АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«31» августа 2021 года                                                                        Дело № А53-1114/2020

Резолютивная часть решения объявлена «24» августа 2021 года

Полный текст решения изготовлен «31» августа 2021 года

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Факел» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, открытому акционерному обществу «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица - индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, временный управляющий открытого акционерного общества «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, публичное акционерное общество коммерческий банк «Центр-Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО10, общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО11,

о признании незаконным отказ в заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора,  о признании незаконными действий по разделу земельного участка, о признании незаконным раздел земельного участка, о признании незаключенным соглашение о расторжении договора аренды,

при участии: 

от общества – до перерыва представитель ФИО12 (доверенность от 12.01.2021); после перерыва представитель ФИО13 (доверенность от 27.11.2020);

от управления – до перерыва представитель ФИО14 (доверенность от 12.01.2021);

от открытого акционерного общества «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» – представитель конкурсного управляющего Басс К.А. (доверенность от 02.08.2021); 

от ФИО2 – до перерыва представитель ФИО15 (доверенность от 30.04.2021); 

от ФИО11 – представитель ФИО16 (доверенность от 07.10.2020), 

от иных третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Факел»  (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – управление) о признании незаконным отказ в заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора,  о признании незаконными действий по разделу земельного участка, об обязании погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш», индивидуальный предприниматель ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, временный управляющий открытого акционерного общества «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» ФИО3.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.07.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2020, в удовлетворении заявления отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.02.2021 решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2020 по делу № А53-1114/2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Определением от 22.04.2021 судом приняты к рассмотрению уточненные требования общества.

Определением от 19.05.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, публичное акционерное общество коммерческий банк «Центр-Инвест», ФИО10, общество с ограниченной ответственностью «Перспектива», ФИО11.

Определением от 23.06.2021 удовлетворено ходатайство общества об уточнении требований; к участию в деле в качестве соответчика по требованию о признании незаключенным соглашения от 23.12.2019 о расторжении договора аренды привлечено открытое акционерное общество «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш».

В судебном заседании представители управления и ФИО11 представили возражения на иск.

В судебном заседании 17.08.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 24.08.2021 до 14 часов 05 минут.

После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Представитель общества поддержал требования, уточненные 23.06.2021.

Представители ОАО «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш»  и ФИО11 возражали против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 14 ноября 2019 года ООО «Факел» обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее также – ТУ Росимущества в Ростовской области) с заявлением о присоединении к договору аренды земельного участка и последующим утверждением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. 

Согласно заявлению от 14.11.2019 ООО «Факел» просило ТУ Росимущества в Ростовской области о присоединении к договору от 08.07.2004 № 25747 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора общей площадью 45024 кв.м с кадастровым номером 61:44:0010201:7 и последующем утверждении схемы раздела земельного участка в соответствии со схемой. В результате раздела земельного участка должно было образоваться 2 земельных участка, площадью 4428 кв.м и 40 596 кв.м.

Письмом от 16.12.2019 №12-10506/03 обществу сообщено, что после проведения ТУ Росимущества в Ростовской области мероприятий, направленных на определение рыночной стоимости права аренды земельного участка, получения положительного включения (экспертизы) отчета рыночной стоимости права аренды земельного участка, будет направлен для подписания проект долгосрочного договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, под объектом недвижимого имущества, принадлежащим ООО Факел» на праве собственности.

ООО Факел», не согласившись с решением ТУ Росимущества в Ростовской области, выраженным в письме от 16.12.2019 №12-10506/03, указывая, что ему 15.01.2020 стало известно, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010201:7, общей площадью 45 024 кв.м, по адресу: 

<

...>, разделен на 3 земельных участка с кадастровыми номерами 61:44:0010201:7 площадью 19344 кв.м, 61:44:0010201:286 площадью 4065 кв.м, 61:44:0010201:287 площадью 21615 кв.м. При этом на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010201:7 находится здание Литер А, в котором у ООО «Факел» имеются нежилые помещения с кадастровыми номерами 61:44:0010201:277, 61:44:0010201:283, 61:44:0010201:284, а на земельном участке 61:44:0010201:286 находится здание Литер В кадастровый номер 61:44:010201:176, принадлежащее на праве собственности ООО «Факел»; однако границы земельного участка 61:44:010201:286 не совпадают с границами согласно схеме раздела земельных участков, приложенных к заявлению ООО «Факел» о присоединении к договору аренды и последующему разделу земельного участка; при этом запись за номером 61-01/44-268/2004-12 от 30.09.2004 имеется только в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:00010201:7 о регистрации сделки и ограничении (обременении) в виде аренды на основании договора (примерный) аренды земельного участка на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 25747 от 08.07.2004; при этом регистрация дополнительных соглашений к договору аренды в соответствии с выпиской из ЕГРП от 15.01.2020 отсутствует; полагая, что оснований для погашения записей об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:010201:286, 6:44:010201:287 у ТУ Росимущества в Ростовской области не имелось, фактически при разделе земельного участка осуществлено погашение записи о наличии арендных отношений относительно земельного участка с номерами 61:44:010201:286, 6:44:010201:287, считая, что ООО «Факел» вправе требовать внесения изменений в действующий договор аренды с множественностью на стороне арендатора № 25747 от 08.07.2004 посредством включения его в состав арендаторов, обратилось в арбитражный суд с настоящим в последующем уточненным заявлением: о признании незаключенным соглашение от 23.12.2019 о расторжении  договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 25747 от 08.07.2004; о признании незаконным решение ТУ Росимущества в Ростовской области, выразившееся в письме от 16.12.2019 №12-10506 в части отказа обществу в заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 25747 от 08.07.2004; об обязании ТУ Росимущества в Ростовской области в течении 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда направить в адрес общества проект соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 25747 от 08.07.2004; о признании незаконными действий ТУ Росимущества в Ростовской области по разделу земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 024 кв.м и образованию земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0010201:286 площадью 4 065 кв.м, 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м и 61:44:010201:7 площадью 19 344 кв.м; о признании незаконным раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 024 кв.м и применении последствий признания незаконным раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7: снятии с государственного кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0010201:286 площадью 4 065 кв.м, 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м, прекращении права собственности Российской Федерации в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0010201:286 площадью 4 065 кв.м, 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м, восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 61:44:010201:7, существовавших до раздела данного земельного участка с указанием всех индивидуализирующих признаков, в том числе площади участка 45 024 кв.м.

Проверив и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных обществом требований.

Как следует из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Поскольку законодательство не ограничивает возможность применения различных способов для защиты субъектом хозяйственной деятельности предполагаемого нарушенного права, суд полагает подлежащим рассмотрению по существу заявленного в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Оценивая ответ ТУ Росимущества в Ростовской области, выраженный в письме от 16.12.2019 № 12-10506/03, действия ТУ Росимущества в Ростовской области по разделу земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 024 кв.м с образованием трех земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0010201:286 (площадью 4065 кв.м), 61:44:0010201:287 (площадью 21615 кв.м) и 61:44:0010201:7 (площадью 19344 кв.м), соглашение от 23.12.2019 о расторжении  договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 25747 от 08.07.2004, на предмет соответствия их действующему законодательству, суд исходит из следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В соответствии со ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1)проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2)проектная документация лесных участков;

3)утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 11.4 ЗК РФ предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 этой статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно пункту 6 названной статьи, при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Процедура образования новых земельных участков может проводиться для целей последующей реализации собственниками недвижимого имущества своего исключительного права на приобретение в собственность или аренду занятых такими объектами участков в соответствии с требованиями к образуемым и измененным земельным участкам, установленными статьей 11.9 ЗК РФ.

В частности статья 11.9 ЗК РФ не допускает образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; образование земельных участков приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Из системного толкования приведенных норм земельного законодательства следует, что образование новых земельных участков из состава имеющегося участка для целей, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел, и как следствие формирование из него новых участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу статьи 39.20 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Пункты 2 - 11 указанной нормы регулируют вопросы пользования земельными участками, раздел которых невозможен, указывая на то, что неделимость земельного участка является основанием для установления права общей долевой собственности или заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении таких участков.

Статья 11.4 ЗК РФ предусматривает административный порядок раздела земельного участка. При этом данная статья, не запрещает раздел земельного участка в судебном порядке в случае наличия спора о причинах такого раздела или о площади и (или) границах образуемых в результате раздела земельных участков. Возможность раздела земельного участка в судебном порядке прямо предусмотрена подпунктом 2 пункта 4 статьи 11.2, статьей 64 ЗК РФ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11, при наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости.

Судом установлено, что 15.08.2019 в адрес ТУ Росимущества в Ростовской области поступило заявление ОАО «ИПФ «Малыш» - арендатора по договору аренды от 08.07.2004 №25747 земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45024 кв.м - об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

Согласно п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен, в данном случае, на праве аренды, исполнительный орган государственной власти или орган местною самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.

Поскольку правовые основания для отказа в утверждении схемы отсутствовали, ТУ Росимущества в Ростовской области, действующим на основании Положения, утвержденного приказом Росимущества от 05.03.2009№ 63, являясь уполномоченным органом на территории Ростовской области, издано распоряжение от 29.08.2019 № 1748-р об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образовав из земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 (площадью 45024 кв.м) два земельных участка площадью 21615 кв.м и площадью 4065 кв.м, сохранив исходный земельный участок в измененных границах площадью 19 344 кв.м.

По заявлению ТУ Росимущества в Ростовской области от 31.10.2019 образованные земельные участки 05.12.2019 поставлены на кадастровый учет и на них в соответствии с п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

ООО «Факел» обратилось в адрес ТУ Росимущества в Ростовской области 14.11.2019 с заявлением о присоединении к договору аренды от 08.07.2004 № 25747 земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45024 кв.м и последующем утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, когда решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 уже принято (распоряжение от 29.08.2019), заявление о постановке на кадастровый учет и государственной регистрации прав на образованные земельные участки находилось на рассмотрении в Управлении Росреестра по Ростовской области, земельные участки поставлены на кадастровый учет 05.12.2019.

Соглашением между ТУ Росимущества в Ростовской области и ОАО «ИПФ «Малыш» договор аренды земельного участка от 08.07.2004 № 25747 расторгнут с 04.12.2019.

Вместе с тем, поскольку у ООО «Факел» в собственности имеются объекты недвижимости на двух образованных земельных участках, общество имеет право на предоставление указанных земельных участков в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и в связи с проводимыми мероприятиями по оценке рыночной стоимости права аренды указанных земельных участков обществу ТУ Росимущества в Ростовской области направлен ответ от 16.12.2019 № 12-10506/03 о том, что после проведения указанных мероприятий с ним будет заключен договор аренды земельных участков под принадлежащими обществу объектами недвижимости.

По мнению ООО «Факел», в силу прямого указания пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ раздел исходного земельного участка был возможен только при наличии письменного согласия ООО «Факел» как собственника объектов недвижимости на таком участке, и землепользователя. Общество не было уведомлено о разделе и согласия на осуществление данных действий не давало. Действия управления по разделу спорного земельного участка осуществлены с очевидным нарушением закона и нарушают имущественные интересы общества. В результате незаконных действий по разделу спорного участка, общество лишилось доли в праве аренды исходного земельного участка в размере 3738,8 кв.м. Кроме того, до спорного раздела общество имело долю в праве аренды исходного участка площадью 45 024 кв.м, после этого раздела у общества осталось право на долю в аренде только двух участков площадью 19 344 кв.м и 4065 кв. м (с кадастровыми номерами 61:44:0010201:7 и 61:44:0010201:286). В то же время, индивидуальный предприниматель ФИО4, являющаяся собственником объектов недвижимости (гаражи) значительно меньшей площади, приобрела полное право аренды земельного участка площадью 21 615 кв.м. Управление еще до осуществления спорного раздела знало о правах ООО «Факел» на пользование земельным участком, что подтверждается судебными актами по делу № А53-3740/2018. Доказательством нарушения прав общества является и заключение от 26.06.2020. Названным заключением в соответствии с требованиями пунктов 4, 6 статьи 11.9 ЗК РФ, определены необходимые размеры и площадь земельного участка, на котором размещается здание; им же подтверждено, что в результате раздела исходного земельного участка, площадь образованного участка стала недостаточной для нормальной эксплуатации объекта. Общество также указывает, что необходимо учесть имеющее преюдициальное значение для настоящего дела обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 по делу № А53-17796/2007 о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7. Истцом по делу № А53-17796/2007 являлось общество с ограниченной ответственностью «Профессионал», как предыдущий собственник объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Факел». В настоящем деле участвуют правопреемники лиц, участвовавших в рассмотрении дела № А53-17796/2007. Раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 возможен в соответствии с вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 02.09.2010 по делу № А53-17796/2007.

Проверив доводы общества, суд пришел к выводу о незаконности действий управления и ОАО «ИПФ «Малыш», о нарушении ими прав и законных интересов общества, что привело к уменьшению площади выделяемого ему земельного участка под литер В. Раздел земельного участка произведен в противоречии с требованиями закона, без получением согласия общества на раздел, и в противоречии с ранее вынесенным решением суда.

Пунктом 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Собственник земельного участка осуществляет предусмотренные законодательством права на его использование, такие же права принадлежат землепользователям, землевладельцам и арендаторам, не являющимися собственниками земельных участков.

Из названных положений следует, что при покупке здания, строения, сооружения покупателю переходят все права на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество и необходимое для его использования. Переход прав осуществляется в том же объеме, в котором они существовали у продавца на момент отчуждения недвижимого имущества.

Как отмечалось ранее, ООО «Профессионал» произвело отчуждение, а ООО «Факел» приобрело в собственность недвижимое имущество.

Таким образом, в силу прямого указания закона в ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, ООО «Факел» обладает правом пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество и необходимое для его использования.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 по делу № А53-17796/2007 удовлетворены исковые требования ООО «Профессионал» о разделе земельного участка и предоставлении ООО «Профессионал» отдельного земельного участка. Разделен земельный участок 61:44:0010201:0007, расположенный по адресу: 

<

...>, в следующем порядке:

ООО «Профессионал» предоставлен земельный участок №1, расположенный в западной, юго-западной частях земельного участка, площадью 13355,606 кв.м, в границах: по границе с земельным участком №2 - 95,55 м, 25,67 м, 11,83 м, 7,50 м, 6,495 м, 57,54 м, 4,0 м, 0,42 м, 28,67 м, 29,65 м, 2,22 м, 13,335 м, 2,89 м, 18,31 м, 32,395 м, 14,83 м, 66,73 м, 1,0 м, 1,0 м, 2,54 м, 2,34 м, 4,325 м, 3,505 м, 17,62 м, 6,975 м, 9,0 м, 7,765 м, 9,16 м, 5,245 м; по границе с пр. ФИО17 - 0,70 м, 51,10 м, 53,00 м, 13,88 м, 9,52 м, 8,20 м, 4,5 м, 11,90 м, 10,165 м;

в совместное пользование собственникам недвижимого имущества предоставлен земельный участок №2, площадью 31594,247 кв.м, в границах: по границе с земельным участком №1 - 95,55 м, 25,67 м, 11,83 м, 7,50 м, 6,495 м, 57,54 м, 4,0 м, 0,42 м, 28,67 м, 29,65 м, 2,22 м, 13,335 м, 2,89 м, 18,31 м, 32,395 м, 14,83 м, 66,73 м, 1,0 м, 1,0 м, 2,54 м, 2,34 м, 4,325 м, 3,505 м, 17,62 м, 6,975 м, 9,0 м, 7,765 м, 9,16 м, 5,245 м; по границе с пр. ФИО17 - 83,90 м; по границе с ул. Добровольского и по наружному абрису литеры «А3» - 58,20 м; по границе с пр. ФИО17 - 62,10 м; по границе с ул. Добровольского - 48,30 м; 61,773 м, 42,00 м; по северной границе земельного участка с соседними территориями - 302,600 м; по западной границе земельного участка с соседними территориями - 15,00 м, 151,00 м; - по границе с пр. ФИО17 - 20,835 м.

Предоставление ООО «Профессионал» земельного участка №1 в единоличное пользование обусловлено тем, что в его границах расположено нежилое здание (инженерный корпус) площадью 1592,4 м2, Литер В, находящийся по адресу: 

<

...> №7в, с кадастровым номером 61:44:0010201:176, которое в полном объеме принадлежало ООО «Профессионал» на праве собственности.

При этом на земельном участке №2 расположены: Литер А - нежилое здание (административный бытовой корпус) площадью 23842,4 м2, находящегося по адресу: 

<

...> №7/19, с кадастровым номером 61:44:0010201:176; Литер Б - нежилое здание (сторожка) площадью 7,4 м2, находящегося по адресу: 

<

...> №7/19, с кадастровым номером 61:44:0010201:59; Литер Г - нежилое здание (сторожка) площадью 11,3 м2, находящегося по адресу: 

<

...> №7/19, с кадастровым номером 61:44:0010201:58; Литер Д - нежилое здание площадью 200,9 м2, находящегося по адресу: г. Ростов- на-Дону, пр. ФИО17, №7/19, с кадастровым номером 61:44:0010201:62; Литер Е - нежилое здание площадью 361,2 м2, находящегося по адресу: 

<

...> №7/19, с кадастровым номером 61:44:0010201:61.

Учитывая общую площадь нежилых помещений, суд предоставил участок №2 в совместное пользование собственникам недвижимого имущества, которых расположено в его границах в следующих долях: ООО «Профессионал» - 125/1000 доли; ОАО «КБ «Центр-Инвест» - 16/1000 доли; ООО ИК «Развитие» - 52/1000 доли; ОАО «ИПФ «Малыш» - 807/1000 доли.

В последующем, ООО «Профессионал» произвело отчуждение недвижимого имущества, расположенного на земельном участке №1 и №2, собственником которого стало ООО «Факел».

В настоящий момент ООО «Факел» принадлежит на праве собственности следующее недвижимое имущество, расположенное на земельных участках №1 и №2: нежилое здание (инженерный корпус) Литера В, площадью 1592,4 м2, находящееся по адресу: 

<

...> №7в, с кадастровым номером 61:44:0010201:176; нежилое помещение Литера А площадью 1279 м2 с кадастровым номером 61:44:0010201:277; нежилое помещение Литера А площадью 759,1 м2 с кадастровым номером 61:44:0010201:284; нежилое помещение Литера А площадью 2458,9 м2 с кадастровым номером 61:44:0010201:277.

ООО«Факел» приобрело все свои объекты недвижимости у ООО «Профессионал», что подтверждается выписками из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровыми номерами: 61:44:0010201:176, 61:44:0010201:52, 61:44:0010201:277, 61:44:0010201:240, 61:44:0010201:228, 61:44:0010201:283, 61:44:0010201:284, 61:44:0010201:281, 61:44:0010201:279, 61:44:0010201:266, 61:44:0010201:242, 61:44:0010201:264, 61:44:0010201:239, 61:44:0010201:278.

Из указанного видно, что ООО «Факел» принадлежит в полном объеме нежилое здание Литер В и часть нежилых помещений в лит. А, ранее принадлежащие ООО «Профессионал». Следовательно, право пользования земельным участком №1, предоставленное ООО «Профессионал» переходит к ООО «Факел» в полном объеме площадью 13 355,606 кв.м.

В Литере А общая площадь нежилых помещений, принадлежащих ООО «Факел» составляет 4497 кв.м. Следовательно, земельный участок №2 площадью 31594,247 кв.м, подлежит предоставлению ООО «Факел», как собственнику недвижимого имущества расположенного в пределах участка в доле, соответствующей доле перешедших к нему помещений в лит. А от ООО «Профессионал». 

Таким образом, имеется вступившее в силу решение суда по делу, которым установлен порядок раздела земельного участка. Указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

В силу обязательности судебных актов порядок раздела земельного участка подлежит оформлению в соответствии с решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 по делу А53-17796/2007.

В соответствии с п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в частности в случае образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.

Таким образом, ОАО «ИПФ «Малыш» могло осуществить раздел земельного участка без согласия землепользователей при осуществлении раздела на основании указанного решения Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 по делу А53-17796/2007. Однако раздел по предложенной ОАО «ИПФ «Малыш» схеме не относится к рассматриваемому в п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ исключению.

Отсутствие согласия землепользователей, в частности ООО «Факел», на раздел по предложенной ОАО «ИПФ «Малыш» схеме, отличной от установленной решением суда по делу А53-17796/2007, является основанием для признания такого раздела земельного участка незаконным.

Согласно договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747 в аренду сроком по 02.06.2052 передан земельный участок с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 025 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «О некоторых отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статьей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земельного участка независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений, согласно ст. 420, 421, 453 ГК РФ, является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2018 № 15АП-15131/2018 по делу № А53- 7770/2018).

Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2018 № 310-ЭС18-1409 по делу № А14-14987/2016, п. 4 постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, к обществу в результате сделок в силу прямого указания закона, перешла доля в праве аренды на земельный участок кадастровым номером 61:44:010201:7 в соответствии с договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747.

14.11.2019 ООО «Факел» подало заявление о присоединении к договору аренды от 08.07.2004.

Исходя из хронологии событий, после получения заявления о присоединении к договору аренды, ТУ Росимущества в Ростовской области расторгает договор аренды от 08.07.2004 - 23.12.2019 - и ставит на кадастровый учет земельные участки после раздела первоначального земельного участка - 05.12.2019 (дата постановки на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0010201:286 и 61:44:0010201:287), тем самым фактически сделав невозможным присоединение к ранее существующему договору аренды.

Однако ТУ Росимущества в Ростовской области подписывает с ООО «ИПФ «Малыш» без участия других лиц, выступающих на стороне арендатора по договору аренды, соглашение от 04.12.2019 о расторжении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с приведенным нормативным положением, гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды по своей правовой природе является гражданско-правовым договором, в силу чего на него распространяются общие положения о договоре установленные ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По смыслу указанной нормы видно, что соглашение о расторжении многостороннего договора, по общему правилу, должно быть подписано всеми участниками договора, если иное не установлено в самом договоре или законе.

В п. 6.1. договора аренды согласовано, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. Дополнительные критерии о возможности расторгнуть договор по соглашению не всех лиц отсутствуют.

По смыслу действующего законодательства заключенный договор это согласованная воля двух или более лиц в отношении условий, указанных в законе или самом соглашении в качестве существенных, облеченную в надлежащую форму, подписанную всеми сторонами и направленную на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Соответственно, если отсутствует хотя бы один из вышеуказанных элементов, то договор является незаключенным.

Таким образом, соглашение от 04.12.2019 о расторжении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747 является незаключенным, так как подписано не со всеми лицами выступающими арендаторами по договору аренды, что не отражает волю всех участников арендных правоотношений, в частности ООО «Факел», что не соответствует требованию п. 1 ст. 450 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что управление незаконно отказало обществу в присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 25747 от 08.07.2004.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ, если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он принимает решение о признании такого акта, решения и действий (бездействия) незаконными.

Установив, что действия управления не соответствуют закону и нарушает права и законные интересы заявителя, суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования.

В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 часть 5 статья 201 АПК РФ).

В силу положения части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд возлагает на управление обязанность в течении 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда направить в адрес общества проект соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 25747 от 08.07.2004.

В целях применения последствий признания незаконным раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7, суд считает необходимым снять с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0010201:286 и 61:44:0010201:287, прекратить в отношении них право собственности Российской Федерации и восстановить в ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:44:010201:7, существовавшие до раздела данного земельного участка с указанием всех индивидуализирующих признаков, в том числе площади участка 45 024 кв.м.

Государственная пошлина по уточненному заявлению составила 18 000 рублей.

Обществом уплачена государственная пошлина при обращении с настоящим заявлением в суд в сумме 9000 рублей (платежное поручение от 17.01.2020 №14 на 6000 рублей и платежное поручение от 17.01.2020 №13 на 3000 рублей), из которых 3000 рублей за заявление об обеспечении иска (в его удовлетворении отказано); при обращении с апелляционной жалобой в сумме 3000 рублей (платежное поручение от 05.08.2020 № 224 на 3000 рублей); при подаче кассационной жалобы в сумме 3000 рублей (платежное поручение от 26.11.2020 № 350 на 3000 рублей); при подаче нового и удовлетворенного судом заявления об обеспечении иска в сумме 3000 рублей (чек по операции Сбербанк от 24.06.2021 на 3000 рублей).

В соответствии с частью 1  статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить заявленные требования.

Признать незаключенным соглашение от 23.12.2019 о расторжении  договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №25747 от 08.07.2004.

Признать незаконным решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, выразившееся в письме от 16.12.2019 №12-10506 в части отказа обществу с ограниченной ответственностью «Факел» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №25747 от 08.07.2004.

 Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в течении 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Факел» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) проект соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №25747 от 08.07.2004.

Признать незаконными действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области по разделу земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 024 кв.м и образованию земельных участков: с кадастровым номером 61:44:0010201:286 площадью 4 065 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м и с   кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 19 344 кв.м.

Признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 024 кв.м.

Применить последствия  признания незаконного раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7.

Снять с государственного кадастрового учета земельные участки: с кадастровым номером 61:44:0010201:286 площадью 4 065 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м.

Прекратить право собственности Российской Федерации в отношении земельных участков: с кадастровым номером 61:44:0010201:286 площадью 4 065 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:44:010201:7, существовавшие до раздела данного земельного участка с указанием всех индивидуализирующих признаков, в том числе площади участка 45 024 кв.м.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Факел» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 10 500 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с открытого акционерного общества «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Факел» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 4 500 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                     С.П. Прокопчук