АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-38961/2021

12 декабря 2022 г.

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2022 г.

Решение изготовлено в полном объеме 12 декабря 2022 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Миасского городского округа, г. Миасс, Челябинская область (ИНН 

<

***>, далее – истец, Администрация),

к обществу с ограниченной ответственностью «Эволюция», г. Миасс, Челябинская область (ИНН 

<

***>, далее – ответчик, ООО «Эволюция»),

о признании недействительным договора в части,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 (доверенность от 08.10.2021 № 190),

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Эволюция», в котором просит:

-признать недействительными (ничтожными) условия договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения №1266 от 22.06.2020 в части определения цены земельного участка в размере 839 963 руб. 47 коп., а именно пункт 2.1 договора и Приложение №1 к договору,

-установить стоимость земельного участка по договору №1266 от 22.06.2020 с кадастровым номером 74:34:0310001:10, площадью 30804 кв.м. по адресу г. Миасс, район п. Селянкино, южнее северных очистных сооружений, с разрешенным использованием: производственная деятельность, в размере 1 021 645 руб. 56 коп.,

-применить последствия признания сделки в части определения цены договора недействительной (ничтожной), а именно: взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 181 681 руб. 99 коп.

В качестве правового основания истец ссылается на ст. 168, 422, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Определением от 29.12.2021 исковое заявление принято к производству арбитражного суда и назначено к рассмотрению.

От ответчика через систему «Мой Арбитр» поступил отзыв на исковое заявление с приложениями (л.д.50-53), в котором он высказал возражения относительно требований истца. Ответчик считает, что отмена Порядка, в соответствии с которым был произведен расчет арендной платы, не влечет за собой признание договора недействительным. Ответчик правомерно уплатил стоимость земельного участка по цене, указанной в договоре на момент его подписания. Также ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, полагая сделку оспоримой.

В ходе рассмотрения дела 27.07.2022 от истца поступили возражения на отзыв ответчика (л.д. 64).

Далее через отдел делопроизводства Арбитражного суда Челябинской области 16.08.2022 от ответчика поступили письменные объяснения с ходатайством о приобщении документов (л.д. 66-77).

В судебное заседание, назначенное на 04.10.2022, ответчик не явился, представителей не направил; о начале арбитражного процесса и рассмотрении искового заявления извещен путем направления в его адрес копий судебных актов по настоящему делу заказным письмом с уведомлением, а также размещения информации о времени и месте судебного разбирательства на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания лиц, участвующих в деле, не препятствует в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ проведению судебного заседания в их отсутствие.

Истец в судебном заседании на требованиях настаивал.

В судебном заседании 04.10.2022 объявлялся перерыв до 10.10.2022. Информация о перерыве в виде публичного объявления была размешена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (л.д.84).

После перерыва 10.10.2022 стороны явку представителей не обеспечили.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 20.11.2019 (л.д.22) земельный участок с кадастровым номером 74:34:0310001:10 был учтен в государственном кадастре недвижимости 16.09.2003, вид разрешенного использования – для производственных целей под строительство производственной базы (договор аренды №8077 от 26.02.2018).

На основании заявления ООО «Эволюция» (л.д.12) о выкупе земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в связи с окончанием срока договора аренды №8077 от 26.02.2018, просит разрешить выкуп земельного участка с кадастровым номером 74:34:031001:10, площадью 30804 кв.м., расположенного в районе пос. Селянкино, южнее северных очистных сооружений с принадлежащими ООО «Эволюция» на праве собственности объектами недвижимости: 

- производственное здание (цех) с кадастровым номером 74:34:0310001:26, общей площадью 656,5 кв.м.;

- производственное здание (цех) с кадастровым номером 74:34:0310001:52, общей площадью 1339 кв.м.; 

- производственное здание (цех) с кадастровым номером 74:34:0310001:65, общей площадью 1452 кв.м.

Заявление подано 19.11.2019 (вх№ 21915).

Постановлением Администрации Миасского городского округа Челябинской области от 10.02.2020 №521 (л.д.27) изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:34:1800120:10 с «для строительства культурно-досугового центра с инженерной инфраструктурой» на «производственная деятельность», а также принято решение о продаже данного земельного участка ООО «Эволюция».

Соответствующие изменения внесены в ЕГРН (л.д. 28).

На основании данного Постановления Администрации Миасского городского округа Челябинской области между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения №1266 от 22.06.2020 (л.д.13-14). По условиям договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0310001:10, площадью 30804 кв.м., находящийся по адресу: Челябинская область, г. Миасс, п. Селянкино, южнее северных очистных сооружений (п.1.1 договора).

На участке имеется нежилое здание с кадастровым номером 74:34:0310001:52, общей площадью 1339 кв.м. (п.1.2 договора); производственное здание с кадастровым номером 74:34:0310001:65, общей площадью 1452 кв.м.; производственно-складской корпус с кадастровым номером 74:34:0310001:26, общей площадью 656,5 кв.м..

Выкупная цена участка определена в размере 839 963 руб. 47 коп. Оплата производится покупателем единовременно до передачи договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в срок не позднее 7 дней со дня подписания договора купли-продажи (п.2.1, 2.2 договора).

Платежными поручениями №127 от 18.05.2020 на сумму 595 000 руб., №163 от 22.06.2020 на сумму 244 963 руб. 56 коп. истец оплатил выкупную стоимость земельного участка в размере 839 963 руб. 56 коп. (л.д.17, 18).

По акту приема-передачи земельный участок передан покупателю (истцу) (л.д.16).

Право собственности на земельный участок зарегистрировано 26.06.2020 за ответчиком, что следует из выписок из ЕГРН (л.д.28-30).

Выкупная стоимость была определена истцом в соответствии с Порядком определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13.10.2015 N 247-П (далее – Порядок определения выкупной цены)  в размере 20% процентов кадастровой стоимости земельного участка, предоставляемого субъектам малого и среднего предпринимательства, являющимися собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений, либо помещений в них (под. «б» п 2(3) Порядка): 

4 199 817,36 * 20 % = 839 963,47 руб. 

Контрольно-счетной палатой Челябинской области (далее – КСП)  установлено, что цена земельного участка, переданного ответчику по договору купли-продажи, определена по неверной кадастровой стоимости, что явилось основанием для направления представления от 07.04.2021 № 10 (л.д. 19-21) Главе Миасского городского округа.

 Ссылаясь на то, что выкупная стоимость земельного участка определена с нарушением требований действующего законодательства, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В силу положений п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком сложились отношения по выкупу земельного участка с кадастровым номером 74:34:0310001:10 площадью 30804 кв.м.

Согласно подп. б п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ  без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На основании ст. 39.4 ЗК РФ цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является регулируемой и устанавливается уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления.

Данная норма является императивной и не может быть изменена по соглашению сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 74 указанного выше Постановления от 23.06.2015 № 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Законодательством во исполнение принципа равенства участников гражданских отношений (ст. 1 ГК РФ) предусмотрен единый механизм определения выкупной стоимости земельных участков, находящихся в публичной собственности. Данный механизм предполагает, в том числе, определение стоимости земельного участка на основании соответствующего нормативного правового акта.

Так, выкупная стоимость спорного земельного участка подлежала определению в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Определение выкупной стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности и отчуждаемого без проведения торгов, с нарушением императивных требований закона влечет недействительность соответствующего условия как ничтожного.

С учетом изложенного, доводы ответчика о том, что сделка в этой части является оспоримой, основано на неправильном толковании норм права.

К таким сделкам применяется общий срок исковой давности (ст. 181 ГК РФ), который истцом не был пропущен.

В данном случае выкупная цена рассматриваемого земельного подлежит определению исходя из Порядка определения выкупной цены, утвержденного Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13.10.2015 N 247-П  в размере 20% процентов кадастровой стоимости земельного участка, предоставляемого субъектам малого и среднего предпринимательства, являющимися собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений, либо помещений в них (под. «б» п 2(3) Порядка) 

Между тем, выкупная цена определена неверно, поскольку согласно п. 3 Порядка цена земельных участков определяется в соответствии с правовым актом, действующим на момент подачи заявления. 

Также, исходя из толкования положений п. 5 ст. 36, п.  6 ст. 36 ЗК РФ при определении выкупной цены подлежит применению кадастровая стоимость, действующая на дату обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка. 

Как следует из материалов дела, на момент обращения 19.11.2019 Общества с заявлением о выкупе земельного участка (л.д.12) кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере 5 108 227,32 руб., в связи с чем именно исходя из нее должна была быть определена выкупная стоимость земельного участка.

Соответственно в расчетах должна была быть определена выкупная цена в размере 1 021 645,46 руб. (5 108 227,32 руб. * 20 %).

Разница между этой ценой и фактически примененной в договоре составила 181 681,99 руб. (1 021 645,46 руб. -  839 963,47 руб.).

Ничтожность части сделки не влечет ее недействительность в полном объеме. 

С учетом изложенного, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу ст. 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) условие договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения №1266 от 22.06.2020 в части определения цены земельного участка в размере 839 963 руб. 47 коп., а именно пункт 2.1 договора и Приложение №1 к договору.

Установить стоимость земельного участка по договору №1266 от 22.06.2020 с кадастровым номером 74:34:0310001:10, площадью 30804 кв.м. по адресу г. Миасс, район п. Селянкино, южнее северных очистных сооружений, с разрешенным использованием: производственная деятельность, в размере 1 021 645 руб. 56 коп.

Применить последствия недействительности сделки в части определения цены договора. Взыскать с ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Эволюция», г. Миасс Челябинской области (ИНН 

<

***>) в пользу истца – Администрации Миасского городского округа (ИНН 

<

***>) 181 681 руб. 99 коп. выкупной стоимости.

Взыскать с ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Эволюция», г. Миасс Челябинской области (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6000 руб. 00 коп. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня  принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме. 

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение

Судья                                                                                          Т.Н. Бесихина