ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А81-2783/2021

27 сентября 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  20 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  27 сентября 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Краецкой Е.Б.,

судей  Грязниковой А.С., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дел судом первой инстанции, материалы дела по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Прайм ТС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Прайм ТС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды и взыскании 946 228 руб. 44 коп., 

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Прайм ТС» - ФИО2 по доверенности от 23.06.2022 № 2, 

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее –Департамент) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Прайм ТС» (далее – ООО «Прайм ТС») о расторжении договора аренды земельного участка от 23.01.2019 № 12-19 (далее - договор).

ООО «Прайм ТС» обратилось к Департаменту с встречным исковым заявлением  о расторжении договора и взыскании убытков в размере 946 228 руб. 44 коп. 

Решением от 12.04.2022 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа исковые требования Департамента удовлетворены, договор расторгнут, на ООО «Прайм ТС» возложена обязанность возвратить Департаменту земельный участок с кадастровым номером 89:05:020128:6 по акту приема-передачи в течение 30 дней со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу. В случае неисполнения решения суда по возврату земельного участка взыскать с ООО «Прайм ТС» в пользу Департамента судебную неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем истечения установленного судом срока, по день возврата земельного участка. В удовлетворении встречных исковых требований отказано. 

Не соглашаясь с указанным судебным актом, ООО «Прайм ТС» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить оспариваемое решение, принять по делу новый судебный акт.

От Департамента поступил отзыв, в котором истец по первоначальному иску выразил несогласие с доводами, изложенными апеллянтом в жалобе.

Определением от 14.07.2022 Восьмой арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

До начала судебного заседания от ООО  «Прайм ТС» полупило заявление об уточнении встречных исковых требований, в котором общество просит расторгнуть договор аренды и взыскать с Департамента 896 228 руб. 43 коп. арендных платежей, 50 000 руб. исполнительского сбора в качестве убытков, связанных с исполнением договора.

Заявление ООО  «Прайм ТС» об уточнении встречных исковых требований принято апелляционным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель общества поддержал уточненные встречные исковые требования, первоначальные требования Департамента просил оставить без рассмотрения.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку в судебное заседание не обеспечил, суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя Департамента.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции  установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО  «Прайм ТС» (арендатор) заключен договор, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить в пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 89:05:020128:6, площадью 10976 кв.м, расположенный  по адресу: ЯНАО, Пуровский район, г. Тарко-Сале, р-н Пилорамы (ул. 2-ая речка), разрешенное использование земельного участка - склады, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – склады (пункт 1.1 договора).

Срок аренды земельного участка согласно пункту 2.1. договора составляет 7 лет с даты заключения договора. 

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации в органе осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 2.2 договора). 

В настоящем случае государственная регистрация договора осуществлена 14.03.2019, запись регистрации 89:05:020128:6-89/050/2019-1. 

Согласно пункту 2.4 договора размер ежегодной арендной платы, в соответствии с протоколом, составляет 574 000 руб. в год. Размер ежегодной арендной платы перечисляется за первый год единовременным платежом за вычетом суммы задатка 114 800 руб., внесенной в счет платежа за право на заключение договора аренды земельного участка. Размер ежегодной арендной платы не подлежит изменению в течение первого года аренды. 

Оплата приобретенного на аукционе права заключения договора аренды производится в течение 5 дней после подписания акта приема-передачи земельного участка. В дальнейшем арендная плата вносится арендатором ежеквартально, до 10-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а ежеквартальный платеж за четвертый квартал вносится до 10 числа последнего месяца этого квартала. (пункт 2.5 договора).

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет, указанный арендодателем (пункт 2.7 договора).

В соответствии с пунктом 3.3.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случаях невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа. 

Как указывает истец, земельный участок передан в пользование арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 23.01.2019 подписанному обеими сторонами, который является неотъемлемой частью договора.

Исходя из позиции Департамента, общество обязанность по внесению арендной платы исполняло не в полном объеме, в результате чего за ООО «Прайм ТС» по состоянию на 15.03.2021 числится задолженность по арендной плате за 2020 год в размере 459 513 руб. 66 коп., по пени в размере 11 622 руб. 25 коп. 

Департаментом в адрес общества в июле 2020 года направлена претензия от 21.07.2020 № 357-20 о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору. Также в претензии указано на то, что в случае невыполнения требований определенных претензией, Департамент будет вынужден заявить требование о расторжения договора и взыскания суммы задолженности по арендной плате и пени в судебном порядке. 

Ненадлежащее исполнение обществом обязательств по оплате арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, послужило основанием для обращения Департамента в суд с исковым заявление о расторжении договора.

Во встречном иске общество указало, что земельный участок имеет существенные недостатки, препятствующие пользованию им, что обуславливает возникновения у ООО «Прайм ТС»  права требовать расторжения договора аренды. Поскольку земельный участок не мог использоваться в соответствии с назначением, истец полагает, что платежи, которые перечислены Департаменту в счет оплаты аренды земельного участка, являются убытками арендатора, подлежащими возмещению за счет средств арендодателя. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд приходит к следующему.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В настоящем случае в пункте 3.3.1 договора сторонами предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжения договора, в том числе в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке даже после уплаты долга, при условии соблюдения разумного срока для предъявления иска о расторжении договора.

В настоящем случае неоднократное нарушение арендатором обязательств по внесению арендной платы установлены при рассмотрении Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа дела № А81-9394/2020, и обществом по существу не оспариваются, между тем, последний указывает, что не осуществлял плату за аренду земельного участка в связи с отсутствием возможности использовать таковой по назначению.

Исходя из позиции арендатора, использование земельного участка в целях, для которых заключен договор аренды, невозможно, поскольку 65,6 % арендуемого земельного участка расположено в акватории реки.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, общество направило в адрес Департамента уведомление об отказе от исполнения договора аренды в части внесения арендной платы за пользование земельным участком, а также предложение о расторжении договора аренды. 

Возражая относительно соответствующей позиции общества, Департамент ссылается на то, что арендатор располагал сведениями об особых условиях использования земельного участка, в том числе расположение его в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе.

Оценивая доводы сторон в указанной части, коллегия судей исходит из следующего.

 Исходя из положения водного законодательства, водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии рек, то есть к границам водного объекта (статья 65 Водного кодекса Российской Федерации, далее – ВК РФ), а береговая линия для рек определяется по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом (статья 5 ВК РФ). 

В настоящем случае земельный участок площадью 10 976 кв.м., с кадастровым номером 89:05:020128:6, расположенный по адресу: г. Тарко-Сале, район Пилорамы (ул. 2-ая Речка) предоставлен в аренду ООО «Прайм ТС», как единственному участнику аукциона, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 16.01.2019 № 563. 

Как указывает Департамент, при подготовке аукционной документации в отношении указанного земельного участка проведен анализ материалов ортофото и топографической съемки местности, имеющихся в распоряжении арендодателя, а также сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Согласно материалам ортофотосъемки по состоянию на 2011 год и топографической съемки территории г. Тарко-Сале по состоянию на 2013 год  восточная часть земельного участка, на расстоянии ориентировочно от 8 до 10 метров от границы, покрыта поверхностными водами реки Пякупур, что составляет 4% от общей площади земельного участка (приложение № 1). 

По сведениям Публичной кадастровой карты Росреестра от 28.11.2018, содержащимся в аукционной документации, расположение земельного участка совпадает с материалами топографической съемки (слой - «Гидрография_и_ГТС»). 

В соответствии со сведениями ЕГРН, в отношении водного объекта - река Пякупур установлены границы водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, внесенные в ЕГРН 30.11.2017, с реестровыми номерами 89:05-6.2327 и 89:05-6.2289 соответственно. 

По мнению Департамента,  указанные выше сведения позволяют прийти к выводу о том, что береговая линия реки Пяку-пур не пересекает границы указанного земельного участка.

Вместе с тем, апелляционный суд полагает, что сведения, которыми руководствовались стороны при заключении договора, нельзя расценивать как объективно отражающие действительное расположение земельного участка, поскольку материалы ортофото и топографической съемки местности подготовлены по состоянию 2011, 2013 год и не являлись актуальными при проведении аукциона на заключение договора аренды по состоянию на январь 2019 года.

Кадастровые работы по уточнению местоположения границ и площади земельного участка проведены подрядной организацией обществом с ограниченной ответственностью «ИнГеоИнф» в 2018 году в зимний период времени, что усматривается из даты заключения договора по проведению соответствующих работ (10.02.2018) и акта согласования границ от 20.04.2018, вместе с тем, с определенной точностью определить местоположение естественных границ относительно водного объекта при проведении кадастровых работ в зимний период не представлялось возможным.

В данной связи сведения, на которые ссылается Департамент, не являлись информативны на дату заключения договора.

В свою очередь позицию общества относительно того, что при заключении договора значительная часть земельного участка расположена в акватории реки, подтверждает следующая совокупность доказательств: акт выноса в натуру границ земельного участка от 10.06.2020, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Геосфера» (далее – ООО Геосфера») на основании договора на выполнение кадастровых работ от 09.06.2020 № 99, геодезическая съемка земельного участка, выполненная ООО «Геосфера на основании договора на выполнение кадастровых работ от 08.07.2021, землеустроительная экспертиза, выполненная обществом с ограниченной ответственностью «Топокад» по договору подряда от 17.09.2021 № 144/111, данные публичной кадастровой карты земельного участка кадастровый номер 89:05:020128:6.

Из названных доказательств следует, что зона, которую возможно использовать в целях, предусмотренных договором аренды, составляет 3 778 кв.м, то есть 34,4 % от площади предоставляемого земельного участка.

При этом, апелляционный суд расценивает указанные доказательства как достоверные, поскольку таковые отражают сведения о расположении земельного участка в разные периоды времени (2020, 2021 год) и разные сезонные периоды, что исключает возможным полагать, что спорный земельный участок являлся подтопленным, как на то указывает Департамент.

Фактически доказательства, представленные истцом по встречному иску позволяют свидетельствовать о том, что в период отбора таковых (2020 и 2020 год) границы водного объекта и земельного участка не менялись, что, принимая во внимание динамику затоплений в указанном регионе (1976, 1981, 2014 год), отраженную в отчете о выполнении работ по подготовке сведений о границах зон затопления (подтопления) города Тарко-Сале, расценивается апелляционным судом как основание полагать, что на дату заключения договора аренды значительная часть спорного земельного участка находилась на землях, покрытых поверхностными водами, следовательно, спорный земельный участок не мог использоваться в последующем арендатором для строительства складов, с целью чего заключался договор. 

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендодателем обязательства по передаче имущества во владение и пользование обусловливает встречную обязанность арендатора по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В свою очередь, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

В настоящем случае расположение значительной части спорного земельного участка на землях, покрытых поверхностными водами, исключает возможность использования арендатором земельного участка в тех целях, для которых он был предоставлен в аренду, что является нарушением условий пункта 1.1 договора и положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ.

Указанные обстоятельства в силу статей 450, 452, пункта 1 статьи 620 ГК РФ являются основанием для расторжения договора по требованию арендатора.

Поскольку невозможность использования имущества указывает на отсутствие какого-либо предоставления со стороны Департамента, то суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии на стороне общества убытков в виде внесения оплаты по договору при отсутствии к тому оснований ввиду ненадлежащего исполнения арендодателем по предоставлению имущества в аренду (статьи 15, 393 ГК РФ)

При этом обстоятельства того, что наличие задолженности в общей сумме 322 228 руб. 44 коп. установлено вступившим в законную силу решением от 14.01.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-9394/2020, по мнению суда апелляционной инстанции, не исключает возможность взыскания убытков, поскольку обстоятельства, свидетельствующие о невозможности использования земельного участка в соответствии с его назначением, данным судебным актом не установлены.

Принимая во внимание изложенное, встречной исковое заявление в соответствующей части о взыскании убытков в размере 896 228 руб. 43 коп. подлежит удовлетворению.

Оснований для взыскания убытков в сумме оплаченного исполнительского сбора в размере 50 000 руб. суд апелляционной инстанции не усматривает, поскольку расходы общества в указанной части не обусловленными виновным поведениям Департамента и не находятся в прямой причинно- следственной связи с действиями данного лица (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

Таким образом, с учетом обстоятельств того, что арендная плата не вносилась арендатором в связи с невозможностью использования земельного участка, что нельзя расценивать как существенное нарушение договора со стороны арендатора, выступающее основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, оснований для удовлетворения требований Департамента о расторжении договора со ссылкой на статью 619 ГК РФ суд апелляционной инстанции не усматривает,

Довод общества о несоблюдении Департаментом претензионного порядка урегулирования спора отклоняется апелляционным судом как противоречащий материалам дела, поскольку таковые содержат претензию от 21.07.2020 № 357-20, направленную в адрес общества (штрих-код почтового отправления 80089150632503), соответствующая претензия содержит информацию о намерениях  Департамента обратится в суд с заявлением о расторжении договора в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате долга и пени. 

Таким образом, оснований для оставления первоначального искового заявления без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, как на то ссылается общество, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Абзацем вторым части 6.1 статьи 268 АПК РФ предусмотрено, что в случае перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции на отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение от 12.04.2022 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-2783/2021 подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и  руководствуясь частью 6.1. статьи 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.04.2022 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу                                       № А81-2783/2021 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении первоначальных исковых требованиях отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.01.2019 № 12-19, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района и обществом с ограниченной ответственностью «Прайм ТС».

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района в пользу общества с ограниченной ответственностью «Прайм ТС» убытки в размере 896 228 руб. 44 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 20 766 руб. и по апелляционной жалобе в сумме 2 842 руб.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

 

Судьи

А.С. Грязникова

 О.А. Сидоренко