Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                        Дело № А21-7654/2022

« 06 » октября 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена « 29 » сентября 2022 года. 

Решение изготовлено в полном объеме  « 06 » октября 2022 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Европа-центр»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Система ПБО»

о расторжении договора аренды

 

при участии в судебном заседании:  согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Европа-центр» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236022, 

<

...>) (далее – ООО «Европа-центр», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью «Система ПБО» (ОГРН  

<

***>, место нахождения: 115054, 

<

...>) (далее – ООО «Система ПБО», ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01 июня 2010 № 280-ЕЦ и обязании ответчика вернуть истцу нежилые помещения. 

В судебном заседании представители ООО «Европа-центр» поддержали исковые требования.

Представители ООО «Система ПБО» возражали против удовлетворения требований, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для расторжения договора.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, ООО «Система ПБО» по договору аренды № 280-ЕЦ от 01.06.2010 (в редакции соглашений от 01.06.2010, от от 27.08.2010, от 01.12.2010, от 15.11.2018), заключенным с ООО «Европа-Центр» (арендодатель) является арендатором  нежилых помещений литер  «CV» из литера «А», находящиеся на первом этаже торгово-административного здания по адресу: 

<

...>.

Спорные помещения переданы под размещение и эксплуатацию предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком «Макдональдс» (далее – ресторан ПБО), складских, технических и административных целей, связанных с такой деятельностью (пункт 1.4 договора).

Срок аренды помещений составляет 20 лет.

Арендатор обязался владеть и пользоваться помещениями согласно разрешенному использованию и в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормами, требованиям природоохранного законодательства, а также общепризнанными нормами и правилами общественного порядка (пункты  4.5, 4.19 договора).

В разделе 10 стороны определили условия расторжения договора.

14.03.2022 от арендатора в адрес арендодателя поступило письмо о временной приостановке обслуживания в предприятиях сети с 14.03.2022.

В свою очередь, ООО «Европа-Центр» в письмах от 31.03.2022  и от 06.04.2022 потребовало от  арендатора возобновить работу в помещении и ведении коммерческой деятельности в помещении в соответствии с разрешенным использованием, а также обеспечения надлежащего систематического обслуживания инженерных систем помещения.

Поскольку требования, изложенные в письмах от 31.03.2022 и от 06.04.2022 ООО «Система ПБО» не были исполнены, то ООО «Европа-Центр» направило в адрес арендатора уведомление от 17.05.2022 о расторжении договора аренды и подписании его в срок до 20.06.2022.

Неисполнение арендатором уведомления арендодателя от 17.05.2022 послужило основанием для обращения ООО «Европа-Центр» с настоящим иском в суд.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования  не подлежащими  удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (часть 3 статьи 615 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (статья 619 ГК РФ). 

Таким образом, прекратить действие обязательства, которое стало невыгодно исполнять, можно различными способами в зависимости от отношений с партнером и сложившейся ситуации. 

Между тем, для расторжения договора по решению суда нужно доказать существенное нарушение договора контрагентом или существенное изменение обстоятельств (пункт 2 статьи 450, пункт 1  статьи 451, статьи 619, 620 ГК РФ).

Так Федеральным законом от 14.07.2022 № 332-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  (далее – Закон № 46-ФЗ) дополнен статьей 21.2, устанавливающей особенности применения статьи  450, 451, 452 и главы 34 ГК РФ в отношении договоров аренды, заключенных с арендатором, являющимся организацией торговли и общественного питания. 

Согласно пункту 12 статьи 21.2 Закона № 46-ФЗ изменение или расторжение договора аренды, заключенного до 24 февраля 2022 года включительно, по инициативе арендодателя не допускается по любому из следующих оснований:

1) арендатор, в отношении которого в период после 24 февраля 2022 года прекращен контроль иностранного лица (иностранных лиц, включая несколько не аффилированных друг с другом лиц), связанного с недружественным иностранным государством или территорией, изменил в указанный период фирменное наименование, и (или) коммерческое обозначение, и (или) товарный знак, и (или) знак обслуживания арендатора (субарендатора) либо товарные знаки и (или) знаки обслуживания для товаров, работ (услуг), реализуемых, производимых (оказываемых) арендатором (субарендатором);

2) в отношении арендатора в период после 24 февраля 2022 года прекращен контроль иностранного лица (иностранных лиц, включая несколько не аффилированных друг с другом лиц), связанного с недружественным иностранным государством или территорией, и установлен контроль российского юридического лица (российских юридических лиц) или гражданина (граждан) Российской Федерации либо иностранного юридического лица (иностранных юридических лиц), подконтрольного российскому юридическому лицу (российским юридическим лицам) или гражданину (гражданам) Российской Федерации.

Уточняя исковые требования, истец исключил из перечня оснований для расторжения договора аренды возможную смену бренда (товарного знака) ресторана, расположенного в спорном помещении.

В связи с чем, доводы ответчика в данном случае судом не принимаются во внимание.

Однако, суд полагает, что само по себе временное приостановление деятельности арендатора в спорных помещениях не может являться существенным нарушением договора аренды, поскольку спорный договор является долгосрочным, срок аренды составляет 20 лет с даты государственной регистрации договора – до 08.02.2031, в связи с чем  приостановление деятельности на несколько месяцев является незначительным.

Судом принимаются во внимание письма ООО «Система ПБО» от 30.06.2022, от 30.06.2022, в которых арендатором высказано твердое намерение продолжить пользование арендованным имуществом и сохранить в силе договор аренды, а также письмо арендодателя от 12.09.2022 о готовности согласовать смену вывески в целях скорейшего восстановления работы ПБО в помещении и возобновления продаж (оборота) арендатора.

Довод истца о наличии у ответчика обязанности пользоваться арендуемыми помещениями и допущенными и вести в них коммерческую деятельность, судом отклоняется. 

В соответствии с пунктом  6.1 договора аренды арендатор имеет право беспрепятственно владеть и пользоваться помещениями и осуществлять все иные права Арендатора по договору в течение срока аренды без какого-либо вмешательства или препятствий со стороны арендодателя.

 По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

На основании изложенного, арендатор приобретает право пользоваться арендованным имуществом и сообразно собственным интересам вправе определять: реализовывать ли предоставленное ему право, либо же отказаться от его реализации, что, при условии внесения арендной платы, не может быть признано существенным нарушением условий договора аренды. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем, доказательств, свидетельствующих о том, что  приостановлением деятельности арендатором в помещениях, Арендодателю причинен такой ущерб, что истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора не представлено. 

В материалы дела не представлено доказательств того, что до приостановления деятельности ООО «Система ПБО» спорные помещения использовались не в соответствии с разрешенным использованием.

Сами по себе пункты 1.4, 4.8 договора не предусматривают обязанности арендатора вести коммерческую деятельность, а лишь предусматривают обязанность вести ее в соответствии с разрешенным использованием помещений.

Из условий Договора не следует ни обязанности Арендатора непрерывно пользоваться помещениями, ни обязанности непрерывно осуществлять в них коммерческую деятельность. 

При этом договором стороны определили порядок платежей в случае  временной приостановки осуществления деятельности арендатора в помещениях (пункт 7.4.12 договора).

В связи с чем, суд полагает, что арендодатель при заключении договора осознавал возможность приостановления деятельности Арендатора и не рассматривал это как основание для досрочного расторжения Договора. 

Также истец основанием для расторжения договора  указывает на  неоднократное нарушение арендатором условий Договора в части обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем Помещений, вследствие чего в местах общего пользования Здания и в соседние помещения проникали неприятные запахи, что вызывало недовольство посетителей и претензии арендаторов Здания и оказывало негативное влияние на качество услуг, оказываемых ТРЦ.

В соответствии с пунктом 4.12 Договора аренды Арендатор обязан содержать помещения и прилегающую территорию в надлежащем эксплуатационном состоянии, обеспечивать поддержание их в чистоте, обеспечить своевременный вывоз мусора и других отходов Арендатора, в соответствии с действующими нормами и требованиями своевременно производить за свой счет текущий ремонт помещений, инженерных систем помещений до точек подключения к инженерным системам здания. 

Согласно пункту 4.19 Договора аренды Арендатор обязан владеть и пользоваться помещениями в пределах разрешенного использования и в соответствии с установленными техническими, санитарными и противопожарными нормами, а также общепризнанными нормами и правилами общественного порядка. 

Из указанных норм следует, что основанием для отказа от Договора аренды является нарушение Арендатором при пользовании помещениями конкретных норм и правил. 

Однако, Истец не приводит доказательств нарушений Ответчиком технических, санитарных и противопожарных норм, а также общепризнанных норм и правил общественного порядка, ссылаясь исключительно на наличие неприятного запаха и подтверждая доводы перепиской. 

Судом приняты во внимание доводы ответчика о том, что переписка, на которую ссылается Истец в обоснование указанного довода, касается нарушения, вызванного поломкой специального устройства (калорифера) в начале 2021 года. Причиной выхода из строя оборудования стала недостаточная температура теплоносителя, которая подавалась Арендодателем из-за нарушения температурного графика установка отключалась в силу действия систем защиты от заморозки, после чего нормальная эксплуатация калорифера стала невозможной, и потребовалось приобретение нового оборудования. 

Остальные нарушения в работе вентиляции, на которые ссылается Арендодатель в уведомлении от 17.03.2021 (предписание от 17.03.2021), связаны с отсутствием калорифера и возникли в связи с его поломкой в период приобретения нового оборудования. В частности, в отопительный сезон в целях контроля температурного режима при неработающей установке Арендатор частотными преобразователями балансировал количество воздуха от кухонной приточной установки и вытяжных вентиляторов, в связи с чем в иных помещениях теоретически мог появиться сторонний запах. Замена оборудования потребовала значительных временных затрат на поиск технически сложного оборудования (калорифер) и контрагента, готового его поставить в условиях коронавирусных ограничений, на оформление соответствующего договора и последующую доставку калорифера в Калининград. Кроме того, в связи с отсутствием гарантий подачи Арендодателем теплоносителя требуемой температуры Арендатор был вынужден осуществлять поиск нестандартного оборудования, что также повлекло увеличение времени такого поиска (письмо Арендатора от 19.07.2021, электронное письмо Арендатора от 16.04.2021). 

Таким образом, Арендатор предпринял все зависящие от него меры, направленные на устранение возникших по вине Арендодателя неполадок. После доставки калорифера (09.12.2021) выявленные сбои в работе вентиляционной системы были устранены Арендатором в течение 2 дней, о чем Арендодатель был уведомлен 11.12.2021. 

С 11.12.2021 в адрес Ответчика поступало лишь одно замечание, связанное с вентиляционной системой, касающееся лишь единичного эпизода, который был оперативно устранён и также не упоминался ни в претензии, ни в исковом заявлении (письмо Арендодателя от 11.02.2022 № 146/2022-ЕЦ).  

16.02.2022 Арендатор направил акт о работоспособности вытяжных вентиляторов. 

Таким образом, доводы Истца в части  ненадлежащей эксплуатации инженерных систем помещения не обоснованы, а нарушения в эксплуатации вентиляционной системы вызваны действиями Арендодателя и не могут стать причиной расторжения Договора аренды. 

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья              С.Ю. Любимова