ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-3775/2021

23 мая 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  17 мая 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 мая 2022 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.

судей  Грязниковой А.С., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2511/2022) общества с ограниченной ответственностью «Сургутское ремонтно-строительное управление» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 27.01.2022 по делу №  А75-3775/2021 (судья Гавриш С.А.), принятое по иску  общества с ограниченной ответственностью «Сургутское ремонтно-строительное управление» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Администрации городского поселения Белый Яр (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании внести изменения в договор,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Сургутское ремонтно-строительное управление» - ФИО2 по доверенности от 10.01.2022 № 01-22 сроком действия до 31.12.2022, паспорт, диплом;

от ФИО3 – лично ФИО3 по паспорту 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сургутское ремонтно-строительное управление» (далее – ООО «Сургутское РСУ», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа – Югры с исковым заявлением к Администрации городского поселения Белый Яр (далее – Администрация, ответчик) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории Сургутского района от 23.12.2013 № 01 в части изменения сроков, предусмотренных пунктами 3.1.2, 3.1.3., 3.1.4., 3.1.5., 5.1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация Сургутского района, Департамент строительства и земельных отношений Администрации Сургутского района, ФИО3, ФИО4.

Решением от 27.01.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в обоснование доводов которой указывает, что суд не исследовал и не дал надлежащей оценки представленным доказательствам и доводам истца о нарушении условий договора со стороны Администрации, полагает, что выводы суда о невозможности продления договора, заключенного по результатам аукциона, не соответствуют положениям статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) в связи с чем просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца. В дополнениях к апелляционной жалобе истец привел обстоятельства, свидетельствующие о невозможности исполнения условий договора в установленные сроки.

Ответчик в представленных суду апелляционной инстанции возражениях в удовлетворении жалобы просит отказать, поддерживает вывод суда о невозможности внесения изменений в условия договора, а также указывает на надлежащее исполнение обязательств по договору со своей стороны, полагает, что истцом не доказаны основания наличия обстоятельств непреодолимой силы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Администрации требования апелляционной жалобы с учетом дополнений поддержал.

Третье лицо – ФИО3 – возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

На основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей ответчика и третьих лиц.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу и возражения, заслушав представителя истца и третьего лица, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 23.12.2013 между Администрацией Сургутского района (Администрация) и ООО «Сургутское РСУ» (Застройщик) на основании протокола о результатах аукциона на право заключить договор, заключен договор о развитии застроенной территории № 01, в соответствии с которым застройщик в течение 1 года обязался согласовать в установленном порядке с учетом проведения публичных слушаний проект планировки территории (пункт 3.1.1.), не позднее 4 лет приобрети и передать безвозмездно в собственность муниципального образования Сургутский район благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленным по договорам социального найма и произвести в течение 6 месяцев со дня предоставления Администрацией письменного согласия снос жилых помещений, перечень которых приведен в приложении № 1 к договору (пункты 1.2., 3.1.2),уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в домах, подлежащих сносу и расположенные на территории, и земельные участки, на которых расположены такие дома в срок до 23.12.2017 (пункт 3.1.3.),  осуществить строительство и обеспечить за свой счет оформление границ земельных участков на местности в соответствии с документацией по планировке территории в срок до 23.07.2018 (пункт 3.1.4.), осуществить строительство (реконструкцию) объектов инженерной и коммунальной инфраструктуры согласно приложению № 2 к договору и подключение объектов капитального строительства к централизованным системам водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и электроснабжения в срок до 23.12.2019 (пункт 3.1.5. договора).

Договор заключен сроком до 23.12.2020 (пункт 5.1. договора).

Дополнительным соглашением от 14.12.2018 № 1 в договор внесены изменения, согласно которым  все права и обязанности по договору переходят от стороны - 1 (Администрации Сургутского района) к стороне - 2 (Администрация городского поселения Белый Яр).

Письмом от 18.12.2020 исх.№7542-05 общество обратилось к Администрации с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору о продлении установленных в нем сроков, в ответ на которое Администрация ответила отказом, ссылаясь на невозможность изменения существенных условий договора, заключенного по результатам аукциона, а также отсутствие документов, предусмотренных пунктом 6.2. договора, подтверждающих действие непреодолимой силы.

Ссылаясь на допущенные со стороны Администрации нарушения условий договора, что привело к невозможности своевременного исполнения обязательств по договору со стороны застройщика, истец обратился в суд с настоящим иском о внесении изменений в условия договора, согласно которым (с учетом статьи 49 АПК РФ) срок выполнения обязательств увеличивается по пункту 3.1.2. договора с 4 лет до 10 лет 8 месяцев; по пункту 3.1.3. договора с 23.12.2017 до 31.08.2024; по пункту 3.1.4. договора с 23.06.2018 до 31.08.2024; по пункту 3.1.5. договора с 23.12.2019 до 31.08.2024, по пункту 5.1. договора с 23.12.2020 до 31.08.2024.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 421, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 46.2, частью 3 статьи 46.3 ГрК РФ, исходил из отсутствия предусмотренных законом оснований для внесения изменений в договор, доводы о невозможности исполнения обязательств в срок по вине Администрации судом отклонены в связи с отсутствием безусловных доказательств, подтверждающих данное обстоятельство.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения, принимая во внимание следующее.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, в момент заключения договора и до 30.12.2020 регулировались положениями статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Законом № 223-ФЗ введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в период заключения договора, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 ГрК РФ.

Пунктами 3 - 6 части 3 статьи 46.3 ГрК РФ предусмотрены обязательства лица, заключившего договор с органом местного самоуправления: подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов; создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства.

К обязательствам органа местного самоуправления, в свою очередь, отнесено: утверждение проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства; принятие в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;

Срок договора включен в пункт 10 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ в качестве существенного условия договора.

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

Соглашаясь с доводами подателя жалобы о возможности изменения условий договора в части его срока, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно части 26 статьи 46.3 ГрК РФ (в редакции на момент заключения договора) договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Из содержания указанных положений не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что часть 26 статьи 46.3 ГрК РФ, устанавливая невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям, в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, вместе с тем, не исключает возможность применения судом положений статьи 450, 451 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора.

Однако вывод суда первой инстанции о невозможности изменений условий договора в части срока не привел к принятию неправильного судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В настоящем случае истец, требуя внесения изменений в условия договора, ссылается на нарушения, допущенные Администрацией при его исполнении, однако, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, безусловных доказательств, подтверждающих вину Администрации, материалы дела не содержат.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что при заключении договора ответчиком допущено неверное указание площади объектов, подлежащих сносу, а также было установлено, что в помещении дома, подлежащего сносу, проживает ФИО5 в соответствии с судебным решением на право проживания, но не относящийся к собственникам жилых помещений.

Указанные обстоятельства, как указывает истец, привели к увеличению срока исполнения обязательств по договору.

Действительно, из условий договора (приложение№ 1) следует, что при его заключении допущена арифметическая ошибка при подсчете площади всех помещений в домах, подлежащих сносу, на что и указала Администрация в письме от 05.10.2016 № 01-23-001772 со ссылкой на площадь 3 367,1 кв.м. вместо 3 067,1 кв.м..

Из материалов дела также следует, что решением Сургутского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 28.06.2019 по делу № 2-967/2019 удовлетворено исковое заявление Администрации г.п. Белый Яр о выселении ФИО5 без предоставления другого жилого помещения.

Однако, основания полагать, что указанные обстоятельства препятствовали истцу в целом исполнить обязательства, предусмотренные договором, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Так, из материалов дела следует, что 13.05.2015 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Сургутское РСУ» (арендатор) на основании договора о развитии застроенной территории от 23.12.2013 № 01 заключен договор аренды земельного участка общей площадью 1,1262 га под строительство объекта: 1 очередь застройки микрорайона № 1 жилой дом № 6.

Предоставление земельного участка в аренду свидетельствует о выполнении Администрацией своих обязанностей, предусмотренных пунктом 3.3.3. договора от 23.12.2013, согласно которому Администрация принимает решение о предоставлении Застройщику бесплатно в аренду земельного участка без проведения торгов после выполнения Застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.1., 3.1.2., 3.1.3. договора.

Согласно письму ООО «Сургутское РСУ» от 14.10.2014 исх. № 2728-20, адресованному Администрации, проект планировки территории и проект межевания территории утвержден 11.08.2014 после проведения публичных слушаний, что не оспаривается ответчиком по делу.

Из материалов дела также следует, что 07.12.2018 ООО «Сургутское РСУ» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта: «1 очередь застройки микрорайона № 1, жилой дом № 6. Корректировка». Общая площадь жилых помещений дома составляет 8 316,7 кв.м.

15.04.2019 между ООО «Сургутское РСУ» и Администрацией заключен договор безвозмездной передачи квартир в муниципальную собственность.

В этой связи следует признать, что поименованные выше истцом обстоятельства сами по себе не препятствовали началу осуществления истцом мероприятий, связанных с исполнением договора, поскольку проект планировки территории был утвержден в предусмотренные договором сроки (1 год), соответственно, разница в площади квартир, как и обстоятельства выселения ФИО5 по решению суда от 28.06.2019, что с учетом сведений о дате ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир в муниципальную собственность, подтверждают возможность исполнения договора.

Кроме того, требуя внесения изменений в договор в части сроков до 31.08.2024, истец не приводит конкретных доводов, свидетельствующих о необходимости их продления именно до указанной даты, с учетом того, что изначально истец просил продлить срок действия договора до 31.12.2023.

Ссылка подателя жалобы на обстоятельства непреодолимой силы в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, что привело к задержке поставки материалов, необходимых для строительства жилого дома, подлежит отклонению.

Из разъяснений, приведенных в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, следует, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

В данном случае в обоснование указанного довода истцом представлено письмо ООО «Строительный Двор», которым признаны обстоятельства того, что поставки МТР на объект строительства в Сургутском районе осуществлялись со значительными отставаниями от согласованных договором поставки сроков в период с марта по декабрь 2020 года.

Вместе с тем соотнести поименованный в письме материал, который поставлен несвоевременно (как указывает истец) с обстоятельствами невозможности исполнения самого договора по спорным пунктам по материалам дела не представляется возможным.

Иные доводы, которые истец привел в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции, не подлежат рассмотрению с учетом положений части 7 статьи 268 АПК РФ, поскольку не были заявлены при рассмотрении спора в суде первой инстанции.

Дополнительно, с учетом пояснения истца о том, что требования в рамках настоящего иска, по сути, направлены на пресечение со стороны Администраций действий по применению меры ответственности по отношению к обществу в связи с нарушением сроков исполнения договора, суд апелляционной инстанции с учетом изложенного выше и положений статьи 328 ГК РФ считает возможным указать, что обязательства сторон по договору о развитии застроенной территории являются взаимными, а достижение цели договора обусловлено последовательным исполнением обязательств каждой из сторон.

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования. В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничении, установленных органом власти), по общим правилам, прекращаются и обязательства исполнителя такого договора.

В этой связи неисполнение застройщиком обязательств в установленные договором сроки не является безусловным основанием для вывода о нарушении условий договора с его стороны, поскольку своевременное исполнение обязательств по договору со стороны застройщика зависит, в том числе, от исполнения другой стороной встречного обязательства по договору.

Таким образом, подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы не основаны на доказательственной базе или нормах права, не влияют на обоснованность и законность судебного акта, не опровергают выводы суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на его подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.01.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-3775/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Е.Б. Краецкая

Судьи

 

А.С. Грязникова

 О.А. Сидоренко