СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-4214/2024-ГК

г. Пермь

26 июня 2024 года

Дело № А60-47795/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 июня 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В., 

судей Дружининой О.Г., Коньшиной С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Янаевой А.А.,

при участии:

от истца – не явились, 

от ответчика – не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Регионального общественного фонда "Сохранение культурного наследия",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 марта 2024 года

по делу № А60-47795/2023

по иску Регионального общественного фонда "Сохранение культурного наследия" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Федеральному государственному казенному учреждению "Приволжско-Уральское Территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,

установил:

Региональный общественный фонд "Сохранение культурного наследия" (далее – истец, фонд, РОФ "СКН") обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Федеральному государственному казенному учреждению "Приволжско-Уральское Территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее – ответчик, Управление, ФГКУ "Приволжско-Уральское ТУИО" Минобороны России) о признании недействительным отказа от договора аренды федерального недвижимого имущества № 141/3/4/АИ-179 от 19.02.2021, оформленного уведомлением о расторжении договора аренды № 141/4/03-6049 от 26.07.2023 и актом приема-передачи от 08.08.2023. В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на положения статей 450, 450.1, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.03.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, РОФ "СКН" обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает об отсутствии оснований для расторжения договора в одностороннем порядке, поскольку здание передано истцу в состоянии не пригодном для эксплуатации, для обеспечения возможности использования здания требуется проведение капитального ремонта, с даты заключения договора аренды ответчик принимал арендные платежи и до направления в адрес истца уведомления о расторжении договора не обращался к последнему с требованиями об оплате задолженности или иными информационными сообщениями в части сроков внесения арендных платежей/наличия задолженности по договору, на дату оформления оспариваемого уведомления о расторжении договора задолженность отсутствовала ввиду ее перечисления. Отмечает, что согласно акту приема-передачи имущества, являющимся приложением № 2 к договору № 141/3/4/АИ-179 от 19.02.2021 ответчик передал имущество (здание по ул. Горького, д. 8) в неудовлетворительном состоянии, отсутствуют коммуникации (требуется подключение электроснабжения, водоснабжения); кроме того, для обеспечения возможности использования здания требуется проведение капитального ремонта здания (ремонтно-реставрационные работы); в период действия договора истец осуществлял мероприятия, связанные с работами по сохранению объекта культурного наследия; с момента заключения договора истец оплачивал арендные платежи суммами, предусматривающими оплату последующих платежей, то есть оплачивал арендную плату в большем размере, предусмотренном для ежемесячного платежа, с зачетом оплат в последующие месяцы; до даты направления уведомления о расторжении договора ответчик не информировал истца о недопустимости перечисления платежей авансовыми платежами (о наличии задолженности). Заявитель также отмечает, что пунктом 3.2.25 договора аренды предусмотрено условие об отсутствии обязанности по внесению арендных платежей на период проведения ремонтных работ; данные положения договора оставлены судом без внимания и оценки. По мнению заявителя, необходимость проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (ремонтных работ) перед началом использования здания, в целях достижения цели аренды (фактическое использование по назначению, предусмотренному п. 1.1. договора), свидетельствует, что ответчик не предоставил имущество в состоянии пригодном для эксплуатации, в связи с чем, исчисление задолженности по арендным платежам за имущество, которое фактически не использовалось, не является законным основанием для расторжения договора.

Апелляционная жалоба судом принята к производству, судебное разбирательство назначено на 19.06.2024.

От ФГКУ "Приволжско-Уральское ТУИО" Минобороны России в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик выразил несогласие с доводами жалобы, просил оставить ее без удовлетворения. 

Истец и ответчик надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

От РОФ "СКН" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Ходатайство истца о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя рассмотрено и удовлетворено апелляционным судом (статьи 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между ФГКУ "Приволжско-Уральское ТУИО" Минобороны России (арендодатель) и РОФ "СКН" (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества № 141/3/4/АИ-179 от 19.02.2021 (далее – договор), на основании которого фонду передано во временное владение и пользование на срок до 18.02.2026 находящееся в собственности Российской Федерации и закрепленное за Управлением на праве оперативного управления нежилое здание (кадастровый номер 66:41:0701019:41), расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 142,3 кв.м, являющееся объектом культурного наследия регионального значения (далее – Объект).

Здание передано арендатору по акту приема-передачи от 19.02.2021.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.03.2021.

Обращаясь с настоящим иском, истец указал, что ответчиком в одностороннем порядке принято решение о прекращении договора аренды, выразившееся в уведомлении № 141/4/03-6049 от 26.07.2023, в связи с несвоевременным внесением арендной платы.

Полагая, что уведомление № 141/4/03-6049 от 26.07.2023 направлено в адрес истца в нарушение порядка, установленного договором, истец обратился с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 450.1, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из наличия у Управления оснований для расторжения договора аренды в связи с систематическим нарушением арендатором существенных условий договора (невнесение арендной платы более двух сроков подряд).

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, отзыва на нее, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления. В случае одностороннего отказа от договора полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 3.2.8. договора арендатор обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором.

Согласно пункту 5.1. договора, сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 19 922 рубля в месяц.

По условиям пункта 5.3. договора арендная плата, указанная в пункте 5.1. договора, вносится арендатором путем перечисления денежных средств на лицевой счет администратора доходов арендодателя, открытый в управлении Федерального казначейства. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 10 (десятое) число оплачиваемого месяца включительно. Первое внесение арендной платы, указанной в пункте 5.1. договора, арендатор производит в течение 10 (десяти) календарных дней после подписания арендодателем акта приема-передачи Объекта.

Возражая против требований истца, ответчик указал на следующие обстоятельства.

Акт приема-передачи объекта был подписан сторонами договора аренды 19.02.2021. Соответственно, первое внесение арендной платы должно было быть до 02.03.2021.

Вместе с тем первое внесение арендной платы было совершено арендатором с нарушением срока и порядка внесения - 15.06.2021.

В течение 2022 и 2023 годов истцом систематически нарушались условия договора аренды о сроках (по 10 число каждого месяца), периодичности (ежемесячно) и порядке (за каждый месяц вперед) внесения арендной платы:

- за сентябрь, октябрь, ноябрь и декабрь 2022 года (более двух раз подряд) арендная плата поступила единовременным платежом 31.12.2022;

- за январь, февраль, март, апрель и май 2023 (более двух раз подряд) - арендная плата поступила также единовременным платежом 23.05.2023.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд первой инстанции признал установленным и доказанным факт нарушения ответчиком обязательств, предусмотренных договором аренды № 141/3/4/АИ-179 от 19.02.2021, в частности по своевременной оплате арендных платежей.

Доводы фонда о том, что здание передано ему в состоянии не пригодном для эксплуатации, для обеспечения возможности использования здания требуется проведение капитального ремонта, апелляционным судом отклоняются, поскольку из материалов дела усматривается, что при заключении договора аренды и передаче имущества арендатору по акту приема-передачи 19.02.2021 арендатор знал о состоянии здания, принял имущество без замечаний и не заявлял о невозможности использования объекта в соответствии с его назначением до получения отказа от договора. Необходимость соблюдения требований к эксплуатации арендованного здания как объекта культурного наследия не освобождает истца от внесения арендной платы, не изменяет установленных договором аренды сроков уплаты платежей.

Следует указать, что договор аренды заключен без проведения торгов на основании пункта 4 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" для осуществления уставной деятельности истца как некоммерческой организации, согласно названию и уставу которой основной целью деятельности является сохранение объектов культурного наследия в Свердловской области (пункт 2.1 устава, пункт 1 протокола учредительного собрания № 1 от 21.11.2018). То есть получение объекта культурного наследия в аренду и совершение действий по его сохранению соответствует уставным целям истца.

Кроме того, суд безусловно не обладает специальными знаниями, но арендная ставка по договору (около 140-145 руб. за 1 кв.м) за здание в центре города Екатеринбурга является довольно низкой и учитывает фактическое состояние здания.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 7.4.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора аренды при невнесении арендной платы более двух раз подряд после истечения установленного договором аренды срока платежа вне зависимости от ее последующего внесения.

Погашение задолженности только после получения соответствующего требования от 25.04.2023 № 141/4/03-3389 не является обстоятельством, освобождающим истца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В связи с систематическим нарушением истцом условий договора аренды о сроках внесения арендной платы ответчиком 22.05.2023 в адрес истца было направлено Уведомление о расторжении договора аренды, а также дополнительное соглашение о расторжении договора аренды, акт приема-передачи и расчет задолженности.

Уведомление было получено истцом 31.05.2023, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления, сформированного официальным сайтом Почты России.

26.07.2023 истцу было направлено уведомление о необходимости возврата объекта из аренды и подписания акта приема-передачи.

В свою очередь истцом до настоящего времени Объект не возвращен, акт приема-передачи не подписан.

В соответствии с пунктом 7.6. договора аренды ответчиком в адрес истца заказным письмом было направлено уведомление о расторжении договора, которое было вручено истцу 31.05.2023.

Этим же пунктом договора аренды установлено, что договор считается расторгнутым с момента получения истцом соответствующего уведомления.

Довод истца о неполучении им Уведомления от 22.05.2023 № 141/4/03-4128 о расторжении рассмотрен судом первой инстанции и отклонен, поскольку материалами дела подтверждается, что 29.05.2023 ответчиком заказным письмом по юридическому адресу истца направлен оригинал уведомления.

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, оценив по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, учитывая, что факт ненадлежащего исполнения фондом обязательств по договору аренды подтвержден материалами дела, а также установив, что порядок отказа от договора (его расторжения) Управлением соблюден, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что действия ответчика по реализации права на односторонний отказ от договора являются правомерными.

Вопреки доводам жалобы, односторонний отказ Управления от договора аренды № 141/3/4/АИ-179 от 19.02.2021 не противоречит его условиям и реализован в пределах предоставленных ответчику, как арендодателю, гражданских прав.

Суд также отмечает, что представленное истцом задание от 08.04.2021 № 38-04-22/62 не подписано ни истцом, ни ответчиком, и в силу пункта 11 (абзац десятый) отсутствуют основания считать действительным. Охранное обязательство утверждено только 30.06.2023, то есть после отказа ответчика от договора.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

Доводы апелляционной жалобы истца не содержат указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких условиях, основания для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 1 статьи 270 АПК РФ, отсутствуют.

Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционная жалоба фонда удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 марта 2024 года по делу № А60-47795/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

В.В. Семенов

 

Судьи

 

О.Г. Дружинина

 

С.В. Коньшина