﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-8040/2020

03 ноября 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баженовой Ю.С.

судей  Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  до перерыва – секретарем Крючковой И.В., после перерыва - секретарем Вороной Б.И.

при участии:  

от истца: представитель Ярусов С.Р. по доверенности от 04.08.2020;

от ответчиков: 1, 2 – не явились, извещены;

от третьих лиц: 1, 2 – не явились, извещены;

от Прокуратуры Республики Карелия: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-22959/2021) акционерного общества «Специализированный застройщик «Строительная компания «Век» на решение Арбитражного суда  Республики Карелия от 01.06.2021 по делу № А26-8040/2020, принятое

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (185035, Республика Карелия, г.Петрозаводск, ул.Герцена, 13, ОГРН: 1031000016850, ИНН: 1001040110) к 

1) акционерному обществу «Специализированный застройщик «Строительная компания «Век» (185001, Республика Карелия, г.Петрозаводск, Первомайский пр-кт, 43, ОГРН: 1021000527965, ИНН: 1001010821); 

2) муниципальному казенному учреждению Петрозаводского городского округа «Петрозаводский центр учета имущества» (185035, Республика Карелия, г.Петрозаводск, пр-кт Ленина, дом 2, ОГРН: 1021000521740, ИНН: 1001012280)

третьи лица:  1) Администрация Петрозаводского городского округа;

2) Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Республике Карелия,

иное лицо: Прокуратура Республики Карелия

о признании недействительным (ничтожным) договора,  

установил:

Министерство имущественных и земельных отношения Республики Карелия (далее – Истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Строительная компания «Век» (далее – Общество), муниципальному казённому учреждению Петрозаводского городского округа «Петрозаводский центр учета имущества» (далее – Учреждение) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 09.02.2018 № 30-м/01, заключенного между Министерством и Обществом, и применении последствий недействительности сделки в виде обязания Общества вернуть земельный участок с кадастровым номером 10:01:0120101:474 Министерству по акту приема-передачи, обязания Учреждения вернуть Обществу уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 6 573 550 руб., о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 09.02.2018 № 31-м/01, заключенного между Министерством и Обществом, и применении последствий недействительности сделки в виде обязания Общества вернуть земельный участок с кадастровым номером 10:01:0120101:473 Министерству по акту приема-передачи, обязания Учреждения вернуть Обществу уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 1 826 610 руб.

Определением Арбитражного суда  Республики Карелия от 16.09.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Петрозаводского городского округа (далее – Администрация).

Определением Арбитражного суда  Республики Карелия от 15.02.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Республике Карелия.

Решением Арбитражного суда  Республики Карелия от 01.06.2021 удовлетворены исковые требования.

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым отказать полностью в удовлетворении иска. В обоснование жалобы ее податель указывает, что в решении не отражены мотивы, по которым суд принял или отверг доказательства Общества, принял или отклонил приведенные в обоснование своих возражений доводы Общества, мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылалось Общество, суд первой инстанции конкретно не указал, почему сделки купли-продажи он отнес к ничтожным, а не к оспоримым. Общество считает, что суд первой инстанции вынес решение об удовлетворении иска на основании п.6 ч.5 (в решении ошибочно указан п.4) ст.46.4 Градостроительного кодекса РФ, вступившей в силу с 01.03.2015, т.е. после проведения аукциона и заключения договоров аренды земельных участков.

В судебном заседании представитель Министерства возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

В апелляционный суд от Прокуратуры Республики Карелия поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором она возражала против удовлетворения.

В свою очередь, от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Карелия поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он поддержал доводы апелляционной жалобы.

В судебном заседании 30.09.2021 был объявлен перерыв до 07.10.2021. О перерыве, времени и месте продолжения судебного заседания после перерыва было объявлено публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети Интернет, что согласно п.13 постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 (ред. от 27.06.2017) "О процессуальных сроках" с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ свидетельствует о соблюдении правил статей 122, 123 Кодекса.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав пояснения представителя Министерства, апелляционный суд установил следующее.

На основании протокола об итогах аукциона N 9 от 28.02.2012  между Администрацией Петрозаводского городского округа (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 19.03.2012 № 8813 (далее – Договор № 8813), в соответствии с которым Обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 10:01:0120101:61, общей площадью 188 395 кв.м., расположенный в северо-восточной части кадастрового квартала 10:01:0120101 в г. Петрозаводске, для комплексного освоения в целях жилищного строительства - застройки микрорайона №9 жилого района «Древлянка-II».

16.04.2012 указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке за государственным номером 10-10-01/034/2012-110.

По условиям данного договора Общество обязалось в течение 18 месяцев с момента заключения договора обеспечить подготовку и утверждение в установленном порядке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка (пункт 4.2.12 Договора № 8813); в течение 6 лет с момента заключения договора выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и после ввода ее в эксплуатацию передать их безвозмездно в муниципальной собственность (пункт 4.2.13 Договора №8813); и в течение 6 лет с момента заключения договора осуществить жилищное строительство на земельном участке (пункт 4.2.14 Договора № 8813).

Постановлением Администрации Петрозаводского городского округа от 10.12.2012 № 5745 утверждена документация по планировке территории «Древлянка-9» жилого района «Древлянка- II» в составе проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120101:61 общей площадью 188395 кв.м., предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства в Петрозаводском городском округе.

После подготовки Обществом проекта планировки территории и проекта межевания, земельный участок с кадастровым номером 10:01:0120101:61 был размежеван на 20 участков, в том числе, из земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120101:61 были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 10:01:0120101:473 площадью 7644 кв.м., 10:01:0120101:474 площадью 27509 кв.м. (дата постановки на государственный кадастровый учет 06.03.2013).

В соответствии с утвержденной документацией по планировке территории в границах, предоставленного для комплексного освоения земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120101:61,было  предусмотрено размещение детского сада и школы на земельных участках с кадастровыми номерами 10:01:0120101:473, 10:01:0120101:474.

Согласно пункту 4.1.7 Договора № 8813 после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков арендатор вправе приобрести указанные земельные участки в собственность или аренду.

В соответствии с указанным пунктом Договора № 8813 между Администрацией Петрозаводского городского округа (арендодателем) и Обществом (арендатором) 25.04.2013 заключены договоры № 30884 и № 30885 аренды земельных участков по ул. Попова в г. Петрозаводске площадью 7644 кв.м. с кадастровыми номером 10:01:0120101:473 и площадью 27 509 кв.м с кадастровым номером 10:01:0120101:474.

Пунктом 1.2 Договора № 30884  предусмотрено, что участок предоставляется для строительства дошкольного образовательного учреждения на 190 мест, срок строительства согласно п.4.2.13 - до 18.03.2018.

Согласно 1.2 Договора №30885 участок предоставляется для строительства общеобразовательной школы на 520 учащихся, срок строительства согласно п.4.2.13 - до 18.03.2018.

В силу п.4.2.12 Договоров №30884 и №30885 арендатор обязан в срок до 18.03.2018 выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и в течение 3 месяцев с момента ввода в эксплуатацию передать их безвозмездно в муниципальную собственность.

09.02.2018 между Министерством (продавцом) и Обществом (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка № 31-м/01, в соответствии с которым Обществу предоставляется в собственность земельный участок с кадастровым номером 10:01:0120101:473 площадью 7644 кв.м. с видом разрешенного использования «для строительства дошкольного образовательного учреждения на 190 мест».

Выкупная стоимость земельного участка в размере 1 826 610 руб. 24 коп. оплачена Обществом платежным поручением № 292 от 05.02.2018.

Также 09.02.2018 между Министерством (продавцом) и Обществом (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка № 30-м/01, в соответствии с которым обществу предоставляется в собственность земельный участок с кадастровым номером 10:01:0120101:474 площадью 27509 кв.м. с видом разрешенного использования «для строительства общеобразовательной школы на 520 учащихся».

Выкупная стоимость земельного участка в размере 6 573 550 руб. 64 коп. оплачена Обществом платежным поручением № 293 от 05.02.2018.

16.02.2018 зарегистрировано право собственности Общества на земельные участки с кадастровыми номерами 10:01:0120101:474, 10:01:0120101:473, что подтверждается записью о государственной регистрации права № 10:01:0120101:473-10/001/2018-1 и № 10:01:0120101:473-10/001/2018-3.

Общество, как собственник указанных земельных участков, изменило вид их разрешенного использования на установленный для территориальной зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Жм).

В обоснование исковых требований Министерство указывает на то, что заключив договор комплексного освоения от 19.03.2012 № 8813, обеспечив утверждение соответствующей документации по планировке территории, и заключив договоры аренды земельных участков с определенными видами разрешенного использования от 25.04.2013 № 30884 и № 30885, Общество приняло на себя обязанность по строительству дошкольного образовательного учреждения и общеобразовательной школы в срок до 18.03.2018, однако, не начав освоение спорных земельных участков, не получив разрешения на строительство, в отсутствие на земельных участках незавершенных строительством объектов Общество за месяц до истечения предусмотренного для строительства объектов срока, которого очевидно не достаточно для строительства и ввода в эксплуатацию указанных объектов, обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0120101:473 и 10:01:0120101:474 в собственность.

Полагая, что у Общества на момент заключения спорных договоров купли продажи не имелось предусмотренных статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. до 01.03.2015)  оснований для приобретения земельных участков в собственность без проведения торгов, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, указав, что в нарушение положений пункта 6 статьи 30.2 ЗК РФ Обществом не выполнены требования в части строительства объектов социальной инфраструктуры в пределах установленных договором аренды максимальных сроков в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, что свидетельствует об отсутствии совокупности условий, установленных статьей 30.2 ЗК РФ, и отсутствии у Общества права на приобретение земельных участков в собственность без проведения торгов.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 указанной статьи).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений разд. I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Согласно пунктам 1  и 2 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялись в аренду без предварительного согласования места размещения объекта на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса..

Пунктом 3 названной статьи на арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, а именно соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи, максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) арендатору земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка было предоставлено исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. 

В силу пункта 6 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса, а именно, соблюсти указанные в извещении о проведении аукциона максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

В данном случае извещением о проведении аукциона в соответствии с пунктом 3 статьи 38.2 ЗК РФ (в применимой редакции) были установлены максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и осуществления жилищного строительства. 

Максимальные сроки строительства школы и дошкольного детского образовательного учреждения и каких-либо объектов социальной инфраструктуры извещением о проведении аукциона были установлены, поскольку указанным извещением, содержащим исчерпывающий перечень обязательств победителя аукциона, строительство школы, дошкольного детского образовательного учреждения и каких-либо объектов социальной инфраструктуры не было вменено победителю аукциона. 

Обязанность по строительству школы и дошкольного детского образовательного учреждения не была предусмотрена и договором от 19.03.2012 № 8813 аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В связи с этим, вывод суда первой инстанции о несоблюдении Обществом п.6 ст. 30.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) не соответствует обстоятельствам дела.

Несоблюдение Обществом установленных договорами аренды от 25.03.2013 сроков строительства школы и дошкольного детского образовательного учреждения, вопреки доводам Министерства, не свидетельствует об отсутствии у Общества  предусмотренного п.5 ст. 30.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) исключительного права на приобретение земельных участков в собственность. 

Кроме того, оспариваемые договоры купли-продажи земельных участков от 09.02.2018 были заключены до истечения установленных договорами аренды от 25.03.2013 сроков строительства школы и дошкольного детского образовательного учреждения.

При таких обстоятельствах отсутствуют предусмотренные ст.ст. 166, 168 ГК РФ основания для признания оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков недействительными.

В связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием судом апелляционной инстанции нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае ее уплаты в большем размере, чем предусмотрено главой 25 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Республики Карелия  от 01.06.2021 по делу №  А26-8040/2020 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия в пользу акционерного общества «Специализированный застройщик «Строительная компания «Век» 3 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Возвратить акционерному обществу «Специализированный застройщик «Строительная компания «Век» из федерального бюджета 1 500 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

С.А. Нестеров

 Н.С. Полубехина