнения на нем работ, предусмотренных договором о комплексном освоении территории (т.3, л.д. 116- 158).

Таким образом, Общество владеет земельным участком законно, так как владение является результатом совершения гражданско-правовых сделок, ни одна из которых не признана недействительной, доказательства нарушения требований закона или иного правового акта при их совершении отсутствуют.

При этом неисполнение покупателем вопреки части 8 статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ обязательств по застройке земельного участка в соответствии с договором и графиком комплексного освоения территории свидетельствует не о незаконности владения земельным участком, а о нарушении договорных обязательств по использованию участка в целях его образования, то есть в целях жилищного строительства.

Повторно исследовав обстоятельства. Имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применив нормы материального права, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к аналогичному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Министерства.

На случай неиспользования земельного участка по целевому назначению гражданским (статья 284 Гражданского кодекса Российской Федерации) и земельным (статья 54.1 Земельного кодекса Российской Федерации) законодательством предусмотрен специальный порядок его изъятия путем продажи с публичных торгов.

Арбитражный суд Республики Марий Эл законно и обоснованно отказал Министерств в удовлетворении заявленных требований.

Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 02.03.2022 по ходатайству истца приняты меры по обеспечению иска в виде запрещения  Обществу и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:966. В силу части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в удовлетворении иска принятые арбитражным судом обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу настоящего решения.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Таким образом, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции в данном случае отсутствуют. 

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба Истца признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего гражданского законодательства.

Несогласие заявителя апелляционной жалобы с выводами суда первой инстанции, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Первый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 23.05.2022 по делу                                     № А38-3618/2021на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

На основании статьи 333.21 Налогового кодекса Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 23.05.2022 по делу № А38-3618/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

                   Т.А. Захарова 

 

Судьи

                    Е.Н. Наумова

 

                    Н.В. Устинова